Tóm tắt: Theo Điều 238 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì thời điểm chuyển quyền sở hữu là thời điểm phát sinh quyền sở hữu của người được chuyển giao đối với tài sản được chuyển giao. Lúc này, người được chuyển giao tài sản sẽ thừa hưởng toàn bộ quyền sở hữu đối với tài sản và đồng thời, chịu các trách nhiệm và rủi ro gắn liền với tài sản ấy theo quy định tại Điều 162 Bộ luật Dân sự năm 2015. Tùy thuộc vào tính chất, đặc điểm của từng đối tượng tài sản mà pháp luật lại có những quy định riêng về thời điểm chuyển quyền sở hữu. Trong bài viết này, các tác giả phân tích các quy định của pháp luật hiện hành về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở, chỉ ra những bất cập và đề xuất một số giải pháp hoàn thiện Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi).
Từ khóa: Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở, thời điểm chuyển quyền sở hữu bất động sản, thời điểm chuyển quyền sở hữu tài sản, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu bất động sản.
Abstract: According to the principles of civil law, in Article 238 of the 2015 Civil Code, the time of ownership transfer is the time when the transferee's ownership rights arise for the transferred property. At this time, the person to whom the property is transferred will inherit the entire ownership rights to the property and, at the same time, bear the responsibilities and risks associated with such property as prescribed in Article 162 of the Civil Code 2015. Depending on the nature and characteristics of each property object, the law has its own provisions on the time of ownership transfer. Within this article, the authors provide an analysis of the current legal provisions on the time of house ownership transfer, give out a number of inadequacies and also solutions for further improvments of the draft Law on Housing (amendment).
Keywords: Time to transfer house ownership; time to transfer real estate ownership; the time of transfer of property ownership; house ownership; real estate ownership.
Ảnh minh họa: Nguồn internet
1. Quy định của pháp luật về thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà
Thời điểm xác lập quyền sở hữu (QSH), quyền khác đối với tài sản được quy định tại Điều 161 Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2015, theo đó: “
thời điểm xác lập QSH, quyền khác đối với tài sản được thực hiện theo quy định của BLDS hoặc luật khác có liên quan. Trong trường hợp luật không có quy định đối với một tài sản cụ thể về thời điểm xác lập QSH thì thực hiện theo thỏa thuận giữa các bên. Trường hợp luật không quy định và các bên cũng không có thỏa thuận khác thì BLDS xác định thời điểm xác lập QSH, quyền khác đối với tài sản là thời điểm tài sản được chuyển giao. Thời điểm tài sản được chuyển giao là thời điểm bên có quyền hoặc người đại diện hợp pháp của họ chiếm hữu tài sản”. Thời điểm xác lập QSH tài sản là thời điểm mà các bên biết được việc chiếm giữ tài sản sau khi được bàn giao từ chủ thể này sang chủ thể khác. Cách nhìn nhận này là hợp lý vì tại thời điểm này, các bên có đầy đủ nhận thức để chuyển giao, chi phối, nắm giữ tài sản. BLDS năm 2015 ưu tiên áp dụng theo các quy định của luật chuyên ngành; nếu luật chuyên ngành không quy định về thời điểm chuyển QSH thì sẽ áp dụng theo thỏa thuận của các bên. Trường hợp luật chuyên ngành không quy định và không có thỏa thuận giữa các bên thì việc xác định thời điểm chuyển QSH tài sản được xác lập kể từ thời điểm chuyển giao hoặc từ thời điểm nắm giữ, chi phối tài sản của chủ thể
[1].
BLDS năm 2015 không có quy định chi tiết đối với QSH nhà ở. Dẫn chiếu về luật chuyên ngành là Luật Nhà ở năm 2014 quy định chia ra nhiều trường hợp để xác định thời điểm chuyển giao QSH nhà ở như thời điểm thanh toán đủ tiền mua nhà, thời điểm nhận bàn giao nhà mà không đề cập đến thời điểm hợp đồng được công chứng như quy định trước đây của Luật Nhà ở năm 2005. Điều 12 Luật Nhà ở năm 2014 quy định thời điểm chuyển QSH nhà ở như sau:
– Trường hợp mua bán nhà ở mà không thuộc diện quy định tại khoản 3 Điều 12 Luật Nhà ở năm 2014 và trường hợp thuê mua nhà ở thì thời điểm chuyển QSH nhà ở là kể từ thời điểm bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
– Trường hợp góp vốn, tặng cho, đổi nhà ở thì thời điểm chuyển QSH là kể từ thời điểm bên nhận góp vốn, bên nhận tặng cho, bên nhận đổi nhận bàn giao nhà ở từ bên góp vốn, bên tặng cho, bên đổi nhà ở.
– Trường hợp mua bán nhà ở giữa chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở với người mua thì thời điểm chuyển QSH nhà ở là kể từ thời điểm bên mua nhận bàn giao nhà ở hoặc kể từ thời điểm bên mua thanh toán đủ tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư. Đối với nhà ở thương mại mua của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (BĐS) thì thời điểm chuyển QSH được thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh BĐS.
– Trường hợp thừa kế nhà ở thì thời điểm chuyển QSH nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về thừa kế.
– Các giao dịch về nhà ở quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 12 Luật Nhà ở năm 2014 phải tuân thủ các điều kiện về giao dịch nhà ở và hợp đồng phải có hiệu lực theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014.
Theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014, đối với trường hợp mua bán nhà ở thông thường hoặc thuê mua nhà, nghĩa là việc mua bán mà một bên không phải là chủ đầu tư hoặc không phải doanh nghiệp kinh doanh BĐS thì thời điểm chuyển QSH nhà ở là kể từ thời điểm bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Khi tham gia giao dịch dân sự nếu các bên có thỏa thuận khác thì pháp luật sẽ tôn trọng ý chí của các bên. Về nguyên tắc, nếu các bên không có thỏa thuận khác, thời điểm chuyển QSH nhà ở là kể từ thời điểm bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở. Vì vậy, các bên có thể thỏa thuận thời điểm chuyển giao QSH trong hợp đồng, phụ lục hợp đồng để xác định thời điểm chuyển giao QSH khác với thời điểm bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở.
Có thể thấy rằng, trước khi Luật Nhà ở năm 2014 có hiệu lực, thời điểm chuyển QSH nhà ở đều gắn liền với việc đăng ký chuyển QSH tài sản giữa người mua và người bán. Tuy nhiên, với sự ra đời của Luật Nhà ở năm 2014, thời điểm chuyển QSH được ấn định ngay khi bên mua nhận bàn giao nhà hoặc thanh toán đủ tiền mua nhà, mà không còn phụ thuộc vào việc đăng ký sang tên đối với tài sản được chuyển nhượng. Sự thay đổi này xuất phát từ bối cảnh thị trường BĐS ngày càng phát triển nhanh chóng, với số lượng người mua khổng lồ tham gia vào giao dịch, dẫn tới nhiều khó khăn trong quá trình thực hiện và kiểm soát việc đăng ký QSH đối với nhà ở. Quy định về thời điểm chuyển QSH nhà ở theo Luật Nhà ở năm 2014 hướng đến bảo vệ quyền, lợi ích của người mua– bên được coi là “yếu thế” hơn trong giao dịch. Thông qua đó, người mua có QSH đối với nhà ở mà không cần chờ đợi hay phụ thuộc vào việc xin cấp Giấy chứng nhận QSH đối với nhà ở.
Tuy nhiên, Luật Nhà ở năm 2014 quy định điều kiện trả tiền là phải trả đầy đủ, nếu bên mua chỉ trả được một phần thì QSH nhà ở vẫn thuộc về bên bán. Đối với trường hợp hợp đồng đã có hiệu lực và các bên đã đi đăng ký cấp giấy chứng nhận QSH nhà ở mà bên mua vẫn chưa trả đủ tiền hoặc chưa nhận nhà thì QSH nhà ở phát sinh từ thời điểm nào? Trong trường hợp này, nếu thừa nhận giấy chứng nhận có giá trị thì sẽ phủ nhận quy định về thời điểm xác lập QSH nhà ở của Điều 12 Luật Nhà ở năm 2014. Giấy chứng nhận QSH nhà ở là chứng cứ công nhận QSH nhà ở của chủ sở hữu, đây là chứng cứ không cần phải chứng minh theo quy định của BLDS năm 2015. Vì vậy, nhằm đảm bảo quyền lợi của các chủ thể trong quan hệ này thì pháp luật cần có những thay đổi, bổ sung phù hợp, tránh gây ra những nhầm lẫn và xảy ra tranh chấp trong quá trình chuyển quyền sử dụng nhà ở.
Căn cứ vào việc sử dụng thực tế hoặc hoàn thành nghĩa vụ thanh toán để làm cơ sở xác định việc được sở hữu hay không được sở hữu nhà ở trong quy định của Luật Nhà ở năm 2014 là hợp lý. Theo đó, chỉ cần xác định người mua thanh toán đủ số tiền hoặc người mua được bàn giao nhà là có thể trở thành chủ sở hữu nhà và có thể xác lập quyền của chủ sở hữu đối với tài sản. Nếu trong trường hợp người mua đã thanh toán đủ tiền nhưng người bán tìm cách kéo dài thời gian bàn giao nhà trên thực tế dẫn đến QSH của người mua bị xâm phạm thì áp dụng quy định này để bảo vệ quyền lợi của người mua nhà.
2. Bất cập trong áp dụng quy định của pháp luật hiện hành về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở
Án lệ số 43 được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thông qua ngày 23/02/2021 và được công bố theo Quyết định số 42/QĐ-CA ngày 12/3/2021 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao về hiệu lực của hợp đồng thế chấp trong trường hợp tài sản thế chấp là nhà đất do bên thế chấp nhận chuyển nhượng từ người khác nhưng chưa thanh toán đủ tiền cho bên bán, có liên quan đến quy định của pháp luật về thời điểm chuyển QSH nhà ở, góp phần thống nhất thực tiễn xét xử các tranh chấp liên quan đến thời điểm xác định chuyển QSH nhà ở. Việc áp dụng án lệ góp phần tạo nên sự thống nhất trong thực tiễn xét xử các vụ án có tình tiết tương tự nhau. Nội dung kết luận của Án lệ số 43 góp phần bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu, người có quyền sử dụng nhà ở. Tuy nhiên, nội dung và kết luận của Án lệ số 43 chưa tương thích so với quy định hiện hành tại BLDS năm 2015 và Luật Nhà ở năm 2014. Việc xác định được thời điểm chuyển QSH nhà ở sẽ biết được chủ sở hữu tại thời điểm giao dịch, đồng thời bảo vệ được quyền và lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu. Tuy nhiên, quy định về thời điểm chuyển QSH nhà ở lại có điểm giống và khác biệt qua các giai đoạn. Luật Nhà ở năm 2005 và Luật Nhà ở năm 2014 đều cho phép các bên trong hợp đồng được phép thỏa thuận thời điểm chuyển giao QSH. Nhưng khi các bên không có thỏa thuận thời điểm chuyển giao QSH thì Luật Nhà ở năm 2005 và Luật Nhà ở năm 2014 lại quy định khác nhau.
Luật Nhà ở năm 2005 xác định chủ sở hữu dựa vào thời điểm hợp đồng được công chứng hoặc việc bàn giao nhà. Trong khi đó, Luật Nhà ở năm 2014 lại dựa vào thời điểm hoàn thành nghĩa vụ thanh toán hoặc thời điểm bàn giao nhà ở để xác định chủ sở hữu. Quy định của Luật Nhà ở năm 2014 đã dẫn đến việc áp dụng Án lệ 43 gặp không ít khó khăn. Nếu gắn tình huống của Án lệ số 43 với Luật Nhà ở năm 2014 thì QSH nhà ở chưa được chuyển giao cho bên mua. Bởi lẽ, các bên trong hợp đồng không có thỏa thuận về thời điểm chuyển giao QSH nhà ở nên không thể áp dụng quy định “trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác” để xác định thời điểm nào nhà ở được chuyển giao. Bên cạnh đó, hai bên vẫn chưa thực hiện việc giao nhận nhà. Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 12 Luật Nhà ở năm 2014 thì thời điểm chuyển QSH nhà ở là kể từ thời điểm bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Do đó, bên mua chưa thanh toán đủ tiền mua và chưa được nhận bàn giao nên không thể được xem là chủ sở hữu.
Trong trường hợp này, nếu áp dụng quy định của Luật Nhà ở năm 2014 thì chưa thể xác định được bên mua là chủ sở hữu nhà ở. Vì vậy, bên mua không thể có các quyền của chủ sở hữu nhà ở và người sử dụng nhà ở theo quy định tại Điều 10 Luật Nhà ở năm 2014; trong đó có quyền thế chấp nhà ở. Dẫn đến, nếu bên mua có xác lập giao dịch thế chấp và việc này được thực hiện đầy đủ các thủ tục công chứng, chứng thực và đăng ký giao dịch bảo đảm cũng không thể được xem là hợp pháp vì tài sản chưa được chuyển giao cho bên mua, bên mua vẫn chưa được xem là chủ sở hữu.
Nhận thấy, Luật Đất đai năm 2013 và Luật Nhà ở năm 2014 quy định không giống nhau về thời hạn có hiệu lực đối với giao dịch quyền sử dụng đất (QSDĐ), dẫn đến thời điểm chuyển QSH nhà ở cũng không đồng nhất. Việc chuyển QSDĐ trong Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực từ thời điểm đăng ký địa chính, nhưng Luật Nhà ở năm 2014 lại quy định thời điểm chuyển QSH nhà ở là thời điểm bên mua thanh toán nghĩa vụ tài chính. Hiện tại, quy định về thời điểm chuyển QSH nhà ở và một số vấn đề khác liên quan đang chồng chéo và gây mâu thuẫn. Vì vậy, cần có sự thống nhất giữa các luật để quy trình áp dụng pháp luật được thông suốt.
Bên cạnh đó, vấn đề áp dụng văn bản luật để xác định thời điểm chuyển quyền trong trường hợp tặng cho nhà ở cũng có những trường hợp như sau:
- Thời điểm chuyển quyền khi tặng cho tài sản đối với tài sản là nhà ở xây dựng trên đất được áp dụng theo quy định tại khoản 2 Điều 12 Luật Nhà ở năm 2014, nhà ở xây dựng trên đất mà đã có giấy chứng nhận QSH nhà ở nhưng chưa đăng ký QSDĐ thì thời điểm chuyển QSH tài sản (nhà và đất) được xác định kể từ thời điểm nhận bàn giao nhà ở. Trường hợp nhà chưa có giấy chứng nhận QSH nhà ở nhưng đã đăng ký QSDĐ tại cơ quan có thẩm quyền, thì thời điểm chuyển QSH tài sản (nhà và đất) được xác định kể từ thời điểm đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền.
- Thời điểm chuyển quyền khi tặng cho tài sản là nhà ở đã có giấy chứng nhận QSH nhà ở được xác định căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 12 Luật Nhà ở năm 2014 kể từ thời điểm giao nhà ở.
Thực tế, những vụ việc liên quan đến vấn đề thời điểm chuyển giao quyền và tài sản khi tặng cho BĐS, tặng cho nhà ở còn nhiều tranh cãi và có nhiều ý kiến trái chiều. Hiện tại, thị trường BĐS ngày càng phát triển và việc giao dịch BĐS ngày càng phức tạp. Thêm vào đó, hiện trạng chồng chéo lẫn nhau của các quy định đăng ký BĐS, những vướng mắc mà hệ thống pháp luật hiện hành chưa giải quyết được thì cần có những quy định riêng về chế định này để tránh trường hợp khó áp dụng, khó thực thi pháp luật của cơ quan chức năng cũng như người dân.
Hơn thế, sự bất hợp lý của quy định tại khoản 3 Điều 12 Luật Nhà ở năm 2014 khi đối chiếu với tinh thần và nguyên tắc chung của pháp luật dân sự cũng thể hiện rõ trong các trường hợp dưới đây:
-QSH đối với nhà ở chưa được chuyển giao hoàn toàn cho bên mua tại thời điểm bên mua nhận bàn giao nhà ở hoặc thanh toán đủ tiền mua nhà cho bên bán.
Điều 158 BLDS năm 2015 định nghĩa: “QSH đối với tài sản bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu”. Tuy nhiên, tại thời điểm thanh toán đầy đủ tiền mua nhà hoặc được nhận bàn giao nhà theo khoản 3 Điều 12 Luật Nhà ở năm 2014 thì bên mua vẫn chưa có đầy đủ quyền định đoạt đối với nhà ở đó.
+ Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có giấy chứng nhận theo Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014. Nói cách khác, bên mua không thể thực hiện việc chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp hay bất kỳ giao dịch nào khác đối với nhà ở vì các đối tác, cơ quan có thẩm quyền, ngân hàng hay văn phòng công chứng sẽ khó chấp nhận giao dịch cho một tài sản phải đăng ký nhưng chưa hoàn tất thủ tục đăng ký.
+ Điều 9 Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 quy định một trong các điều kiện để nhà, công trình xây dựng có thể kinh doanh là “Có đăng ký QSH nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về QSDĐ...”. Như vậy, bên mua vẫn không thể tiến hành hoạt động kinh doanh nếu chưa hoàn tất thủ tục đăng ký QSH nhà ở trong giấy chứng nhận QSDĐ.
Mặc dù Luật Nhà ở năm 2014 đã đưa ra giải pháp để giải quyết nhu cầu định đoạt tài sản của chủ sở hữu trong giai đoạn trước khi được cấp giấy chứng nhận là cho phép người mua có thể thực hiện việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo điểm e khoản 2 Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014 hoặc có quyền nhận thừa kế nhà ở theo điểm đ khoản 2 Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014. Tuy vậy, dưới góc độ pháp lý, QSH của bên mua đối với nhà ở vẫn không thể coi là đã chuyển giao cho người mua khi quyền định đoạt của người đó đối với tài sản còn chưa trọn vẹn.
- Trước khi được cấp giấy chứng nhận, bên mua chưa kế thừa toàn bộ nghĩa vụ và trách nhiệm pháp lý đối với nhà ở.
Việc chuyển QSH đối với nhà ở sẽ gắn với việc chuyển QSDĐ, theo khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013: “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp QSDĐ, góp vốn bằng QSDĐ phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”. Nhận thấy, QSDĐ chỉ có thể được chuyển giao cho bên mua kể từ thời điểm đăng ký đất đai. Như vậy, trước khi thủ tục đăng ký đất đai được hoàn thành, chủ đầu tư hay người bán vẫn là bên chịu trách nhiệm với tư cách là người có QSDĐ, mặc dù QSH, khai thác, quản lý tài sản gắn liền với đất đã thuộc về bên mua. Điều này gây khó khăn cho cơ quan quản lý nhà nước và gây bất lợi cho chủ đầu tư cũng như người bán trong thời gian nhà ở chưa được cấp giấy chứng nhận. Cũng đồng nghĩa rằng, bên mua vẫn chưa có QSH trọn vẹn đối với nhà ở do chưa tiếp nhận hoàn toàn các rủi ro và trách nhiệm pháp lý liên quan đến tài sản.
3. Kiến nghị hoàn thiện quy định của pháp luật về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở
Hiện tại, Quốc hội đang lấy ý kiến về Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi) và tiến tới sửa đổi Luật Công chứng, nên cần có các giải pháp cụ thể hơn góp phần đảm bảo tính thống nhất, tính đồng bộ giữa các Luật này.
Việc áp dụng Án lệ số 43 để giải quyết tranh chấp phát sinh dẫn chiếu theo Luật Nhà ở năm 2014 và BLDS năm 2015 cần xem xét lại vì chưa có sự đồng bộ giữa ba văn bản này. Theo các tác giả, án lệ chỉ nên áp dụng trong trường hợp trong hợp đồng chuyển nhượng giữa bên bán và bên mua có thỏa thuận nội dung là mặc dù bên mua chưa thanh toán đủ tiền cho bên bán nhưng bên bán đồng ý chuyển QSH cho bên mua. Hoặc các bên có thể thỏa thuận bằng văn bản khác và chứng minh được sự đồng ý của bên bán về việc chuyển giao QSH nhà ở cho bên mua. Bên cạnh đó, bên bán phải biết và đồng ý cho bên mua khi bên mua có nhu cầu thế chấp tài sản. Trên thực tế, khi xác lập giao dịch chuyển QSH nhà ở hoặc một tài sản khác thì bên bán hoặc bên chuyển nhượng đều mong muốn nhận đủ số tiền theo hợp đồng. Nếu bên mua hoặc bên nhận chuyển nhượng đã nhận được QSH tài sản nhưng chưa thanh toán đủ theo thỏa thuận trong hợp đồng thì bên bán hoặc bên chuyển nhượng có thể đối mặt với rủi ro mất tiền.
Để tránh các tranh chấp xảy ra, khi thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận QSH nhà ở, cơ quan có thẩm quyền cần kiểm tra, xác minh rõ về nghĩa vụ thanh toán giữa các bên trong hợp đồng chuyển nhượng. Nếu phát hiện việc thanh toán chưa được bên mua hoặc bên nhận chuyển nhượng thực hiện đầy đủ thì cần có sự đồng ý bằng văn bản của bên bán hoặc bên chuyển nhượng về việc chấp thuận chuyển nhượng nhà ở và thời điểm chuyển QSH nhà ở cần được xác định rõ ràng trong văn bản. Việc chấp thuận của bên bán hoặc bên chuyển nhượng về việc chuyển QSH nhà ở trong văn bản sẽ giúp xác định bên mua hoặc bên nhận chuyển nhượng là chủ sở hữu, người sử dụng hợp pháp và có các quyền cũng như nghĩa vụ đối với tài sản.
Luật cho phép các bên có thể thỏa thuận về thời điểm chuyển QSH nhà ở nhưng cần quy định chi tiết là thỏa thuận bằng hình thức như thế nào, Dự thảo Luật Nhà ở (
sửa đổi)
[2] cần thêm quy định cụ thể là thỏa thuận bằng văn bản. Văn bản đã được thỏa thuận giữa bên bán và bên mua sẽ là bằng chứng để cơ quan có thẩm quyền giải quyết các tranh chấp về thời điểm chuyển giao QSH nhà ở. Việc xác định được thời điểm chính xác chuyển QSH nhà ở sẽ dựa vào thỏa thuận về việc chuyển giao QSH nhà ở được nêu tại hợp đồng hoặc tại biên bản chuyển giao QSH. Khi đó, bên mua dựa trên văn bản thỏa thuận giữa các bên để làm cơ sở xác định thời điểm được chuyển giao QSH nhà và thời điểm được tiếp nhận đầy đủ các quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu.
Theo quy định của pháp luật hiện hành, nếu người mua đã thanh toán đủ tiền nhưng chưa nhận bàn giao nhà thì vẫn không được xác định là chủ sở hữu (khoản 1 Điều 12 Luật Nhà ở năm 2014). Theo các tác giả, người mua sẽ trở thành chủ sở hữu khi đã hoàn thành nghĩa vụ thanh toán hoặc đã nhận bàn giao nhà. Theo đó, chỉ cần một trong hai điều kiện xảy ra là hoàn thành nghĩa vụ thanh toán hoặc bàn giao nhà thì cũng có thể xác định thời điểm chuyển QSH nhà ở. Việc thay đổi quy định này cũng tương thích với trường hợp mua bán nhà ở giữa chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở với người mua và nhà ở thương mại mua của doanh nghiệp kinh doanh BĐS tại khoản 3 Điều 12 Luật Nhà ở năm 2014.
Nếu pháp luật bắt buộc muốn chuyển QSH nhà ở thì phải đáp ứng cả hai điều kiện là hoàn thành nghĩa vụ thanh toán và đã được bàn giao nhà thì sẽ xảy ra trường hợp bên mua đã hoàn thành nghĩa vụ thanh toán nhưng bên bán cố tình kéo dài và không bàn giao nhà. Điều này gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của bên mua. Vì vậy, nếu pháp luật cho phép dựa vào việc hoàn thành nghĩa vụ thanh toán hoặc việc nhận bàn giao nhà trên thực tế để xác định thời điểm chuyển giao QSH sẽ bảo vệ được quyền lợi của bên mua nhà và cũng không làm ảnh hưởng đến quyền lợi của bên bán. Vì khi bên mua thanh toán đủ tiền mua nhà đã đủ cơ sở để bên bán an tâm bàn giao nhà. Nếu bên mua yêu cầu bàn giao nhà rồi mới thanh toán thì bên bán hoàn toàn có quyền cân nhắc bàn giao hay không bàn giao.
Ngoài ra, Luật cũng cần quy định chi tiết trường hợp bên mua đã được bàn giao nhà ở, đã thanh toán cho bên bán nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận QSH nhà ở thì sẽ thực hiện quyền của chủ sở hữu như thế nào. Trong trường hợp này, bên mua có nhu cầu thế chấp nhà ở sẽ không biết phải thực hiện như thế nào, vì theo khoản 1 Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014 thì việc thế chấp nhà ở chỉ được thực hiện trong trường hợp có giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
[3]. Theo đó, mặc dù được xác định là chủ sở hữu nhà ở nhưng do chưa được cấp giấy chứng nhận QSH nhà ở nên bên mua vẫn không có quyền thế chấp tài sản. Vì vậy, cần cân nhắc xem xét cho phép thế chấp tài sản trong trường hợp nhà ở chưa được cấp giấy chứng nhận nhưng đã được chuyển giao QSH.
Cần bổ sung quy định thống nhất thời điểm có hiệu lực đối với giao dịch về QSDĐ và tài sản, quyền tài sản gắn liền với đất là thời điểm đăng ký vào sổ địa chính ở cả Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014, Luật Kinh doanh BĐS năm 2014.
Thêm vào đó, cần bổ sung quy định: “Trường hợp giao dịch về QSDĐ và các tài sản, quyền tài sản gắn liền với đất được đăng ký theo quy định của pháp luật thì giao dịch đó có giá trị pháp lý đối với người thứ ba, kể từ thời điểm đăng ký và từ thời điểm hợp đồng có hiệu lực, các bên phải thực hiện quyền và nghĩa vụ đối với nhau theo cam kết”.
Liên quan tới BĐS, chúng ta có các luật như: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Công chứng, Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu, Luật Đấu giá, Luật Quy hoạch, Luật Xây dựng, … Vậy nên, cần có sự điều chỉnh, sửa đổi các điều luật để không mâu thuẫn lẫn nhau mà vẫn thống nhất, ổn định, tránh luật này chồng chéo luật kia./.
[1] Đỗ Văn Đại (2016), “Bình luận khoa học những điểm mới của BLDS năm 2015”, Nxb. Hồng Đức, tr. 220.
[2] Xem toàn văn Dự thảo: https://xaydungchinhsach.chinhphu.vn/toan-van-du-thao-luat-nha-o-sua-doi-119220909105051353.htm.
[3] Khoản 2 Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014.
