Hoàn thiện các quy định liên quan đến nhà ở xã hội trong Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi)

30/05/2023

TS. HOÀNG THỊ LOAN

Đại học Luật Hà Nội.

Tóm tắt: Trong bài viết này, tác giả phân tích, đánh giá các quy định về đất để xây dựng nhà ở xã hội và chính sách mới cho chủ đầu tư thực hiện nhà ở xã hội trong Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và kiến nghị hoàn thiện.
Từ khoá: Nhà ở xã hội, đất để xây dựng nhà ở xã hội, Dự thảo Luật Nhà ở.
Abstract:Within this article, the author gives out an analysis and assessments of the provisions on land for social housing and also the policies for investors to implement social housing project under the draft Law on Housing (amendment) and proposes recommendations for furthur improvements.
Keywords: Social housing; land for social housing; draft Law on Housing.
 NHÀ-Ở-XÃ-HỘI_2.jpg
Ảnh minh họa: Nguồn internet
Mở rộng quy mô nhà ở xã hội là một trong các mục tiêu chiến lược phát triển nhà ở quốc gia năm 2020 tầm nhìn 2030 của Việt Nam[1]. Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi)[2] có rất nhiều nội dung mới liên quan đến nhà ở xã hội.
1. Về quỹ đất được bố trí để phát triển nhà ở xã hội
Phương án 1 tại khoản 1 Điều 81 Dự thảo quy định: “Khi lập, phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch phát triển khu công nghiệp, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương yêu cầu bắt buộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải bố trí quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội theo Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở đã được phê duyệt. Đối với khu vực nông thôn, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện cụ thể của địa phương để bố trí quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội”,cơ bản giải quyết được những bất cập từ quy định của Luật Nhà ở năm 2014.
Nếu lựa chọn phướng án 2[3] (giữ nguyên) đối với việc bố trí quỹ đất dành phát triển nhà ở xã hội sẽ tồn tại những bất cập sau:
Thứ nhất, buộc các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại tại các đô thị loại III trở lên phải dành quỹ đất 20%[4] để xây dựng nhà ở xã hội là chưa phù hợp với thực tiễn. Bởi vì:
i) Hầu hết các địa phương chỉ quy hoạch, bố trí quỹ đất, xác định diện tích đất ở dành để xây dựng nhà ở xã hội trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị… dẫn đến tình trạng không bố trí quỹ đất độc lập để phát triển nhà ở xã hội;
ii) Việc áp dụng yêu cầu chung với tất cả các dự án nhà ở thương mại phải dành quỹ đất cho nhà ở xã hội mà không căn cứ vào chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, điều kiện kinh tế - địa lý vùng miền có thể dẫn đến tình trạng các dự án phải dành quỹ đất cho nhà ở xã hội nhưng lại không sử dụng, lãng phí nguồn lực đất đai, gây mất mỹ quan đô thị và là nguyên nhân dẫn đến tình trạng tăng giá nhà ở;
iii) Các dự án nhà ở thương mại có quy mô sử dụng đất nhỏ, đặc biệt là loại I, nếu sử dụng 20% diện tích vào nhà ở xã hội không khả thi do diện tích không bảo đảm cho 1 khu nhà ở xã hội đạt tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, cảnh quan chung, tiện ích…
iv) Quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội trong dự án, đặc biệt, các dự án nhà ở thương mại trung cấp, cao cấp có thể không đủ lớn. Chi phí xây dựng, kết cấu hạ tầng của dự án phân bổ cho diện tích đất hẹp cao dẫn đến giá thành, gia bán nhà ở xã hội cao, các tiện ích và dịch vụ bố trí cho khu nhà ở trung cấp, cao cấp sẽ gây khó khăn thêm cho người thu nhập thấp.
Thứ hai, chưa thể hiện được vai trò của Nhà nước trong việc hỗ trợ giải quyết nhà ở cho đại bộ phận người dân, đặc biệt là tại các khu vực đô thị, người dân có thu nhập còn thấp, không có khả năng chi trả nhà ở theo cơ chế thị trường.
Do đó, ở thời điểm hiện tại, tác giả nhận thấy phương án 1 là phù hợp hơn.
2. Vấn đề quy hoạch độc lập các khu nhà ở xã hội tại Việt Nam
Kinh nghiệm một số quốc gia châu Âu cho thấy, một trong các vấn đề rất lớn là phân khu vực cho những người thuộc đối tượng được mua, thuê nhà ở xã hội. Nhiều quốc gia đã phải trải qua rất nhiều cuộc tranh luận gay gắt giữa quyền công dân và sự phân biệt đối xử. Tại các quốc gia phát triển, làn sóng người nhập cư, sự quan tâm về sắc tộc, dân cư thiểu số, người tị nạn, người thu nhập thấp, người dễ bị tổn thương, người già… là những vấn đề khiến cho giới trung lưu, thượng lưu khó chấp nhận việc phải sống cùng trong một phân khu. Những người có chung một hoàn cảnh hoặc có thu nhập thấp, họ mong muốn sống ở thành phố và có xu hướng sống trong cộng đồng của mình nhiều hơn. Các vấn đề về dịch vụ, chi phí phải thanh toán, đặc biệt là sự phân hoá xã hội khiến họ chủ động di chuyển tới các khu vực nhà ở xã hội nhất định để bảo đảm sự thích ứng phù hợp nhất. Ví dụ: Tại Úc, người trung lưu, các cặp vợ chồng trẻ thường hay sinh sống ở khu đô thị mới, người độc thân, người già, người không phải là công dân, người nghèo, có hoàn cảnh khó khăn[5]… có xu hướng sống ở các khu nhà cũ. Nguồn cung của thành phố dần tự phân cực.
Tại Việt Nam, từ khi có Pháp lệnh về nhà ở[6] tới nay, chủ trương, chính sách, kế hoạch cho tới công tác triển khai xây dựng nhà ở xã hội chưa có định hướng của việc phân khu nhà ở xã hội thành một khu độc lập. Việc làm này có thể tạo ra tâm lý bị kỳ thị, phân biệt đối xử trong cộng đồng dân cư. Tuy nhiên, khi sắp xếp đưa nhà ở xã hội vào các khu vực có mức sống cao, khu đất có giá trị lớn, Nhà nước phải đối diện với việc hạch toán các hạng mục chi phí cao và có thể gây ra sự lãng phí trong quá trình khai thác mục đích chỉ để ở…Và việc phải chi trả các khoản chi phí phù hợp với khu vực, mức sống có thể cao, thu nhập thấp, các đối tượng được hưởng chính sách về nhà ở xã hội có thể sẽ gặp nhiều áp lực trong cuộc sống.
Chính vì lý đó, tác giả đề xuất phương án khảo sát nhu cầu về việc phân khu vực để xây dựng nhà ở xã hội cho phù hợp. Theo đó, các đối tượng được khảo sát là những cá nhân, hộ gia đình đã mua, thuê nhà ở xã hội trong thời gian trước đây và các đối tượng đủ điều kiện để mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội theo quy định của Dự thảo tại từng địa phương. Từ đó, Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh có trách nhiệm lên phương án quy hoạch riêng lẻ các khu nhà ở xã hội hay không.
3. Nguồn lực phát triển quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội
Quy định hiện hành[7] xác định rõ, quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội bao gồm: Một là, đất được Nhà nước giao để xây dựng nhà ở cho thuê, cho thuê mua, bán; hai là, đất được Nhà nước cho thuê để xây dựng nhà ở cho thuê; ba là, diện tích đất ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại mà chủ đầu tư phải dành để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định; bốn là, đất ở hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân dùng để xây dựng nhà ở xã hội. Tuy nhiên, Dự thảo lại lược bỏ quy định tại khoản 3 Điều 56 Luật Nhà ở năm 2014. Tác giả cho rằng, quy định này cần phải giữ lại bởi việc quy định chi tiết các trường hợp có thể huy động nguồn lực để phát triển quỹ đất giúp tạo định hướng rõ ràng hơn khi triển khai trên thực tế. Hơn nữa, các nguồn lực này đều đóng vai trò rất quan trọng tạo cơ sở huy động quỹ đất cho nhà ở xã hội, cụ thể:
-   Đối với đất do Nhà nước quản lý (“đất công”):
 Quỹ đất này không có nhiều và cần phải được khai thác, sử dụng thật hiệu quả thông qua thực hiện đấu giá đất theo quy định của pháp luật. Trường hợp, quỹ đất do Nhà nước quản lý có giá trị cao có thể chuyển nhượng và chuyển đổi sang quỹ đất lớn hơn tại các khu vực được quy hoạch xây dựng nhà ở xã hội tại các huyện ngoại thành để xây dựng được nhiều nhà ở xã hội hơn.
-   Đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân dành để xây dựng nhà ở xã hội:
   Tại nhiều nước châu Âu như Hà Lan, lĩnh vực hiệp hội nhà ở tự tài trợ cho tất cả các khoản đầu tư của mình; ở Thuỵ Điển, vấn đề đầu tư và tham gia của tư nhân đóng góp tích cực cho Chính phủ; hay ở Đức, các doanh nghiệp kinh doanh lĩnh vực nhà ở xã hội rất chủ động trong việc đầu tư và cấp vốn cho các khoản đầu tư của mình. Ở một số nước châu Âu, hình thức hợp tác công/tư ngày càng phát triển, đặc biệt ở Vienna, Pháp (thế kỷ 19)[8]. Việc mua đất để thực hiện dự án nhà ở xã hội là một hoạt động mang tính chủ động của nhiều tư nhân, ví dụ: Hà Lan, Pháp, Đan Mạch[9].
 Tại Việt Nam, trong những năm qua có nhiều dự án nhà ở xã hội được tư nhân đầu tư quỹ đất bằng nguồn lực tài chính của mình để xây dựng. Phương thức này cần được khuyến khích thực hiện để cùng Nhà nước phát triển nhà ở xã hội trong thời gian tới. 
 Điều 81 Dự thảo chưa quy định thống nhất với quy định “Trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có đất ở hoặc đất khác không phải là đất ở hoặc các loại đất khác quy định tại khoản 2 Điều 40 của Luật này (…), có đủ điều kiện làm chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội…” tại khoản 3 Điều 82 Dự thảo, và cũng chưa kế thừa quy định tại điểm d khoản 3 Điều 56 Luật Nhà ở 2014 về “đất để phát triển nhà ở xã hội”, bao gồm “đất hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân dùng để xây dựng nhà ở xã hội”. Do vậy, cần lấy lại, bổ sung nội dung này vào Điều 81 Dự thảo.
-            Quy định dành quỹ đất 20%[10] của các dự án nhà ở thương mại có nhiều “bất cập” nên đã được bãi bỏ tại Điều 81 Dự thảo. Tuy nhiên, quy định dành quỹ đất 20% của các dự án nhà ở thương mại để làm nhà ở xã hội đã có hiệu lực từ ngày 01/07/2015 đến nay và có rất nhiều chủ đầu tư chưa thực hiện quy định này, nên cần có quy định chuyển tiếp trong Dự thảo để xử lý tiếp. 
-            Quỹ đất được tạo lập theo khoản 3 Điều 81 Dự thảo quy định “trích 10%” tiền sử dụng đất thu được hàng năm của địa phương. Nhưng, số tiền “trích 10%” này quá ít và lại phải chi cho nhiều mục đích như “dành để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, đấu nối hệ thống hạ tầng chung của khu vực có dự án nhà ở xã hội” nên không đủ nguồn lực tài chính để thực hiện “đền bù, giải phóng mặt bằng cho các dự án đầu tư nhà ở xã hội trên phạm vi địa bàn”. Điển hình là thành phố Hồ Chí Minh năm 2021 cũng chỉ thu tiền sử dụng đất được 7.560 tỷ đồng, nên trích 10% thì cũng chỉ được 756 tỷ đồng[11]. Do vậy, cần xem xét để bổ sung thêm nguồn thu cho việc phát triển quỹ đất. Ví dụ: Thay vì buộc các chủ đầu tư phải trích 20% quỹ đất để thực hiện nhà ở xã hội sẽ chuyển đổi thành tiền mặt của giá trị 20% diện tích đất đó đưa vào quỹ nhà ở xã hội. Hay như ý kiến của Hiệp hội bất động sản thành phố Hồ Chí Minh là trích 10% tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất của địa phương hoặc trích một phần tiền lãi xổ số kiến thiết của địa phương để có nguồn lực tài chính phát triển nhà ở xã hội, nhất là tạo quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội.
4. Về chính sách mới cho chủ đầu tư thực hiện dự án nhà ở xã hội
Chúng ta cần nhìn nhận đúng và đủ vai trò, vị trí của các chủ đầu tư, đặc biệt là các doanh nghiệp tư nhân khi thực hiện mục tiêu phát triển nhà ở xã hội. Ở nhiều quốc gia châu Âu như: Hà Lan, Thuỵ Điển, Đức, Pháp, Đan Mạch, Ireland[12]… tập trung chủ yếu vào nguồn lực, sự hỗ trợ của các hiệp hội nhà ở, các tư nhân để xây dựng và cung cấp nhà ở xã hội số lượng lớn. Tại Việt Nam, từ những năm 1991[13], Chính phủ đã có những văn bản pháp luật[14] để hỗ trợ, khuyến khích các tổ chức, cá nhân tham gia đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê theo cơ chế thị trường. Đến nay, Nhà nước đã sửa đổi, ban hành mới các văn bản liên quan đến nhà ở xã hội và mở rộng thêm nhiều cơ chế ưu đãi cho các doanh nghiệp, hộ gia đình, cá nhân tham gia phát triển nhà ở xã hội như: Miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, miễn, giảm thuế VAT, chủ đầu tư được dành 20% quỹ nhà, đất để bán theo giá thị trường để bù đắp chi phí, góp phần giảm giá bán, cho thuê... được sử dụng nhà ở hình thành trong tương lai để thế chấp vay vốn, đối với các doanh nghiệp sử dụng lao động nếu tham gia đầu tư nhà ở cho công nhân, người lao động của mình được hạch toán chi phí nhà ở và giá thành sản xuất… Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại, nhiều quy định đã bộc lộ những hạn chế nhất định như: Quy định về việc lựa chọn nhà đầu tư xây dựng nhà ở xã hội còn chưa thống nhất với quy định khác của pháp luật; quy định về ưu đãi cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội chưa đủ khuyến khích doanh nghiệp tham gia đầu tư xây dựng trong tình hình mới; vấn đề công nhận chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở trong trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất đảm bảo chưa linh hoạt… cụ thể:
-   Việc lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội:
Điểm a khoản 2 Điều 57 Luật Nhà ở năm 2014 quy định trường hợp nhà ở xã hội được đầu tư không phải bằng nguồn vốn hoặc hình thức quy định tại khoản 1 Điều 53 của Luật này thì UBND tỉnh thực hiện lựa chọn chủ đầu tư qua hình thức đấu thầu nếu có từ hai nhà đầu tư trở lên. Tuy nhiên, pháp luật về đấu thầu hiện hành chỉ quy định việc đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư các dự án có sử dụng đất để xây dựng khu đô thị, công trình nhiều công năng, thương mại, dịch vụ, trụ sở, văn phòng… Hơn nữa, nhằm đem lại giá trị lợi ích cao nhất cho ngân sách thông qua đấu thầu thì các dự án nhà ở xã hội không phù hợp. Bên cạnh đó, quy định về xây dựng nhà ở sử dụng nguồn vốn đầu tư công phải tuân theo pháp luật đầu tư công, sử dụng dụng nguồn vốn chủ đầu tư nước ngoài đầu tư tuân theo quy định về xây dựng. Chính vì vậy, quy định hiện tại của Luật Nhà ở năm 2014 (khoản 2 Điều 57) cần phải sửa đổi để bảo đảm sự thống nhất với pháp luật đầu tư công và xây dựng.
Về quy định lựa chọn chủ đầu tư, Dự thảo[15] hình thành phương án 1 đang tạo sự đột phá về cải cách thủ tục hành chính trong hoạt động xây dựng nhà ở xã hội. Quy định này có thể chưa ngay lập tức thống nhất, đồng bộ với quy định về đầu tư, đấu thầu, đầu tư công hay pháp luật khác, song một số quốc gia như Hàn Quốc[16] đã khá thành công cho mô hình này sẽ là kinh nghiệm tham khảo cho Việt Nam.
-   Việc ưu đãi chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội:
Ngoài các hạng mục ưu đãi cho chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội, Luật Nhà ở năm 2014[17], Dự thảo bổ sung thêm quy định về ưu đãi phần diện tích để làm dịch vụ, kinh doanh thương mại theo 2 phương án. Theo đó, trường hợp trong phương án quy hoạch chi tiết của dự án do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt mà có bố trí quỹ đất riêng để xây dựng công trình kinh doanh thương mại trong phạm vi dự án thì chủ đầu tư được quyền lựa chọn dành 20% tổng diện tích đất ở trong phạm vi dự án xây dựng nhà ở xã hội để đầu tư xây dựng công trình kinh doanh thương mại… Hoặc khi không bố trí quỹ đất riêng để xây dựng công trình kinh doanh thương mại trong phạm vi dự án thì chủ đầu tư được quyền lựa chọn dành 20% tổng diện tích đất ở trong phạm vi dự án xây dựng nhà ở xã hội để làm dịch vụ kinh doanh thương mại. Và phương án 2 đưa các quy định tại Nghị định số 100/2015/NĐ-CP và Nghị định số 49/2021/NĐ-CP lên thành luật. So với phương án cũ thiếu hấp dẫn, chưa thực chất[18], tác giả cho rằng phương án 1 sẽ tạo sự đột phá trong chính sách, khuyến khích hơn nữa các tổ chức, cá nhân tích cực tham gia đầu tư phát triển nhà ở, góp phần thúc đẩy nguồn cung nhà ở.
-   Việc công nhận chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở trong trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất đảm bảo:
Điểm a và điểm b khoản 4 Điều 29 Luật Đầu tư năm 2020 quy định cơ quan có thẩm quyền “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư” trong các trường hợp “a) Nhà đầu tư có quyền sử dụng đất (…); b) Nhà đầu tư nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư…”. Và điểm d khoản 2 Điều 7 Luật Xây dựng năm2020 quy định “chủ đầu tư là nhà đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận”. 
Đối chiếu với các quy định trên đây cho thấy, khoản 10 Điều 3 Dự thảo chỉ quy định: “10. Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở là tổ chức được cơ quan có thẩm quyền quyết định lựa chọn để thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định của Luật này”, nhưng chưa quy định hình thức “công nhận chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở” đối với trường hợp “nhà đầu tư có quyền sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất” nên rất cần thiết bổ sung vào Dự thảo để bảo đảm tính đồng bộ thống nhất với điểm a, b khoản 4 Điều 29 Luật Đầu tư năm 2020, điểm d khoản 2 Điều 7 Luật Xây dựng năm 2020. Theo đó, khoản 10 Điều 3 Dự thảo cần quy định theo hướng“10. Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở là tổ chức được cơ quan có thẩm quyền quyết định lựa chọn hoặc công nhận để thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về đất đai, đầu tư, xây dựng”.
-   Loại bỏ quy định trách nhiệm của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại:
Điều 43 và Điều 81 của Dự thảo không còn đề cập tới trách nhiệm của chủ đầu tư nhà ở thương mại trong việc tham gia phát triển nhà ở xã hội. Dự thảo bỏ quy định các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại phải dành ra 20% để làm nhà ở xã hội là một điểm hợp lý, đây cũng là một trong các chính sách gỡ rối cho doanh nghiệp thực hiện các dự án nhà ở thương mại. Tuy nhiên, một thực tế không phủ nhận được là giá trị của các doanh nghiệp thực hiện dự án nhà ở tại Việt Nam. Bên cạnh quyền lợi có được, doanh nghiệp phải thực hiện tốt hơn nữa vai trò của mình vào mục tiêu chung phát triển quỹ nhà ở xã hội. Do đó, đóng góp tài chính để góp phần phát triển nhà ở xã hội, bổ sung thêm một phần nguồn vốn xã hội hoá từ các dự án thương mại nhằm thực hiện chủ trương xã hội hoá đầu tư là phương án phù hợp. Tác giả đề nghị sửa đổi, bổ sung Điều 43, Điều 78 và Điều 81 Dự thảo như sau: Đề nghị bổ sung khoản 11 (mới) và sửa đổi khoản 11 (cũ) thành khoản 12 Điều 43 Dự thảo quy định các chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại thực hiện nghĩa vụ “đóng góp tài chính để góp phần phát triển nhà ở xã hội theo quy định của Chính phủ”. Phương án tài chính đóng góp có thể xem xét tương đương 20% mức giá trị quỹ đất đáng ra phải trích để làm nhà ở xã hội.
Trong công cuộc thực hiện mục tiêu, chiến lược phát triển toàn diện nhà ở xã hội, vai trò và trách nhiệm sẽ không thuộc riêng cơ quan, tổ chức hay cá nhân nào mà phải là toàn xã hội[19]. Để duy trì ổn định, phát triển nhà ở xã hội, chúng ta phải tính đến phương án hỗ trợ tài chính, các chính sách có thể cân nhắc tham khảo và áp dụng: Một là, tích luỹ thông qua các khoản thuế về nhà ở, trái phiếu nhà ở, ưu tiên bán trước như một ưu đãi… Hai là, thành lập các Quỹ như: Quỹ Đầu tư và phát triển nhà ở của từng địa phương; Quỹ phát triển đất để xây dựng nhà ở xã hội; Quỹ tiết kiệm nhà ở… Điển hình tại Trung Quốc, hệ thống Quỹ tiết kiệm nhà ở (Housing Provident Fund) được vận hành từ năm 1999, trong đó một trong các khoản thu vào Quỹ đáng lưu ý chính là tiền lương của người lao động, chủ sử dụng lao động cùng tham gia đóng góp để hỗ trợ cho người tiêu dùng nhà ở. Hay ở Anh, chính phủ Anh áp dụng chính sách hỗ trợ tài chính cho các nhà cung cấp nhà ở xã hội thông qua hỗ trợ cho vay, yêu cầu đầu tư lợi nhuận, tiền cho thuê… để vận hành các chính sách về nhà ở xã hội, chính quyền địa phương sử dụng nguồn tài chính từ Quỹ nhà ở riêng biệt và tái đầu tư số tiền thu được từ việc bán, chuyển đổi nhà công cộng cho thuê để đảm bảo nhà ở xã hội[20].
Qua khảo sát[21] nhu cầu, thực trạng về nhà ở xã hội, mức sống, thu nhập của cá nhân, hộ gia đình tại Việt Nam cho thấy, việc phát triển nhà ở xã hội là một trong các hoạt động rất cần thiết. Chính sách về quỹ đất và chính sách hỗ trợ đối với các nhà đầu tư luôn đóng vai trò cốt lõi hiện thực hoá mục tiêu chiến lược phát triển nhà ở xã hội tại Việt Nam./. 

 


[1] Quyết định số 2127/QĐ-TTG của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030.
[2] Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) ngày 10/2/2023 – Dự thảo.
[3] Khoản 5 Điều 13, khoản 2 Điều 16, khoản 4 Điều 26 Luật Nhà ở 2014 và khoản 1, khoản 2 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại khoản 4 Điều 1 Nghị định số 49/2021/NĐ-CP).
[4] Tương tự chính sách ở một số quốc gia châu Âu như: Ireland, Anh (Xem: Whitehead, C. and Scanlon, K. 2007, Social housing in Europe, London School of Economics and Political Science, pp. 13). Tuy nhiên, do chế độ sở hữu tư nhân về đất đai và chính sách hợp tác công – tư giữa các doanh nghiệp và nhà nước khá cởi mở nên việc yêu cầu chủ đầu tư dành ra 20% số lượng nhà của dự án (Ireland), 20 – 50% số lượng nhà của dự án (Anh) vẫn rất khả thi.
[5] Whitehead, C. and Scanlon, K. 2007, Social housing in Europe, London School of Economics and Political Science, p. 40.
[6] Pháp lệnh về nhà ở năm 1991.
[7] Khoản 3 Điều 56 Luật Nhà ở năm 2014.
[8] Whitehead, C. and Scanlon, K. tlđd, p.12.
[9]  Whitehead, C. and Scanlon, K. tlđd, p.13.
[10] Quỹ đất 20% của các dự án nhà ở thương mại theo quy định tại khoản 2 Điều 16 và điểm c khoản 3 Điều 56 Luật Nhà ở 2014 và Chính phủ quy định chi tiết tại Điều 5 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP và khoản 4 Điều 1 Nghị định số 49/2021/NĐ-CP.
[11] Hiệp hội bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA), 2023, Góp ý một số điều của Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi).
[12] Whitehead, C. and Scanlon, K. tlđd, p. 12.
[13] Thời điểm Hội đồng Nhà nước ban hành Pháp lệnh nhà ở và khẳng định quyền sở hữu nhà ở là một trong những quyền chính đáng, hợp pháp của nhân dân.
[14] Luật Nhà ở năm 2005, Nghị định số 90/2006/NĐ-CP, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP hướng dẫn chi tiết Luật Nhà ở; các Quyết định của Thủ tướng Chính phủ bao gồm: Quyết định số 173/2001/QĐ-TTg, Quyết định số 1151/QĐ-TTg về xây dựng cụm, tuyến dân cư và nhà ở vùng ngập lũ đồng bằng sông Cửu Long; Quyết định số 65/2009/QĐ-TTg về một số cơ chế, chính sách đẩy mạnh phát triển nhà ở cho sinh viên, công nhân lao động tại các khu công nghiệp tập trung, người thu nhập thấp tại khu vực đô thị…
[15] Khoản 2 Điều 82 có Phương án 1: Trường hợp Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất mà chỉ có một nhà đầu tư đăng ký làm chủ đầu tư thì nhà đầu tư đó được giao làm chủ đầu tư nếu đáp ứng các điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật này. Trường hợp có từ hai (02) nhà đầu tư trở lên đăng ký làm chủ đầu tư thì thực hiện lựa chọn chủ đầu tư dự án theo hình thức bốc thăm do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh địa phương nơi có dự án tổ chức, có đại điện của các Sở ngành có liên quan, cơ quan công an, kiểm toán, chủ đầu tư theo hướng: chủ đầu tư tham gia bốc thăm phải đáp ứng các tiêu chí về: điều kiện chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở, năng lực tài chính, kinh nghiệm thực hiện dự án theo quy định của Luật này.
[16] Bộ Xây dựng, 2023, Tờ trình Dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), tiểu mục 3, mục V – Những vấn đề xin ý kiến.
[17] Điều 58 Luật Nhà ở năm 2014.
[18] Điều 58 Luật Nhà ở năm 2014 và Điều 9 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP về phát triển quản lý nhà ở xã hội.
[19] Quyết định số 2127/QĐ-TTG của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030 xác định rõ trách nhiệm của Nhà nước, xã hội, người dân và mục tiêu, nhiệm vụ, giải pháp phát triển nhà ở trong thời kì mới.
[20] Viện Nghiên cứu nhà ở và đất đai LH, Văn phòng kiến trúc Viện Nghiên cứu đô thị Han-A, Ban hợp tác quan hệ trường ngành, Đại học Seoul, Tổng công ty bảo lãnh nhà ở và đô thị Hàn Quốc (KHUG), Viện Nghiên cứu đất đai Hàn Quốc (KRIHS), 2020, Tóm tắt báo cáo hạng mục PMC dự án xây dựng chính sách tổng thể phát triển nhà ở xã hội tại Việt Nam, tr25-26.
[21] Viện Nghiên cứu nhà ở và đất đai LH, Văn phòng kiến trúc Viện Nghiên cứu đô thị Han-A, Ban hợp tác quan hệ trường ngành, Đại học Seoul, Tổng công ty bảo lãnh nhà ở và đô thị Hàn Quốc (KHUG), Viện Nghiên cứu đất đai Hàn Quốc (KRIHS), 2020, Tóm tắt báo cáo hạng mục PMC dự án xây dựng chính sách tổng thể phát triển nhà ở xã hội tại Việt Nam.
 

(Nguồn tin: Bài viết được đăng tải trên Ấn phẩm Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp số 08 (480), tháng 4/2023.)


Ý kiến bạn đọc