Thực tiễn áp dụng pháp luật về tranh chấp “bán đất không bán nhà” qua một số vụ án

29/05/2023

LS. VŨ VĂN ĐOÀN

Đoàn Luật sư TP. Hồ Chí Minh.

Tóm tắt: Trong phạm vi bài viết này, tác giả tập trung phân tích một số vấn đề pháp lý trong thực tiễn về các tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và mua bán nhà ở, chỉ ra một số bất cập và kiến nghị giải pháp hoàn thiện pháp luật.
Từ khóa: Tranh chấp đất đai, quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, mua bán nhà ở.
Abstract: Within the scope of this article, the author provides an analysis of a number of legal matters in practice on contract disputes related to transfer of land use rights and housing sales, also gives out a number of shortcomings and also proposes a number of recommendations for further improvements of the related legal regulations.
Keywords: Land disputes; land use rights; homeownership; housing sales.
BÁN-ĐẤT-KHÔNG-BÁN-NHÀ.jpg
Ảnh minh họa: Nguồn internet
1.    Các quy định của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở
Theo quy định của pháp luật, giao dịch mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà ở cần đáp ứng các điều kiện sau: (i) Đối với quyền sử dụng đất: phải có giấy chứng nhận, đất không tranh chấp, không bị kê biên để thi hành án và trong thời hạn sử dụng đất[1]; (ii) Đối với nhà ở: có giấy chứng nhận (trừ các trường hợp mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhận thừa kế nhà ở[2]…); không thuộc diện tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu, đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn; không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (trừ trường hợp mua bán nhà ở hình thành trong tương lai); không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền[3]. Về hình thức, thủ tục thực hiện giao dịch, khi thực hiện việc mua bán nhà ở, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên phải lập hợp đồng mua bán, chuyển nhượng bằng văn bản và hợp đồng phải được công chứng, chứng thực theo quy định[4].
Về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở, khoản 1 Điều 12 Luật Nhà ở năm 2014 quy định “trường hợp mua bán nhà ở mà không thuộc diện quy định tại khoản 3 điều này[5] và trường hợp thuê mua nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác”. Như vậy, khác với thời điểm chuyển quyền sử dụng đất là “phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”[6], bên mua nhà ở sẽ được chuyển quyền sở hữu nhà ở trong hai trường hợp sau: một là, đã thanh toán đủ tiền mua nhà và đã nhận bàn giao nhà ở; hai là, theo thoả thuận của các bên[7]. “Trường hợp các bên thoả thuận thời điểm phát sinh quyền sở hữu nhà ở của bên mua thì pháp luật sẽ công nhận thoả thuận đó. Ví dụ như các bên thoả thuận bên mua có quyền sở hữu nhà ở kể từ thời điểm hợp đồng có hiệu lực[8] pháp luật thì kể từ thời điểm đó, quyền sở hữu đối với nhà ở của bên mua đã phát sinh dù các bên chưa thực hiện hợp đồng”[9].
Tuy nhiên, theo một chuyên gia, quy định về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở có bất cập sau: “trường hợp hợp đồng đã có hiệu lực và các bên đã đi đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đó mà bên mua chưa trả đủ tiền hoặc chưa nhận nhà hoặc có thoả thuận về thời điểm phát sinh quyền sở hữu sau đó thì quyền sở hữu phát sinh kể từ thời điểm nào. Tuy nhiên, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở là một căn cứ pháp lý quan trọng khẳng định sự công nhận quyền sở hữu của Nhà nước đối với chủ thể có tài sản”[10]. Theo tác giả, trong trường hợp bên mua chưa trả đủ tiền và chưa nhận nhà thì mặc dù bên mua đã được cấp giấy chứng nhận về quyền sở hữu nhà ở cũng không thể coi là bên mua đã có “toàn quyền” sở hữu nhà ở. Bởi vì, các bên chưa hoàn thành nghĩa vụ với nhau, trong tình huống này, bên mua chưa hoàn thành việc trả đủ tiền cho bên bán. Hơn nữa, nghĩa vụ trả tiền là một trong các nghĩa vụ quan trọng nhất trong việc mua bán nhà ở và bản chất của việc mua bán nhà ở là một bên giao tiền (bên mua) và một bên sẽ giao nhà ở cùng các giấy tờ nhà liên quan đến nhà ở (bên bán); sau đó, một trong các bên (thường là bên mua) sẽ thực hiện các thủ tục đăng ký biến động và đóng thuế theo quy định.
2.    Thực tiễn áp dụng pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất và mua bán nhà ở
2.1.                 Chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà trên đất có nhà chưa hoàn công
Trong thực tiễn xét xử, các bên thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đúng quy định, còn đối với nhà ở do chưa đủ điều kiện để tham gia giao dịch, tức nhà ở chưa được hoàn công để được công nhận trong giấy chứng nhận nên việc mua bán nhà ở chưa được thực hiện theo đúng quy định. Tuy nhiên, trong một số trường hợp, Toà án vẫn công nhận giao dịch đối với nhà và đất khi các bên chỉ ký kết hợp đồng chuyển nhượng đối với quyền sử dụng đất (chỉ có đất). Như tại Bản án số 954/2017/DS-PT ngày 12/10/2017của Tòa án nhân dân (TAND) Thành phố Hồ Chí Minh, Hội đồng xét xử nhận định (trích):  
“[2] Xét yêu cầu kháng cáo của bà N về việc yêu cầu hủy giấy nhận tiền đã được bà T sửa ngày thành 21/12/2012: - Căn cứ lời khai của các bên đương sự có trong hồ sơ vụ án, xác định giữa bà N và bà T có xác lập giao dịch dân sự theo nội dung của giấy nhận tiền vào tháng 09/2012. Cụ thể nội dung chính là bà N đã nhận đủ số tiền của bà T giao là 1.800.000.000 đồng để thanh toán tiền mua nhà tại địa chỉ: đường A, Phường B, quận Q1, Thành phố Hồ Chí Minh. - Giấy nhận tiền được lập hai bản và mỗi bên giữ một bản đã được bà N và bà T cung cấp cho Tòa án (Bút lục P32 và 178). Xét trong suốt quá trình thu thập chứng cứ và giải quyết vụ án thì các bên đều thừa nhận có ký tên và ghi tên hai bên trong giấy nhận tiền này và cho đến nay không có tài liệu hoặc văn bản nào xác định đã hủy bỏ giấy nhận tiền này hoặc thỏa thuận khác liên quan đến giấy nhận tiền nêu trên. 
Như vậy, có cơ sở xác định phía bà N đã nhận số tiền 1.800.000.000 đồng của bà T để thanh toán tiền mua nhà tại đường A, Phường B, quận Q1, Thành phố Hồ Chí Minh. Việc sửa chữa ngày và tháng trên giấy nhận tiền không làm thay đổi nội dung của giao dịch vì không có chứng cứ nào khác trực tiếp có liên quan đến giấy nhận tiền này xác định lại nội dung của giao dịch. - Phía bà N kháng cáo cho rằng giấy nhận tiền này đã được hủy bỏ khi hai bên ký kết hợp đồng hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 21/12/2012 vì trong hợp đồng có nội dung “tất cả các khoản tiền các bên đã giải quyết xong, không còn ai thắc mắc khiếu nại gì” là đã xác định hủy bỏ giấy nhận tiền ghi tháng 09/2012. Lập luận nêu trên của bà N cũng như người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bà N là không có cơ sở, bởi lẽ trong hợp đồng nêu trên không ghi cụ thể các khoản tiền gì? Ghi tại đâu? hoặc trên văn bản nào? mà thực tế thì tại hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được hủy cũng ghi rất rõ việc thanh toán các bên tự thực hiện sau khi ký kết hợp đồng công chứng. Do đó, không có cơ sở cho rằng giấy nhận tiền giữa bà N và bà T đã được hủy bỏ. Ngoài ra, ngay sau khi ký hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì cũng trong ngày 21/12/2012 hai bên lại ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngay. Như vậy có cơ sở xác định phía bà N đã nhận tiền mua bán nhà và chưa trả lại tiền cho bà T và tiếp tục ký hợp đồng mới với bà T. Cấp sơ thẩm đã nhận định đánh giá chứng cứ và bác yêu cầu của bà N về yêu cầu này là có căn cứ nên kháng cáo của bà N đối với yêu cầu hủy giấy nhận tiền là không được chấp nhận. 
[3] Xét yêu cầu kháng cáo của bà N về việc yêu cầu hủy toàn bộ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (không có tài sản gắn liền với đất) số công chứng 035310, quyển P2 TP/CC-SCC/HĐGD, do Phòng Công chứng P, Thành phố Hồ Chí Minh chứng nhận ngày 21/12/2012 ký giữa bà N và bà T: - Xét bà N cho rằng bà T vi phạm nghĩa vụ thanh toán trả tiền theo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên nên yêu cầu hủy hợp đồng. Tuy nhiên, như phân tích đánh giá ở phần nội dung về giấy nhận tiền mua bán nhà thì yêu cầu của bà N hủy giấy nhận tiền là không được chấp nhận, xác định bà N đã nhận 1.800.000.000 đồng của bà T là thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên nên không có căn cứ xác định bà T vi phạm nghĩa vụ thanh toán tiền để yêu cầu hủy như yêu cầu của bà N. Ngoài ra, trình tự thủ tục giao dịch, ký kết và công chứng đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên đều đúng quy định pháp luật nên không có cơ sở chấp nhận yêu cầu của bà N như cấp sơ thẩm nhận định. Hội đồng xét xử phúc thẩm có căn cứ không chấp nhận yêu cầu kháng cáo về phần này của bà N.
[6] Xét yêu cầu kháng cáo của bà N về việc yêu cầu bác toàn bộ yêu cầu phản tố của bị đơn bà T: - Tại cấp sơ thẩm bà T có yêu cầu phản tố yêu cầu bà N phải tiếp tục thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở và quyền sử dụng đất ở ngày 21/12/2012 và giao cho bà T căn nhà tại đường A, Phường B, quận Q1, Thành phố Hồ Chí Minh. - Căn cứ giấy nhận tiền có sửa chữa ngày 21/12/2012; căn cứ giấy phép xây dựng P642/GPXD do Ủy ban nhân dân quận Q1 cấp cho bà N ngày 16/11/2011; căn cứ lời khai của bà N tại biên bản hòa giải ngày 11/3/2016; biên bản đối chất ngày 29/9/2016 (Bút lục số 400, 401, 404, 405) xác định giao dịch mua bán nhà đất thực tế giữa bà N với bà T trong tháng 09/2012 và tại hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 21/12/2012 là mua bán nhà và chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Bởi lẽ, bà N đã xác định tại thời điểm giao dịch mua bán thì đất đã có nhà xây dựng theo giấy phép xây dựng do Ủy ban nhân dân quân Q1 cấp, nhà đất tồn tại đến nay. Như vậy, phía bà N cho rằng chỉ chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không bán nhà là không có căn cứ. Trong vụ án này, tại thời điểm chuyển nhượng nhà đất nêu trên thì các bên đương sự xác định tài sản là căn nhà chưa được nhà nước công nhận do việc xây dựng chưa được hoàn công. Như vậy, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hợp pháp mà trên đất có nhà thì không thể cho rằng phía bà N không bán nhà cho bà T. Hiện nay, nhà và đất có diện tích khác với bản vẽ trước đây khi xin cấp giấy chứng nhận, giấy phép xây dựng nhưng không có ai tranh chấp ngoài bà N với bà T về diện tích nhà đất nên yêu cầu phản tố của bà T là có cơ sở và cấp sơ thẩm giải quyết chấp nhận yêu cầu phản tố của bà T là có căn cứ. Việc sau này bà T tiến hành các thủ tục để công nhận về mặt pháp lý đối với nhà đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền là nghĩa vụ của bà T. Nội dung này không có tranh chấp nên Tòa án không xem xét giải quyết. Do đó, Hội đồng xét xử cũng không có cơ sở để chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bà N đối với yêu cầu bác toàn bộ yêu cầu phản tố của bị đơn bà T”.
Nhận định: bà N và bà T có xác lập giao dịch dân sự, theo đó bà T đã đưa và bà N đã nhận đủ số tiền 1.800.000.000 đồng theo Giấy nhận tiền vào tháng 09/2012 (sửa chữa ngày 21/12/2012), mục đích là để thanh toán tiền mua nhà đất tại địa chỉ: đường A, Phường B, quận Q1, Thành phố Hồ Chí Minh. Sau đó, bà N và bà T có xác lập, thực hiện Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (không có tài sản gắn liền với đất) số công chứng 035310, quyển P2 TP/CC-SCC/HĐGD, do Phòng Công chứng P, Thành phố Hồ Chí Minh chứng nhận ngày 21/12/2012. Tại thời điểm xác lập hợp đồng chuyển nhượng, trên đất đã tồn tại căn nhà được xây dựng theo giấy phép xây dựng P642/GPXD do Ủy ban nhân dân quận Q.1 cấp cho bà N ngày 16/11/2011 nhưng chưa được hoàn công để được công nhận quyền sở hữu nhà ở theo quy định.
a)      Về tính pháp lý của việc chuyển nhượng và mua bán nhà đất
Theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014 (điểm a khoản 1 Điều 91 Luật Nhà ở năm 2005), giao dịch mua bán nhà ở thì người bán phải “có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật”, đồng thời khi “mua bán nhà ở phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng”[11]. Theo Bản án trên, bà N là chủ sử dụng hợp pháp thửa đất theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất số BH020326, số vào sổ cấp GCN: CH 00753, do Ủy ban nhân dân quận Q.1 cấp ngày 08/11/2011. Trên thửa đất này đã tồn tại căn nhà 02 tầng được xây dựng theo Giấy phép xây dựng P642/GPXD ngày 16/11/2011 nhưng chưa được hoàn công. Như vậy, theo quy định, tại thời điểm bà N và bà T giao dịch mua bán nhà đất, căn nhà chưa được công nhận trên giấy chứng nhận quyền, do đó sẽ không đủ điều kiện để mua bán theo quy định.
Việc bà N và bà T ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (không có tài sản gắn liền với đất) số công chứng 035310, quyển P2 TP/CC-SCC/HĐGD, do Phòng Công chứng P, Thành phố Hồ Chí Minh chứng nhận ngày 21/12/2012, theo quy định thì chỉ xác định các bên có thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không bao gồm việc mua bán căn nhà trên đất.
b)      Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở
Như đã phân tích, thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là thời điểm bên mua thanh toán đủ tiền mua nhà, tức là thanh toán 100% giá trị căn nhà mà các bên đã thoả thuận, đồng thời bên mua được bên bán bàn giao nhà ở. Khi hai điều kiện này xảy ra, thì bên mua sẽ được chuyển quyền sở hữu nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở nếu các bên không có thoả thuận nào khác (khoản 1 Điều 12 Luật Nhà ở năm 2014)[12]. Tuy nhiên, ngoài ra theo quy định các bên buộc phải ký kết hợp đồng mua bán nhà ở có công chứng, chứng thực theo quy định.
Toà án nhận định rằng bà T đã thanh toán đủ tiền mua nhà đất là 1.800.000.000 đồng. Tuy nhiên, đối với việc bàn giao nhà ở thì chưa được làm rõ. Theo như lời khai của bà T, sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng và đã nhận đủ tiền, Bà N đã giao toàn bộ giấy tờ bản chính của căn nhà cho bà T, đồng thời xin bà T cho ở nhờ vài tháng để tìm chỗ ở mới. Sau đó, bà T tiếp tục cho bà N chậm giao nhà trong một thời gian với lý do là cha bà N mất nên chờ đến khi xả tang thì giao nhà. Trong trường hợp này, nếu có đủ cơ sở xác nhận lời khai của bà T là đúng sự thật thì mặc dù bà N chưa giao nhà cho bà T nhưng cũng có cơ sở xác định rằng, bà N thừa nhận sẽ giao nhà cho bà T trong một khoảng thời gian hợp lý. Vì vậy, yếu tố bên bán bàn giao nhà ở cho bên mua có thể thoả mãn. Tuy nhiên, do nhà chưa được công nhận, chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nên các bên đã không thể thực hiện việc ký hợp đồng mua bán có công chứng chứng thực. Vì vậy, trong trường hợp này, tác giả cho rằng quyền sở hữu căn nhà này vẫn chưa thể được chuyển giao một cách hợp pháp theo quy định của Luật Nhà ở.
c)      Căn cứ công nhận việc chuyển nhượng và mua bán nhà đất
Theo Bản án, Toà án công nhận việc mua bán nhà đất giữa bà N và bà T “bởi lẽ, bà N đã xác định tại thời điểm giao dịch mua bán thì đất đã có nhà xây dựng theo giấy phép xây dựng do Ủy ban nhân dân quân Q1 cấp, nhà đất tồn tại đến nay. Như vậy, phía bà N cho rằng chỉ chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không bán nhà là không có căn cứ. Trong vụ án này, tại thời điểm chuyển nhượng nhà đất nêu trên thì các bên đương sự xác định tài sản là căn nhà chưa được nhà nước công nhận do việc xây dựng chưa được hoàn công. Như vậy, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hợp pháp mà trên đất có nhà thì không thể cho rằng phía bà N không bán nhà cho bà T”. Có thể thấy, có hai căn cứ để Toà án công nhận việc mua bán nhà đất này: thứ nhất, tại thời điểm giao dịch thì đất đã có nhà xây dựng theo giấy phép xây dựng được cơ quan có thẩm quyền cấp và nhà đất đã tồn tại đến nay; thứ hai, các bên đều xác định căn nhà chưa được hoàn công, chưa được công nhận vì vậy không thể công chứng hợp đồng mua bán.
Theo nhận định trên, dường như Toà án xem trọng ý chí của các bên trong giao dịch mua bán nhà mặc dù căn nhà chưa đủ điều kiện mua bán (căn nhà chưa được hoàn công, công nhận theo quy định) nhưng khi các bên đã tiến hành ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, có việc giao nhận tiền trên thực tế, đồng thời có căn cứ để xác định các bên đều biết thực trạng nhà đất trước khi giao kết hợp đồng. Do đó, Toà án đã công nhận hợp đồng chuyển nhượng và thoả thuận mua bán nhà ở giữa bà N và bà T, đồng thời buộc bà N giao căn nhà cho bà T mặc dù nhà ở chưa đủ điều kiện mua bán. Tác giả cho rằng, một yếu tố khác cũng rất quan trọng đó là căn nhà này đã được cơ quan có thẩm quyền cấp phép xây dựng, điều đó có nghĩa là sự tồn tại của căn nhà này đã được công nhận một phần nào đó (phần xây dựng phù hợp với giấy phép đã được cấp).
Đối với việc hoàn công, thực hiện thủ tục công nhận căn nhà, Toà án nhận định: “Hiện nay, nhà và đất có diện tích khác với bản vẽ trước đây khi xin cấp giấy chứng nhận, giấy phép xây dựng nhưng không có ai tranh chấp ngoài bà N với bà T về diện tích nhà đất nên yêu cầu phản tố của bà T là có cơ sở và cấp sơ thẩm giải quyết chấp nhận yêu cầu phản tố của bà T là có căn cứ. Việc sau này bà T tiến hành các thủ tục để công nhận về mặt pháp lý đối với nhà đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền là nghĩa vụ của bà T”. Như vậy, khi bà T được giao căn nhà theo hiện trạng thì việc hoàn công, thực hiện thủ tục công nhận căn nhà là nghĩa vụ của bà T.
Tuy nhiên, không phải lúc nào Toà án cũng công nhận cho bên mua được quyền quản lý, sử dụng nhà ở gắn liền với đất khi các bên ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (không có tài sản trên đất), nhưng trên đất có tồn tại nhà ở chưa được hoàn công. Như tại Bản án số 145/2018/DS-PTngày 20/06/2018 của TAND Cấp cao tại TP. Hồ Chí Minh (trích): “[4] Xét về Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập có công chứng vào ngày 03/02/2015 thì thể hiện như sau: Tại Điều 1 của Hợp đồng ghi quyền sử dụng đất được chuyển nhượng là quyền sử dụng đất của bên A đối với thửa đất theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất số BT 974928 số vào sổ cấp giấy chứng nhận: CH 01612 do Ủy ban nhân dân huyện C tỉnh Tiền Giang cấp ngày 02/10/2014 cụ thể như sau: - Thửa đất số: 444; - Tờ bản đồ: 28; - Địa chỉ thửa đất: ấp A, xã L, huyện C tỉnh Tiền Giang; - Diện tích: 750 m2; - Mục đích sử dụng, thực trạng sử dụng, nguồn gốc sử dụng; - Thanh toán bằng tiền mặt sau khi ra công chứng với giá 220.000.000 đồng (BL 12).
Theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BT 974928 thì chỉ xác định quyền sử dụng 750 m2 đất không xác định nhà ở và công trình khác trên đất. Đồng thời sau khi chuyển nhượng, bà H làm thủ tục đăng ký tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện C, Chi nhánh văn phòng xác định chỉ chuyển nhượng quyền sử dụng đất chứ không có tài sản trên đất (BL 53). Theo bà Vương Thị Vĩnh H cho rằng khi chuyển nhượng bà đã thỏa thuận với ông H1, bà T chuyển nhượng cả nhà và đất giá 320.000.000 đồng nhưng khi làm hợp đồng chỉ ghi giá 200.000.000 đồng. Trong hợp đồng không ghi việc chuyển nhượng nhà và tài sản gắn liền với đất vì nhà chưa được cấp quyền sở hữu nhà. Theo lời khai của ông H1, bà T cho rằng lúc đầu là quan hệ vay nợ sau đó thỏa thuận bán đất giá 220.000.000 đồng, không có thỏa thuận bán nhà (ông H1, bà T chỉ nhận số tiền 220.000.000 đồng) không phải 320.000.000 đồng như bà H khai. Ông H1, bà T đồng ý giao đất cho bà H còn nhà thì ông bà sẽ tháo dỡ.
Căn cứ vào Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 03/02/2015 thể hiện ông Huỳnh Ngọc H1 và bà Nguyễn Thị Phương Hoài T chuyển nhượng 750 m2 đất tại thửa số 444 tờ bản đồ số 28 tại ấp A, xã L, huyện C tỉnh Tiền Giang với giá 220.000.000 đồng, ông H1, bà T không bán tài sản trên đất nên Tòa án cấp sơ thẩm xử cho phép ông H1, bà T và các thành viên trong gia đình được quyền tháo dỡ các công trình xây dựng trên đất trong thời hạn 6 tháng kể từ khi bản án có hiệu lực pháp luật để giao trả lại diện tích đất (theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà UBND huyện C đã cấp cho bà Vương Thị Vĩnh H) cho bà H là đúng quy định của pháp luật. Bà Vương Thị Vĩnh H kháng cáo cho rằng khi chuyển nhượng đất thì chuyển nhượng cả nhà nhưng bà H không có chứng cứ chứng minh việc chuyển nhượng nhà nên đơn kháng cáo của bà H không có cơ sở chấp nhận”.
Theo bản án trên thì bà Vương Thị Vĩnh H và ông H1, bà T ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, từ đó bà Vương Thị Vĩnh H cho rằng sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng thì bà được quyền sử dụng đất và nhà ở gắn liền với đất. Tuy nhiên, ông H1, bà T không đồng ý và cho rằng chỉ chuyển nhượng quyền sử dụng đất chứ không bán căn nhà trên đất. Toà án cho rằng, bà Vương Thị Vĩnh H không có chứng cứ chứng minh khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất là mua luôn căn nhà nên không chấp nhận yêu cầu của bà Vương Thị Vĩnh H. Đồng thời cho phép ông H1, bà T và những người trong hộ ông H1, bà T được tháo dỡ căn nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong thời hạn 06 tháng. Kết thúc hạn trên thì ông H1, bà T và các thành viên trong hộ có trách nhiệm giao lại quyền sử dụng đất như trên cho bà Vương Thị Vĩnh H (kể cả các cây trồng trên đất). Có thể thấy, với nhận định trên Hội đồng xét xử thể hiện ý chí là “ngầm cho phép” các bên được phép giao dịch nhà đất (trong đó nhà chưa được cấp giấy chứng nhận về quyền sở hữu) mà không nhất thiết tuyên bố vô hiệu toàn bộ giao dịch, điều này được thể hiện thông qua nhận định rằng “bà Vương Thị Vĩnh H không có chứng cứ chứng minh khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời mua luôn căn nhà nên không chấp nhận yêu cầu của bà Vương Thị Vĩnh H”.
Theo tác giả, phương án giải quyết của Toà án là tương đối thuyết phục, bởi có căn cứ xác định rằng ý chí các bên khi xác lập giao dịch chỉ là thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, không có thoả thuận mua bán nhà ở gắn liền trên đất (không có chứng cứ chứng minh việc mua nhà ở và công trình gắn liền với đất). Ông H1, bà T cũng đồng ý giao quyền sử dụng đất cho bà H. Ngoài ra, thực tế sau khi thực hiện giao dịch, các bên cũng chưa thực hiện việc bàn giao nhà ở và công trình gắn liền với đất. Hơn nữa, về mặt pháp lý, các bên không thực hiện ký kết hợp đồng mua bán nhà ở mà chỉ ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng, chứng thực; về mặt thực tiễn, các bên cũng không thực hiện việc giao nhận căn nhà, đây là các yếu tố pháp lý rất quan trọng nhưng các bên không thực hiện.
d)      Một vài kiến nghị
Tác giả cho rằng, để xem xét công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (chỉ có đất) và giao nhà ở (chưa hoàn công) cho một bên khi có tranh chấp cần phải xem xét đến các yếu tố sau đây: thứ nhất, về ý chí của các bên trong giao dịch (hai bên đồng ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất và mua bán nhà ở, hay chỉ là giao dịch về đất hoặc nhà ở); thứ hai, về giá trị của đối tượng giao dịch (ở đây có thể chỉ là nhà ở hoặc chỉ có quyền sử dụng đất hoặc bao gồm cả nhà và đất) và đã hoàn thành việc giao nhận đủ tiền; thứ ba, tồn tại hay không việc giao nhận nhà đất trên thực tế (ai đang là người quản lý, sử dụng trực tiếp căn nhà) và không có tranh chấp với bên thứ ba; thứ tư, nhà ở có tồn tại hợp pháp hay không? tức là việc xây dựng nhà ở đã được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng hay chủ sử dụng tự ý xây dựng mà chưa được cơ quan có thẩm quyền cho phép; thứ năm, sau khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được công chứng chứng thực, các bên đã thực hiện thủ tục đăng ký, biến động theo quy định.
Nếu có căn cứ xác định rằng, ý chí của các bên là giao dịch cả quyền sử dụng đất (đất có mục đích sử dụng là đất phi nông nghiệp dùng để ở) và nhà ở, giá trị đất ở và nhà ở phù hợp với giá trị trên thị trường hoặc theo thoả thuận của các bên, bên mua đã trả đủ tiền và nhận nhà để quản lý sử dụng trên thực tế, đồng thời nhà ở này đã được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng (chưa hoàn công), bên mua đã hoàn thành thủ tục đăng ký biến động về quyền sử dụng đất và được đứng tên trên giấy chứng nhận. Nếu thoả mãn các yếu tố trên, có thể xem xét công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giao nhà cho bên mua; bởi lẽ, một là, mặc dù nhà ở chưa đủ điều kiện mua bán nhưng về mặt thực tế bên mua đã nhận nhà, quản lý sử dụng (không có tranh chấp với bên thứ ba), đồng thời đã hoàn thành mọi nghĩa vụ với bên bán (đã hoàn tất việc giao tiền); hai là, việc công nhận giúpổn định các giao dịch dân sự, về mặt thực tế giao dịch đã hoàn thành, bên bán đã nhận được đầy đủ lợi ích của mình (nhận đủ tiền của bên mua), bên mua đã nhận nhà và giao đủ tiền; về mặt xã hội, nếu không công nhận thì sẽ dẫn đến tình trạng một trong các bên lợi dụng và việc giao dịch chỉ là công cụ để một trong các bên để trục lợi mà không muốn hoàn thành giao dịch, từ đó dẫn đến bất ổn các giao dịch dân sự; ba là, về nhà ở xét ở khía cạnh nào đó đã được phép tồn tại một cách “hợp pháp”, phù hợp với quy hoạch thông qua việc được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng. Việc giao nhà ở cho bên mua sau đó thực hiện các thủ tục liên quan để được công nhận cũng phần nào tránh được lãng phí của cải, tài nguyên, nguồn lực của người dân và xã hội.
2.2.                 Chuyển nhượng quyền sử dụng đất có tồn tại căn nhà trên đất bị vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện
Tại Bản án số 21/2019/DS-ST ngày 03/05/2019 của TAND Thủ Dầu Một tỉnh Bình Dương:“[3] Quá trình giải giải quyết vụ án, Tòa án tiến hành phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ (bút lục 92) để các đương sự được tiếp cận các tài liệu, chứng cứ của vụ án. Đồng thời, mở phiên đối chất giữa ông Ch, bà M, bà A và ông D để thu thập chứng cứ nhưng ông Ch không đến đối chất, do đó Tòa án lập Biên bản không đối chất được ngày 06/11/2017 (bút lục 282).
Qua thu thập chứng cứ xác định, hộ bà A tại địa chỉ số 11/20 Khu 2, Ấp 1, xã H, thị xã M, tỉnh Sông Bé chỉ có bà A và ông Hoàng Văn D đăng ký và sinh sống từ năm 1985. Ngày 29/6/1993, ông D chuyển hộ khẩu đến địa chỉ số 37/52 Ấp 2, xã A, thị xã M, tỉnh Sông Bé sinh sống. Năm 2003, bà A mới nhận chuyển nhượng diện tích đất 397 m2 của bà M. Do vậy, có căn cứ xác định Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số W698637, số vào sổ 00369/QSDĐ/H, ngày 17/02/2003 được UBND thị xã M cấp cho cá nhân bà A. Mặt khác, tại Biên bản lấy lời khai ngày 28/11/2017 của Tòa án đối với ông D (bút lục 163, 164), ông D thừa nhận không biết quyền sử dụng đất bà A chuyển nhượng cho ông Ch là của ai. Ông D chỉ là người làm chứng trong việc chuyển nhượng đất giữa bà A và ông Ch. Bà A thừa nhận chữ ký, chữ viết Lê Ngọc A và dấu lăn tay trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 07/9/2006 với ông Ch là do bà A viết, ký và lăn tay (bút lục 168). Sự thừa nhận của bà A là tình tiết không cần phải chứng minh quy định tại Điều 92 Bộ luật Tố tụng dân sự. Diện tích đất tranh chấp sau khi đo đạc thực tế là 434,1 m2 (trong đó diện tích đất sử dụng 394,1 m2, diện tích đất chỉ giới đường bộ 40 m2 ). Diện tích nhà tranh chấp là 108,5 m2 (bao gồm 0,6 m2 nằm trên chỉ giới xây dựng). Nhà bà K, ông S 79 m2 (bao gồm 22,2 m2 nằm trên khoảng lùi xây dựng).
[4] Xét yêu cầu khởi kiện của bà Lê Tuyết M và yêu cầu độc lập của bà Lê Ngọc A, thấy rằng: Tại thời điểm bà A, ông Ch ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (ngày 07/9/2006), trên đất đã có căn nhà cấp 4 gắn liền thửa đất. Sự việc này được ông Ch thừa nhận tại Đơn khởi kiện ngày 17/5/2016 (bút lục 02) nên thuộc tình tiết không cần phải chứng minh quy định tại Điều 92 Bộ luật Tố tụng dân sự. Tuy nhiên, ở mục tài sản gắn liền với đất trong Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 07/9/2006, ông Ch, bà A không ghi căn nhà trên đất có là có thiếu sót, vì căn nhà và thửa đất là một khối thống nhất, không thể tách rời để chuyển nhượng và mua bán. Căn nhà được xây dựng kiên cố, có diện tích rất lớn 108,5 m 2 được bà A thừa nhận, ông Hoàng Văn D làm chứng do bà M xây dựng để sinh sống cùng bà A. Ông Ch là em ruột bà A, là cậu bà M biết rất rõ quá trình sinh sống, quản lý, sử dụng đất của bà M, bà A và việc hình thành căn nhà nhưng khi ký hợp đồng chuyển nhượng đất với bà A, ông Ch không ghi căn nhà gắn liền với thửa đất, không thông báo cho gia đình bà M biết là nhằm che giấu việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng đất với gia đình bà M. Việc không ghi căn nhà gắn liền với thửa đất dẫn đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà A và ông Ch có đối tượng không thể thực hiện. Vì vậy, theo quy định tại Điều 411 Bộ luật Dân sự năm 2005 (nay là Điều 408 Bộ luật Dân sự năm 2015), Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 07/9/2006 giữa bà A và ông Ch bị vô hiệu ngay từ khi giao kết hợp đồng”.
a)      Đường lối giải quyết của Toà án
Trong vụ việc trên, Toà án căn cứ vào một số lý do sau để tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu ngay từ thời điểm giao kết hợp đồng. Một là, nhà và đất là một thể thống nhất không thể tách rời để chuyển nhượng và mua bán, do vậy việc bà A và ông Ch ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đã biết trên đất có tồn tại căn nhà cấp 4 là không đúng quy định của pháp luật; hai là, trên thửa đất đã tồn tại căn nhà cấp 4, được xây dựng kiên cố, có diện tích rất lớn, ông Ch khi nhận chuyển nhượng của bà A đã biết rõ căn nhà hiện tại đang được bà M, bà A quản lý, sinh sống, sử dụng, đồng thời ông Ch cũng biết rõ nguồn gốc hình thành căn nhà nhưng vẫn ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với bà A; ba là, việc bà A, ông Ch không ghi căn nhà gắn liền với thửa đất dẫn đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có đối tượng không thể thực hiện được.
Trong một vụ việc khác, Toà án cho rằng mặc dù trên đất có nhà, nhưng các bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất không nêu rõ tình trạng đất là vi phạm khoản 3 Điều 694 Bộ luật dân sự năm 2005, việc chuyển nhượng quyền sở hữu nhà trong khi không có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở là không phù hợp với quy định của pháp luật nhà ở về điều kiện giao dịch được quy định tại Điều 91 Luật Nhà ở năm 2005, từ đó tuyên bố hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật[13].
Có thể thấy, cả hai vụ việc nêu trên có điểm chung là các bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất (thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận), nhưng trên đất có tồn tại căn nhà (chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu). Vì vậy, các bên chỉ ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sự dụng đất (chỉ có đất) mà không ký hợp đồng mua bán nhà ở; do đó, Toà án cho rằng đã vi phạm Bộ luật Dân sự và Luật Nhà ở, từ đó không công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (mặc dù hợp đồng đã được công chứng chứng thực theo quy định) và mua bán nhà ở (hình thức thể hiện việc mua bán nhà ở thường là bằng lời nói hoặc giấy tay không có công chứng chứng thực).
b)      Kiến nghị
Từ các vụ việc đã phân tích, tác giả nhận thấy hiện nay đường lối giải quyết đối với các tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà trên đất có tồn tại nhà ở gắn liền với đất (nhà ở tồn tại có thể được cấp giấy phép xây dựng hoặc chưa được cấp giấy phép xây dựng; chủ sở hữu nhà ở chưa thực hiện thủ tục hoàn công, chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo quy định) của Toà án các cấp chưa có sự đồng nhất. Thông thường, Toà án sẽ giải quyết theo một số đường lối như sau: thứ nhất, công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giao nhà ở cho bên mua; thứ hai, công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giao nhà cho bên bán; thứ ba, có Toà lại cho rằng quyền sử dụng đất và nhà ở là một thể thống nhất không thể tách rời để chuyển nhượng và mua bán riêng biệt nên tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu ngay từ thời điểm giao kết vì có đối tượng không thể thực hiện được, vi phạm điều cấm của pháp luật.
Tác giả cho rằng nhà và đất có thể là một thể thống nhất nhưng không nhất thiết không thể tách rời, trên thực tế hiện nay, rất nhiều căn nhà được tách rời khỏi đất và di chuyển bằng các phương tiện cơ giới hiện đại (nhà thông minh) từ nơi này đến nơi khác phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt của mọi người. Trên thế giới và Việt Nam hiện nay, rất nhiều các căn nhà được lắp ghép hoàn thiện và được di chuyển từ nơi lắp ghép tới vị trí thửa đất xác định cho người có nhu cầu sử dụng; hoặc khi chủ sở hữu, sử dụng căn nhà không muốn ở tại vị trí đất trước đó có thể di chuyển căn nhà tới một vị trí, thửa đất khác[14]. Vì vậy, tác giả cho rằng trong một số trường hợp có thể xem xét công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mặc dù tại thời điểm chuyển nhượng trên đất có tồn nhà ở (chưa được hoàn công, công nhận quyền sở hữu theo quy định) chứ không nhất thiết phải tuyên bố vô hiệu. Thực tế hiện nay, một số căn nhà mặc dù chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở nhưng pháp luật vẫn cho phép giao dịch như trường hợp mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, tặng cho nhà tình nghĩa tình thương (những căn nhà này xét ở một góc độ nào đó đã được cơ quan nhà nước cho phép tồn tại và đang trong quá trình hoàn thiện để được cấp giấy chứng nhận về quyền sở hữu)[15]… vì vậy, không có lý do gì để cho rằng nhà và đất là một thể thống nhất không thể tách rời từ đó tuyên vô hiệu việc chuyển nhượng, mua bán khi không đáp ứng đủ một số điều kiện nhất định.
Tuy nhiên, như đã phân tích, để công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giao nhà (chưa có giấy chứng nhận về quyền sở hữu) cho một trong các bên cần phải xem xét kỹ lưỡng một số tiêu chí, yếu tố nhất định như ý chí của các bên, việc giao nhận tiền và giao nhận nhà để quản lý sử dụng, đã hoàn thành thủ tục đăng ký biến động sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay chưa? Có che giấu giao dịch nào không? Căn nhà đã được cấp giấy phép xây dựng hay chưa… Nếu việc công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giao nhà là hợp tình và làm cho xã hội tốt đẹp hơn thì mặc dù có thiếu một số yếu tố nhất định theo quy định nhưng việc công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn là việc nên làm, việc công nhận như thế sẽ đem lại nhiều lợi ích cho cá nhân nói riêng và xã hội nói chung, giảm thiểu được các giao dịch bị vô hiệu và tranh chấp giữa các bên. Hơn nữa, các quy định của pháp luật nhìn ở một góc độ nhất định thường đi sau các quan hệ xã hội; vì vậy, trong một số trường hợp cần phải xem xét công nhận nếu giao dịch đó đáp ứng được một số tiêu chí nhất định nhằm bảo vệ các quan hệ xã hội mang tính chất tốt đẹp và có ích cho xã hội, cho mọi người./. 

 


[1] Xem khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013.
[2] Khoản 2 Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014.
[3] Khoản 1 Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014.
[4] Khoản 1 Điều 502 Bộ luật Dân sự năm 2015, điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013; khoản 1 Điều 120, khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014.
[5] Khoản 3 Điều 12 Luật Nhà ở năm 2014: “Trường hợp mua bán nhà ở giữa chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở với người mua thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua nhận bàn giao nhà ở hoặc kể từ thời điểm bên mua thanh toán đủ tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư. Đối với nhà ở thương mại mua của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì thời điểm chuyển quyền sở hữu được thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản”.
[6] Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013: “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền  sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”.
[7] Đối với thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở trong Luật Nhà ở năm 2005, thì thời điểm chuyển quyền được tính từ thời điểm hợp đồng công chứng đối với giao dịch về nhà ở giữa cá nhân với cá nhân hoặc đã giao nhận nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng đối với giao dịch về nhà ở mà một bên là tổ chức kinh doanh nhà ở hoặc từ thời điểm mở thừa kế trong trường hợp nhận thừa kế nhà ở (khoản 5 Điều 93 Luật Nhà ở năm 2005).
[8] Xem thêm khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014: “thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng”; khoản 1 Điều 5 Luật Công chứng năm 2014: “văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng”.
[9] Nguyễn Minh Oanh (Chủ biên), Bình luận Luật Nhà ở năm 2014, Nxb. Lao Động, năm 2018, tr. 45.
[10] Nguyễn Minh Oanh (Chủ biên), tlđd, tr. 46. sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”.
[11] Khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014, khoản 3 Điều 93 Luật Nhà ở năm 2005.
[12] Luật Nhà ở năm 2005 có sự khác biệt về thời điểm chuyển quyền sở hữu so với Luật Nhà ở năm 2014: “quyền sở hữu nhà ở được chuyển cho bên mua, bên nhận tặng cho, bên thuê mua, bên nhận đổi nhà ở kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng đối với giao dịch về nhà ở giữa cá nhân với cá nhân hoặc đã giao nhận nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng đối với giao dịch về nhà ở mà một bên là tổ chức kinh doanh nhà ở hoặc từ thời điểm mở thừa kế trong trường hợp nhận thừa kế nhà ở” (khoản 5 Điều 93).
[13] Bản án số 786/2018/DS-PT ngày 28/8/2018của TAND Thành phố Hồ Chí Minh: “[3] Về hình thức: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 040635 ngày 27/12/2012 giữa ông Diệp Bùi Chí D, Nguyễn Ngọc G và bà Nguyễn Thái H tại Phòng Công chứng số 2: Hợp đồng có chứng nhận của công chứng nhà nước nên đã tuân thủ về hình thức theo quy định tại Điều 127 Luật Đất đai năm 2003. Tuy nhiên, tại thời điểm ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 040635 ngày 27/12/2012 trên đất đã có nhà nhưng hai bên chỉ lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, không nêu rõ tình trạng đất chuyển nhượng đã có nhà là vi phạm khoản 3 Điều 694 Bộ luật dân sự 2005, việc chuyển nhượng quyền sở hữu nhà trong khi không có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở là không phù hợp với quy định của pháp luật nhà ở về điều kiện giao dịch được quy định tại Điều 91 Luật Nhà ở năm 2005 nên hợp đồng này vừa vô hiệu do giả tạo và vừa vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật”.
[14] Trần Dương, Hào hứng với nhà lắp ghép nhanh gọn lẹ, lại rẻ, https://tuoitre.vn/hao-hung-voi-nha-lap-ghep-nhanh-gon-le-lai-re-20220909092101776.htm, truy cập ngày 31/10/2022.
[15] Xem khoản 2 Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014.

(Nguồn tin: Bài viết được đăng tải trên Ấn phẩm Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp số 07 (479), tháng 4/2023.)


Ý kiến bạn đọc