Tóm tắt: Condotel là một sản phẩm mới trên thị trường bất động sản nghỉ dưỡng và hiện khung pháp lý còn đang bỏ ngỏ. Tuy vậy, các giao dịch condotel đã và đang được thực hiện khá phổ biến. Trong hợp đồng mua bán condotel, cung cấp thông tin là nghĩa vụ của doanh nghiệp với khách hàng/người tiêu dùng, góp phần công khai, minh bạch hóa thị trường. Tuy nhiên, trên thực tế, vì nhiều lý do, doanh nghiệp kinh doanh condotel thường có các hành vi cung cấp thông tin không rõ ràng, dễ gây nhầm lẫn. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến quyền lợi của người mua mà còn tác động tiêu cực đến thị trường condotel tại Việt Nam. Trong phạm vi bài viết này, các tác giả phân tích quy định của pháp luật về nghĩa vụ cung cấp thông tin trong hợp đồng mua bán condotel, một số bất cập và đề xuất kiến nghị hoàn thiện.
Từ khoá: Hợp đồng mua bán condotel; nghĩa vụ cung cấp thông tin; pháp luật điều chỉnh hợp đồng mua bán condotel.
Abstract: Condotel is a new product in the resort real estate market in Vietnam, for which the legal system has not yet to cover. However, the transactions of condotel have been commonly conducted. In the contracts of condotel transactions, information provision is an obligation of businesses to the customers/consumers, which is for publicity and transparency of the condotel market. However, in reality, for several reasons, condotel developers often have acts of providing unclear and confusing information. This not only affects the interests of purchasers but also negatively affects the condotel market in Vietnam. Within the scope of this article, the authors provide an analysis of the legal provisions on the obligation to provide information in the condotel contract, shortcomings and propose a number of recommendations for further improvements.
Keywords: Condotel contract; obligation for information provision; legal regulations on condotel transactions.
Ảnh minh họa: Nguồn internet
1. Khái quát về nghĩa vụ cung cấp thông tin trong hợp đồng mua bán
Trong quan hệ hợp đồng, thông tin không chỉ ảnh hưởng đến việc giao kết cũng như hiệu lực của hợp đồng mà còn mang lại hiệu quả cho các bên trong quá trình thực hiện, hạn chế thấp nhất những tranh chấp xảy ra. Quyền được thông tin là quyền cơ bản nhất của tất cả người tiêu dùng, bao gồm người mua trong các hợp đồng mua bán nói chung, trong giai đoạn giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Theo Hướng dẫn của Liên hợp quốc về bảo vệ người tiêu dùng, “một trong những quyền năng của người tiêu dùng được cộng đồng quốc tế thừa nhận rộng rãi là quyền được cung cấp thông tin”
[1]: người tiêu dùng được tiếp cận thông tin đầy đủ để có những lựa chọn sáng suốt theo mong muốn và nhu cầu của mình
[2]. Quyền này cũng được ghi nhận trong pháp luật bảo vệ người tiêu dùng Việt Nam
[3]. Người mua trong bất kỳ hợp đồng mua bán nào đều có quyền được cung cấp thông tin mà không bị giới hạn bởi tài sản mua bán, dù là hàng hóa, động sản hay bất động sản, và không phụ thuộc vào giá trị của tài sản mua bán...
Về nguyên tắc, trong quan hệ hợp đồng, quyền của bên có quyền chỉ được đáp ứng thông qua việc thực hiện nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ, và quyền được tiếp cận thông tin của người mua cũng không ngoại lệ. Nó được đảm bảo bằng việc thực hiện nghĩa vụ cung cấp thông tin của người bán. Nghĩa vụ này mang tính chất bắt buộc. Người bán sẽ phải gánh chịu hậu quả pháp lý bất lợi nếu không thực hiện đúng, đủ nghĩa vụ của mình. Hậu quả pháp lý bất lợi đó có thể do pháp luật quy định, cũng có thể do chính các bên thỏa thuận đặt ra để ràng buộc trách nhiệm đối với nhau.
Những phân tích trên đây cho thấy, nghĩa vụ cung cấp thông tin trong hợp đồng mua bán có thể được hiểu là yêu cầu mang tính bắt buộc đối với người bán trong việc cung cấp một cách đầy đủ, rõ ràng, chính xác các thông tin liên quan đến hợp đồng nhằm đảm bảo quyền được tiếp cận thông tin của người mua.
2. Nhận diện condotel
Condotel là từ viết tắt của Condo (căn hộ) và Hotel (khách sạn) - một sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng du nhập từ nước ngoài vào Việt Nam với đa mục đích sử dụng, vừa để ở, vừa cho lưu trú du lịch (nhà nghỉ, khách sạn, resort). Kinh nghiệm của các nước cho thấy, với tính chất là một loại hình bất động sản đa mục đích, condotel cần được nhận diện với các dấu hiệu sau:
Một là, condotel là loại bất động sản đa công năng, vừa có chức năng của một căn hộ (được sử dụng cho mục đích để ở), vừa có chức năng của một khách sạn (được sử dụng cho mục đích lưu trú du lịch). Nói cách khác, “Một tòa condotel có thể có một phần để ở, một phần cho thuê du lịch, một phần cho thuê làm văn phòng và một phần làm cửa hàng bán lẻ. Từng căn hộ có chủ sở hữu riêng”
[4].
Hai là, về cấu trúc không gian, condotel “có thể là một căn hộ chung cư hoặc nhà riêng lẻ hoặc một phòng khách sạn”
[5]; condotel cũng có thể tồn tại tách biệt trong một dự án chỉ có duy nhất condotel hoặc đồng thời với các loại hình bất động sản khác như khách sạn, trung tâm thương mại phức hợp, vui chơi giải trí.
Ba là, condotel là một loại sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng đa số được xây dựng trên đất thương mại, dịch vụ nên các dự án condotel thường có giới hạn thời hạn sở hữu.
Condotel phát triển tại Việt Nam từ những năm 2000 nhưng “loại hình này vẫn còn đang có nhiều rào cản về pháp lý”
[6], chưa có khung pháp lý điều chỉnh, kể cả về nguyên tắc, và hoàn toàn thiếu vắng các quy định áp dụng đối với hợp đồng mua bán. Tuy vậy, các giao dịch liên quan đến condotel, đặc biệt là condotel hình thành trong tương lai, được xác lập khá phổ biến bởi tính ngoại nhập đi kèm sự hấp dẫn thông qua nhiều hình thức quảng bá về nó.
Trên thực tế, các quy định điều chỉnh hợp đồng mua bán, tiêu dùng, kinh doanh bất động sản, bao gồm kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai được áp dụng. Nói cách khác, việc thực hiện nghĩa vụ cung cấp thông tin trong hợp đồng mua bán condotel được điều chỉnh bởi tổng thể các quy định của pháp luật dân sự, pháp luật thương mại, pháp luật về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, pháp luật kinh doanh bất động sản (trong đó pháp luật dân sự là luật chung).
Dù vậy, đây cũng chỉ là biện pháp tạm thời, giải quyết yêu cầu của thực tiễn áp dụng pháp luật. Về lâu dài, cần phải có khung pháp lý điều chỉnh condotel nói chung và giao dịch condotel nói riêng bởi lẽ pháp luật điều chỉnh condotel không thể là pháp luật điều chỉnh các cơ sở lưu trú du lịch, cũng không thể là pháp luật điều chỉnh bất động sản truyền thống. Pháp luật điều chỉnh condotel phải là khung pháp lý dành cho bất động sản đa mục đích, đáp ứng yêu cầu của nền kinh tế chia sẻ.
3. Nghĩa vụ cung cấp thông tin trong hợp đồng mua bán condotel
3.1. Pháp luật điều chỉnh nghĩa vụ cung cấp thông tin trong hợp đồng mua bán condotel
Nghĩa vụ cung cấp thông tin trong hợp đồng hiện nay được quy định ở nhiều văn bản như: Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2015 với vai trò là luật chung, một số văn bản pháp luật chuyên ngành
[7] điều chỉnh các hợp đồng có tính chất đặc thù như hợp đồng mua bán hàng hóa (theo Luật Thương mại năm 2005), hợp đồng tiêu dùng (theo Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng năm 2010), hợp đồng mua bán bất động sản (theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014), cụ thể như sau:
Điều 387 BLDS năm 2015 quy định nghĩa vụ cung cấp thông tin và trách nhiệm pháp lý khi vi phạm như sau: “
Trường hợp một bên có thông tin ảnh hưởng đến việc chấp nhận giao kết hợp đồng của bên kia thì phải thông báo cho bên kia biết… Bên vi phạm quy định … mà gây thiệt hại thì phải bồi thường”. Quy định này là cơ sở để các văn bản luật chuyên ngành điều chỉnh các hợp đồng đặc thù, tạo thành một khung pháp lý điều chỉnh quan hệ hợp đồng, đảm bảo hợp đồng luôn được xác lập với sự đầy đủ thông tin của các bên
[8].
Điều 443 BLDS năm 2015 quy định: Bên bán có nghĩa vụ cung cấp cho bên mua thông tin cần thiết về tài sản mua bán và hướng dẫn cách sử dụng tài sản đó; nếu bên bán không thực hiện nghĩa vụ này thì bên mua có quyền yêu cầu bên bán phải thực hiện trong một thời hạn hợp lý; nếu bên bán vẫn không thực hiện làm cho bên mua không đạt được mục đích giao kết hợp đồng thì bên mua có quyền hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại. Theo quy định này, nghĩa vụ cung cấp thông tin bao gồm: (i) Nhóm loại thông tin phải cung cấp (thông tin cần thiết về tài sản mua bán và cách sử dụng); (ii) Trách nhiệm pháp lý khi vi phạm nghĩa vụ cung cấp thông tin (tùy từng vi phạm cụ thể, bên mua có quyền yêu cầu bên bán phải thực hiện trong một thời hạn hợp lý hoặc hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại).
Khoản 2 Điều 3 Luật Thương mại năm 2005 quy định hàng hóa bao gồm cả “những vật gắn liền với đất đai”. Điều này có nghĩa là các loại bất động sản gắn liền với đất đai như nhà, công trình xây dựng khác (trong đó có condotel) cũng được xem là hàng hóa. Do đó, hoạt động mua bán các loại bất động sản này cũng là hoạt động thương mại và phải đảm bảo quyền được cung cấp thông tin của người tiêu dùng, phù hợp với các quy định của pháp luật thương mại theo nguyên tắc “thương nhân thực hiện hoạt động thương mại có nghĩa vụ thông tin đầy đủ, trung thực cho người tiêu dùng về hàng hoá và dịch vụ mà mình kinh doanh và phải chịu trách nhiệm về tính chính xác của các thông tin đó” (khoản 1 Điều 14 Luật Thương mại năm 2005). Tuy nhiên, quy định này không thể hiện nội dung thông tin cần được cung cấp mà chỉ ghi nhận nguyên tắc thực hiện. Vì vậy, các vấn đề về nội dung (các loại) thông tin phải cung cấp, hình thức thực hiện và trách nhiệm pháp lý được áp dụng theo các quy định có liên quan.
Khoản 2 Điều 8 Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng năm 2010 quy định người tiêu dùng có quyền “được cung cấp thông tin chính xác, đầy đủ về tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa, dịch vụ; nội dung giao dịch hàng hóa, dịch vụ; nguồn gốc, xuất xứ hàng hóa; được cung cấp hóa đơn, chứng từ, tài liệu liên quan đến giao dịch và thông tin cần thiết khác về hàng hóa, dịch vụ mà người tiêu dùng đã mua, sử dụng”. Theo quy định này, Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng chỉ quy định nhóm loại thông tin người tiêu dùng được cung cấp là những thông tin liên quan đến chủ thể và một số nội dung của hợp đồng.
Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh; trong đó có quy định về hình thức thực hiện nghĩa vụ và nội dung thông tin phải công khai, cụ thể như sau:
“1. Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có trách nhiệm công khai thông tin về bất động sản theo các hình thức sau đây: a) Tại trang thông tin điện tử của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản; b) Tại trụ sở Ban Quản lý dự án đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản; c) Tại sàn giao dịch bất động sản đối với trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch bất động sản.
2. Nội dung thông tin về bất động sản bao gồm: a) Loại bất động sản; b) Vị trí bất động sản; c) Thông tin về quy hoạch có liên quan đến bất động sản; d) Quy mô của bất động sản; đ) Đặc điểm, tính chất, công năng sử dụng, chất lượng của bất động sản; thông tin về từng loại mục đích sử dụng và phần diện tích sử dụng chung đối với bất động sản là tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng, nhà chung cư; e) Thực trạng các công trình hạ tầng, dịch vụ liên quan đến bất động sản; g) Hồ sơ, giấy tờ về quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất và giấy tờ có liên quan đến việc đầu tư xây dựng bất động sản;hợp đồng bảo lãnh, văn bản cho phép bán, cho thuê mua của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với việc bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai; h) Các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản (nếu có); i) Giá bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản”.
Riêng đối với hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, khoản 1 Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định: “Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng”.
Ngoài ra, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải có các thông tin về: loại nhà, công trình xây dựng; hồ sơ pháp lý của dự án, giấy tờ về quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất và giấy tờ có liên quan đến việc đầu tư xây dựng nhà; số, ngày tháng của hợp đồng bảo lãnh về nhà ở, số ngày tháng văn bản của Sở Xây dựng địa phương về việc bán nhà ở hình thành trong tương lai; kèm theo hợp đồng này còn có bản sao hợp đồng bảo lãnh về nhà ở, bản sao văn bản của Sở Xây dựng địa phương về việc bán nhà ở hình thành trong tương lai (Điều 1 Mẫu số 01 quy định hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng có sẵn (hoặc hình thành trong tương lai) ban hành kèm theo Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10/9/2015 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014).
Các quy định về nghĩa vụ cung cấp thông tin dành cho hợp đồng trong một số lĩnh vực nêu trên cho thấy,pháp luật quy định khá chi tiết, đầy đủ về nội dung (các loại) thông tin doanh nghiệp phải có nghĩa vụ cung cấp trong hoạt động kinh doanh bất động sản, đặc biệt là hình thức thực hiện nghĩa vụ cung cấp thông tin nhằm đảm bảo tính công khai, minh bạch. Tuy nhiên, pháp luật kinh doanh bất động sản không quy định về trách nhiệm pháp lý đối với hành vi vi phạm nghĩa vụ cung cấp thông tin. Vì vậy, trách nhiệm pháp lý sẽ được áp dụng theo quy của Điều 387, Điều 443 BLDS năm 2015, bao gồm: buộc tiếp tục thực hiện nghĩa vụ cung cấp thông tin, hủy bỏ hợp đồng, hoặc bồi thường thiệt hại.
Từ những phân tích trên đây, có thể chia các quy định của pháp luật điều chỉnh nghĩa vụ cung cấp thông tin trong hợp đồng mua bán condotel thành ba nhóm sau:
Một là, những thông tin phải cung cấp: đó là các thông tin về đối tượng hợp đồng (condotel), quyền, nghĩa vụ của các bên và các nội dung của hợp đồng, như loại căn hộ, vị trí, diện tích, mục đích sử dụng; thông tin về quy hoạch, quy mô của bất động sản; phần diện tích sử dụng chung; thực trạng các công trình hạ tầng, dịch vụ liên quan; hồ sơ pháp lý của dự án, giấy tờ về quyền sử dụng đất và giấy tờ có liên quan đến việc đầu tư xây dựng ; các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản (nếu có); …. Trường hợp đối tượng mua bán là condotel hình thành trong tương lai thì phải ghi rõ số, ngày tháng của hợp đồng bảo lãnh; số ngày tháng văn bản của Sở Xây dựng về việc bán condotel hình thành trong tương lai; kèm theo hợp đồng này còn có bản sao hợp đồng bảo lãnh, bản sao văn bản của Sở Xây dựng về việc bán condotel.
Hai là, hình thức thực hiện nghĩa vụ cung cấp thông tin: tại trang thông tin điện tử của doanh nghiệp; tại trụ sở Ban Quản lý dự án đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản; tại sàn giao dịch bất động sản.
Ba là, trách nhiệm pháp lý khi vi phạm nghĩa vụ: tùy theo mức độ và thỏa thuận của các bên, người mua condotel có quyền yêu cầu thực hiện nghĩa vụ cung cấp thông tin trong một thời hạn hợp lý, hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.
Trong ba nhóm trên, các tác giả cho rằng, quy định về trách nhiệm pháp lý khi vi phạm nghĩa vụ chưa đủ hiệu quả. Bởi lẽ, với các thông tin ảnh hưởng quyết định đến hiệu lực của hợp đồng như: thông tin về chủ thể, về đối tượng của hợp đồng, … nhưng pháp luật hiện không quy định người mua được quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu trong trường hợp người bán vi phạm là chưa bảo đảm công bằng, không bảo vệ lợi ích chính đáng của bên yếu thế về thông tin trong hợp đồng. Hạn chế này vô hình chung tạo điều kiện cho doanh nghiệp lợi dụng sự yếu thế về thông tin của người tiêu dùng để thực hiện hành vi cung cấp các thông tin không chính xác, dễ gây hiểu nhầm, thậm chí có hành vi lừa dối nhằm thu lợi nhuận nhiều nhất.
3.2. Những vấn đề đặt ra đối với việc thực hiện nghĩa vụ cung cấp thông tin trong hợp đồng mua bán condotel
3.2.1. Những vấn đề đặt ra đối với việcthực hiện nghĩa vụ cung cấp thông tin về đối tượng của hợp đồng (condotel)
Trong các điều khoản của hợp đồng, đối tượng là điều khoản bắt buộc phải có và là điều kiện có hiệu lực của hợp đồng. Hiện nay, giao dịch liên quan đến condotel được xác lập chủ yếu là các hợp đồng mua bán condotel (đa số là condotel hình thành trong tương lai) và các hợp đồng mua bán kỳ nghỉ (hay còn được gọi là hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ). Tuy vậy, một trong những vấn đề phát sinh từ thực tế giao dịch là các bên không thực sự phân biệt sự khác nhau giữa hai nhóm loại hợp đồng này, nhầm lẫn giữa bất động sản condotel và dịch vụ kỳ nghỉ trong timeshare. Đặc biệt, các hợp đồng mua bán kỳ nghỉ có tính chất đánh đố người tiêu dùng, bởi tính chất “nghỉ dưỡng” cùng với các thuật ngữ “quyền sở hữu kỳ nghỉ”, “thời gian sử dụng căn hộ”… dù đây chỉ là giao dịch mua bán kỳ nghỉ dưỡng, không phải là mua bất động sản, trong hợp đồng thường ghi rõ là mua kỳ nghỉ thứ bao nhiêu, ở loại khách sạn nào
[9].
Với hợp đồng mua bán condotel, đối tượng của hợp đồng phải đáp ứng những dấu hiệu nhận diện như đã đề cập, trong đó có dấu hiệu về chức năng: condotel phải đáp ứng đồng thời chức năng của một căn hộ (được sử dụng cho mục đích để ở) và một khách sạn (được sử dụng cho mục đích lưu trú du lịch). Điều này cũng có nghĩa, nếu căn hộ mua bán không có chức năng để ở thì không phải là condotel đúng nghĩa.
Trên thực tế, bên cạnh các hợp đồng mua bán condotel còn xuất hiện các hợp đồng mua bán các loại hình căn hộ khác (căn hộ nghỉ dưỡng, căn hộ du lịch,…) nhưng không phải bất cứ lúc nào người mua condotel cũng nhận diện được sự khác biệt giữa hợp đồng mua bán condotel với các loại hình căn hộ khác đó. Một trong những lý do dẫn đến sự nhập nhằng, người mua rất khó phân biệt vì nội dung hợp đồng được soạn thảo với nhiều điều khoản có tính chất rào đón cũng như che đậy khá kỹ càng theo kiểu
căn hộ là một căn hộ du lịch… phục vụmục đích du lịch, nghỉ dưỡng dài hạn hoặc ngắn hạn,
không phải căn hộ chung cư và không hình thành đơn vị ở; mục đích sử dụng phụ thuộc vào hướng dẫn của cơ quan nhà nước có thẩm quyền vào từng thời điểm[10]. Với nội dung này, điều khoản liên quan đến căn hộ và mục đích sử dụng được soạn thảo nhằm “đánh tráo” khái niệm và gây nhầm lẫn. Bởi lẽ, condotel là loại bất động sản đa công năng, trong đó có chức năng của một căn hộ, được sử dụng cho mục đích để ở. Vì vậy, các giao dịch mua bán căn hộ du lịch - là một loại hình cơ sở lưu trú theo pháp luật du lịch vì “không hình thành đơn vị ở”
[11] – không phải là mua bán condotel. Nói cách khác, căn hộ du lịch đó không phải là một loại hình bất động sản chịu sự chi phối của Luật Nhà ở, hay thậm chí là Luật Kinh doanh bất động sản nên không chắc chắn được phép giao dịch hợp pháp và được cấp giấy chứng nhận.
Bên cạnh đó, người mua rất khó có thể yêu cầu xem xét trách nhiệm pháp lý áp dụng cho hành vi này (bao gồm quyền hủy bỏ hợp đồng, yêu cầu bồi thường thiệt hại), bởi lẽ: doanh nghiệp đã có sự “tính toán trước” về tính hợp pháp của nội dung hợp đồng (trong đó có tính toán về đối tượng mua bán - điều khoản cơ bản của hợp đồng) với thỏa thuận: Trong trường hợp một hoặc nhiều điều, khoản trong hợp đồng này bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền tuyên là vô hiệu, không có giá trị pháp lý hoặc không thể thi hành theo quy định hiện hành của pháp luật thì các điều, khoản khác của hợp đồng này vẫn có hiệu lực thi hành đối với các bên. Các bên sẽ thống nhất sửa đổi các điều, khoản bị vô hiệu hoặc không có giá trị pháp lý hoặc không thể thi hành theo quy định của pháp luật và được cơ quan chức năng có thẩm quyền chấp nhận phê duyệt hợp đồng mẫu. Dựa vào “ngôn từ” thể hiện trong hợp đồng thì:
Thứ nhất, doanh nghiệp thể hiện rất rõ thiện chí đối với việc giao kết và thực hiện hợp đồng bằng thỏa thuận: trường hợp một hoặc nhiều điều, khoản bị vô hiệu thì các điều, khoản khác của hợp đồng này vẫn có hiệu lực thi hành và các bên sẽ thống nhất sửa đổi các điều, khoản bị vô hiệu. Điều này có nghĩa, khi ký kết vào hợp đồng này, các bên (bao gồm bên mua) thống nhất rằng kể cả đối tượng hợp đồng vô hiệu thì cũng không mặc nhiên làm vô hiệu các nội dung khác của hợp đồng.
Thứ hai, ngoài quyền đàm phán lại với những điều, khoản bị vô hiệu thì các bên không thỏa thuận bất kỳ một chế tài nào khác mang tính chất trừng phạt hoặc bồi thường. Ở đây cho thấy, doanh nghiệp đã chủ động soạn thảo điều khoản giải phóng nghĩa vụ.
Có thể thấy rằng, các quy định của pháp luật điều chỉnh nghĩa vụ cung cấp thông tin trong hợp đồng mua bán condotel còn nhiều bất cập. Tuy nhiên, điều này không có nghĩa là hoàn toàn không còn có các biện pháp xử lý đối với hành vi vi phạm nghĩa vụ, bảo vệ quyền lợi của bên bị vi phạm. Kinh nghiệm một số nước trên thế giới cho thấy, trong trường hợp này, Tòa án có quyền từ chối thực thi các điều khoản không công bằng hoặc sửa đổi các điều khoản của hợp đồng mà Tòa án cho là không công bằng hoặc không hợp lý, Tòa án cũng có quyền ấn định khoản bồi thường bằng tiền đối với hành vi vi phạm nguyên tắc công bằng
[12]. Những kinh nghiệm này hữu ích cho Việt Nam trong định hướng hoàn thiện pháp luật điều chỉnh nghĩa vụ cung cấp thông tin trong hợp đồng mua bán condotel.
3.2.2. Những vấn đề đặt ra đối với việc thực hiệnnghĩa vụ cung cấp thông tin về một số nội dung của hợp đồng
Về lý thuyết, hợp đồng mua bán condotel hình thành trong tương lai bắt buộc phải có các nội dung liên quan đến bảo lãnh ngân hàng, xác nhận đủ điều kiện bán của Sở Xây dựng. Tuy vậy, nghiên cứu các mẫu hợp đồng mua bán condotel đang được thực hiện tại rất nhiều dự án condotel hình thành trong tương lai cho thấy, các điều khoản có nội dung như trên không được các công ty kinh doanh bất động sản đưa vào trong mẫu hợp đồng. Thay vào đó, người bán tuyên bố: Căn hộ thuộc quyền sở hữu của bên bán và không thuộc diện đã bán cho người khác, hoặc không thuộc diện bị cấm giao dịch theo quy định của pháp luật. Tuyên bố này không có giá trị thay thế hợp đồng bảo lãnh ngân hàng cũng như xác nhận đủ điều kiện bán condotel. Nói cách khác, rất khó để xác định dự án condotel giao dịch đã được ngân hàng bảo lãnh và đáp ứng đủ điều kiện bán theo pháp luật kinh doanh bất động sản. Trong khi đó, người mua hoàn toàn không rõ về những thông tin này vì không được cung cấp, không nhận thức được tầm quan trọng của hợp đồng bảo lãnh ngân hàng là bảo vệ quyền lợi của người mua trong việc thẩm định dự án, năng lực kinh doanh của chủ đầu tư và tính thanh khoản của dự án condotel hình thành trong tương lai.
Các tác giả cho rằng, để cơ chế thực thi nghĩa vụ cung cấp thông tin có hiệu quả, đồng thời đảm bảo quyền tiếp cận thông tin của người mua, pháp luật điều chỉnh nghĩa vụ cung cấp thông tin trong hợp đồng mua bán condotel cần được hoàn thiện theo hướng cho phép người mua có quyền yêu cầu Tòa án hủy bỏ hợp đồng và bồi thường thiệt hại khi họ cho rằng, quyền lợi ích hợp pháp bị ảnh hưởng bởi hợp đồng được giao kết do thiếu các thông tin liên quan đến bảo lãnh ngân hàng, xác nhận đủ điều kiện bán condotel.
Bên cạnh đó, bản thân người mua nên tự chủ động bảo vệ quyền lợi của mình bằng cách:
(i) Tại thời điểm ký hợp đồng, yêu cầu chủ đầu tư cung cấp hợp đồng bảo lãnh ký giữa chủ đầu tư và ngân hàng thương mại bảo lãnh (thỏa thuận cấp bảo lãnh) với các nội dung: thông tin về ngân hàng bảo lãnh, dự án được bảo lãnh, hạn mức cấp bảo lãnh, điều kiện cấp bảo lãnh cho người mua …
(ii) Sau khi ký hợp đồng, yêu cầu chủ đầu tư thực hiện các thủ tục cần thiết để cung cấp thư bảo lãnh riêng của ngân hàng cho condotel đã mua.
4. Kết luận và kiến nghị
Cung cấp thông tin là nghĩa vụ pháp lý của người bán nhằm đảm bảo quyền được thông tin của người mua. Việc thực hiện nghĩa vụ cung cấp thông tin phải thiện chí, trung thực, chính xác giúp người tiếp nhận hiểu đúng, đầy đủ, thống nhất. Trong quan hệ hợp đồng, thông tin cân xứng là yêu cầu để xác lập hợp đồng hiệu quả. Tuy nhiên, bất cân xứng thông tin luôn hiện hữu trong các hợp đồng mua bán condotel. Các tác giả phân tích làm rõ những bất cập của pháp luật điều chỉnh nghĩa vụ cung cấp thông tin, đặc biệt là bất cập của các quy định về trách nhiệm pháp lý áp dụng đối với các hành vi vi phạm nghĩa vụ và thực tiễn thực hiện trong một số mẫu hợp đồng condotel. Từ những kết quả nghiên cứu đó, các tác giả kiến nghị như sau:
(i) Sớm ban hành khung pháp lý điều chỉnh condotel và giao dịch condotel;
(ii) Bổ sung quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu trong trường hợp vi phạm nghĩa vụ cung cấp thông tin; quyền yêu cầu Tòa án từ chối thực thi các điều khoản không công bằng hoặc sửa đổi các điều khoản không công bằng hoặc không hợp lý, quyền ấn định khoản bồi thường bằng tiền đối với hành vi vi phạm nguyên tắc công bằng; quyền yêu cầu Tòa án hủy bỏ hợp đồng và bồi thường thiệt hại áp dụng đối với hợp đồng thiếu các thông tin liên quan đến bảo lãnh ngân hàng, xác nhận đủ điều kiện bán condotel./.
[3] Xem thêm khoản 2 Điều 8 Luật Bảo vệ người tiêu dùng năm 2010.
[5] Nhân Hà, GS. Đặng Hùng Võ: “Nên vận hành condotel dưới góc nhìn của nền kinh tế chia sẻ”, tlđd.
[7] Về nguyên tắc áp dụng pháp luật chung và pháp luật chuyên ngành, xem thêm Điều 4 Bộ luật Dân sự năm 2015.
[9] Ví dụ:Ngày 26/02/2017, bà Nguyễn Thị Long T. và ông Nguyễn Hoàng S. giao kết hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ số PBRC-S-064621 với Công ty TNHH Khu du lịch V. Theo đó, giá trị hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ là 388.110.000đ, cho Tuần nghỉ: Tuần thứ 16; Loại căn hộ nghỉ: Loại A. Sau khi xem kỹ lại hợp đồng đã giao kết, bà T, ông S thấy có những điều khoản của hợp đồng không hợp lý, nên đã chủ động đề nghị chấm dứt hợp đồng, nhưng không được chấp nhận nên đã khởi kiện tại Tòa án, yêu cầu tuyên bố hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ số PBRC-S-064621 vô hiệu và hoàn trả lại số tiền đã nộp là 300.488.000đ. Tuy vậy, Tòa án “không chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn… vì không có căn cứ.” Theo Tòa án: quan hệ pháp luật tranh chấp được xác định là “Hợp đồng dịch vụ”, không phải hợp đồng chuyển nhượng liên quan đến bất động sản; Sở hữu bất động sản vẫn thuộc chủ đầu tư là Công ty TNHH Khu du lịch V trong thời gian được cấp giấy phép hợp lệ. Các bên đã giao kết hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận, nội dung không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội (Xem thêm Án lệ số 42/2021/AL
1, thông qua ngày 24/02/2021 và được công bố theo Quyết định số 42/QĐ-CA ngày 12/3/2021 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao).
[10] Những điều khoản trong các hợp đồng mua bán condotel được các tác giả phân tích là những điều khoản được soạn thảo trong các mẫu hợp đồng mua bán condotel tại rất nhiều dự án hiện nay.
[12] Horacio Spector,
A Contractarian Approach to Unconscionability,
Chicago-Kent Law Review, Vol.81, 2006, p.95-96.
