Tất cả các quyền bất động sản đều có đối t-ợng là một vật hữu hình, đúng hơn, là một bất động sản hữu hình; các quyền động sản có thể có đối t-ợng là một động sản hữu hình (quyền sở hữu), một công trình của tim óc (quyền sở hữu trí tuệ) hoặc một hoạt động làm hay không làm một việc của một ng-ời khác (quyền chủ nợ). Các giải pháp liên quan đến việc thực hiện quyền đối vật Có đặc điểm là quan hệ trực tiếp giữa ng-ời có quyền đối với vật, quyền đối vật đ-ợc bảo đảm thực hiện bằng hai công cụ chính: quyền đeo đuổi và quyền -u tiên. - Quyền đeo đuổi: Ng-ời có quyền đối vật đ-ợc phép thực hiện quyền của mình trên vật bất kể vật đang nằm trong tay ai. Do quyền đeo đuổi này mà ta nói rằng, quyền đối vật đối kháng với ng-ời thứ ba. - Quyền -u tiên: Ng-ời có quyền đối vật đ-ợc -u tiên thực hiện quyền của mình trên vật tr-ớc tất cả những ng-ời khác. Trong tr-ờng hợp nhiều ng-ời có quyền đối vật cùng loại trên cùng một tài sản, thì ng-ời có quyền đối vật đ-ợc xác lập tr-ớc có quyền -u tiên so với những ng-ời có quyền đối vật đ-ợc xác lập sau. Để quyền đeo đuổi và quyền -u tiên đ-ợc thực hiện một cách có hiệu quả, hệ thống đăng ký tài sản đ-ợc thiết lập để thông tin về các quyền đối với tài sản cho ng-ời thứ ba.

 Khái niệm Quyền tài sản là một loại tài sản. Khác với luật Latinh, luật Việt Nam không coi quyền và vật nh- là những cách quan niệm khác nhau,  cách hình dung khác nhau về tài sản, mà coi đây là các loại tài sản khác nhau. Quyền tài sản trong luật thực định Việt Nam đ-ợc xây dựng nh- một khái niệm đối lập với vật trong hệ thống phân loại cơ bản. Có vẻ nh- trong suy nghĩ của những ng-ời soạn thảo các điều luật liên quan, vật, với t- cách là một tài sản, phải đ-ợc hiểu là vật hữu hình, nghĩa là có thể nhận biết bằng giác quan tiếp xúc. Thế thì, đối lập với vật hữu hình, quyền tài sản đ-ợc hiểu là các vật vô hình. Vật hữu hình chỉ đ-ợc coi là tài sản nếu nó có thể đ-ợc sở hữu. Bởi vậy, khi đặt vật đối lập với quyền, ng-ời làm luật Việt Nam có vẻ nh- chấp nhận cách làm của ng-ời La Mã, coi vật hữu hình và quyền sở hữu là những cụm từ đồng nghĩa. Nói khác đi, quyền tài sản trong luật thực định Việt Nam đ-ợc hiểu là quan hệ pháp luật khác với quan hệ sở hữu mà trên cơ sở quan hệ khác đó, một lợi ích định giá đ-ợc bằng tiền hình thành và thuộc về một chủ thể của quan hệ đó.

Hệ quả chung Không có khái niệm bất động sản vô hình Khi kết hợp cách phân loại giữa vật và quyền với cách phân loại giữa bất động sản và động sản, luật Việt Nam lại không tạo ra khái niệm quyền tài sản mang tính chất bất động sản. Nếu ta thừa nhận rằng việc phân loại giữa động sản và bất động sản áp dụng đối với tất cả các loại tài sản, thì quyền tài sản trong luật Việt Nam đều là động sản, do không có quyền tài sản nào đ-ợc ghi nhận trong danh sách bất động sản. Hình nh-, trong suy nghĩ của những ng-ời soạn thảo BLDS, chỉ vật mới là động sản hay bất động sản; quyền không phải là vật, bởi vậy, không thể đặt vấn đề liệu quyền là động sản hay bất động sản. Vấn đề trở nên tế nhị đối với quyền sử dụng đất. Luật sở hữu t- nhân về bất động sản trong luật Việt Nam hiện hành đ-ợc xây dựng dựa trên quyền sử dụng đất chứ không phải quyền sở hữu đất. Trong luật Việt Nam hiện hành, quyền sử dụng đất, về ph-ơng diện thực hiện quyền, hoá thân vào chính đối t-ợng của nó, tức là một phần đất. Đặc biệt, để xây dựng chế độ pháp lý về quyền sử dụng đất trong quan hệ láng giềng, luật dân sự Việt Nam đối xử với ng-ời sử dụng đất theo cùng một cách nh- luật dân sự Pháp đối với ng-ời chủ sở hữu đất. Cụ thể, quyền sử dụng đất trong luật Việt Nam cũng đ-ợc giới hạn trong không gian bằng kỹ thuật cắm cọc mốc hoặc dựng hàng rào; ng-ời có quyền sử dụng đất có các quyền và nghĩa vụ láng giềng, nh- quyền thoát n-ớc m-a, n-ớc thải; phần đất đối t-ợng của quyền sử dụng đất có thể phải chấp nhận quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề đ-ợc thừa nhận cho phần đất lân cận trong những tr-ờng hợp do pháp luật quy định. Nói chung, việc nghiên cứu chế độ pháp lý về quyền sử dụng đất trong quan hệ láng giềng theo luật Việt Nam có thể đ-ợc thực hiện theo một đề c-ơng t-ơng tự nh- đề c-ơng kinh điển đ-ợc chấp nhận trong luật của Pháp để tìm hiểu về quyền sở hữu đất trong quan hệ láng giềng. Tính chất bất động sản của quyền sử dụng đất là rất rõ ràng; nh-ng luật hiện hành lại không (đúng ra là không thể) ghi nhận quyền sử dụng đất trong danh sách bất động sản. Không có khái niệm quyền đối vật Cũng do đặt quyền tài sản đối lập với vật  mà luật Việt Nam cũng không có điều kiện tiếp nhận và vận dụng các khái niệm quyền đối vật và quyền đối nhân trong luật Latinh. Nói rõ hơn, Việt Nam không xây dựng khái niệm quyền thực hiện trực tiếp trên vật: quyền trong luật Việt Nam đ-ợc hiểu là một mối quan hệ giữa một chủ thể và một hoặc nhiều chủ thể khác mà trong đó một chủ thể đ-ợc h-ởng một lợi ích (có hoặc không có tính chất tài sản) và các chủ thể khác phải tôn trọng sự thụ h-ởng đó. Đặc biệt, việc hoàn thiện một số quyền tài sản có tính chất của quyền đối vật trong luật Latinh, trong điều kiện quyền đối vật không tồn tại trong luật Việt Nam, đã đ-ợc thực hiện theo một cách rất riêng và trở nên không dễ tiếp cận bằng các ph-ơng pháp kinh điển. Ví dụ điển hình là quyền thế chấp tài sản. Tr-ờng hợp thế chấp tài sản Trong luật n-ớc ngoài Việc thế chấp có tác dụng tạo ra một tình trạng pháp lý đặc tr-ng bằng hai quyền đ-ợc thừa nhận cho chủ nợ nhận thế chấp, mà ta đã biết, là quyền đeo đuổi và quyền -u tiên. Chủ nợ nhận thế chấp có quyền thực hiện quyền của mình đối với vật thế chấp, trong tr-ờng hợp nợ đ-ợc bảo đảm bằng thế chấp không đ-ợc trả đủ, mà không cần biết tài sản thuộc về ai. Nếu có nhiều chủ nợ nhận thế chấp, thì chủ nợ đăng ký tr-ớc có quyền -u tiên so với chủ nợ đăng ký sau. Do chủ nợ nhận thế chấp không cần bận tâm đến việc ai là chủ sở hữu tài sản thế chấp mà tài sản thế chấp vẫn đ-ợc chuyển nh-ợng tự do. Cần nhấn mạnh rằng, trong điều kiện có hệ thống đăng ký, thì khi chuyển nh-ợng, ng-ời chuyển nh-ợng không có nghĩa vụ thông báo cho ng-ời nhận chuyển nh-ợng về sự tồn tại của các quyền đối vật có đối t-ợng là tài sản liên quan: chính ng-ời nhận chuyển nh-ợng phải tham khảo các thông tin tại cơ quan đăng ký bất động sản để biết rõ về các quyền ấy và, trên cơ sở đó, quyết định chấp nhận hay không chấp nhận xác lập giao dịch chuyển nh-ợng. Ng-ời nhận chuyển nh-ợng tài sản thế chấp không phải là ng-ời thế chấp mới, thậm chí, không phải là ng-ời thế chấp thay thế. Đơn giản, ng-ời này nhận một tài sản ở trong tình trạng đ-ợc dùng để bảo đảm một nghĩa vụ nào đó và do vậy, phải tôn trọng quyền của chủ nợ đ-ợc bảo đảm bằng giá trị của tài sản đó. Ng-ời nhận chuyển nh-ợng càng không phải là ng-ời bảo đảm thực hiện nghĩa vụ: nếu đã bán tài sản đ-ợc thế chấp mà vẫn ch-a thu đủ số nợ phải trả, thì chủ nợ phải đi tìm những ng-ời có trách nhiệm trả nợ mà đòi tiếp chứ không đ-ợc đòi nợ ở ng-ời nhận chuyển nh-ợng. Trong luật Việt Nam Thế chấp đ-ợc coi là giao dịch có tác dụng thiết lập một quan hệ giữa hai bên lần l-ợt đ-ợc gọi là bên thế chấp và bên nhận thế chấp. Luật Việt Nam không thừa nhận tính chất đối vật của các quyền của chủ nợ nhận thế chấp, tác dụng bảo đảm nghĩa vụ của biện pháp thế chấp tài sản chỉ có thể đ-ợc ghi nhận bằng việc áp đặt các nghĩa vụ của ng-ời thế chấp đối với ng-ời nhận thế chấp trong mối quan hệ giữa họ mà có đối t-ợng là tài sản thế chấp. Trong tr-ờng hợp tài sản đ-ợc chuyển nh-ợng cho ng-ời khác, thì t- cách bên thế chấp cũng đ-ợc chuyển giao cho ng-ời nhận chuyển nh-ợng và ng-ời này tiếp nhận các nghĩa vụ của ng-ời thế chấp trong quan hệ với  ng-ời nhận thế chấp, nh- một ng-ời bảo lãnh đối với ng-ời thế chấp ban đầu trong việc thực hiện các nghĩa vụ mà ng-ời thế chấp ban đầu xác lập và đ-ợc bảo đảm bằng biện pháp thế chấp đó (BLDS Điều 358). Cần l-u ý rằng, trong khung cảnh của luật thực định Việt Nam, việc chuyển nh-ợng tài sản thế chấp chỉ có thể đ-ợc thực hiện với sự đồng ý của ng-ời nhận thế chấp. Trong tr-ờng hợp chuyển nh-ợng tài sản thế chấp mà không có sự đồng ý của ng-ời nhận thế chấp, ng-ời thế chấp bị coi là có hành vi tẩu tán tài sản và có thể bị xử lý về hình sự. Ng-ời thế chấp có nghĩa vụ thông tin để, một mặt, ng-ời nhận thế chấp biết việc chuyển nh-ợng tài sản; mặt khác, ng-ời nhận chuyển nh-ợng biết việc thế chấp tài sản; nếu không thực hiện nghĩa vụ thông tin ấy, ng-ời thế chấp có thể bị coi là có hành vi lừa đảo. Có thể nhận thấy ngay rằng, các nghĩa vụ này đ-ợc đ-ợc nghĩ ra trong quá trình giải quyết vấn đề làm thế nào để công khai tình trạng pháp lý của một tài sản cho ng-ời thứ ba trong điều kiện không có một ph-ơng tiện thông tin khách quan, nh- hệ thống đăng ký tài sản. Thế nh-ng, dù hệ thống đăng ký tài sản đang hình thành ở Việt Nam, luật n-ớc ta ta có vẻ vẫn không muốn từ bỏ thái độ nghiêm khắc đối với ng-ời thế chấp tài sản tiến hành chuyển nh-ợng tài sản mà không xin phép ng-ời nhận thế chấp và không thông tin về tình trạng tài sản cho ng-ời nhận chuyển nh-ợng. Nói tóm lại, trong điều kiện không thừa nhận tính chất đối vật của các quyền của chủ nợ nhận thế chấp, luật Việt Nam coi biện pháp thế chấp nh- một giao dịch có tác dụng hạn chế quyền sở hữu của ng-ời thế chấp, đồng thời có tác dụng trói buộc chủ sở hữu tài sản thế chấp vào quan hệ nghĩa vụ đ-ợc bảo đảm bằng biện pháp thế chấp. Chính tác dụng thứ hai này khiến cho chế định thế chấp trong luật thực định Việt Nam không giống và cũng không tỏ ra có họ hàng với bất kỳ chế định thế chấp nào trong luật n-ớc ngoài.

Xây dựng quyền tài sản nh- một đối trọng của quyền nhân thân

 BLDS hiện hành có xây dựng khái niệm quyền nhân thân. Theo đó, quyền nhân thân là quyền dân sự gắn liền với mỗi cá nhân, không thể chuyển giao cho ng-ời khác, trừ tr-ờng hợp pháp luật có quy định khác (BLDS Điều 26). Luật không khẳng định rằng các quyền nhân thân không có giá trị tài sản. Thế nh-ng, các quyền nhân thân cụ thể đ-ợc liệt kê ngay sau đó đều là các quyền mà trong luật Latinh đ-ợc cho là có tính chất phi tài sản (extra-patrimonial). Mặt khác, trong khung cảnh của luật hiện hành, một quyền chỉ đ-ợc coi là quyền tài sản, một khi nó không chỉ định giá đ-ợc bằng tiền mà còn phải chuyển giao đ-ợc trong giao l-u dân sự. Tất cả những điều đó cho phép kết luận rằng quyền tài sản không phải là quyền nhân thân. Nói chung, quyền có thể chuyển giao đ-ợc cho ng-ời khác không phải là quyền nhân thân. Thế nh-ng các quyền này gọi chung là gì? Trong luật của các n-ớc Latinh, câu trả lời là “quyền tài sản” ; còn trong luật Việt Nam, quyền tài sản, do đ-ợc hiểu theo một nghĩa rất hẹp, không đủ sức đảm đ-ơng vai trò đối trọng của quyền nhân thân để trở thành tên gọi chung của tất cả các quyền không phải là quyền nhân thân. Thực ra, xây dựng các khái niệm đối xứng không phải là việc bắt buộc đối với một hệ  thống luật. Thế nh-ng, việc lấy một thuật ngữ, đ-ợc sử dụng rộng rãi ở nhiều n-ớc nh- là cách diễn đạt một trong những khái niệm chính của luật cơ bản, rồi gán cho nó một nội hàm khác với nội hàm đã đ-ợc chấp nhận ở các n-ớc đó, để trở thành khái niệm riêng của luật Việt Nam, có thể dẫn đến ngộ nhận, hiểu nhầm trong quá trình giao l-u, hội nhập. Đấy là ch-a kể đến việc do các thuật ngữ ấy trở thành những khái niệm riêng của Việt Nam, việc hoàn thiện cơ sở khoa học của khái niệm chỉ có thể là việc riêng của Việt Nam. Tất nhiên, nếu đến một lúc nào đó, các nỗ lực hoàn thiện cơ sở khoa học của một khái niệm đặc thù không đi đến đâu, thì ng-ời ta có thể trở lại với việc vận dụng hợp lý các quan niệm đã đ-ợc chấp nhận rộng rãi. Song, cho đến nay việc xác định các lợi ích gắn liền với khái niệm Việt Nam về quyền tài sản hầu nh- không tiến triển. Kinh nghiệm cho thấy rằng việc xây dựng các chế định riêng trong luật của một n-ớc đang phát triển th-ờng đ-ợc lý giải bằng việc kế thừa, bảo tồn và phát huy các giá trị truyền thống hoặc việc bảo vệ các lợi ích chính trị, kinh tế, văn hoá, đạo đức riêng của n-ớc đó. Chế định quyền tài sản trong luật thực định Việt Nam, nh- đã nói, không phải do ràng buộc với truyền thống, với các giá trị của luật học cổ. Cũng không có bằng chứng về mối quan hệ gắn bó giữa chế định này và các lợi ích chính trị, kinh tế, văn hoá, đạo đức rõ ràng. Tóm lại, nếu sớm từ bỏ quan niệm lập dị về quyền tài sản, thì sẽ không bị mất nhiều thời gian một cách không cần thiết./.