Đánh giá thực trạng lý luận pháp luật về sở hữu, chúng tôi tập trung vào một số vấn đề cơ bản sau đây:

- Mức độ phản ánh của pháp luật về sở hữu các quan hệ kinh tế về sở hữu, thể hiện mối quan hệ biện chứng giữa hệ tư tưởng chính trị - pháp lý với các quan hệ kinh tế khách quan của sở hữu.

- Mức độ hoàn thiện của nhận thức lý luận pháp lý về sở hữu: bao gồm (i) các khái niệm cơ bản của khoa học pháp lý về tài sản và sở hữu, ví dụ như chế định sở hữu theo nghĩa rộng, theo nghĩa hẹp, các hình thức pháp lý của sở hữu, thực hiện và bảo vệ quyền sở hữu, các biện pháp đảm bảo quyền sở hữu v.v..; (ii) vai trò của chế định quyền sở hữu với ý nghĩa là công cụ thực hiện chính sách phát triển nền kinh tế nhiều thành phần trong thời kỳ đổi mới, hội nhập và hợp tác quốc tế.

Pháp luật về sở hữu ở nước ta ngày càng hoàn thiện, phản ánh ngày càng đúng đắn hơn các quan hệ sở hữu khách quan; nhưng vẫn còn nhiều bất cập. 

Chúng ta đều biết rằng, sở hữu là hiện tượng xã hội phát sinh và phát triển một cách khách quan không phụ thuộc vào ý chí của con người. Điều chỉnh pháp luật các quan hệ về sở hữu chỉ có thể tác động lên các quan hệ xã hội về tài sản mang tính ý chí giữa các chủ thể. Nhưng các quan hệ xã hội liên quan đến sở hữu không phải chỉ là nhóm quan hệ thuộc đối tượng điều chỉnh của luật dân sự. Các quan hệ đó có thể là các quan hệ tài sản ở dạng tĩnh, các quan hệ tài sản ở dạng động thái, tức là tài sản dịch chuyển, lưu thông giữa các chủ thể, và các quan hệ quản lý tài sản với các hình thức, các công cụ thích hợp. Các hình thức sở hữu nói chung, sở hữu tư nhân nói riêng phát sinh, phát triển và tồn tại một cách khách quan. Mặt khác, sở hữu tư nhân luôn là động lực của sự phát triển xã hội. Trước thời kỳ Đổi mới, các bản Hiến pháp 1946, 1959 của nước ta đều thừa nhận nhiều hình thức sở hữu, trong đó có sở hữu tư nhân. Mãi đến Hiến pháp 1980, Nhà nước mới tuyên bố đất đai và một số loại tài sản đặc biệt khác thuộc sở hữu toàn dân. Tuy nhiên, với sự vận hành chính sách kinh tế tập trung, các tài sản là tư liệu sản xuất chủ yếu, trong đó có đất đai, chỉ thuộc hai thành phần kinh tế là kinh tế quốc doanh và kinh tế tập thể; không thừa nhận quyền tự do kinh doanh của cá nhân thì quyền sở hữu tư nhân không có ý nghĩa đích thực của nó, và trên thực tế, cá nhân chỉ có sở hữu đối với các loại tài sản là vật phẩm tiêu dùng. Sau Đại hội Đảng Cộng sản Việt Nam lần thứ VI (1986), kinh tế tư nhân ngày càng được ghi nhận và đặc biệt Hiến pháp 1992 đã ghi nhận và khẳng định nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần với đa dạng hóa các hình thức và chế độ sở hữu. Sự phản ánh đúng đắn các quan hệ kinh tế khách quan về sở hữu đã tạo động lực cho sự phát triển kinh tế và chỉ sau 20 năm đổi mới, Việt Nam đã vượt qua ngưỡng các nước có thu nhập bình quân đầu người thấp nhất thế giới. Sức sống của kinh tế tư nhân đã được thực tế kiểm nghiệm với mức tỷ trọng mà nó đóng góp trong tổng GDP của cả nước ngày càng tăng, mặc dù trong thời gian qua, kinh tế tư nhân vẫn phải chịu sức ép của chính sách kinh tế chưa hoàn toàn là nền kinh tế thị trường. Vẫn còn tư tưởng định kiến với sở hữu tư nhân, dẫn đến chính sách phân biệt đối xử. Nhìn vào thực tế nền kinh tế mà các tập đoàn, tổng công ty nhà nước, mặc dù được hưởng chính sách ưu đãi trong việc tiếp cận các nguồn lực, nhất là nguồn lực đất đai, tín dụng; nhưng vẫn rất kém hiệu quả; sự ra đời vội vàng, bát nháo của các loại thị trường tài chính, thị trường bất động sản; sự tùy tiện, kém hiệu qủa trong quy hoạch đất đai và các vùng kinh tế; sự thất thoát tài sản trong các doanh nghiệp nhà nước, các nguồn tài nguyên, tài sản quốc gia không kiểm soát được… đã cho thấy mức độ hạn chế của lý luận nhận thức và mức độ phản ánh chưa tương thích, chưa phù hợp của chính sách và pháp luật về sở hữu đối với các quan hệ kinh tế về sở hữu. Sở hữu là hiện tượng khách quan, các quan hệ sở hữu là khách quan; sở hữu là trung tâm, nhưng sở hữu chỉ là một bộ phận hữu cơ của quan hệ sản xuất. Sự điều tiết của Nhà nước phải đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ giữa chính sách và pháp luật. Sự ghi nhận các hình thức, các chế độ sở hữu trong các văn bản pháp luật không thôi là chưa đủ; mà phải có hệ thống chính sách, pháp luật đồng bộ, thống nhất và cơ chế thực thi hiệu quả, tạo động lực cho các thành phần kinh tế thuộc các hình thức, các chế độ sở hữu phát triển lành mạnh, với sự quản lý nhà nước đồng bộ và hiệu quả. 

Từ trước đến nay, do nhiều nguyên nhân khác nhau, trong đó nguyên nhân chủ yếu là do sự chậm trễ của khoa học pháp lý, khi đề cập đến vấn đề sở hữu, chúng ta thường nhấn mạnh đến vai trò của sở hữu nhưng chỉ tập trung vào khía cạnh kinh tế của nó, hoặc chỉ nhìn nhận vấn đề sở hữu như một chế định luật dân sự theo nghĩa hẹp, với một khái niệm bất di bất dịch là “nhóm các quy phạm pháp luật dân sự điều chỉnh các quan hệ xã hội giữa các chủ thể trong việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản”. Do đó, người ta thường tuyệt đối hóa quyền sở hữu và đồng nhất quyền sở hữu với nội dung ba quyền năng: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt tài sản.

Thực trạng lý luận pháp luật về sở hữu ở Việt Nam hiện nay thể hiện ở những điểm chủ yếu sau đây:

- Chưa có cách tiếp cận khoa học về điều chỉnh pháp luật các quan hệ sở hữu; lý luận pháp luật về sở hữu chưa được coi trọng phát triển nhằm đảm bảo sự tương thích với yêu cầu thực tiễn;

- Chưa phân biệt rõ sở hữu với quyền sở hữu, quyền tài sản; các khái niệm cơ bản của pháp luật nói chung, pháp luật dân sự nói riêng chưa chuẩn và thiếu tính hệ thống;

- Các quy định về các hình thức sở hữu trong pháp luật dân sự rất đặc thù Việt Nam; có sự nhầm lẫn giữa sở hữu với tài sản do không phân biệt rõ vật quyền và trái quyền trong hệ thống luật dân sự;

- Các hình thức thực hiện và phương thức bảo vệ quyền sở hữu chưa đồng bộ, kém hiệu quả. Cơ chế quản lý tài sản nói chung, tài sản thuộc sở hữu toàn dân còn lỏng lẻo, kém hiệu quả, hệ thống các chế tài chưa phù hợp với yêu cầu đảm bảo tính răn đe, tính nghiêm minh của pháp luật;  

2. Thực trạng nội dung các quy định pháp luật về sở hữu

Muốn đánh giá được các quy định về các hình thức sở hữu trong Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2005, theo chúng tôi, cần phải có cách tiếp cận mang tính khoa học, tính lịch sử và tính hệ thống, từ đó mới có cơ sở cho những ý kiến nhận xét về chế định quyền sở hữu nói chung, về các hình thức sở hữu nói riêng. Các phương pháp tiếp cận đối với các hình thức sở hữu trong   BLDS cũng phải luôn được đặt trong tính tổng thể, trong mối quan hệ gắn bó chặt chẽ, hỗ trợ cho nhau.

Xét về mặt khoa học, sở hữu trong luật dân sự là sở hữu vật quyền. Quan hệ sở hữu trong luật dân sự là quan hệ vật quyền và là một loại quan hệ tuyệt đối. Tuy nhiên, pháp luật về sở hữu của một quốc gia không thể chỉ dừng lại chỉ bằng một chế định vật quyền, dù chế định này là trung tâm, rất quan trọng. Bản chất của thế giới vật chất là luôn trong quá trình chuyển động, phát triển; sự đứng yên của vật chất chỉ là tạm thời. Lợi ích tối cao của chủ sở hữu tài sản là sự phát triển, quá trình sinh lợi của tài sản. Do đó, mục tiêu của điều chỉnh pháp luật các quan hệ sở hữu không thể chỉ quan tâm đến ghi nhận và bảo vệ tài sản ở dạng tĩnh, sự “đứng yên” của tài sản, mà điều chủ yếu là quá trình dịch chuyển, quá trình phát triển, quá trình sinh lợi tài sản của từng cá nhân cũng như trong phạm vi quốc gia, cộng đồng nhân loại. Nhưng, dù là ở trạng thái nào thì điều chỉnh pháp luật các quan hệ xã hội nói chung, quan hệ sở hữu nói riêng là sự bảo đảm trật tự, kỷ cương xã hội nhằm hài hòa hóa lợi ích giữa các chủ thể. Vì vậy theo chúng tôi, các quan hệ pháp luật về tài sản, khía cạnh ý chí của các quan hệ sở hữu bao gồm các nhóm chủ yếu sau đây:

Thứ nhất, nhóm các quan hệ pháp luật về tài sản ở dạng tĩnh, quyền chủ thể gắn với tài sản, là nhóm quan hệ vật quyền;

Thứ hai, nhóm các quan hệ pháp luật về tài sản ở dạng động, các quan hệ trong quá trình dịch chuyển tài sản thông qua các giao dịch trong quá trình sản xuất, lưu thông, phân phối; trong các quan hệ này, quyền chủ thể gắn liền trước hết là hành vi, xử sự của các chủ thể nghĩa vụ, như chuyển tài sản, chuyển quyền sở hữu…, là nhóm quan hệ trái quyền[1];

Thứ ba, nhóm các quan hệ quản lý tài sản mà thực chất là quản lý hai nhóm quan hệ nêu trên;

Trong ba nhóm quan hệ nêu trên, nhóm quan hệ thứ nhất và nhóm thứ hai thuộc hệ thống “luật tư”; còn nhóm thứ ba thuộc hệ thống “luật công”.            

Hệ thống pháp luật nước ta chịu ảnh hưởng nhiều bởi hệ thống pháp luật Châu Âu lục địa. Chúng ta thường mới chỉ quan tâm đến cách tiếp cận phân chia hệ thống pháp luật thành các ngành luật tương ứng với đối tượng và phương pháp điều chỉnh, mà chưa tiếp nhận sự phân chia hệ thống pháp luật thành luật công và luật tư dựa vào phương pháp điều chỉnh, là sự phân loại mang nhiều ý nghĩa thực tiễn của đời sống pháp luật. Mặc dù trong bối cảnh hội nhập quốc tế, ta cũng tiếp nhận một số ảnh hưởng từ pháp luật Anh - Mỹ, xác định đối tượng quyền sở hữu bao gồm cả các quyền tài sản, ví dụ như sở hữu trí tuệ. Tuy nhiên, xét về nhiều lý do khác nhau như thực trạng tồn tại xã hội và ý thức xã hội Việt Nam đang trong thời kỳ quá độ, năng lực quản trị doanh nghiệp và quản lý nhà nước, truyền thống pháp luật... thì chúng ta nên chọn quan điểm tiếp cận xác định quyền sở hữu trong BLDS là một loại vật quyền; ngoài bộ phận vật quyền này, hệ thống luật dân sự còn có bộ phận pháp luật nghĩa vụ, hợp đồng và một số chế định khác. Hệ thống pháp luật dân sự của mỗi quốc gia, dù thuộc truyền thống pháp luật lục địa hay thông luật, đều có bộ phận pháp luật mà đối tượng trực tiếp của quyền chủ thể là một vật cụ thể (hoặc là chế định vật quyền - quyền gắn với tài sản) mà việc thực hiện quyền chủ thể không phụ thuộc vào hành vi của chủ thể nghĩa vụ; và bộ phận pháp luật thứ hai là chế định nghĩa vụ, hợp đồng; mà việc thực hiện quyền chủ thể phụ thuộc vào hành vi của chủ thể nghĩa vụ.

3. Đánh giá những quy định của Bộ luật Dân sự Việt Nam về các hình thức sở hữu

Nếu đứng trên quan điểm chọn phương pháp tiếp cận như trên thì việc quy định các hình thức sở hữu như trong BLDS năm 2005 là chưa hợp lý. Các quy định trong BLDS có sự nhầm lẫn, chưa phân biệt rõ ràng vật quyền, quyền sở hữu, hình thức sở hữu với chủ thể quan hệ pháp luật dân sự (ở đây là các tổ chức: tổ chức chính trị, tổ chức chính trị-xã hội, tổ chức chính trị-xã hội-nghề nghiệp, tổ chức xã hội nghề nghiệp.... là những pháp nhân, các chủ thể quan hệ pháp luật dân sự. Mà đã là chủ thể quan hệ pháp luật thì phải có đủ điều kiện và một trong những điều kiện quan trọng là phải có tài sản để có địa vị pháp luật độc lập. Xét dưới góc độ kinh tế cũng như pháp luật, các hình thức pháp luật về tài sản của các tổ chức đó không thể là những hình thức sở hữu vật quyền trong BLDS.

Nếu xem xét vấn đề dưới góc độ lịch sử và hệ thống, thì những quy định trong BLDS năm 2005 là sự kế thừa và bổ sung BLDS năm 1995. Ra đời trong bối cảnh vào đầu những năm 90 của thế kỷ XX, trên thế giới có sự biến động lớn về mặt chính trị, Việt Nam đang trong giai đoạn đầu của thời kỳ đổi mới, quá trình xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật nói chung, luật dân sự nói riêng, phần nào cũng chịu ảnh hưởng của trường phái pháp luật Anh - Mỹ về sở hữu. Mặt khác, trên cơ sở các quy định của Hiến pháp về hệ thống chính trị, sự ghi nhận vị trí, địa vị pháp lý độc lập của các tổ chức thành viên hệ thống chính trị trong quan hệ pháp luật nói chung, quan hệ về tài sản nói riêng như một sự đảm bảo cho tổ chức và hoạt động của các tổ chức đó là điều tất yếu cần thiết.

 - Đối với các hình thức sở hữu:

Sở hữu Nhà nước: Chế độ sở hữu toàn dân là hình thức chế độ công hữu, không thể chỉ quy về đơn giản là sở hữu nhà nước. Nhà nước là chủ thể đại diện duy nhất và thống nhất của chế độ sở hữu toàn dân. Tuy nhiên, cần xác định rõ địa vị pháp lý của chủ thể đại diện cũng như các chủ thể thực hiện quyền sở hữu ở các cấp độ khác nhau.

Sở hữu hỗn hợp: là một cụm từ không có ý nghĩa pháp lý.

Nên chăng, trong Dự thảo BLDS sửa đổi, cần xác định một số hình thức: công hữu, tư hữu và sở hữu chung (bao gồm sở hữu chung hợp nhất, sở hữu chung theo phần)

- Về thời điểm chuyển quyền sở hữu: Nói đến thời điểm chuyển quyền sở hữu theo nguyên tắc là thời điểm chuyển giao và nhận tài sản; đối với bất động sản, thời điểm đó là thời điểm đăng ký nhằm công khai hóa và đảm bảo trật tự quản lý. Vấn đề là phải phân biệt thời điểm phát sinh quyền sở hữu với thời điểm có hiệu lực của hợp đồng, giao dịch. Sự khác nhau giữa động sản và bất động sản là ở chỗ, mọi sự biến động đối với bất động sản đòi hỏi phải được đăng ký và công khai hóa theo trật tự công và do Nhà nước quản lý. Các bên có thể thỏa thuận với nhau về thời điểm chuyển giao tài sản và gánh chịu rủi ro cũng như hưởng hoa lợi từ tài sản.

Tuy nhiên, rất nhiều quy định của BLDS năm 2005 là quá sơ sài, chưa thể hiện đầy đủ những nội dung mà những quy định, những điều khoản của Bộ luật cần phải có để hướng dẫn xử sự cho các chủ thể. Cần phát huy hơn nữa vai trò của pháp luật dân sự thông qua các quy phạm tùy nghi, tùy nghi lựa chọn để hướng dẫn xử sự cho các chủ thể, nên tránh các cụm từ “trừ trường hợp có thỏa thuận khác” hoặc “pháp luật có quy định khác”. Vấn đề này không chỉ dừng lại ở kỹ thuật lập pháp mà còn thể hiện quan điểm và trình độ lập pháp.

Ở Việt Nam có một thực tế liên quan đến các nhà chung cư: chủ đầu tư đã bàn giao, chủ nhà đã đến ở, nghĩa là đã chuyển giao tài sản 5 năm rồi, sử dụng rồi, thậm chí đã chuyển cho chủ thể khác thông qua hợp đồng mua bán rồi, nhưng vẫn chưa đăng ký chuyển dịch quyền sở hữu. Vậy, nếu có sự kiện bất khả kháng và tài sản bị tiêu hủy thì giải quyết như thế nào khi trong hợp đồng không có thỏa thuận gì về vấn đề này?

- Tài sản hình thành trong tương lai.  Thuật ngữ: “tài sản hình thành trong tương lai”, về ngôn ngữ đã rất trừu tượng, ẩn chứa nhiều rủi ro và còn rất mơ hồ; trong tương lai, liệu tài sản đó có được hình thành hay không?

BLDS năm 2005 đề cập đến tài sản hình thành trong tương lai tại khoản 2 Điều 320 và Điều 342 khoản 1; nghĩa là tài sản hình thành trong tương lại được xác định là vật, có thể là động sản hoặc bất động sản sẽ thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết, mà ở đây là thế chấp, theo khoản 1 Điều 342.

Về mặt logic hình thức, những quy định như trên đã tạo nên sự nhầm lẫn giữa vật quyền với trái quyền, sở hữu với hợp đồng, vật với quyền tài sản.

Nếu đã có quan điểm về tài sản hình thành trong tương lai thì nhà lập pháp phải xác định rõ hơn nữa trong BLDS để giảm thiểu rủi ro cho các bên trong các quan hệ dân sự, đặc biệt là cho người dân. Mặt khác, nếu không quy định rõ, trên một “tài sản hình thành trong tương lai” sẽ có nhiều chủ thể sẽ trở thành chủ sở hữu và sẽ có quyền thế chấp vay tại các ngân hàng, và kết cục là sẽ có hiệu ứng đổ vỡ dây chuyền...

Điều 225 BLDS quy định như là không quy định gì. Mặt khác, quy định như vậy còn tạo thành kẽ hở cho các chủ đầu tư thiết lập nên các hợp đồng mẫu, làm nên hệ thống “bẫy” người dân. Và thực tế, hàng nghìn người mua căn hộ tại các nhà chung cư khắp cả nước đang phải gánh chịu hậu quả.

Về nguyên tắc, và cũng là tất nhiên phải theo nguyên tắc chung: tất cả các chủ sở hữu trong nhà chung cư là đồng chủ sở hữu đối với những phần diện tích, các thiết bị phục vụ cho hoạt động đi lại, sử dụng của các chủ thể trong nhà chung cư, thậm chí là cả quyền sử dụng những phần cảnh quan trong phạm vi xung quanh thuộc nhà chung cư. Sự thỏa thuận có thể làm hạn chế quyền, lợi ích chính đáng của chủ sở hữu căn hộ chung cư sẽ không có giá trị pháp lý.

Tại khoản 3, trong trường hợp nhà chung cư bị tiêu hủy hay bị dỡ bỏ thì tất cả chủ sở hữu trong nhà chung cư là đồng sở hữu chủ quyền sử dụng toàn bộ diện tích mặt đất thuộc nhà chung cư, chứ không phải là “có quyền sử dụng diện tích mặt đất của nhà chung cư theo quy định của pháp luật”. Trên thực tế, đã có nhà chung cư tại TP. Vinh, Nghệ An, chủ đầu tư xây tầng hầm và dành cho mỗi căn hộ tầng trên mỗi hộ một ô để làm gara hoặc làm kho. Cầu thang, các thiết bị chung thuộc tài sản chung của tất cả các căn hộ, ngay cả sân, bãi, đường đi lại....

Đây là những vấn đề phức tạp, luôn luôn có những tranh chấp, nghĩa là vấn đề muôn thuở. Các quy định về dịch quyền của BLDS có mối liên hệ mật thiết với Luật Xây dựng, các văn bản pháp luật về quản lý. Quy định của BLDS phải rõ ràng hơn làm cơ sở định hướng xử sự cho các bên, tránh cách quy định “Theo quy định của pháp luật nếu không có thỏa thuận”...

Thực tiễn thi hành các quy định của BLDS đối với bất động sản liền kề cho thấy, pháp luật bất động sản liền kề không thể chỉ là những quy định của BLDS, mà còn phải có rất nhiều các quy định khác. Hiện tại, chỉ riêng các quy định thuộc hệ thống luật tư về bất động sản cũng chưa đồng bộ giữa vật quyền với trái quyền. Sự điều chỉnh pháp luật đối với bất động sản cần phải căn cứ vào những đặc điểm của bất động sản.Từ đó mới xác định được giới hạn quyền và nghĩa vụ của các chủ thể bất động sản liền kề. Thực hiện quyền chủ thể bất động sản phụ thuộc nhiều vào sự quản lý của Nhà nước đối với đất đai và bất động sản. Cơ chế quản lý nhà nước đối với bất động sản hiện đang trong quá trình hoàn thiện, thiếu sự ổn định.

 Nói tóm lại, pháp luật về sở hữu nói chung, pháp luật về bất động sản nói riêng của VN đang có rất nhiều vấn đề ngổn ngang cần phải giải quyết, cần phải nhanh chóng hoàn thiện.

4. Phương hướng và giải pháp hoàn thiện chế định sở hữu ở Việt Nam

Trước hết, cần phải quán triệt đúng đắn tư tưởng, quan điểm của Đảng và Nhà nước về phát triển kinh tế hàng hóa nhiều thành phần theo định hướng xã hội chủ nghĩa (XHCN) vì mục tiêu dân giàu, nước mạnh, dân chủ, công bằng, văn minh. Các chủ trương, chính sách của Đảng phải thực sự được tuyên truyền rộng rãi trong quần chúng nhân dân, thực sự đi vào cuộc sống. Trong nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần, các hình thức sở hữu khác nhau cùng tồn tại là một quy luật khách quan. Cần phải xóa bỏ tâm lý mặc cảm với sở hữu tư nhân; bằng nhiều hình thức khác nhau hướng kinh tế tư nhân phát triển, làm giàu cho cá nhân, cho gia đình và xã hội một cách chính đáng, đúng pháp luật, đồng thời, phải thấy được vai trò của chế độ sở hữu toàn dân, sở hữu tập thể, các hình thức thực hiện quyền sở hữu.

Sự thống nhất, đồng bộ của pháp luật bao gồm sự thống nhất giữa các bộ phận pháp luật thực định, giữa lập pháp và thực thi pháp luật, nghĩa là trong cơ chế pháp lý, đồng thời là sự thống nhất trong hệ thống các khái niệm, thuật ngữ pháp lý liên quan đến chế định quyền sở hữu và quyền sở hữu của công dân. Vì vậy, cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa sự phát triển khoa học pháp lý với thực tiễn lập pháp và thực thi pháp luật ở nước ta hiện nay. Trước mắt, cần tăng cường hơn nữa công tác nghiên cứu lý luận, thực tiễn pháp luật, đặc biệt quan tâm đến mối quan hệ duy vật biện chứng giữa pháp luật với các quan hệ sở hữu, quan hệ sản xuất trong từng giai đoạn lịch sử để có chiến lược phát triển pháp luật thích ứng cho giai đoạn hiện tại và tương lai. Cần kịp thời xem xét, rà soát lại các văn bản pháp luật ban hành trong những năm vừa qua theo từng vấn đề, từng lĩnh vực để có kế hoạch hệ thống hóa lại trên cơ sở sửa đổi, bổ sung và hướng dẫn thi hành BLDS.

Xác nhận quản lý và giám sát thu nhập hợp pháp của mỗi cá nhân trong xã hội. Vấn đề cấp bách hiện nay không phải là đánh thuế thu nhập mà là việc quản lý và giám sát thu nhập để bảo đảm thu nhập của mỗi cá nhân và pháp nhân là hợp pháp. Giải quyết tốt vấn đề này còn là cơ sở để đấu tranh chống tham nhũng ở nước ta, nhằm ổn định và phát triển kinh tế - xã hội. Trong các văn bản pháp luật hiện hành, hiện chưa có sự thống nhất về các khái niệm, thuật ngữ pháp lý, do đó, nội dung các quy định pháp luật không chính xác. Việc soạn thảo các loại từ điển khác nhau chỉ có ý nghĩa về mặt khoa học. Do đó, cần có sự giải thích chính thức bằng nhiều cách: có thể thông qua việc soạn thảo sửa đổi và ban hành các văn bản pháp luật cụ thể, có thể hệ thống hóa các văn bản pháp luật về sở hữu và kinh doanh để bổ sung, sửa đổi các văn bản pháp luật liên quan. Xuất phát từ thực tiễn đời sống pháp lý, để có sự thống nhất chặt chẽ trong khoa học, trong thực tiễn lập pháp và thực hiện pháp luật, cần kết hợp chặt chẽ hơn giữa lý luận với thực tiễn.

Vì vậy, trước mắt cần tăng cường hoạt động nghiên cứu khoa học pháp lý kết hợp với tổng kết thực tiễn; đầu tư nhiều hơn cho nghiên cứu và xuất bản các công trình khoa học pháp lý cơ bản và chuyên ngành, qua đó xây dựng hệ thống khái niệm khoa học pháp lý thống nhất và chuẩn xác, phù hợp với văn hóa Việt Nam. Khoa học pháp lý là ngành khoa học ra đời muộn hơn các khoa học xã hội khác, lại là lĩnh vực gắn liền mật thiết với chính trị và thể chế kinh tế. Do vậy, quá trình đổi mới tư duy cũng như đổi mới cơ chế quản lý kinh tế cũng đồng thời là sự đổi mới căn bản hệ thống pháp luật, đặc biệt là hệ thống luật tư mà trung tâm là quyền sở hữu. Do đặc thù của cơ cấu kinh tế và thể chế kinh tế của Việt Nam, hệ thống pháp luật nói chung, pháp luật dân sự và quyền sở hữu nói riêng vừa phải chứa đựng những hình thức pháp lý, những chế định truyền thống với những khái niệm truyền thống như giao dịch, vật quyền, trái quyền, dịch quyền tư, dịch quyền công… đồng thời phải có những chế định pháp luật hiện đại với những khái niệm mới như sở hữu trí tuệ, quyền tác giả và quyền liên quan, sở hữu phân chia, sở hữu ủy quyền, sở hữu tài chính, sở hữu xã hội v.v..

Trên thực tế, chỉ sau khi BLDS năm 2005 ra đời thì mới khắc phục được tình trạng mâu thuẫn chồng chéo trong hệ thống luật tư, nhưng chỉ trong pháp luật thực định. Tư duy về sự phân khúc, tách biệt độc lập giữa luật dân sự (tiêu dùng) và luật kinh tế (sản xuất, kinh doanh) với luật thương mại (buôn bán, ngoại thương) vẫn chưa hoàn toàn bị xóa bỏ. Mặt khác, những vấn đề liên quan đến sở hữu đối với một số đối tượng như vốn, đất đai, nhà ở, bất động sản, tài sản trí tuệ… còn khá mới mẻ trong khoa học pháp lý Việt Nam. Giải quyết những vấn đề đó cần phải xuất phát từ những khái niệm gốc, cơ bản của quyền sở hữu trong luật dân sự. Nhưng truyền thống pháp luật của Việt Nam thời hiện đại lại là luật hình sự và kinh tế - hành chính. Do đó thực tiễn “hành chính hóa”, “hình sự hóa” các quan hệ dân sự cũng phần nào phản ánh tư duy lý luận khoa học pháp lý Việt Nam! Đã đến lúc chúng ta cần tăng cường hơn nữa cho pháp luật dân sự và khoa học pháp lý về dân sự. Đó là nhu cầu mang tính khách quan, tất yếu của việc hòan thiện thể chế kinh tế thị trường trong điều kiện hội nhập quốc tế.

Việc sửa đổi, bổ sung các quy định của BLDS và các luật liên quan như Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Đất đai… là yêu cầu cấp bách. Tuy vậy, hoạt động lập pháp phải kết hợp với sự phát triển của khoa học pháp lý. Các quy phạm pháp luật là đại lượng phổ biến để điều chỉnh hành vi của các chủ thể, hướng dẫn xử sự của các chủ thể và xác định trách nhiệm pháp lý trong trường hợp được dự liệu. Nếu nhà lập pháp không có nhận thức thấu đáo bản chất pháp lý của mối quan hệ pháp lý cụ thể thì khi đưa vào trong văn bản pháp luật, các quy định sẽ thiếu chính xác, nghĩa là không trở thành đại lượng phổ biến. Có thể đơn cử các quy định về các loại hợp đồng trong BLDS năm 2005. Việc nhà lập pháp “quên” đưa vào quy định việc chuyển quyền sở hữu đối với tài sản trong hợp đồng mua bán là một sai lầm đáng tiếc. Hoặc lấy thời điểm chuyển quyền sở hữu làm thời điểm có hiệu lực của hợp đồng trong bối cảnh cần tăng cường tự do hợp đồng và bảo đảm trung thực, chữ tín trong kinh doanh là cần phải xem xét lại. Pháp luật về hợp đồng thực chất là pháp luật cho sở hữu tồn tại và phát triển, cho tài sản của mỗi cá nhân và xã hội chuyển động, sinh lợi. Vì vậy, pháp luật về hợp đồng là bộ phận quan trọng của thể chế thị trường. Tuy nhiên, với mỗi loại tài sản với quy chế pháp lý đặc thù thì pháp luật về hợp đồng cũng có những đặc thù tương ứng. Hợp đồng trong kinh doanh bất động sản không hoàn toàn giống như hợp đồng kinh doanh chứng khoán, và cũng khác với các hợp đồng dịch vụ. Đó là chưa kể đến các loại hợp đồng trong kinh doanh thương mại quốc tế.

Bên cạnh đó, thực tiễn về kinh tế hộ gia đình cá thể, kinh tế trang trại cũng cho thấy những vấn đề phức tạp trong quan hệ sở hữu chung, sở hữu riêng. Sở hữu của hộ gia đình trong khu vực sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp không giống như trong công nghiệp, ở thành thị khác với nông thôn. Để có một giải pháp tối ưu, không thể không có sự điều tra xã hội và nghiên cứu thêm về vấn đề này. Việc bổ sung, sửa đổi Luật Hôn nhân và gia đình cần có sự kết hợp với việc cụ thể hóa các quy định của BLDS về hình thức pháp lý các quan hệ sở hữu của hộ gia đình, của vợ chồng và các thành viên khác trong gia đình.

Sở hữu tuy là hạt nhân nhưng cũng chỉ là một bộ phận của quan hệ sản xuất, có mối quan hệ biện chứng với các bộ phận cấu thành của quan hệ sản xuất. Do đó, quyền sở hữu chỉ có nội dung đích thực khi cùng đồng thời với nó là quyền tổ chức, quản lý và quan hệ phân phối được đảm bảo. Cần có văn bản pháp luật thể chế hóa kịp thời quan điểm của Đảng trong các văn kiện Đại hội lần thứ VIII, lần thứ IX và lần thứ X về việc phân phối công bằng không những chỉ sản phẩm lao động mà cả tư liệu sản xuất. Quan điểm này liên quan đến quá trình cổ phần hóa các doanh nghiệp nhà nước và việc thực hiện Luật Đất đai trên khắp cả nước. Tính định hướng XHCN của việc phát triển kinh tế phụ thuộc nhiều vào việc giải quyết tốt các mối quan hệ giữa sở hữu với nguyên tắc tổ chức quản lý và phân phối. Cần có cơ chế pháp lý đồng bộ đối với chế độ sở hữu toàn dân. Ngoài ra, hoàn thiện các chế định vật quyền, trái quyền (nghĩa vụ, hợp đồng), pháp luật về thừa kế cũng là những giải pháp cơ bản nhằm hoàn thiện các hình thức pháp lý bảo đảm thực hiện quyền sở hữu của công dân.

Cần phải có những quy định rõ ràng, cụ thể các mức độ khác nhau của các phương thức pháp luật khác nhau bảo vệ quyền sở hữu trong những trường hợp cụ thể. Sự kết hợp các biện pháp hành chính, hình sự, dân sự để bảo vệ quyền sở hữu có hiệu quả là cần thiết. Bên cạnh đó, trong điều kiện nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần theo cơ chế thị trường, cần tăng cường và ưu tiên các biện pháp bảo vệ quyền sở hữu theo phương thức dân sự, tức là tăng cường trách nhiệm về tài sản. Các biện pháp này được áp dụng một cách rộng rãi, phổ biến hơn và đưa lại hiệu quả kinh tế, lợi ích thiết thực mà các chủ sở hữu đều quan tâm.

Hoàn thiện pháp luật là một quá trình thường xuyên, liên tục nhằm khắc phục những bất cập, hạn chế, đảm bảo sự thống nhất, đồng bộ, tăng cường hiệu quả của pháp luật.

- Giải pháp quan trọng nhất tập trung vào sửa đổi hệ thống pháp luật, bắt đầu bằng viêc sửa đổi BLDS và Luật Đất đai, cùng đồng thời các văn bản pháp luật khác liên quan đến bất động sản như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và các đạo luật khác; nhanh chóng hoàn thiện chế độ pháp lý đối với sở hữu toàn dân. Việc xác định các hình thức sở hữu như hiện nay trong BLDS là không cần thiết. Điều chủ yếu là cần xem xét, sửa đổi lại những quy định về quyền sở hữu, quyền sử dụng đất, các vật quyền khác.

- Phân biệt rõ vật quyền và trái quyền trong các quy định của BLDS. Xem xét sửa đổi rất nhiều điều, khoản, trong đó có Điều 320, 342 và Điều 692 của BLDS; thống nhất quan điểm điều chỉnh pháp luật đất đai trên cơ sở quán triệt chính sách của Đảng về phát triển nền kinh tế nhiều thành phần theo cơ chế thị trường, các chủ thể bình đẳng và cạnh tranh lành mạnh; đảm bảo tính ổn định lâu dài quyền của chủ thể quyền sử dụng đất; tôn trọng quyền của chủ thể quyền sử dụng đất và áp dụng chính sách thu hồi đất có sự phân biệt giữa thu hồi vì mục đích công với thu hồi vì mục đích kinh doanh; nhanh chóng có chính sách và pháp luật đối với bất động sản là nhà chung cư. Đặc biệt, cần có quan điểm tất cả chủ sở hữu nhà chung cư là đồng chủ sở hữu đối với quyền sử dụng mặt bằng nhà chung cư trong trường hợp nhà chung cư bị hỏng, bị phá bỏ. Đối với nhà chung cư đang là dự án, chủ đầu tư đã huy động vốn góp thì những người góp vốn là đồng chủ sở hữu đối với dự án đó, mà không phải là đối tác trong quy định mua bán tài sản trong tương lai. Những thay đổi về thiết kế, cấu trúc kinh tế, hạ tầng xã hội v.v.. so với thiết kế phê duyệt từ đầu, quảng cáo v.v.. đều phải công khai theo pháp luật quy định; nhanh chóng thống nhất mô hình đăng ký bất động sản. Trong điều kiện Việt Nam hiện nay không thể xóa bỏ hình thức đăng ký xác lập quyền khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất. Tuy nhiên, quyết định giao đất của cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền và cùng với quyết định là bản đồ thửa đất phải là điều kiện bắt buộc mà Nhà nước phải trao cho người sử dụng đất. Việc đăng ký được coi là thủ tục công khai, đối kháng với người thứ ba. Trong điều kiện hiện nay, thiết lập sự thống nhất, đồng bộ hệ thống quản lý quy hoạch đất đai, bao gồm cả đăng ký bất động sản với thiết chế quản lý xây dựng là rất cần thiết. Trong bối cảnh hội nhập quốc tế, việc quy định điều kiện giới hạn quyền của một số đối tượng cụ thể trong việc chiếm hữu quyền sử dụng đất là tất yếu khách quan; xây dựng pháp luật thuế bất động sản trong thuế tài sản cũng đồng thời áp dụng các biện pháp đồng bộ trong việc quản lý thu nhập cá nhân và các chủ thể khác trong nền kinh tế thị trường; xây dựng chiến lược nhà ở và có chính sách nhà ở cho một số đối tượng cụ thể.

- Giải pháp lập pháp bao hàm cả hoàn thiện các thể chế về tổ chức, về nguồn lực, đặc biệt là nguồn nhân lực và các thiết chế bảo đảm thực thi pháp luật. Nhanh chóng có chính sách đổi mới khoa học pháp lý, trước mắt là xây dựng, đổi mới hệ thống giáo trình ở các cơ sở đào tạo luật học; kết hợp với đổi mới chính sách đào tạo và tuyển dụng cán bộ ./.

                        

---