Tóm tắt:Xác lập quyền về lối đi qua được xem là vấn đề quan trọng và phức tạp nhất trong các quyền đối với bất động sản liền kề. Bởi lẽ, quyền về lối đi qua tác động trực tiếp đến quyền lợi của chủ sở hữu bất động sản liền kề do mất diện tích đất, ảnh hưởng thường xuyên, liên tục đến cuộc sống cũng như điều kiện kinh doanh, sản xuất của họ trong suốt quá trình tồn tại lối đi (nhất là trong trường hợp lối đi xuyên qua diện tích ở hoặc lối đi chung)[1]. Để đảm bảo quyền về lối đi qua được xác lập trên thực tế không chỉ cần có căn cứ xác lập mà còn phải xác định được các điều kiện xác lập cũng như những hệ quả pháp lý phát sinh khi xác lập quyền.
Từ khoá: Quyền đối với bất động sản liền kề, quyền về lối đi qua, điều kiện xác lập quyền về lối đi qua, hệ quả xác lập quyền về lối đi qua.
Abstract: Establishment of right to passageway is considered to be the most important and complicated matters of the rights to adjoining real estate. Because, the right to the passageway directly affects the interests of the owners of adjoining real estate due to the loss of land area, constantly and continuously affects the life as well as the business and production conditions of them during the existence of a passageway (especially in the case of a passageway through a shared area or shared passageway). In order to ensure that the right of a passageway is established in practice, it is not only necessary to have solid grounds but also to identify the conditions of establishment as well as the legal consequences arising from the establishment of this right.
Keywords: Rights to adjoining real estate, right to passageway, conditions for establishment of the right to passageway, consequences of establishment of the right to passageway.
Ảnh minh họa: Nguồn internet
1. Điều kiện xác lập quyền về lối đi qua
Khoản 1 Điều 254 Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2015 quy định: “
Chủ sở hữu có bất động sản (BĐS) bị vây bọc bởi các BĐS của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu BĐS vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ”. Lúc này, “lối đi” được hiểu là khoảng đất dẫn vào BĐS bị vây bọc mà diện tích đất này được thiết lập trên phần diện tích BĐS liền kề
[2].
Theo pháp luật hiện hành, để xác lập quyền về lối đi qua, BĐS phải ở trong vị trí bị vây bọc bởi các BĐS của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng. Từ điển tiếng Việt giải thích “vây bọc” có nghĩa là “vây kín bốn phía, không để hở chỗ nào”
[3]. Cách diễn giải này chỉ phù hợp trong bối cảnh của các BLDS trước đây; cụ thể, theo khoản 1 Điều 280 BLDS năm 1995 và khoản 1 Điều 275 BLDS năm 2005 thì điều kiện để xác lập quyền về lối đi qua BĐS liền kề là “chủ sở hữu BĐS bị vây bọc bởi các BĐS của các chủ sở hữu khác mà không có lối đi ra”. Trên thực tế, việc không có lối đi thường ít khi xảy ra, hiếm thấy một BĐS bị vây bọc hoàn toàn đến mức không có đường để con người ra vào
[4]. Do đó, sự thay đổi của BLDS năm 2015 là hợp lý. Lúc này, điều kiện đặt ra là BĐS “không có” lối đi hoặc có nhưng “không đủ” đến mức không sử dụng được lối đi đó để ra đường công cộng. Đáng chú ý là đây không phải điểm mới riêng của BLDS năm 2015 mà đã xuất hiện từ các Bộ Dân luật trước năm 1975. Điều 620 Bộ Dân luật Bắc Kỳ năm 1931, Điều 653 Bộ Dân luật Trung Kỳ năm 1944 và Điều 472 Bộ Dân luật Sài Gòn năm 1972 đều theo hướng xác lập quyền về lối đi qua cho “chủ đất bị bao bọc xung quanh không có lối đi ra đường công hoặc có lối đi mà không đủ…”. Tóm lại, nếu BĐS không tiếp giáp trực tiếp với đường công cộng, đồng thời không có lối đi hoặc có lối đi nhưng không đủ, không đáp ứng được tiêu chuẩn sử dụng bình thường, thì chủ sở hữu BĐS có thể yêu cầu mở lối đi qua BĐS liền kề phù hợp nguyên tắc, điều kiện luật định.
Sự mở rộng của BLDS năm 2015 là một quy định thực sự có ý nghĩa, có thể thấy trong hai trường hợp sau: (1) BĐS bị vây bọc trước nay vẫn có lối ra vào dù nhỏ. Tuy nhiên, do sự kiện mới xuất hiện như sạt lở hoặc sụp đổ công trình làm bít một phần lối đi đó khiến cho con người, xe cộ không thể ra vào; (2) BĐS bị vây bọc trước là nhà ở nhưng nay được cho thuê làm nhà kho bến bãi, xe tải cần có lối ra vào mà lối đi vốn có thì không đủ độ rộng. Đây là những trường hợp lối đi cũ vẫn tồn tại nhưng không đủ để đáp ứng mục đích mà nó được lập ra nên chủ sở hữu BĐS bị vây bọc có thể yêu cầu một lối đi qua BĐS khác để thuận tiện cho việc ra vào BĐS của mình
[5].
Ngược lại, nếu BĐS có lối đi thông thương ra đường công đủ để đáp ứng nhu cầu sử dụng BĐS của chủ sở hữu thì Toà án sẽ bác yêu cầu mở lối đi qua BĐS liền kề. Ví dụ, Bản án số 59/2018/DS-ST ngày 03/12/2018 của Tòa án nhân dân (TAND) huyện Lấp Vò, tỉnh Đồng Tháp
[6]. Theo đó, Toà án không chấp nhận yêu cầu của bà M1 buộc ông M2 san lấp ngang 0.7m, dài hết kênh thuỷ lợi cho bà M1 sử dụng làm lối đi. Bởi lẽ, bà M1 có thể đi qua bờ đê phía sau phần đất ông M2 để qua lại giữa hai phần đất của mình, bờ đê này bà M1 đi lại không ai tranh cản, cũng thuận tiện và đi được, đồng thời các hộ canh tác xung quanh đều đi bờ đê này và vận chuyển nông sản được.
Nếu chính chủ sở hữu BĐS chặn lối đi sẵn có của BĐS của mình để yêu cầu mở lối đi qua BĐS liền kề, hoặc chủ sở hữu tự tạo ra một mảnh đất khép kín bằng cách phân chia khu đất của mình rồi yêu cầu mở lối đi trên BĐS liền kề khác thì không thoả mãn đặc điểm “tự nhiên” của tình trạng bị vây bọc nên không thể xác lập quyền đối với BĐS liền kề do địa thế tự nhiên. Trường hợp này có thể gọi là “vây bọc giả tạo”, nghĩa là “việc vây bọc trong đó chủ sở hữu BĐS tự mình xây dựng các công trình chắn ngang nơi mà BĐS có thể trực tiếp thông thương với đường công cộng, thiết bị công cộng”
[7]. Đây rõ ràng không phải là sự vây bọc theo nghĩa pháp lý để có thể sử dụng nó như là căn cứ xác lập quyền đối với BĐS liền kề, bởi vì nếu đã có ranh giới tiếp giáp với các công trình công cộng thì tính vây bọc không còn nữa, chủ sở hữu BĐS có thể khai thác, sử dụng BĐS của mình mà không cần đến sự phiền luỵ vào BĐS liền kề
[8]. Pháp luật Cộng hòa liên bang Đức thể hiện khá rõ quan điểm này tại Điều 918 BLDS Đức; theo đó, “nghĩa vụ cho phép quyền về lối đi do sự cần thiết sẽ không còn nếu thửa đất có lối đi ra đường công cộng nhưng bị chặn lại bởi chính hành vi của chủ sở hữu”
[9].
Mặc dù BLDS năm 2015 có những nội dung tiến bộ về điều kiện mở lối đi qua nhưng vẫn còn một số bất cập sau đây:
Thứ nhất, tiêu chí nào để xác định lối đi “đủ” hay “không đủ”. Những câu hỏi đặt ra là lối đi mở qua BĐS liền kề chỉ được sử dụng cho việc đi lại của chủ sở hữu và những người liên quan đến chủ sở hữu như người thân, người ở nhờ, khách vãng lai,… hay còn phục vụ những mục đích khác như công việc kinh doanh,…; lối đi bộ hay lối đi cho xe cơ giới;…
Luật La Mã quy định quyền về lối đi không chỉ cho người; theo đó, quyền
iter là quyền về lối đi cho người và ngựa,
actus là quyền đưa súc vật về nhà ngang qua nhà hàng xóm,
via là tổng hợp của hai quyền trên
[10]. Pháp luật một số quốc gia quy định vấn đề này khá rõ. Cụ thể, theo khoản 1 Điều 274 BLDS Liên bang Nga thì “địa dịch có thể được thiết lập để đảm bảo lối đi qua lô đất lân cận cả đi bộ và xe cơ giới…”
[11]; Điều 682 BLDS Cộng hòa Pháp quy định: “chủ sở hữu có tài sản bị bao vây và không có lối ra đường cao tốc công cộng, hoặc chỉ một lối đi không đủ cho mục đích sử dụng nông nghiệp, công nghiệp hoặc thương mại hoặc để thực hiện các hoạt động xây dựng hoặc phát triển, được quyền yêu cầu một lối đi đủ để phục vụ BĐS của mình qua BĐS của người hàng xóm…”
[12].
Có thể thấy, pháp luật các nước quy định theo hướng mở rộng mục đích của việc sử dụng lối đi qua BĐS liền kề, thay vì đơn thuần phục vụ việc đi lại từ BĐS ra đường công cộng, bao gồm cả hình thức đi bộ và đi xe cơ giới, lối đi này cần đủ rộng để đáp ứng những mục đích khác như chuyên chở hàng hoá, nông sản,… Trên thực tế, BLDS năm 2015 không hề giới hạn lối đi qua BĐS của người khác chỉ dành cho con người, nghĩa là gia súc của người đó, phương tiện vận chuyển, xe cộ của người đó cũng có thể sử dụng lối đi ấy
[13]. Mặt khác, với sự phát triển kinh tế - xã hội như hiện nay thì quy định quyền về lối đi cho chủ sở hữu BĐS bị vây bọc cần đảm bảo các nhu cầu về sản xuất, kinh doanh, phù hợp với ý nghĩa của việc xác lập địa dịch đó là để đảm bảo cho việc sử dụng BĐS được bình thường. Như vậy, “quy định lối đi không đủ để khai thác BĐS mà chủ sở hữu BĐS được yêu cầu lối đi cho đủ là một dạng quy định động, có thể thay đổi tuỳ thuộc vào hoàn cảnh và mục đích sử dụng của BĐS, điều này còn phụ thuộc cả vào sự phát triển của khoa học kỹ thuật và sự phát triển của nền kinh tế”
[14].
Thật ra, ý tưởng này đã từng tồn tại trong pháp luật Việt Nam. Theo Điều 620 Bộ Dân luật Bắc Kỳ năm 1931 và Điều 653 Bộ Dân luật Trung Kỳ năm 1944, “người chủ đất nào bị bao bọc chung quanh không có lối đi ra đường công (kể cả các sông ngòi thuyền bè đi được) hay có lối đi mà không đủ cho sự kinh lý các việc nông công trong nhà đất mình thì có thể yêu cầu đặt lối đi trên đất của người láng giềng được, nhưng thiệt hại cho người ta bao nhiêu thì phải bồi thường bấy nhiêu”.
Thứ hai, hiểu khái niệm “đường công cộng” như thế nào, chỉ giới hạn là đường bộ hay mở rộng ra đường thuỷ và những loại hình giao thông khác.
Trong Bộ Dân luật Bắc Kỳ năm 1931 và Bộ Dân luật Trung Kỳ năm 1944, “đường công” được giải thích bao gồm “các sông ngòi thuyền bè đi được”. Quan điểm này được kế thừa trong Bộ Dân luật Sài Gòn năm 1972 tại Điều 472: “Sở hữu chủ một địa sản bị vây bọc không có hoặc không đủ lối ra công lộ hay thuỷ đạo cần cho sự khai thác địa sản của mình được quyền đòi các địa chủ lân cận để cho mình qua lại trên phần đất của họ, với điều kiện phải bồi thường những thiệt hại gây ra”.
Thừa nhận đường thuỷ cũng là đường giao thông công cộng khá phù hợp với đặc thù Việt Nam - một quốc gia nhiều sông ngòi, đường bờ biển dài, hơn 1/3 số tỉnh thành giáp biển và việc người dân di chuyển bằng thuyền bè rất phổ biến. Tuy nhiên, cần cân nhắc xem một mặt sông, biển... có được coi là đường giao thông cho chủ sở hữu BĐS bị vây bọc sử dụng thuận tiện không bởi không phải lúc nào giao thông đường thuỷ cũng có thể sử dụng được
[15].
Về vấn đề này, khoản 2 Điều 210 BLDS Nhật Bản quy định quyền đi qua đất xung quanh để ra đường công cộng được áp dụng trong cả trường hợp “
chủ sở hữu không thể tiếp cận các con đường công cộng trừ khi họ đi qua ao, hồ, sông, đường thủy hoặc biển, hoặc có sự chênh lệch đáng kể về chiều cao giữa vùng đất và đường công cộng do dốc đứng”
[16]. Điều khoản trên được các nhà bình luận giải thích như sau: “Nếu đất thuộc sở hữu là cô lập, lọt giữa các địa phận của chủ sở hữu khác hoặc là bị cô lập một nửa, còn một nửa không phụ thuộc của người nào cả, mà không thể đi qua đó được, thì chủ sở hữu có quyền đi qua địa phận xung quanh để đến đường công cộng”
[17]. Từ đó cho thấy, để kết luận đường thuỷ có phải đường công cộng hay không cần xem xét khả năng sử dụng con đường đó, nếu người dân trong khu vực vẫn sử dụng đường thuỷ này để lưu thông thì BĐS bị vây bọc trên bộ nhưng giáp sông, hồ, biển… không bị xem là “không có lối đi” ra đường công cộng. Ngược lại, nếu BĐS tiếp giáp với đường thủy nhưng không có phương tiện giao thông đường thuỷ được sử dụng phổ biến, dẫn đến khó khăn trong di chuyển công cộng và sinh hoạt cộng đồng thì vẫn được hưởng quyền về lối đi qua.
Theo tác giả, điều kiện xác lập quyền về lối đi qua là “không có lối đi” hoặc “lối đi không đủ” cần giải thích như sau:
“Không có lối đi” được hiểu là BĐS bị bao vây hoàn toàn bởi các BĐS thuộc sở hữu của những người khác, hoặc có một phần không do ai sở hữu nhưng không thể đi qua hoặc việc đi qua đó quá khó khăn đến mức bất hợp lý.
“Lối đi không đủ” được hiểu là không thể khai thác BĐS một cách bình thường, theo mục đích và công dụng của BĐS đó.
2. Hệ quả xác lập quyền về lối đi qua
Khi áp dụng căn cứ luật định để xác lập quyền về lối đi qua sẽ làm phát sinh những hệ quả sau: một là xác định lối đi trên thực tế và hai là đền bù cho chủ sở hữu BĐS chịu hưởng quyền.
Để mở lối đi trên thực tế, điều kiện tiên quyết là xác định vị trí cũng như kích thước lối đi và việc xác định này phụ thuộc vào thoả thuận giữa các bên, nếu không thoả thuận được thì có thể yêu cầu Toà án can thiệp. “Đó không phải là thoả thuận để tạo ra quyền đối với BĐS liền kề mà là thoả thuận về các thể thức thực hiện một quyền đối với BĐS liền kề đã sẵn có được pháp luật thừa nhận”
[18]. Tuy những thoả thuận này chỉ là hệ quả việc mở lối đi, nhưng “một quyền của chủ thể không thể tồn tại nếu không xác định đối tượng của quyền đó và khi chưa có thoả thuận hoặc chưa có quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì không có đối tượng của quyền và do đó cũng không thực sự có quyền đó”
[19]. Các quy trình “yêu cầu có lối đi” và “xác định lối đi” thường được tiến hành đồng thời mà không phải tách biệt làm hai giai đoạn
[20].
Trong quá trình xây dựng BLDS năm 2015, một trong những tranh luận được quan tâm nhiều nhất liên quan đến quyền đối với BĐS liền kề xác lập căn cứ vào địa thế tự nhiên là cách thức xác định lối đi qua BĐS liền kề. Có ý kiến đề nghị “quy định cụ thể về vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi; quy định cụ thể về chiều rộng, bồi thường thiệt hại và việc mở lối đi qua nhiều BĐS”
[21]. Trong lịch sử, từng có văn bản ghi nhận kích thước giới hạn đối với lối đi qua BĐS của người khác. Cụ thể, Luật 12 bảng – văn bản cổ xưa nhất của pháp luật La Mã có đề cập địa dịch, quy định “chiều rộng của đường đi, chỗ thẳng được quy định là 8 chân, chỗ vòng là 16 chân”, với 1 chân (pes) = 29,6 cm
[22]. Như vậy, vào thời kỳ này, chiều rộng lối đi trên đường thẳng là khoảng hơn 2m, khá tương đồng với phán quyết của các Toà án trong thực tiễn xét xử hiện nay.
Tuy nhiên, với sự phát triển phức tạp của kinh tế - xã hội, cũng như nhu cầu đa dạng trong việc mở lối đi qua, việc cố định kích thước lối đi trong luật trở nên không khả thi. Do đó, giải pháp của BLDS năm 2015 vẫn là trao quyền thoả thuận cho các bên. BLDS năm 2015 vẫn giữ nguyên quan điểm từ BLDS năm 2005 là không quy định cụ thể tiêu chuẩn chiều rộng, chiều cao của lối đi, cũng như không áp đặt vị trí cố định để mở lối đi. Tuỳ thuộc vào đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của BĐS bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho BĐS có mở lối đi mà lối đi được mở trên BĐS liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất
[23]. Về nguyên tắc, việc xác lập lối đi trước tiên do các bên thoả thuận, còn các tiêu chí sau đó là cơ sở và định hướng cho việc thoả thuận
[24]. Ưu điểm của cách quy định này là khá linh hoạt, các bên có thể dựa vào tình hình thực tế của các BĐS để mở lối đi phù hợp, cân bằng giữa việc đáp ứng nhu cầu cho bên có quyền với việc hạn chế thiệt hại cho chủ sở hữu BĐS chịu hưởng quyền.
Tính thuận tiện thông thường trùng với tính hợp lý nhưng có thể xảy ra trường hợp không đồng nhất trong các quan niệm này. Nếu xem lối đi “thuận tiện” là lối đi ngắn nhất ra đến đường công cộng thì “hợp lý” có thể còn phụ thuộc vào thiệt hại gây ra do việc mở lối đi là ít nhất đối với chủ sở hữu BĐS liền kề, đồng thời không gây ra sự bất tiện trong sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh của họ. Xét theo logic thông thường thì với cùng một chiều rộng, chiều cao, lối đi ngắn nhất có diện tích nhỏ nhất và chiếm không gian ít nhất, do đó thiệt hại cho chủ sở hữu BĐS chịu hưởng quyền sẽ là ít nhất. Nhưng nếu để mở lối đi đó mà phải phá đổ công trình xây dựng hay cây cối thì thiệt hại có thể nhiều hơn so với việc mở lối đi dài và nhiều khi không thể thực hiện trên thực tế
[25].
Do chưa có tiêu chuẩn cố định để xác định lối đi như thế nào là “thuận tiện” và “hợp lý” nên thực tế thường xảy ra tranh chấp và Toà án cũng không có căn cứ nào để giúp các bên chọn vị trí mở lối đi phù hợp. Trong thực tiễn xét xử, đã có bản án theo hướng đề cao sự thuận tiện cho chủ sở hữu BĐS hưởng quyền, mặc dù thiệt hại gây ra cho chủ sở hữu BĐS chịu hưởng quyền có thể lớn hơn. Ví dụ, tại Bản án số 346/2018/DS-PT ngày 30/10/2018 của TAND tỉnh Tiền Giang, Toà án chấp nhận mở lối đi có diện tích 47,13m
2 thay vì lối đi có diện tích 32,3m
2 trên BĐS của bị đơn
[26]. Theo lập luận của Toà phúc thẩm, việc Tòa sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà L (nguyên đơn), nhưng ghi nhận việc ông G (bị đơn) tự nguyện giao cho bà L phần đất có diện tích 32,3m
2 vừa không hợp lý mà còn gây khó khăn cho việc đi lại của gia đình bà L. Bởi nếu bà L sử dụng lối đi có diện tích 32,3m
2 thì phải khởi kiện hoặc thỏa thuận với ông Huỳnh Văn Th để xin mở 01 lối đi có diện tích khoảng 30m
2, rồi lại tiếp tục thỏa thuận hoặc khởi kiện ông Huỳnh Văn X xin mở một lối đi nữa mới ra tới đường công cộng. Trong khi nếu buộc ông G mở cho bà L lối đi ngang 1m dài 46m như bà L yêu cầu thì bà L chỉ cần thỏa thuận với ông X mở cho bà một lối đi qua đất ông X là có thể ra đường công cộng mà không cần phải xin mở lối đi thêm qua hai chủ đất nữa mới ra đường công cộng.
Ngược lại, cũng có Toà án đề cao quyền lợi của chủ sở hữu BĐS chịu hưởng quyền so với quyền lợi của chủ sở hữu BĐS hưởng quyền. Các quyền đối với BĐS liền kề cụ thể khác hoặc chỉ đề cập tính “hợp lý”, “thích hợp”, hoặc không nói rõ tính “hợp lý” hay tính “thuận tiện” là quan trọng hơn. Trong thực tiễn xét xử tranh chấp về quyền tưới nước, tiêu nước trong canh tác, dường như Toà án nghiêng về bảo vệ quyền lợi của chủ sở hữu BĐS chịu hưởng quyền. Tại Bản án số 271/2017/DS-PT ngày 06/11/2017 của TAND tỉnh Tiền Giang
[27], khi phải lựa chọn giữa đặt ống dẫn nước dưới lòng đất hay đào mương trên mặt đất thì Toà án đã áp dụng hình thức đặt ống dẫn nước, vì lý do: “sẽ không làm thiệt hại năng suất lúa bên phần đất của bà Đ vì nếu đào mương bên đất bà Đ để dẫn nước vào phần đất lúa của anh D, chị T thì dẫn đến nước trên thửa ruộng 868 của bà Đ sẽ bị rút hết xuống mương gây mất nước và năng suất lúa không đạt làm thiệt hại đến quyền lợi chính đáng của bà Đ”. Rõ ràng là việc đào mương trên mặt đất sẽ tiết kiệm chi phí và dễ dàng sử dụng cũng như bảo trì hơn, tức là thuận tiện hơn cho chủ sở hữu BĐS hưởng quyền. Thế nhưng, Toà án vẫn lựa chọn hình thức đặt ống dẫn nước dưới lòng đất để hạn chế đến mức thấp nhất thiệt hại cho chủ sở hữu BĐS chịu hưởng quyền. Có thể áp dụng tương tự quan điểm này khi giải quyết tranh chấp quyền về mở lối đi qua, bởi lẽ, “sự phiền luỵ phải có giới hạn”.
Có quan điểm cho rằng, “để tính toán, xem xét như thế nào là “thuận tiện và hợp lý nhất” và “thiệt hại gây ra là ít nhất” cần phải xét đến cả BĐS hưởng quyền và BĐS chịu hưởng quyền, nhưng rõ ràng, chủ thể chịu hưởng quyền là chủ thể chịu những hạn chế nhất định, nên trong mối quan hệ của hai bên, cần phải ưu tiên hơn quyền lợi của chủ thể này”
[28]. Tác giả đồng tình với quan điểm này, khi giải quyết tranh chấp về xác định vị trí và kích thước của lối đi, cần phải cân nhắc những phiền luỵ mà chủ sở hữu BĐS chịu hưởng quyền phải gánh chịu. Lý do là quyền đối với BĐS liền kề, trong đó có quyền về lối đi qua, thực chất bảo đảm lợi ích công cộng vì khai thác có hiệu quả BĐS không chỉ đáp ứng nhu cầu của chủ sở hữu BĐS mà còn tạo ra của cải vật chất cho xã hội. Mục đích trên sẽ không thể đạt được nếu để làm lợi cho BĐS này mà gây ra bất lợi quá lớn cho BĐS khác; bởi lẽ, cùng với khoản lợi có được từ việc khai thác BĐS hưởng quyền, xã hội có nguy cơ mất đi lợi ích từ BĐS chịu hưởng quyền. Như vậy, nguyên tắc là phải xác lập quyền đối với BĐS liền kề trên cơ sở dung hoà lợi ích các bên, do đó cần “xét đến cả BĐS hưởng quyền và BĐS chịu hưởng quyền”. Tuy nhiên, không phải lúc nào cũng đạt được sự cân bằng này nên một bên sẽ chịu thiệt thòi hơn bên còn lại. Thật ra, “bản thân việc thiết lập trên một BĐS một hệ thống phục vụ cho một BĐS khác đã là việc làm có tác dụng gây thiệt hại cho chủ sở hữu BĐS đó”
[29]; vì vậy, sẽ không hợp lý khi tiếp tục buộc chủ sở hữu BĐS chịu hưởng quyền gánh chịu phần thiệt thòi để nhường lợi ích cho chủ sở hữu BĐS hưởng quyền. Do đó, trong trường hợp buộc phải lựa chọn ưu tiên tính “thuận tiện” hay tính “hợp lý” khi mở lối đi qua thì nên đề cao tính “hợp lý” hơn.
Bên cạnh việc định hình lối đi sẽ mở, một vấn đề khác mà các bên cũng cần đạt được sự thống nhất là giá trị đền bù cho chủ sở hữu BĐS chịu hưởng quyền. Đây là điểm đặc biệt đáng chú ý vì quyền về lối đi qua là quyền duy nhất trong các quyền đối với BĐS liền kề được liệt kê trong BLDS năm 2015 có yêu cầu chủ sở hữu BĐS hưởng quyền phải “đền bù”, trừ trường hợp có thoả thuận khác. Yêu cầu này cũng được tìm thấy trong pháp luật các quốc gia theo hệ thống thông luật. Cụ thể, bang Queensland, Úc trao cho Toà án quyền áp đặt địa dịch lên một BĐS xác định nhưng theo khoản 3 Điều 180 Đạo luật tài sản của bang này thì Toà án chỉ được tuyên bố xác lập quyền địa dịch khi đáp ứng được ba điều kiện và một trong ba điều kiện đó là “chủ sở hữu BĐS chịu hưởng quyền được bồi thường thỏa đáng bằng tiền cho bất kỳ mất mát hoặc bất lợi nào mà chủ sở hữu có thể phải chịu khi bị áp đặt địa dịch”
[30].
Khi sử dụng thuật ngữ “đền bù”, thay vì “bồi thường”, pháp luật đã phân biệt bản chất các khoản tiền này. Theo pháp luật Nhật Bản, người có quyền đi qua phải đền bù cho vùng đất mà người đó đi qua và khoản tiền đền bù có thể được trả theo hàng năm, trừ những thiệt hại gây ra do việc xây dựng lối đi
[31]. Điều luật này được hiểu là những thiệt hại xảy ra khi xây dựng lối đi (ví dụ như chặt bỏ cây cối, làm hư hại công trình xây dựng khác,…) cần được bồi thường theo pháp luật về trách nhiệm bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng, chỉ có khoản tiền bù đắp cho thiệt hại lên đất mở lối đi mới được áp dụng cách thức thanh toán hàng năm. Luật quy định nghĩa vụ đền bù dựa trên những tổn thất mà chủ sở hữu BĐS chịu hưởng quyền phải gánh chịu, thường là lớn hơn rất nhiều so với những quyền đối với BĐS liền kề khác. Tổn thất này có thể đến từ những bất tiện đối với cuộc sống do phải mở lối cho nhiều người qua lại, hoặc đến từ sự sụt giảm giá trị BĐS. Thực tế cho thấy, việc xác định giá trị cần đền bù gặp trở ngại vì rất khó để cân bằng lợi ích giữa chủ sở hữu BĐS hưởng quyền với chủ sở hữu BĐS chịu hưởng quyền vì lý do sau:
Thứ nhất, việc mở lối đi không làm chủ sở hữu BĐS chịu hưởng quyền mất đất. Trên lý thuyết, quyền sử dụng đất đối với phần đất dùng làm lối đi vẫn thuộc về chủ sở hữu BĐS chịu hưởng quyền và người này hoàn toàn có thể cùng sử dụng
[32]. Nhưng chủ sở hữu BĐS chịu hưởng quyền gần như không thể khai thác phần diện tích đất đã dùng làm lối đi. Bên cạnh đó, giá trị thửa đất không còn trọn vẹn, nếu chủ đất bán đất thì khả năng có người mua toàn bộ thửa đất, bao gồm cả phần đất đã cho người khác làm lối đi, là rất thấp.
Thứ hai, bên có quyền cũng chỉ được phép đi qua không gây hại mà không hưởng thêm bất kỳ lợi ích nào từ phần diện tích đất dùng để mở lối đi. Giá trị phần đất dùng làm lối đi không được khai thác triệt để, dẫn đến nhiều quan điểm trái chiều về việc đền bù theo giá mua bán đất hay giá thuê đất, căn cứ vào bảng giá của Nhà nước hay bảng giá thị trường để tính mức đề bù, giá trị đền bù bằng bao nhiêu phần giá trị thiệt hại thực tế gây ra cho BĐS chịu hưởng quyền… đều chưa có câu trả lời thuyết phục. Hơn nữa, trong một số trường hợp đặc biệt, giá trị BĐS chịu hưởng quyền lại tăng thêm nếu qua BĐS đó mở một con đường giao thông, kênh tưới tiêu nước
[33].
Có ý kiến cho rằng, quy định cụ thể khung giá áp dụng trong việc đền bù đối với trường hợp thực hiện quyền đối với BĐS liền kề là khung giá thị trường địa phương do một cơ quan có chức năng thẩm định trên cơ sở giá thị trường tại thời điểm tranh chấp là phù hợp. Trên cơ sở thông tin về giá đất do hệ thống dịch vụ định giá đất cung cấp, Toà án hoặc các cơ quan có thẩm quyền giải quyết khiếu nại, khởi kiện tranh chấp về các quyền đối với BĐS liền kề có thể áp dụng trong trường hợp các bên tranh chấp không thể thống nhất về phương án đền bù
[34].
Trong khi đó, thực tiễn xét xử dường như có xu hướng áp dụng giá đất do Nhà nước quy định để tính giá trị đền bù phần đất mở lối đi. Tại Bản án số 78/2017/DS-ST ngày 24/8/2017 của TAND huyện Giồng Trôm, tỉnh Bến Tre
[35], Toà án chấp nhận yêu cầu mở lối đi qua BĐS của người khác. Diện tích lối đi là 125,9m
2 và mức đền bù được Hội đồng định giá tài sản xác định là 5.539.600 đồng, nghĩa là 44.000 đồng/m
2. Đối chiếu với bảng giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Bến Tre giai đoạn 2015 – 2019
(Ban hành kèm theo Quyết định số 35/2014/QĐ-UBND ngày 19/12/2014 của Uỷ ban nhân dân tỉnh Bến Tre) thì mức giá trên đúng bằng giá đất ở huyện Giồng Trôm do Nhà nước quy định. Vụ việc tại Bản án số 30/2018/DS-PT ngày 11/7/2018 của TAND tỉnh Ninh Thuận cũng được giải quyết tương tự[36], Toà án áp dụng đơn giá 60.000 đồng/m2 để tính số tiền đền bù mà bên có quyền về lối đi qua phải trả cho chủ sở hữu BĐS mở lối đi. Mức giá này phù hợp với giá đất trong Bảng giá các loại đất kỳ 2015 - 2019 trên địa bàn tỉnh Ninh Thuận (Ban hành kèm theo Quyết định số 106/2014/QĐ-UBND ngày 29/12/2014 của Ủy ban nhân dân tỉnh Ninh Thuận) và Quyết định số 21/2018/QĐ-UBND ngày 21/02/2018 Về việc quy định hệ số điều chỉnh giá đất năm 2018 trên địa bàn tỉnh Ninh Thuận.
TAND tỉnh Long An có cách giải quyết khá đặc biệt là lấy trung bình cộng giá các bên đưa ra làm căn cứ tính giá trị đền bù, thể hiện tại Bản án số 33/2018/DS-PT ngày 16/01/2018[37]. Trong vụ việc này, ông B được sử dụng đất làm lối đi và cấp thoát nước qua đất của ông Đ. Về giá trị đền bù, ông B thống nhất kết quả định giá của Hội đồng định giá huyện G tại biên bản định giá ngày 21/7/2017; ông Đ muốn áp dụng giá theo chứng thư định giá tài sản số 66/31/08/2017 của Công ty cổ phần thương mại dịch vụ và tư vấn H mà ông Đ cung cấp. Tuy nhiên, giá ông Đ đưa ra là giá trị quyền sử dụng đất (QSDĐ) chứ không phải giá để đền bù và bồi thường thiệt hại nên không có căn cứ chấp nhận. Toà phúc thẩm đồng ý cách giải quyết của Tòa án cấp sơ thẩm là lấy trung bình cộng mức giá của hai bên cung cấp để làm cơ sở giải quyết vụ án. Số tiền đền bù và bồi thường thiệt hại cụ thể là 29.503.500 đồng ((15.100.000 đồng + 43.907.000 đồng)/2).
Thông qua Bản án trên, Toà án đã thể hiện rõ quan điểm là: không có căn cứ chấp nhận giá trị QSDĐ là giá đền bù trong quyền về lối đi qua. Điều này là hợp lý; bởi lẽ, về bản chất, quyền đối với BĐS liền kề chỉ cung cấp quyền khai thác hạn chế chứ không trao quyền sở hữu, chủ sở hữu BĐS chịu hưởng quyền có khả năng lấy lại toàn quyền sử dụng tài sản khi quyền đối với BĐS liền kề chấm dứt. Mặt khác, việc đền bù mang ý nghĩa hỗ trợ vật chất cho chủ sở hữu BĐS chịu hưởng quyền khi không thể khai thác, sử dụng triệt để BĐS của mình nên khoản tiền này không thể hiểu là trao đổi ngang giá như trường hợp chủ sở hữu BĐS chịu hưởng quyền bán phần quyền sở hữu đối với phần diện tích dành cho lối đi qua
[38]. Nếu như giá trị đền bù cho việc mở lối đi lớn hơn hoặc bằng với giá trị của thiệt hại gây ra cho BĐS chịu hưởng quyền thì tính chất “phiền lụy” không còn, dẫn đến không còn tồn tại quan hệ về quyền đối với BĐS liền kề mà quan hệ giữa hai chủ sở hữu BĐS trở thành quan hệ mua bán
[39].
Có ý kiến cho rằng, nhiều chủ sở hữu BĐS không hiểu đúng tính chất của địa dịch khi định giá. Do địa dịch không trao quyền sở hữu đối cho chủ sở hữu BĐS hưởng quyền nên giá thị trường hoặc giá có thể chấp nhận của phần đất được đề xuất sử dụng để mở lối đi là không phù hợp. Khoản tiền đền bù thích hợp phải thấp hơn giá trị của phần đất chịu địa dịch
[40].
Án lệ nước ngoài cũng theo hướng khoản tiền đền bù phải thấp hơn giá trị của phần đất chịu địa dịch. Toà án Việt Nam có thể tham khảo phương pháp phổ biến mà các Toà nước ngoài sử dụng để định giá địa dịch, gọi là phương pháp “giảm bớt” hay phương pháp “trước và sau”. Phương pháp này bắt nguồn từ vụ việc Rogerson v The Minister: Toà án sẽ định giá toàn bộ thửa đất trước và sau khi có địa dịch, giá trị giảm bớt chính là sự chênh lệch giữa các lần định giá và đây cũng là khoản đền bù mà chủ sở hữu BĐS hưởng quyền phải trả cho chủ sở hữu BĐS chịu hưởng quyền
[41].
Toà án Việt Nam có thể xem xét áp dụng phương pháp này khi tính toán giá trị đền bù để mở lối đi, thay vì áp dụng giá đất do Nhà nước quy định. Bởi lẽ, giá Nhà nước thường thấp hơn giá thị trường rất nhiều, có thể gây thiệt hại không nhỏ cho chủ sở hữu BĐS chịu hưởng quyền. Trong trường hợp không đồng tình với phán quyết của Toà án, chủ sở hữu BĐS chịu hưởng quyền có thể tiếp tục kháng cáo, làm cho tranh chấp kéo dài, không có lợi cho kinh tế - xã hội. Hơn nữa, các bên trong tranh chấp là láng giềng với nhau nên có thể dễ dàng dẫn đến những bất lợi sau này nếu không có những giải pháp thích hợp được sự đồng thuận của họ. Việc tính giá trị chênh lệch của BĐS trước và sau khi mở lối đi tỏ ra hợp lý hơn cả vì phần chênh lệch này không thấp như giá Nhà nước nhưng cũng không cao như giá thị trường. Có thể hình dung là một thửa đất diện tích 100m2 phải chừa lối đi cho chủ thể khác vẫn có giá trị hơn thửa đất 90m2. Vì vậy, giá trị chênh lệch không thể bằng giá chuyển nhượng quyền sử dụng 10m2 đất.
Sau khi xác định khoản tiền đền bù thì vấn đề tiếp theo cần giải quyết là phương thức thanh toán, cụ thể là trả một lần hay trả hàng năm. Trong trường hợp các bên không thoả thuận được, thực tiễn xét xử ở Việt Nam theo hướng buộc chủ sở hữu BĐS hưởng quyền thanh toán một lần số tiền đền bù do mở lối đi cho chủ sở hữu BĐS chịu hưởng quyền. Cách làm này tỏ ra hợp lý vì bảo vệ tốt hơn quyền lợi của chủ sở hữu BĐS chịu hưởng quyền - chủ thể gánh chịu thiệt hại do BĐS của mình phải phục vụ một BĐS khác.
Hạn chế của biện pháp này là, nếu quyền đối với BĐS liền kề chấm dứt thì quyền lợi của chủ sở hữu BĐS hưởng quyền được bảo vệ như thế nào khi mà người này đã trả toàn bộ tiền đền bù. Theo tác giả, cần xem xét khoảng thời gian quyền này tồn tại, nếu chủ sở hữu BĐS hưởng quyền đã sử dụng quyền đối với BĐS liền kề trong thời gian đủ dài thì không có lý do yêu cầu hoàn lại tiền đã trả khi quyền chấm dứt. Để đánh giá độ dài ngắn của thời gian tồn tại quyền đối với BĐS liền kề, tác giả kiến nghị dùng giá thuê đất hàng năm do Nhà nước quy định nhân với số năm mà chủ sở hữu BĐS hưởng quyền khai thác BĐS chịu hưởng quyền, nếu kết quả vượt quá số tiền đền bù ban đầu thì không được hoàn lại tiền nữa. Ngược lại, trong trường hợp quyền đối với BĐS liền kề chỉ mới tồn tại vài năm, dẫn đến khoản tiền tính được nhỏ hơn số tiền đã trả thì chủ sở hữu BĐS chịu hưởng quyền cần hoàn lại khoản chênh lệch cho chủ sở hữu BĐS hưởng quyền./.
[1] Phạm Công Lạc,
Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, Nxb. Tư Pháp, Hà Nội, năm 2006, tr.146-147.
[2] Mai Thị Mị, “
Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề”, Luận văn Thạc sĩ, Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh, năm 2014, tr.11.
[3] Hoàng Phê,
Từ điển Tiếng Việt, Nxb. Đà Nẵng, Đà Nẵng, năm 2004, tr. 1108.
[4] Nguyễn Văn Cừ, Trần Thị Huệ,
Bình luận khoa học Bộ luật Dân sự năm 2015 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Nxb. Công an nhân dân, Hà Nội, năm 2017, tr. 412.
[5] Nguyễn Văn Cừ, Trần Thị Huệ,
tlđd, tr. 412.
[6] http://congbobanan.toaan.gov.vn/5ta265255t1cvn/MAI_MINH.pdf, truy cập ngày 06/4/2021.
[7] Nguyễn Ngọc Điện,
Nghiên cứu về tài sản trong luật dân sự Việt Nam, Nxb. Trẻ, Thành phố Hồ Chí Minh, năm 1999, tr. 360.
[8] Phạm Công Lạc,
tlđd, tr. 143-144.
[10] Trường Đại học Luật - Đại học Quốc gia Thành phố Hồ Chí Minh,
Luật La Mã, Tp. Hồ Chí Minh, năm 1999, tr.139.
[13] Nguyễn Văn Cừ, Trần Thị Huệ (2017),
tlđd, tr. 413.
[14] Phạm Công Lạc (2006),
tlđd, tr. 168.
[17]Viện Nghiên cứu khoa học pháp lý, Bộ Tư pháp,
Bình luận khoa học Bộ luật Dân sự Nhật Bản, Nxb. Chính trị quốc gia, Hà Nội, năm 1995, tr. 242.
[18] Nguyễn Ngọc Điện,
tlđd, tr. 365.
[19] Phạm Công Lạc,
tlđd, tr. 159.
[20] Phạm Công Lạc,
tlđd, tr. 155.
[21] Văn phòng Quốc hội,
Báo cáo Tổng hợp ý kiến tham gia dự thảo Bộ luật Dân sự (sửa đổi), Hà Nội, năm 2015, tr. 17.
[23] Khoản 1 Điều 254 Bộ luật Dân sự năm 2015.
[24] Phạm Công Lạc,
tlđd, tr. 155.
[25] Phạm Công Lạc,
tlđd, tr. 152, 154.
[26] http://congbobanan.toaan.gov.vn/2ta171561t1cvn/chi-tiet-ban-an, truy cập ngày 06/4/2021.
[27] https://thuvienphapluat.vn/banan/ban-an/ban-an-2712017dspt-ngay-06112017-ve-tranh-chap-mo-loi-dan-nuoc-cho-viec-tuoi-tieu-trong-canh-ta-5857, truy cập ngày 06/4/2021.
[28]Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh,
Giáo trình Pháp luật về tài sản, quyền sở hữu và thừa kế, Nxb. Hồng Đức - Hội Luật gia Việt Nam, Thành phố Hồ Chí Minh, năm 2019, tr. 295-296.
[29] Nguyễn Ngọc Điện,
tlđd, tr. 384.
[30] Property Law Act 1974 of Queensland (current as at 27 September 2016),
[31] Civil Code of Japan (amendment of 2006),
[32] Nguyễn Văn Cừ, Trần Thị Huệ,
tlđd, tr. 415.
[33] Phạm Công Lạc,
tlđd, tr. 57.
[34] Nguyễn Tấn Hoàng Hải,
tlđd, tr. 41.
[35] http://congbobanan.toaan.gov.vn/2ta25593t1cvn/chi-tiet-ban-an, truy cập ngày 06/4/2021.
[36] http://congbobanan.toaan.gov.vn/5ta178854t1cvn/AN_SA_HOA.pdf, truy cập ngày 06/4/2021.
[37] https://congbobanan.toaan.gov.vn/2ta65134t1cvn/chi-tiet-ban-an, truy cập ngày 06/4/2021.
[38] Nguyễn Thanh Thư, “
Mối liên hệ của quyền về lối đi qua bất động sản liền kề và các chế định khác theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015”, Kỷ yếu Hội thảo khoa học “
Quy định về tài sản trong Bộ luật Dân sự năm 2015 và ảnh hưởng của nó đến các quy định khác trong pháp luật Việt Nam”, Trường Đại học Luật TP. Hồ Chí Minh, năm 2017, tr. 45.
[39] Lê Đăng Khoa, “Hoàn thiện quy định pháp luật về quyền địa dịch trong Bộ luật Dân sự năm 2015”,
Tạp chí Dân chủ và Pháp luật, số 6, năm 2017, tr. 27-28.
[40] Mersal & Associ,ates PTY LTD Solicitors (2013), “Easements Law”,
[41] Trong vụ việc này, bên cạnh gánh nặng địa dịch thì bất động sản chịu hưởng quyền còn có một ống cống chính chạy qua. Theo đánh giá của các kỹ sư, giá trị bất động sản nếu không có ống cống và địa dịch là 11.000USD, nếu có hai gánh nặng trên là 8.000USD. Toà án cho rằng, một cách công bằng và hợp lý, thì 2/3 thiệt hại là do ống cống chính, 1/3 còn lại là do địa dịch. Vì vậy, chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền 1.000USD.
