(Ảnh minh họa: Nguồn internet)

 Quyền sở hữu được xếp đầu danh sách vật quyền với hai lý do chính. Thứ nhất, đây là vật quyền hoàn hảo nhất, mang đầy đủ nhất các tính chất đặc trưng của vật quyền. Thứ hai, các vật quyền khác, trên nguyên tắc, được phân tích như là kết quả của việc tách một phần nội dung quyền sở hữu thành một quyền độc lập. Việc xác định bản chất của các vật quyền cho phép xây dựng một hệ thống vật quyền với quyền sở hữu ở vị trí trung tâm. Trong điều kiện quyền sở hữu được xác định là quyền tuyệt đối và độc quyền, các vật quyền khác có xu hướng tồn tại tạm thời để phục vụ cho một lợi ích nào đó. Khi lợi ích đó không còn, thì vật quyền sẽ biến mất.

Trong Dự thảo BLDS (sửa đổi) các vật quyền được thừa nhận bao gồm: quyền sở hữu, quyền hưởng dụng, địa dịch, quyền bề mặt và các vật quyền khác do pháp luật quy định.  

Ngoài quyền sở hữu, việc ghi nhận các quyền khác thật ra chỉ là sự thừa nhận các quyền đã và đang tồn tại trên thực tế nhưng cho đến nay vẫn chưa được pháp luật điều chỉnh một cách có hệ thống. Quyền bề mặt là một ví dụ. Được xác định, như quy định tại Điều 275 Dự thảo BLDS (sửa đổi), là “quyền của một chủ thể được sử dụng mặt đất, khoảng không trên mặt đất và lòng đất mà quyền sử dụng đất đó thuộc về chủ thể khác”, quyền bề mặt xuất hiện như một tất yếu trong trường hợp thuê quyền sử dụng đất với một thời hạn tương đối dài để kinh doanh. Trong thời gian thuê, người thuê quyền sử dụng đất tạo lập các công trình, như nhà, xưởng, cửa hàng và mong muốn có đầy đủ các quyền của chủ sở hữu đối với các tài sản do mình tạo lập để thuận tiện trong giao dịch. Trong điều kiện không có luật chi phối, người thuê thường tìm cách đạt được mong muốn đó thông qua các thoả thuận với người có quyền sử dụng đất, trong hợp đồng thuê. Quyền của các bên đối với các tài sản liên quan tuỳ thuộc vào nội dung của hợp đồng. Với chế định quyền bề mặt, các bên trong quan hệ này sẽ có được một khung pháp lý cơ bản và chỉ cần dùng thoả thuận để hoàn thiện khung pháp lý ấy nhằm phục vụ cho các nhu cầu của mình trong trường hợp đặc thù.

 Suy cho cùng, sự phát triển của các vật quyền trong xã hội hiện đại là hệ quả tất yếu của quá trình phát triển kinh tế thị trường, đặc biệt là của quá trình đô thị hoá. Sự gia tăng mật độ dân số tại các đô thị khiến cho đất đai, hay chính xác hơn nữa là quyền sở hữu trọn vẹn đối với bất động sản - bao gồm độc quyền đối với mặt đất, không gian và lòng đất - trở nên quá đắt đỏ và khó tiếp cận, thậm chí đối với người có tiền. Lý thuyết vật quyền cho phép “cắt vụn” quyền sở hữu thành những quyền riêng biệt đáp ứng những nhu cầu riêng biệt với giá cả hợp lý.

Chẳng hạn, người có bất động sản bị vây bọc có nhu cầu đi qua bất động sản lân cận đi ra đường công cộng thì thay vì mua trọn bất động sản lân cận (quá đắt), người này chỉ cần mua “quyền về lối đi qua” (rẻ hơn nhiều). Tương tự, người muốn lập cơ sở kinh doanh, đặt văn phòng, nói chung là cần có độc quyền đối với một phần không gian, thì chỉ cần bỏ một số tiền vừa phải để mua “quyền bề mặt”, thay vì đổ thật nhiều tiền vào việc mua trọn quyền sở hữu.  

Khả năng đáp ứng nhu cầu đặc thù với giá chấp nhận được khiến cho “vật quyền khác” còn được gọi là một thứ “quyền sở hữu với chi phí thấp”[2], một thứ quyền sở hữu mà sự phổ biến của nó trở thành nét đặc trưng của một xã hội mà trong đó tầng lớp trung lưu chiếm số đông.

Dự thảo BLDS (sửa đổi) xác định rằng, vật quyền được xác lập do quy định của pháp luật (Điều 167). 

Vấn đề đặt ra là liệu có thể tạo ra một vật quyền trên cơ sở hợp đồng giữa các bên trong cuộc sống dân sự, bên cạnh các vật quyền được pháp luật quy định. Về mặt lý thuyết, một quyền mang đầy đủ các đặc tính của vật quyền thì sẽ được gọi là vật quyền. Bởi vậy, nếu các bên đạt được một thoả thuận về việc tạo ra một quyền không giống bất kỳ vật quyền nào được luật quy định, nhưng có đủ các tính chất của vật quyền, thì sẽ có một vật quyền mới xuất hiện.

Tuy nhiên, có một trở ngại hầu như không thể vượt qua để điều đó thành hiện thực. Đó là sự tôn trọng của tất cả mọi người đối với quyền được tạo ra. Đây cũng là điều kiện gắn với một trong những tính chất cơ bản của vật quyền - tính có hiệu lực đối với tất cả mọi người (erga omnes). Chắc chắn, các bên không thể dùng một thoả thuận riêng giữa họ để tạo ra một quyền có tác dụng hạn chế quyền của người khác. Chỉ có Nhà nước mới có quyền dùng luật pháp để áp đặt cách ứng xử đối với người này, người nọ. Các bên vẫn có quyền thoả thuận để tạo ra một quyền được thực hiện trực tiếp trên vật, nhưng thoả thuận này chỉ ràng buộc các bên giao kết, không ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của người thứ ba đối với vật đó[3].

Thứ nhất, có cơ sở để hoàn thiện chế độ pháp lý về vật quyền.

Hoàn thiện chế độ vật quyền từ việc xác định các đặc điểm chung của vật quyền. Việc nhìn nhận tính chất vật quyền của một số quyền nhất định đối với tài sản sẽ tạo điều kiện cho việc hoàn thiện chế độ pháp lý đối với các quyền ấy trên cơ sở nắm vững nội dung các đặc điểm của vật quyền. Như đã nói, một vật quyền cho phép người có quyền thực hiện các quyền của mình một cách trực tiếp trên vật. Vật quyền còn bao hàm quyền đeo đuổi và quyền ưu tiên[4]: với quyền đeo đuổi, người có vật quyền thực hiện quyền của mình mà không bận tâm đến việc tài sản đang được đặt dưới sự kiểm soát, quản lý của ai; quyền ưu tiên cho phép người có vật quyền thực hiện quyền của mình đối với tài sản trước những người khác. 

Trường hợp quyền địa dịch. Địa dịch trong BLDS năm 2005 không được xây dựng một cách có hệ thống mà chỉ được ghi nhận dưới hình thức các quyền đơn lẻ, rời rạc: quyền về lối đi qua, quyền hạn chế xây dựng, quyền thoát nước, dẫn nước… Thật ra, luật có một định nghĩa chung về địa dịch, dưới tên gọi “quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề”, tại Điều 273 BLDS. Tuy nhiên, định nghĩa không lột tả được các đặc trưng của quan hệ địa dịch tồn tại trong cuộc sống đời thường. Ngay tên gọi “quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề” cũng có vấn đề. Địa dịch không nhất thiết luôn bao hàm quyền sử dụng đối với bất động sản của người khác mà có thể là sự hạn chế quyền khai thác đối với một bất động sản này để tạo điều kiện cho việc khai thác bình thường đối với bất động sản kia[5]; địa dịch cũng không nhất thiết chỉ là mối quan hệ giữa hai bất động sản liền kề, vì có những địa dịch áp đặt đối với tất cả các bất động sản toạ lạc trong một phạm vi nào đó[6]. 

Cũng không được xác định rõ về bản chất, địa dịch được nhìn nhận trong khung cảnh BLDS như một loại quan hệ đặc thù giữa các chủ sở hữu bất động sản. Theo khoản 2 Điều 274 BLDS, “trong trường hợp quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề đã được xác lập cho chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất, thì người được chuyển giao nhà, quyền sử dụng đất cũng được hưởng quyền đó”. Nói như thế, thì không thể có quyền hưởng địa dịch được thừa nhận cho người có vật quyền khác mà không phải là quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất, như trường hợp người có quyền hưởng dụng, quyền dùng và ở, quyền canh tác... Nhìn chung, khung pháp lý lỏng lẻo khiến cho việc triển khai quan hệ địa dịch không được suôn sẻ trong thực tiễn. Đặc biệt, có rất nhiều tranh chấp về địa dịch đi vào chỗ bế tắc do không xác định căn cứ để giải quyết và thậm chí không xác định được cơ quan có thẩm quyền giải quyết.

Dự thảo BLDS (sửa đổi) đã khắc phục về cơ bản những nhược điểm này. Với định nghĩa chung được xây dựng từ việc đúc kết và vận dụng kinh nghiệm các nước, địa dịch được nhìn nhận là quan hệ giữa hai bất động sản, chứ không phải là quan hệ giữa hai con người (Điều 255 Dự thảo). Sự nhìn nhận ấy cho phép giải quyết một loạt vấn đề: quyền hưởng địa dịch của người khai thác bất động sản mà không phải là chủ sở hữu; xác định phạm vi quan hệ địa dịch dựa theo công dụng của bất động sản hưởng địa dịch trong trường hợp các bên không có thoả thuận… Ngoài ra, địa dịch cũng được khẳng định là một quan hệ thuần tuý dân sự trong trường hợp các bất động sản liên quan thuộc sở hữu tư nhân. Do đó, các tranh chấp liên quan thuộc thẩm quyền giải quyết của toà án chứ không phải của cơ quan hành chính. 

Trường hợp quyền hưởng dụng. Theo Dự thảo BLDS (sửa đổi), quyền hưởng dụng được hiểu là quyền khai thác công dụng và hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thuộc quyền sở hữu của người khác (Điều 264). Ví dụ điển hình về trường hợp phát sinh loại quan hệ pháp lý này thường được ghi nhận trong lĩnh vực thừa kế: người chồng mong muốn để lại của cải cho các con, đồng thời cũng mong muốn người vợ có thể sống trong những điều kiện ổn định, đặc biệt về thu nhập; bằng di chúc, người chồng giao tài sản cho con với điều kiện để cho người vợ được khai thác và hưởng hoa lợi trọn đời. Trong cuộc sống hiện đại, quyền hưởng hoa lợi phát sinh dưới nhiều hình thức đa dạng và có thể vượt ra khỏi phạm vi gia đình. Việc chính thức ghi nhận quyền này như một vật quyền sẽ mở ra các điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện quyền, đặc biệt là việc xác lập một cách độc lập các giao dịch có đối tượng là quyền này, như chuyển nhượng, thế chấp,…

Trường hợp quyền bề mặt. Khác với quyền hưởng dụng, quyền bề mặt không phải là kết quả việc tách các yếu tố của nội dung quyền sở hữu, mà được hiểu là việc phân chia quyền sở hữu đối với một đối tượng thành hai quyền sở hữu đối với hai phần của cùng một đối tượng. Người có quyền bề mặt có quyền sở hữu đối với các tài sản gắn liền với đất, trong khi quyền sử dụng đất thuộc về người khác. Việc thừa nhận tính chất vật quyền của quyền bề mặt, cũng như đối với quyền hưởng dụng, sẽ cho phép xây dựng một khung pháp lý thích hợp cho quyền này. Đặc biệt, các quy định về quyền sở hữu theo luật chung, trên nguyên tắc, cũng áp dụng được cho quyền bề mặt. Điều này giúp cho công việc xây dựng chế độ pháp lý về quyền bề mặt trở nên nhẹ nhàng hơn so với việc xây dựng một chế định hoàn toàn mới.

Thứ hai, có cơ sở để giải quyết xung đột vật quyền.

Dung hoà các lợi ích trái ngược. Các vật quyền khác như quyền hưởng dụng, quyền bề mặt cũng tác động lên bản thể vật lý của tài sản như quyền sở hữu. Việc thực hiện các vật quyền khác có ảnh hưởng nhất định đối với quyền sở hữu, đúng hơn là có tác dụng hạn chế quyền này, là điều không thể tránh khỏi. Nói rõ hơn, việc thừa nhận các vật quyền khác ngoài quyền sở hữu khiến người làm luật đứng trước bài toán xung đột vật quyền phải giải quyết.

Nguyên tắc giải quyết xung đột là người có vật quyền có quyền thực hiện quyền của mình một cách đầy đủ, nhưng trong trường hợp việc thực hiện quyền gây thiệt hại cho người khác, thì phải đền bù thiệt hại thoả đáng. Chẳng hạn, trong trường hợp có quyền về lối đi qua, thì chủ bất động sản hưởng địa dịch có quyền mở lối đi hợp lý để đi qua một cách đàng hoàng; song, nếu do việc mở lối đi mà chủ sở hữu bất động sản chịu địa dịch phải gánh chịu thiệt hại, thì phải được bồi thường thoả đáng. 

Trong quá trình sửa đổi BLDS, chiếm hữu đã được thừa nhận là một quan hệ thực tế như trong luật của các nước (Điều 185 Dự thảo BLDS)[7]. Một người được gọi là người chiếm hữu một tài sản khi người đó nắm giữ tài sản trong tư thế và với thái độ của người có quyền đối với tài sản; vấn đề liệu người đó thực sự có hay không có quyền đối với tài sản không (cần) được đặt ra.

Thậm chí, để có thể xây dựng, hoàn thiện chế định chiếm hữu như là một chế định độc lập, người ta không xuất phát từ ý tưởng cho rằng chiếm hữu là biểu hiện bề ngoài của quyền sở hữu. Lý do là trong điều kiện không ai đặt vấn đề một cách nghiêm túc người nào thực sự là chủ sở hữu đối với tài sản, thì nhà chức trách, xã hội cũng không nên xới vấn đề lên để làm cho câu chuyện trở nên rắc rối một cách không cần thiết. Người nhận giữ xe tiếp nhận xe đi vào bãi giữ và giao kết hợp đồng gửi giữ mà không cần (cũng không có quyền) hỏi người gửi có đúng là chủ hoặc là người mượn xe để sử dụng; người đi đường thấy một phụ nữ bị giật túi xách, thì có thể can thiệp không chế tên cướp để giành lại và trả lại túi xách cho nạn nhân mà không cần (cũng không có quyền) tìm hiểu xem nạn nhân có đúng là chủ chiếc túi hay không…

Tuy nhiên, nhiều ý kiến cho rằng, bên cạnh việc xây dựng chế định chiếm hữu theo các tiêu chí khoa học, vẫn nên giữ nguyên nội dung của quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu như lâu nay, để tránh xáo trộn, gây ngạc nhiên. Hậu quả là trong Dự thảo BLDS (sửa đổi), thuật ngữ chiếm hữu được dùng trong hai ngữ cảnh khác nhau, dẫn đến nguy cơ nhầm lẫn.

Theo chúng tôi, sự nhầm lẫn là không thể tránh khỏi. Lý do là để xây dựng chế định quyền chiếm hữu, người ta không thể dựa vào kinh nghiệm tốt của nước ngoài, bởi đơn giản, không có luật nước (tiên tiến) nào nói rằng quyền chiếm hữu là một trong những nội dung của quyền sở hữu. Kinh nghiệm của bản thân thì không thể được tạo ra và tích tụ một cách hữu ích trong ngày một ngày hai, mà cần có thời gian. Theo đúng logic, để có được một chế định quyền chiếm hữu trong khung cảnh thiếu thốn chất liệu học thuyết, chỉ còn mỗi con đường là lấy lại nội dung của chế định chiếm hữu trong luật các nước, rồi nhào nặn, chế biến thành quyền chiếm hữu như là một trong ba quyền của chủ sở hữu được thừa nhận trong luật Việt Nam. Đó là cách làm được lựa chọn trong quá trình xây dựng BLDS năm 1995 và BLDS năm 2005. Dự thảo BLDS (sửa đổi) cố gắng tìm kiếm nội dung riêng cho quyền chiếm hữu, nhưng các nỗ lực ấy chỉ tạo ra được một quyền mập mờ và không có nội hàm rõ ràng.

Đáng chú ý trong những hệ quả tất yếu của việc thừa nhận quyền chiếm hữu là một nội dung của quyền sở hữu là sự ra đời của khái niệm “chiếm hữu có căn cứ pháp luật”, một khái niệm đậm chất hành chính, quản lý công. Dự thảo BLDS (sửa đổi) không còn chính thức ghi nhận khái niệm này như các BLDS năm 1995 (Điều 190) và BLDS năm 2005 (Điều 183), nhưng xu hướng tìm kiếm căn cứ để đánh giá tính hợp pháp của việc nắm giữ tài sản chắc chắn vẫn tồn tại trong thực tiễn. Đơn giản, trong điều kiện việc chiếm hữu được coi là việc thực hiện một quyền của chủ sở hữu, thì người chiếm hữu phải cho thấy mình có ít nhiều quan hệ chính thống với chủ sở hữu, nếu không phải là chủ, thì phải được chủ trao quyền nắm giữ tài sản; nếu không nữa, thì phải ở trong tình trạng người chiếm hữu ngay tình. 

Nói khác đi, với quyền chiếm hữu được thừa nhận là một phần nội dung của quyền sở hữu, thì tự việc chiếm hữu công khai và bình yên không đủ để giúp người chiếm hữu có được sự bảo vệ của pháp luật trong trường hợp sự chiếm hữu bị xâm hại. Chiếm hữu còn phải có nguồn gốc pháp lý được xác định; hơn nữa, nguồn gốc chiếm hữu phải hợp pháp, thì chiếm hữu mới được thừa nhận và bảo vệ[8].

Điểm nữa là trong Dự thảo BLDS (sửa đổi), việc chiếm hữu có hiệu lực suy đoán quyền. Bản thân sự chiếm hữu, được bộc lộ ra bên ngoài thành các hành vi, thái độ cụ thể, đã là có căn cứ: người chiếm hữu không cần phải phân trần, lý giải về nguồn gốc pháp lý của việc chiếm hữu. Đây là quy tắc phù hợp với truyền thống chung các nước. Tuy nhiên, việc thừa nhận quyền chiếm hữu như là một phần nội dung của quyền sở hữu có thể khiến cho việc quy định người chiếm hữu được suy đoán là chủ sở hữu, nói chung là người có thực quyền đối với tài sản, trở nên vô nghĩa.

Tóm lại, cần dũng cảm loại bỏ quyền chiếm hữu ra khỏi nội dung của quyền sở hữu, để có điều kiện xây dựng, hoàn thiện chế định chiếm hữu thoả mãn các tiêu chí khoa học và hội nhập.

 Theo học thuyết pháp lý phương Tây, có thể xếp các vật quyền thành hai nhóm - gọi là vật quyền chính và vật quyền phụ[9].

Vật quyền chính là quyền cho phép người có quyền tác động lên bản thể của tài sản. Quyền sở hữu thuộc nhóm này, tất cả các vật quyền khác thuộc nhóm này, trong chừng mực nào đó, được cho là kết quả của việc tách các yếu tố của quyền sở hữu để xây dựng một quyền độc lập. Chẳng hạn, quyền hưởng dụng hình thành từ việc tách quyền sử dụng và quyền thu hoa lợi; quyền bề mặt là kết quả phân chia quyền sở hữu dựa vào sự chia cắt đối tượng của quyền…

Vật quyền phụ là quyền cho phép người có quyền tác động không phải lên bản thể của tài sản mà lên giá trị kinh tế của nó. Đây là các vật quyền phát sinh từ các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng tài sản đặc định, cụ thể là các biện pháp cầm cố, thế chấp. Tài sản vẫn thuộc quyền sở hữu của người bảo đảm, nhưng trong trường hợp nghĩa vụ được bảo đảm không được thực hiện, thì chủ nợ có quyền kê biên các tài sản này và xử lý, thông thường là bằng cách đấu giá và được ưu tiên nhận tiền thanh toán từ tiền bán tài sản.

 Do nợ là một quyền đối nhân, chủ nợ muốn thực hiện quyền của mình thì phải yêu cầu người mắc nợ chi trả. Nếu người mắc nợ không chịu tự nguyện hợp tác, thì việc đòi nợ trở nên rất rắc rối do thủ tục tố tụng. Bởi vậy, chủ nợ tự nhiên có mong muốn làm thế nào thu hồi được nợ mà không phải bận tâm đến thái độ của người mắc nợ.  

Bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, hay nói nôm na là bảo đảm trả nợ, bằng giá trị của một tài sản đặc định là việc thiết lập cam kết, theo đó trong trường hợp nợ không được trả đủ, thì chủ nợ có quyền xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ. Việc xử lý tài sản không lệ thuộc vào sự hợp tác của người mắc nợ. Khi xử lý tài sản, chủ nợ cũng không cần quan tâm đến tư cách của người đang nắm giữ tài sản: người này phải tôn trọng quyền của chủ nợ có bảo đảm và không được phép có hành vi cản trở việc thực hiện quyền ấy. Mặt khác, trong trường hợp có nhiều chủ nợ, thì chủ nợ có bảo đảm được ưu tiên so với các chủ nợ khác trong việc thụ hưởng kết quả xử lý tài sản: nếu tài sản được đem bán, thì tiền bán tài sản được dùng để trả cho chủ nợ có bảo đảm; phần còn lại được trả cho các chủ nợ khác.

Có thể từ đó nhận thấy quyền của chủ nợ có bảo đảm có những tính chất cơ bản của vật quyền: quyền trực tiếp, quyền ưu tiên. Do chủ nợ không cần bận tâm đến người nắm giữ tài sản bảo đảm mà tài sản vẫn có thể lưu thông tự do trong thời gian bảo đảm: chủ nợ có quyền đeo đuổi. Người thứ ba có thể nhận được những cảnh báo cần thiết về quyền của chủ nợ có bảo đảm thông qua việc tham khảo hệ thống đăng ký tài sản. Biện pháp bảo đảm phải được đăng ký thì mới phát sinh hiệu lực đối với người thứ ba.

 Cũng đứng trước bài toán đáp ứng mong muốn chính đáng của chủ nợ, nhưng người làm luật Việt Nam vấp phải một trở ngại lớn đối với việc xây dựng giải pháp cho bài toán dựa trên lý thuyết vật quyền. Đó là sự yếu kém của hệ thống đăng ký tài sản đang vận hành. Không có một nơi dễ tiếp cận cho phép thu thập thông tin đầy đủ về tình trạng pháp lý của tài sản, chủ nợ tự nhiên không muốn thừa nhận khả năng tự do lưu thông trong thời gian bảo đảm: để cho tài sản dễ dàng di chuyển từ người này sang người khác, chủ nợ có thể gặp khó khăn khi cần xử lý tài sản do người nắm giữ tài sản từ chối hợp tác[10].

Từ đó, có thể hiểu tại sao BLDS năm 2005, tại khoản 4 Điều 348 quy định cấm người thế chấp bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp nếu không được bên nhận thế chấp đồng ý, trừ trường hợp tài sản thế chấp là hàng hoá luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Với quy định như thế, việc thế chấp rốt cuộc được hình dung như một biện pháp có tác dụng hạn chế quyền của chủ sở hữu, đặc biệt là quyền định đoạt. Việc thế chấp tài sản đồng nghĩa với việc tạm đặt tài sản ra ngoài lưu thông. Điều này tỏ ra không hợp lý trong các trường hợp tương quan giữa giá trị tài sản bảo đảm và giá trị của món nợ được bảo đảm rất chênh lệch: tài sản có giá trị lớn trong khi nợ được bảo đảm có giá trị nhỏ. Vô hiệu hoá khả năng lưu thông của một tài sản có giá trị lớn để bảo đảm việc chi trả một món nợ nhỏ là cả một sự lãng phí các nguồn lực xã hội.

Giải pháp của BLDS năm 2005 có thể phù hợp với giai đoạn đầu hình thành hệ thống đăng ký tài sản. Một cách hợp lý, cần phải củng cố, hoàn thiện hệ thống đăng ký tài sản song song với việc nâng cao nhận thức pháp lý của người dân. Đến một lúc nào đó, khi các điều kiện thuận lợi, thì thay thế giải pháp mang tính đối phó của BLDS năm 2005 bằng việc thừa nhận tính chất vật quyền đầy đủ của quyền nhận thế chấp. Tuy nhiên, thay vì làm như thế, người làm luật lại tiếp tục duy trì giải pháp đối phó ghi nhận tại BLDS năm 2005 trong khuôn khổ sửa đổi BLDS lần này. Đây là điều đáng tiếc./.