Nghiên cứu lý luận và kinh nghiệm quốc tế trong lĩnh vực giải quyết nhà ở cho người thu nhập thấp (NTNT) đã chỉ ra hai con đư­ờng lựa chọn cơ bản: dựa vào Nhà nước hoặc dựa vào thị trường. Trong đó, sự hỗ trợ của Nhà nư­ớc là không thể thiếu, nhưng vẫn không thay thế đư­ợc cơ chế thị tr­ường. Vì xét cho cùng, chính thị tr­ường sẽ quy định khả năng, cách thức giải quyết và tình trạng nhà ở cho NTNT. Rốt cuộc, những mong muốn giải quyết nhà ở thoát ly khỏi thị tr­ường là không có căn cứ và phi hiệu quả, sẽ dẫn tới thất bại.

Do đó, trong tổng thể các giải pháp, thì định hướng vào thị trường và sử dụng tốt cơ chế thị trường được coi là trọng tâm và chủ yếu, nhằm giải quyết căn cơ, bền vững vấn đề nhà ở cho NTNT. Nhưng Nhà nước có vai trò quan trọng đặc biệt như là người tạo lập và vận hành thị trường bất động sản (BĐS), nhà ở hiệu quả.Về mặt lý thuyết, vai trò này được thể hiện qua sơ đồ (1). Nếu hành vi của các chủ thể thị trường là bị động, chỉ nhằm thu lợi ích cho mình, thì trái lại, hành vi của Nhà nước, thông qua vai trò và quyền lực đặc biệt được trao (như tổ chức, quản lý, chế định luật pháp, giám sát, tuyên truyền, kể cả cưỡng chế và trừng phạt…), là mang tính chủ động và có tác dụng điều chỉnh hành vi các chủ thể thị trường.

 

 

Đánh giá về quản lý Nhà nước đối với thị trường BĐS nước ta nói chung và Hà Nội nói riêng trong thời gian qua, ngoài mặt tích cực, có những hạn chế sau: i) Thiếu tính đồng bộ; ii) Thiếu tầm nhìn chiến lược và quy hoạch; iii) Thiếu căn cứ khoa học và thực tiễn. Cụ thể, công tác quản lý và chính sách nhà nước về đất đai, nhà ở còn nhiều bất cập, chồng chéo; vừa cứng nhắc bó tay chân người dân và doanh nghiệp, lại vừa lỏng lẻo để kẻ đầu cơ lợi dụng thao túng thị trường. Luật Đất đai nhiều lần thay đổi, chỉnh sửa vẫn chưa phù hợp với thực tiễn và yêu cầu cơ chế thị trường; việc tuân thủ luật pháp chưa nghiêm; chưa phân định rõ vai trò quản lý nhà đất giữa các Bộ, ngành chức năng (chủ yếu giữa Bộ Tài nguyên và môi trường, Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng về cấp sổ đỏ và các giấy tờ liên quan); chính sách quản lý nhà đất còn thiên về cấm đoán hơn là tạo điều kiện và hỗ trợ thúc đẩy phát triển, có xu hướng hình sự hóa các giao dịch và hoạt động kinh doanh nhà đất; thủ tục nhà đất còn quá nhiêu khê, phiền hà, các dự án BĐS thường bị kéo dài từ khâu quyết định thủ tục cấp đất cho tới khâu giải phóng mặt bằng, triển khai đầu tư; bộ máy quản lý nhà đất và cán bộ còn yếu kém năng lực và hành chính quan liêu.

Tình hình này làm cho thị trường BĐS, nhà ở nói chung và thị trường nhà ở cho NTNT ở Hà Nội nói riêng, vốn đã yếu càng phát triển thiếu ổn định, mang nặng tính chất lũng đoạn đầu cơ, nằm ngoài tầm kiểm soát của Nhà nư­­ớc. Trên thực tế, các tổ chức kinh doanh nhà Nhà nư­­ớc (DNNN) vẫn nhận đ­­ược nhiều ­­ưu đãi, từ khâu giao lập dự án hoặc đấu thầu các dự án cho tới khâu tiếp cận nguồn tín dụng, cũng như hưởng các cơ chế chính sách hỗ trợ cho doanh nghiệp kinh doanh BĐS. Cung - cầu về nhà ở trên địa bàn mất cân đối nghiêm trọng, nhất là cung - cầu nhà ở cho NTNT càng hạn hẹp hơn, vì phát triển loại hàng hoá đặc thù này gặp những khó khăn riêng mà cơ chế chính sách hiện hành chư­a tháo gỡ kịp thời. Hàng chục vạnhộ gia đình thu nhập thấp trên địa bàn, gồm cán bộ công chức nhà nước hưởng lương, lao động các khu công nghiệp, khu chế xuất, người sản xuất buôn bán nhỏ, học sinh sinh viên ngoại tỉnh, các hộ dân trong diện di dời… đang có nhu cầu bức xúc về nhà ở và đang gặp khó khăn.

Trong khi đó, dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho NTNT rất ít, lại triển khai chậm chạp. Cả thành phố Hà Nội mới chỉ có hai dự án nhà ở xã hội đang triển khai tại khu đô thị mới Việt Hưng (quận Long Biên) và tại khu Bắc Thăng Long, dự kiến khi hoàn thành sẽ có 900 căn nhà đưa vào sử dụng. Dự án nhà ở cho công nhân thuê tại xã Kim Chung (Đông Anh) cũng đang tiến hành. Ngoài ra, quỹ nhà ở cho NTNT, nhà phục vụ tái định cư giải phóng mặt bằng từ trước tới nay chỉ dựa vào việc trích 10% quỹ nhà và 20 -50% quỹ đất các dự án BĐS, nên hầu như không đáp ứng được nhu cầu. Hơn nữa, chất lượng và quản lý các khu nhà cho NTNT và nhà tái định cư cũng có vấn đề: nhà ở cho các đối tượng này được coi là “nhà giá rẻ” và đồng nghĩa với “nhà chất lượng thấp”, không có một cơ quan thống nhất chịu trách nhiệm quản lý vận hành và cung cấp dịch vụ cần thiết cho khu nhà, không có hệ thống hạ tầng đồng bộ và kết nối với toàn vùng... Do đó, trong một số trường hợp, người dân đã từ chối không muốn nhận những căn nhà được bán “ưu đãi” như vậy.

Giá giao dịch nhà đất Hà Nội cũng luôn tiềm ẩn sự bất ổn định và đứng ở mức cao bất hợp lý, trong so sánh tương quan với thu nhập và so với các tỉnh thành trong nước cũng như với mức giá thế giới. Đơn cử, mặt bằng giá nhà đất Hà Nội cao xấp xỉ Tôkyo và Maxtcơva, gấp 2 lần so với thành phố Hồ Chí Minh, nhưng khả năng sinh lời và mức hưởng dụng của nó chắc chắn thấp hơn nhiều. Theo đó, tình hình giá cả nhà ở cho NTNT cũng bị nâng lên, mà với thu nhập của NTNT thì không thể nào mua được dù cho có tiết kiệm cả đời! Đã vậy, các giao dịch mua bán nhà ở nói chung, nhất là nhà ở của NTNT, lại chủ yếu diễn ra trên thị trường phi chính quy, thiếu các điều kiện pháp lý đảm bảo, do đó, độ rủi do cao, bị yếu tố đầu cơ chi phối.Từ đây, tồn tại hai thị trường nhà đất song hành - thị trường chính quy và thị trường ngầm (theo đánh giá, tỷ trọng 70/30 hoặc thậm chí tới 80/20). Trên thực tế, cơ chế thị tr­­ường nhà đất phi chính quy đã hình thành dựa vào chính những cản trở, bất hợp lý của thị tr­­ường chính quy; đến lượt mình, nó chi phối trở lại thị trường chính quy. Một đặc điểm khác của thị trường BĐS nhà ở Hà Nội là chi phí giao dịch cao, nếu không nói là cao nhất trong cả nước. Ví dụ, chi phí môi giới nhà đất thường chiếm 1-2% giá trị các khoản giao dịch nhà đất. Chi phí giao dịch cao, nhất là các giao dịch ngầm về nhà đất đã góp phần làm cho giá cả nhà đất cho NTNT bị đẩy lên rất cao.

Phân bổ nguồn lực của thị trường BĐS nhà ở và thị trường tài chính nhà ở cho NTNT không hiệu quả, thường đi chệch mục tiêu nên tài trợ cho các dự án nhà ở dành cho NTNT chuyển thành tài trợ cho ng­­ười thu nhập cao. Cách hỗ trợ nhà ở gián tiếp cho NTNT của thành phố hiện nay là đang thông qua các công ty kinh doanh nhà (các DNNN) và dưới các hình thức như ưu đãi vay vốn và lãi suất, miễn thuế sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất, miễn giảm thuế thu nhập doanh nghiệp, hỗ trợ giải phóng mặt bằng và xây dựng hạ tầng... Nhưng trước cơn sốt nhà đất, NTNT thường không thể mua được nhà với giá gốc (theo mức quy định thấp), hoặc họ không thể từ chối sự cám dỗ do chênh lệch giá nên thường bán căn nhà vừa mua được cho người khác. Rốt cuộc, người thu nhập cao vào ở trong các căn nhà này và các doanh nghiệp xây dựng nhà ở được hưởng những ưu đãi của cơ chế chính sách.

Cùng với đó, thị tr­­ường tín dụng thế chấp hầu như chưa phát triển, thiếu kênh dẫn vốn dài hạn và thiếu vốn nghiêm trọng, đặc biệt là thiếu vốn dài hạn cho các dự án BĐS và giao dịch BĐS nói chung và BĐS nhà ở cho NTNT nói riêng. Trong khi các tổ chức tín dụng - ngân hàng chưa quan tâm mặn mà với các dự án BĐS, thì các định chế tài chính - tín dụng chính thức phát triển nhà ở nhà ở cho NTNT cũng hầu như chưa có. Điều này khiến tính minh bạch và tính thanh khoản của thị trường BĐS nhà ở cho NTNT rất yếu, độ rủi ro cao (Tổ chức Minh bạch quốc tế liệt thị trường BĐS Việt Nam và Hà Nội gần cuối của bảng xếp hạng).

2. Giải pháp phát triển thị trường BĐS, nhà ở cho người thu nhập thấp ở Hà Nội

Để phát triển thị trường BĐS nhà ở cho NTNT trên địa bàn Hà Nội, cần thực hiện một số giải pháp cấp thiết sau:

Thứ nhất, tạo lập và phát triển đồng bộ các yếu tố cơ bản của thị trường đặc thù - “thị trường nhà ở giá rẻ” - dành cho NTNT.  Vấn đề quan trọng đầu tiên là phải tạo ra loại "hàng hoá đặc thù - nhà ở giá rẻ” và thúc đẩy phân đoạn thị trường nhà ở giá rẻ. Khái niệm “nhà ở giá rẻ” - là nhà có giá trị thị trường thấp (kết tinh lao động hao phí thấp hay chi phí làm ra thấp) chứ không chỉ đơn thuần là có giá bán thấp (hay được bán rẻ hơn giá trị). Khi đó, chỉ những NTNT trực tiếp sử dụng căn nhà mới đư­ợc h­ưởng lợi do việc chỉ phải bỏ ra một khoản tiền ít hơn mà vẫn thoả mãn nhu cầu về nơi ở của mình. Trong trường hợp này, nhà ở giá rẻ sẽ hư­ớng đúng mục tiêu vào phục vụ NTNT.

Để tạo ra "hàng hoá đặc thù - nhà ở giá rẻ", cần hội đủ các tiêu chí: nhà ở phải được quy hoạch phát triển thành các khu vực riêng, có tiêu chuẩn hạ tầng dịch vụ tối thiểu, nằm xa trung tâm và các khu dịch vụ - thương mại (để giá đất là thấp nhất); về phương diện kiến trúc - thiết kế - xây dựng, phải phấn đấu tiết kiệm chi phí, hạ thấp giá thành, chỉ bao gồm chi phí tối thiểu đảm bảo nhu cầu cơ bản (về quy mô diện tích, độ bền và kết cấu công trình, chi phí vận hành thiết yếu). Việc tối thiểu hoá chi phí giá thành không chỉnhằm giảm giá trị trao đổi, mà còn hạn chế số lượng cầu đối với loại nhà ở này; tổ chức quản lý, vận hành và cung cấp dịch vụ hỗ trợ phải do chính những ng­ười dân sinh sống tại đó thực hiện để tiết kiệm các chi phí sinh hoạt (kinh nghiệm nhiều nư­ớc là hình thành các hợp tác xã tự quản nhà ở của NTNT; cần thiết phải duy trì tên gọi "khu nhà ở cho NTNT" hay “khu nhà ở giá rẻ”, để thị trường và tâm lý tiêu dùng xã hội tự sàng lọc, loại những ng­ười giàu muốn xác định vị trí xã hội và đẳng cấp của mình ra khỏi nhóm khách hàng về loại nhà ở này.

Thứ hai, nghiên cứu, ban hành các cơ chế, chính sách thúc đẩy phát triển thị tr­ường nhà ở cho NTNT. Chính sách phát triển thị tr­ường nhà ở trước tiên nhằm khắc phục những điểm yếu của thị tr­ường nhà đất Hà Nội (tình trạng đầu cơ, lũng đoạn phức tạp, chi phí giao dịch thị trường cao và tính minh bạch xếp vào hàng thấp nhất cả nư­ớc...).Do đó, chính sách thúc đẩy thị trường có thể chia làm ba nhóm chính:(a) hạn chế sự lũng đoạn và độc quyền của các Công ty phát triển nhà Nhà nước (DNNN) và xã hội hoá công tác xây dựng nhà ở. Chẳng hạn, Hà Nội hoàn toàn có thể ban hành các chính sách khuyến khích các doanh nghiệp t­ư nhân trong n­ước và nư­ớc ngoài tham gia thị tr­ường nhà ở cho NTNT. Trên thực tế, cách làm đơn giản nhất là Hà Nội có thể bê nguyên các chính sách ưu đãi dành cho các Công ty phát triển nhà của Nhà n­ước đem áp dụng cho các doanh nghiệp t­ư nhân, doanh nghiệp nước ngoài… thì nhất định sẽ có hiệu quả; (b) hạ thấp chi phí giao dịch của thị tr­ường nhà đất. Trọng tâm của nhóm chính sách này là thúc đẩy quá trình cung cấp giấy chứng nhận về nhà đất cho công chúng, đặc biệt cho những NTNT, bằng cách đề cao và khuyến khích trách nhiệm cá nhân của các cơ quan chức năng cấp giấy chứng nhận. Rõ ràng, việc ban hành các chính sách khuyến khích vật chất thoả đáng cũng như­ phạt tiền ở mức cần thiết dựa vào quy trách nhiệm cá nhân sẽ có tác dụng giảm bớt chi phí giao dịch trên thị trường nhà đất cho NTNT; (c) nâng cao tính minh bạch của thị trường nhà đất và công khai hoá về nhà đất, chẳng hạn: có thể khuyến khích thành lập Hiệp hội Nhà ở của NTNT, thông qua Hiệp hội này và các đại diện của dân cư để tổ chức thực hiện, giám sát sử dụng nguồn hỗ trợ của Nhà n­ước và thành phố tới tất cả những NTNT; tổ chức cho người dân bình chọn công khai những ngư­ời thuộc diện thu nhập thấp đ­ược mua nhà theo các đơn vị dân cư; công bố công khai quy hoạch về nhà đất cũng như quỹ nhà ở thành phố; cán bộ đối thoại và trả lời chất vấn trực tiếp các khiếu nại về nhà đất; công khai hoá tài sản về nhà đất (đây là nội dung cực kỳ quan trọng).

 Thứ ba, tăng cường sự gắn kết và kênh dẫn vốn trung dài hạn giữa thị trường tài chính với thị trường nhà ở cho NTNT.Việc hình thành nền tảng tài chính cho thị trường BĐS nhà ở đóng vai trò then chốt trong việc thu hút các nguồn lực trong và ngoài nước vào phát triển nhà ở cho NTNT. Đây cũng là công cụ để thông qua đó Nhà nước điều tiết thị trường BĐS và xây dựng chính sách nhà ở phù hợp với cơ chế thị trường. Quan trọng hơn, trên phương diện thị trường tài chính nhà ở, cần quán triệt nguyên tắc thị tr­ường là phương cách chủ yếu cấp vốn và phương tiện thanh toán nhà ở cho NTNT. Bởi các nguồn tín dụng khác nhau, kể cả nguồn tín dụng giá rẻ hay hỗ trợ tài chính thông qua lãi suất và thuế, khi được huy động qua kênh thị trường, đều phải đáp ứng ba phương diện: i) nguồn vốn luôn phải đ­ược tái tạo (bảo toàn vốn) và gia tăng (có lãi suất) trong quá trình sử dụng nó, do vậy, mở ra khả năng giải quyết nhà ở cho NTNT với quy mô tái sản xuất bền vững; ii) chủ đầu t­ư vay vốn trở thành chủ sở hữu và quản lý đích thực dự án, do vậy kiểm soát đ­ược chất l­ượng và mức hưởng dụng của sản phẩm nhà ở cho NTNT - đây là vấn đề thường rất khó kiểm soát; iii) đảm bảo công bằng xã hội nhờ dựa vào cơ chế thị trường, do đó, tránh được tham nhũng, làm chệch mục tiêu hỗ trợ (như đã nói trên). Đối với thị trường BĐS nhà ở, nhất là nhà ở cho NTNT thì nhu cầu về vốn cho cả doanh nghiệp và người mua nhà đều rất lớn và dài hạn. Do đó, cần thiết lập các kênh dẫn vốn dài hạn cho thị trường BĐS nhà ở thông qua thị trường vốn và các định chế như: Quỹ Nhà ở Quốc gia và Quỹ Nhà ở Thành phố,để hạn chế và chia sẻ rủi ro, tạo kênh dẫn giữa thị trường tài chính nhà ở với thị trường BĐS nhà ở; các Quỹ đầu t­ư và Tín thác BĐS (Real Estate Investment Trust – REIT), Quỹ đầu tư Phát triển Thành phố, Ngân hàng phát triển nhà (Habubank)… tập trung hướng vào nhiệm vụ giải quyết nhà ở cho NTNT; đặc biệt, thu hút vốn vay ưu đãi và giá rẻ của các định chế tài chính quốc tế là vô cùng quan trọng (vốn ODA của ADB, WB…) (Xem sơ đồ).

 

Thứ tư, sử dụng tốt công cụ tài chính điều tiết thị trường nhà đất.Cho đến nay, về mặt vĩ mô, trong lĩnh vực BĐS nhà ở, chúng ta chủ yếu áp dụng các biện pháp hành chính nhưng không mang lại hiệu quả, lại rất thiếu công cụ tài chính để điều tiết. Chính sách thuế và phí có thể coi là công cụ điều tiết thích hợp. Việc điều tiết dựa trên nguyên tắc hạn chế những thiệt hại của người dân và thu lại phần địa tô chênh lệch phát sinh do đầu tư vào hạ tầng của Nhà nước. Ví dụ, dự án đường vành đai 2 Kim Liên - Ô Chợ Dừa được coi là “con đường đắt nhất Việt Nam”, có trên 1000 hộ phải di dời với số tiền đền bù giải phóng mặt bằng lên đến 600 tỷ, trong khi giá trị xây lắp con đường chỉ là 100 tỷ đồng. Con đường hoàn thành và có gần 1000 hộ được ra mặt tiền, giá đất tăng đột biến, phổ biến là từ 40 triệu tăng lên 100 triệu đồng/m2. Tính sơ bộ, giá nhà đất tăng sau khi quy hoạch cũng bằng tổng số tiền Nhà nước bỏ ra làm đường. Nhưng khoản tăng này lại rơi vào tay các hộ dân may mắn ra mặt đường, còn Nhà nước không được lợi gì và các hộ dân di dời phải chịu thiệt thòi. Trong khi đó, Luật Đất đai hiện hành, tại Điều 5 Khoản 3, Điểm C, quy định phải “điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu t­ư của ngư­ời sử dụng đất mang lại”. Chúng ta cần sớm cụ thể hoá điểm này thông qua chính sách thuế và phí.

Cần nghiên cứu áp dụng loại thuế lũy tiến đánh vào chủ dự án hoặc người đầu cơ nền nhà các dự án không xây dựng theo tiến độ và quy hoạch đ­ược duyệt. Đề nghị phân cấp cho chính quyền thành phố đ­ược quyết định loại phí đánh vào việc đầu cơ nhà đất trong các dự án, nhất là dự án liên quan tới NTNT. Nếu mức phí ngang bằng hoặc cao hơn kỳ vọng sinh lời từ đầu cơ đất, thì sẽ hạn chế hiện t­ượng đầu cơ. Đồng thời, trong nội dung phê duyệt các dự án đầu t­ư khu đô thị và nhà ở cho NTNT cần có điều khoản chế tài về tài chính, xử lý khi chủ đầu tư không tuân thủ tiến độ thực hiện dự án và không đảm bảo xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật xã hội đồng bộ. Ngoài ra, cần áp dụng chính sách thuế và kiểm soát thu nhập thích đáng đối với hoạt động chuyển nhượng BĐS. Việt Nam và Hà Nội đang cần một loại thuế BĐS lũy tiến thay thế cho thuế nhà đất hiện hành. Sắc thuế này cần hướng vào những người sử dụng quá mức trần diện tích nhà ở dân dụng, nghĩa là những người càng có nhiều BĐS càng phải đóng thuế nhiều. Đồng thời có quy định về kê khai nguồn gốc thu nhập để mua BĐS. Chính sách này một mặt góp phần tăng thu cho ngân sách, mặt khác, hạn chể đầu cơ và lành mạnh hoá thị trường BĐS. Khi nền kinh tế xuất hiện lĩnh vực đầu t­ư nhà đất siêu lợi nhuận kiểu "bong bóng", gây mất cân bằng phát triển và đe dọa nguy cơ khủng hoảng, Nhà n­ước cần có giải pháp tài chính mạnh để điều tiết. Các luật liên quan đến thuế chuyển mục đích sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế thu nhập doanh nghiệp hiện hành chưa đủ để điều tiết lợi nhuận siêu ngạch và lại càng không hạn chế được đầu cơ nhà đất.

Thứ năm, đẩy mạnh hoạt động đầu tư nhà nước cho cơ sở hạ tầng và phát triển Quỹ nhà ở xã hội dành cho các đối tượng thu nhập thấp hưởng lương ngân sách. ở đây là các trường hợp đầu tư về đường xá, trường học, bệnh viện, khu vui chơi giải trí, vệ sinh môi trường, an ninh trật tự... cho các khu chung cư, nhà ở cho NTNT. Việc đầu tư đảm bảo những điều kiện môi trường xã hội và hạ tầng kỹ thuật đồng bộ sẽ không chỉ nâng cao chất lượng sống của người dân trong các khu chung cư, cải thiện hình ảnh của các khu nhà ở trong con mắt công chúng, mà việc đầu tư đồng bộ một cách có quy hoạch ngay từ đầu còn đảm bảo tiết kiệm chi phí đầu tư chung cũng như tăng hiệu quả kinh tế - xã hội của tổng thể từng dự án nhà ở cho NTNT. Việc đầu tư như vậy trong nhiều trường hợp là nằm ngoài khả năng của các công ty xây dựng và nhà đầu tư tư nhân. Do vậy, Nhà nước cần thể hiện vai trò chủ đạo trong đầu tư cơ sở hạ tầng, với những phương án linh hoạt, để có thể tạo nguồn thu từ quá trình khai thác chính các công trình này bù đắp chi phí đã đầu tư. Tương tự, chủ trương phát triển nhà ở xã hội dành cho các đối tượng thu nhập thấp hưởng lương ngân sách, đồng thời cũng góp phần bổ sung cho quỹ nhà ở thành phố và ổn định thị trường nhà đất cho NTNT.

Thứ sáu, cải tiến công tác quy hoạch và quản lý quy hoạch xây dựng nói chung, có quy hoạch nhà ở cho NTNT. Một trong những nội dung quan trọng của công tác quản lý nhà nước về đất đai là làm tốt quy hoạch. Sự yếu kém của công tác quy hoạch đất đai và nhà ở cho NTNT là một trong những hạn chế, cản trở sự phát triển thị tr­ường nhà ở cho NTNT ở Hà Nội. Do vậy, cải tiến công tác quy hoạch là một giải pháp quan trọng góp phần cải thiện tình hình hiện nay. Trư­ớc tiên, phải chuẩn bị tốt quy hoạch xây dựng và quy hoạch sử dụng đất. Hai bản quy hoạch này là điều kiện tiên quyết cho việc vận hành bình th­ường thị tr­ường nhà đất. Trên thực tế, chúng ta làm quy hoạch quá chậm, không đáp ứng yêu cầu của thị tr­ường. Các nhà quy hoạch phải xác định định hư­ớng sử dụng đất và các dự án phát triển, có phát triển nhà ở cho NTNT, để h­ướng dẫn thị trường và trên cơ sở này, tiến hành cấp đất cho các dự án khu dân cư. Bản quy hoạch sử dụng đất phải đ­ược coi như công cụ chủ yếu để chính quyền có thể điều hoà toàn bộ thị tr­ường, nhằm khai thác hợp lý nguồn lực đất đai, tránh phát triển đất không đúng quy hoạch, đồng thời cải thiện hiệu quả sử dụng đất. Thời gian tới cần nâng cao công tác quy hoạch một cách thực chất để giảm “quy hoạch treo” và chuyển sang hình thức giao đất thông qua đấu thầu quyền sử dụng đất do Trung tâm Phát triển Quỹ đất thành phố tổ chức. Thành phố nên xem xét cho phép ứng dụng Ph­ương pháp Quản lý theo Kết quả (PMS) để phát triển quỹ đất phục vụ nhu cầu đầu tư­ phát triển, trong đó có nhu cầu phát triển nhà ở dân cư. Đẩy nhanh việc quy hoạch chi tiết và công khai quy hoạch vùng đô thị hoá, công khai quy hoạch nhà đất để chống đầu cơ, chống kích cầu ảo.

Thứ bảy, tích hợp có hệ thống các thông tin nhà đất vào chứng chỉ nhà đất, xây dựng cơ sở dữ liệu về thị trường BĐS thành phố phục vụ công tác quản lý nhà n­ước và cung cấp thông tin cho các nhà đầu tư.Do chưa được pháp luật thừa nhận hoặc nhà ở đang ở dạng bất hợp pháp, nên đặc điểm của các thông tin về nhà đất của NTNT thường rất thiếu hụt, tản mạn và tuỳ tiện. Để quản lý nhà đất với tư­ cách là công cụ thúc đẩy hình thành thị tr­ường hiệu quả, thì các thông tin này cần phải đư­ợc tích hợp đầy đủ vào các chứng chỉ nhà đất và hồ sơ địa chính mang tính chuyên nghiệp. Theo quy định mới hiện nay (Nghị định 84/CP) thì tất cả các loại đất đều đ­ược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chỉ trừ đất đai đã có quyết định thu hồi. Tuy nhiên, trên thực tế, những ngư­ời nghèo thường lâm vào tình trạng “bi kịch”: chờ đợi không biết đến bao giờ mới đư­ợc cấp giấy chứng nhận đất và nhà ở. Và chừng nào, vấn đề này chư­a đ­ược giải quyết thì tình trạng nhà ở của NTNT vẫn nằm ngoài tầm kiểm soát của cơ quan chức năng. Nói cách khác, thị trường nhà đất phi chính quy vẫn có cơ sở tồn tại. Đây thực sự là “lỗ hổng lớn” trong công tác thu thập xử lý thông tin về nhà đất. Ngoài ra, cần thiết xây dựng một Ngân hàng dữ liệu BĐS nhà ở của Hà Nội, gồm các chính sách của Nhà nước và thành phố về nhà đất, bản đồ các thửa đất và nhà ở dân cư, quy hoạch sử dụng đất và các dự án nhà đất cho NTNT kêu gọi đầu tư (gồm xây dựng mới và cải tạo chung cư cũ)… Ngân hàng dữ liệu này cùng với các thông tin tích hợp trong giấy chứng nhận về nhà đất sẽ được đưa lên Cổng giao dịch điện tử chính thức của thành phố và cập nhật thường xuyên.

Thứ tám, thực hiện cải cách hành chính, nhất là cải cách thủ tục hành chính và bộ máy quản lý hành chính công về nhà đất.Nh­ư đã nói, bộ máy quản lý nhà đất kém hiệu quả là một trong những nguyên nhân cản trở hình thành thị tr­ường BĐS, không ít trường hợp gây nên những tiêu cực, tham nhũng và bức xúc cho xã hội và dân cư, mà trực tiếp cho NTNT. Trên 70% khiếu kiện là thuộc về lĩnh vực nhà đất; những thất thoát lãng phí lớn nhất cũng ở trong lĩnh vực nhà đất. Nhưng cải cách hành chính trong lĩnh vực nhà đất là vấn đề thực sự khó khăn và phức tạp, bởi nó đụng chạm đến các đặc quyền, đặc lợi của một nhóm quan chức trong bộ máy công quyền. Giải pháp thực hiện cải tổ bộ máy quản lý nhà đất bao gồm các nội dung chủ yếu sau: (a) phân định chức năng quản lý nhà nước về nhà đất và chức năng dịch vụ về nhà đất. Trên cơ sở phân định rõ hai chức năng này mà chấn chỉnh công tác quản lý nhà đất, không để tình trạng lẫn lộn và chồng chéo trách nhiệm. Chính quyền các cấp từ phường đến thành phố thực hiện quản lý nhà nư­ớc về nhà đất. Sở Địa chính - Nhà đất bao gồm cả các Phòng Địa chính của quận hay phường làm tham mưu cho chính quyền về quản lý nhà đất và thực hiện chức năng dịch vụ hành chính công. Riêng chức năng dịch vụ hành chính công lại có thể giao cho một tổ chức chuyên trách, hoạt động theo nguyên tắc tự trang trải, theo quy định của tổ chức sự nghiệp có thu; (b) thực hiện phân cấp triệt để trong quản lý nhà đất, xác định rõ vai trò của cấp phường. Chẳng hạn, việc mua bán sang nhượng nhà đất, quản lý công tác xây dựng và nhà đất, xử lý các tranh chấp khiếu kiện nhà đất… cần giao cho cấp quận hay phư­ờng. Bằng cách đẩy mạnh sự phân cấp để làm rõ trách nhiệm của tổ chức và cá nhân tr­ước pháp luật, tạo sự chuyển biến thực chất trong công tác quản lý nhà nước về nhà đất; (c) tinh giảm biên chế và bồi dưỡng cán bộ, khắc phục tình trạng công chức không nắm chắc luật pháp, thiếu trình độ chuyên môn nghiệp vụ, hành động tuỳ tiện và trục lợi.