Nhu cầu chuyển đổi dự án nhà ở thương mại thành dự án nhà ở xã hội xuất phát từ thực trạng là hiện nay các dự án nhà ở thương mại có số lượng căn hộ tồn đọng lớn do sự thay đổi về tình hình kinh tế - xã hội và các dự án nhà ở xã hội chưa thu hút được nhiều sự quan tâm của các nhà đầu tư, nhưng nhu cầu về nhà ở xã hội dành cho đối tượng người thu nhập thấp, cán bộ, công chức, viên chức, người lao động lại tăng cao.

Việc cho phép chuyển đổi dự án từ nhà ở thương mại sang làm nhà ở xã hội mang lại  ý nghĩa về kinh tế, xã hội sau đây:

 Thứ nhất, về góc độ kinh tế: Trên thực tế, trong khi nhiều người dân không có chỗ ở thì rất nhiều khu dự án nhà ở thương mại trở thành dự án “treo”, dự án bị “bỏ hoang”. Vì thế, việc cho phép chuyển đổi dự án nhà ở thương mại sang làm nhà ở xã hội góp phần giải quyết được sự tồn đọng của các dự án nhà ở thương mại, cân bằng lại được cán cân cung cầu của thị trường bất động sản, từ đó thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản nói chung cũng như loại hình nhà ở xã hội nói riêng khiến cho nền kinh tế được ổn định và hướng đến sự phát triển bền vững.

Thứ hai, về góc độ xã hội: Việc cho phép chuyển đổi dự án từ nhà ở thương mại sang làm nhà ở xã hội góp phần tăng nguồn cung về nhà ở xã hội, từ đó có thể đáp ứng được nhu cầu nhà ở của người thu nhập thấp hay các đối tượng khó khăn về chỗ ở, tạo điều kiện cho họ có một chỗ ở ổn định để họ “an cư lạc nghiệp”. Hơn thế nữa, nó còn góp phần đảm bảo chính sách an sinh xã hội của Nhà nước, chính là chăm lo phúc lợi cho người dân cũng như đảm bảo được trật tự an toàn xã hội.

Ngày 07/01/2013, Chính phủ ban hành Nghị quyết số 02/NQ-CP về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu (Nghị quyết số 02). Trong đó, Nghị quyết số 02 cho phép chuyển đổi các dự án nhà ở thương mại sang làm nhà ở xã hội. Có thể thấy, vấn đề chuyển đổi dự án từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội được xem là giải pháp khá hoàn hảo để giải quyết các dự án bị tồn đọng của các nhà đầu tư cũng như đáp ứng được nhu cầu về nhà ở xã hội của người thu nhập thấp, đối tượng khó khăn về chỗ ở.

Để triển khai thực hiện Nghị quyết 02, ngày 08/3/2013, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư số 02/2013/TT-BXD hướng dẫn việc điều chỉnh cơ cấu căn hộ các dự án nhà ở thương mại, dự án đầu tư xây dựng khu đô thị và chuyển đổi nhà ở thương mại sang làm nhà ở xã hội hoặc công trình dịch vụ (Thông tư số 02). Theo đó, Thông tư số 02 cho phép từ ngày 22/4/2013 đến ngày 30/12/2014 doanh nghiệp được chuyển dự án nhà ở thương mại sang làm nhà ở xã hội (Thông tư này được kéo dài hiệu lực thi hành đến hết ngày 31/12/2015)[1]. Thông tư số 02 quy định khá chi tiết và rõ ràng về các trường hợp sẽ được phép chuyển đổi dự án; nguyên tắc chuyển đổi dự án cũng như trình tự, thủ tục và hồ sơ xin chuyển đổi dự án. Cụ thể, việc chuyển đổi dự án từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội được thể hiện qua các nội dung như sau:

Thứ nhất, các trường hợp được chuyển đổi mục đích sử dụng từ nhà ở thương mại sang làm nhà ở xã hội bao gồm các trường hợp sau:

i) Các trường hợp được chuyển đổi mục đích sử dụng từ nhà ở thương mại sang làm nhà ở xã hội là những dự án nhà ở thương mại, dự án đầu tư xây dựng khu đô thị đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, nhưng chưa triển khai thi công xây dựng hoặc đã được triển khai thi công nhưng mục đích sử dụng nhà ở thương mại không phù hợp với nhu cầu của thị trường.

ii) Chủ đầu tư các dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư xây dựng khu đô thị được chuyển đổi các khối nhà chung cư và nhà ở thương mại thấp tầng sang làm nhà ở xã hội phải bảo đảm phù hợp với nguyên tắc quy định tại Điều 2, Điều 3 Thông tư số 02 và quyết định phê duyệt cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng nhà ở thương mại của Chủ tịch Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh.

iii) Việc chuyển đổi mục đích sử dụng nhà ở thương mại sang làm nhà ở xã hội chỉ được thực hiện đối với các hạng mục công trình xây dựng và căn hộ (kể cả cao tầng và thấp tầng) mà chủ đầu tư chưa ký hợp đồng góp vốn, hợp đồng mua bán với khách hàng. Trường hợp đã ký hợp đồng góp vốn, hợp đồng mua bán với khách hàng thì trước khi thực hiện việc điều chỉnh mục đích sử dụng thì phải được sự đồng ý bằng văn bản của tất cả khách hàng đã ký hợp đồng.

iv) Các dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư xây dựng khu đô thị có quy mô từ 500 căn hộ trở lên thì trước khi UBND cấp tỉnh ra quyết định cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng phải có ý kiến thống nhất của Bộ Xây dựng[2].

Thứ hai, về nguyên tắc, việc chuyển đổi dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội phải tuân thủ những nguyên tắc như sau:

i) Việc chuyển đổi nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội được điều chỉnh tăng mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất và được hưởng các ưu đãi theo quy định hiện hành, nhưng phải bảo đảm đúng tiêu chuẩn thiết kế nhà ở xã hội và bán, cho thuê, cho thuê mua đúng đối tượng theo quy định của pháp luật về nhà ở[3].

ii) Các dự án đã nộp tiền sử dụng đất thì được Nhà nước hoàn trả lại số tiền đã nộp hoặc được khấu trừ vào nghĩa vụ tài chính mà chủ đầu tư dự án phải nộp cho Nhà nước trên cơ sở tính toán lại tiền sử dụng đất của dự án sau khi điều chỉnh[4].

Thứ ba, về hồ sơ, để xin chuyển đổi dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội thì chủ đầu tư cần nộp hồ sơ bao gồm:

i) Đơn xin phép chuyển đổi mục đích sử dụng nhà ở thương mại[5].

ii) Các bản sao đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, ban hành, gồm: văn bản công nhận chủ đầu tư; văn bản chấp thuận đầu tư; giấy chứng nhận đầu tư; quyết định phê duyệt dự án; hồ sơ, bản vẽ quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng của dự án; hồ sơ thiết kế cơ sở của dự án.

iii) Phương án xin chuyển đổi nhà ở thương mại sang làm nhà ở xã hội (kèm theo bản vẽ thuyết minh).

i) Chủ đầu tư nộp hồ sơ xin phép chuyển đổi mục đích sử dụng nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội với thành phần hồ sơ nêu trên tại Sở Xây dựng các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.

ii) Sở Xây dựng các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương là đơn vị đầu mối tiếp nhận, thụ lý hồ sơ xin chuyển đổi của các chủ đầu tư để tổ chức thẩm định trước khi trình UBND cấp tỉnh xem xét, quyết định.

iii) Trong quá trình thẩm định hồ sơ xin chuyển đổi dự án, Sở Xây dựng tổ chức họp để lấy ý kiến các cơ quan có liên quan, gồm: Sở Kiến trúc - Quy hoạch (nếu có); Sở Tài nguyên và Môi trường; Sở Tài chính; Sở Kế hoạch và Đầu tư; UBND quận, huyện nơi có dự án. Đơn vị đầu mối phải gửi hồ sơ tới các cơ quan liên quan trước khi tổ chức họp. Ý kiến của đại diện các cơ quan tại cuộc họp thẩm định là ý kiến chính thức về dự án và được lập thành biên bản.

iv) Sau khi tổ chức cuộc họp thẩm định, Sở Xây dựng có trách nhiệm gửi biên bản cuộc họp thẩm định về việc xin chuyển đổi dự án kèm theo dự thảo Quyết định cho phép chuyển đổi[6] để UBND tỉnh xem xét, quyết định. Trường hợp dự án không được chấp thuận chuyển đổi thì ngoài biên bản cuộc họp thẩm định, phải gửi kèm dự thảo văn bản trả lời nêu rõ lý do không được chấp thuận để UBND cấp tỉnh xem xét, quyết định. Trong thời hạn tối đa là 07 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được biên bản cuộc họp và dự thảo quyết định cho phép chuyển đổi dự án (hoặc dự thảo văn bản không chấp thuận cho phép chuyển đổi dự án) UBND cấp tỉnh có trách nhiệm ký ban hành theo thẩm quyền.

Trường hợp dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư xây dựng khu đô thị có quy mô từ 500 căn hộ trở lên thì Sở Xây dựng có trách nhiệm soạn thảo văn bản để trình UBND cấp tỉnh xem xét và ký gửi đề nghị Bộ Xây dựng tham gia ý kiến theo quy định. Trong thời hạn tối đa là 15 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được văn bản xin ý kiến, Bộ Xây dựng có trách nhiệm trả lời bằng văn bản.

v) Thời gian thẩm định, quyết định cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng của dự án tối đa không quá 30 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ.

Trường hợp dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư xây dựng khu đô thị có quy mô từ 500 căn hộ trở lên thì trong thời hạn tối đa là 10 ngày, kể từ ngày nhận được văn bản thống nhất của Bộ Xây dựng, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm ký quyết định cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng của dự án hoặc có văn bản trả lời chủ đầu tư về việc không chấp nhận chuyển đổi mục đích sử dụng của dự án đó[7].

Thực tế cho thấy, chủ trương chuyển đổi nhà ở thương mại sang làm nhà ở xã đã được triển khai một cách hiệu quả. Cụ thể, trên địa bàn Hà Nội có 2 dự án được UBND Thành phố Hà Nội chấp thuận chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội là dự án khu nhà ở hỗn hợp cao tầng đô thị Sông Đà tại 143 đường Trần Phú, quận Hà Đông, Hà Nội do Công ty Cổ phần Đầu tư xây dựng và Phát triển đô thị Sông Đà làm chủ đầu tư và dự án Tổ hợp văn phòng cho thuê, dịch vụ thương mại và nhà ở để bán tại số 30 Phạm Văn Đồng, phường Dịch Vọng Hậu, quận Cầu Giấy do Công ty Công ty Cổ phần Đầu tư xây dựng và thương mại Bắc Hà làm chủ đầu tư[8]. Tiếp theo đó, năm 2014, có thêm 2 dự án cũng được UBND Thành phố Hà Nội cho phép chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội, bao gồm: Dự án xin chuyển đổi đất xây dựng nhà ở cao tầng sang đất xây dựng nhà ở xã hội tại khu đô thị mới Đặng Xá II, huyện Gia Lâm Hà Nội lô đất N01, N02, N03, N04, N06 do Tổng Công ty Viglacera làm chủ đầu tư. Dự án Tổ hợp nhà ở thương mại dịch vụ chung cư AZ Thăng Long tại thôn Lai Xá, Kim Chung, huyện Hoài Đức Hà Nội do Công ty TNHH Bánh kẹo Thăng Long làm chủ đầu tư[9].

Bên cạnh đó, việc triển khai thực hiện các quy định của Thông tư số 02 cũng bộc lộ một số bất cập sau đây:

(i) Mặc dù Thông tư số 02 không yêu cầu phải phê duyệt lại quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, nếu dự án xin chuyển đổi không làm tăng diện tích xây dựng, nhưng Thông tư vẫn yêu cầu phải bảo đảm đúng tiêu chuẩn thiết kế nhà ở xã hội. Vì vậy, nếu cho phép chuyển đổi thì sẽ làm tăng số lượng căn hộ, kéo theo hệ luỵ là làm tăng nhu cầu về hạ tầng kỹ thuật của dự án như cấp điện, cấp thoát nước, phòng cháy chữa cháy; hay như các hạ tầng xã hội khác, gồm dịch vụ y tế, nhà trẻ, nơi sinh hoạt công cộng;

(ii) Với quy định trường hợp đã ký hợp đồng góp vốn, hợp đồng mua bán với khách hàng thì trước khi thực hiện việc điều chỉnh mục đích sử dụng, chủ đầu tư phải được sự đồng ý bằng văn bản của tất cả khách hàng đã ký hợp đồng đã tạo ra nhiều khó khăn trên thực tế vì khó có thể tìm được sự đồng thuận của tất cả khách hàng[10];

(iii) Quy định về tính toán và hoàn trả tiền sử dụng đất mà chủ đầu tư đã nộp trước đây cũng như quy định về giải ngân vốn tín dụng gói hỗ trợ của Nhà nước đối với dự án nhà ở xã hội cũng chưa được quy định cụ thể, dẫn đến khó khăn cho chủ đầu tư trong việc yêu cầu hoàn trả lại tiền sử dụng đất hay tiếp cận gói tín dụng ưu đãi tại các ngân hàng[11].

Luật Nhà ở năm 2014 không bao hàm quy định việc chuyển đổi dự án nhà ở thương mại thành dự án nhà xã hội. Vấn đề này được Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở (Nghị định số 99) quy định tại điểm c khoản 1 Điều 84. Theo đó, việc cho phép điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại sang làm nhà ở xã hội sẽ do Bộ Xây dựng quyết định dựa trên việc để thực hiện chính sách điều tiết thị trường bất động sản theo chủ trương của Chính phủ, yêu cầu của Thủ tướng Chính phủ hoặc khi có đề nghị của UBND cấp tỉnh[12].

Công văn số 146/BXD-QLN ngày 04/7/2018 của Bộ Xây dựng về chuyển nhượng nhà ở xã hội và chuyển đổi dự án nhà ở xã hội sang nhà ở thương mại cũng đề cập như sau: “Pháp luật về nhà ở hiện hành (Luật Nhà ở năm 2014; điểm c khoản 1 Điều 84 Nghị định số 99; Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội) không quy định về việc chuyển đổi dự án nhà ở xã hội sang dự án nhà ở thương mại, mà chỉ quy định về việc điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại sang làm nhà ở xã hội hoặc sang làm nhà ở phục vụ tái định cư”. Chỉ thị số 11/CT-TTg ngày 23/04/2019 của Thủ tướng Chính phủ về một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, Thủ tướng Chính phủ đưa ra giải pháp yêu cầu UBND các tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ương “Tiến hành kiểm tra, rà soát các dự án bất động sản đã có quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư trước ngày Chỉ thị này được ban hành, đặc biệt là các dự án bất động sản nhà ở cao cấp để xử lý theo hướng sau: … đối với các dự án bất động sản nhà ở trung, cao cấp đang tồn kho hoặc chủ đầu tư có nhu cầu điều chỉnh quy mô căn hộ sang phân khúc bình dân hoặc làm nhà ở xã hội thì cần giải quyết ngay thủ tục cho phép chuyển đổi, hoàn thành trong quý III năm 2019…”.

Những phân tích trên đây cho thấy, pháp luật chỉ đề cập đến việc cho phép điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại sang làm nhà ở xã hội. Tuy nhiên, các điều kiện mà nhà đầu tư cần đáp ứng để có thể điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại sang làm nhà ở xã hội, trình tự, thủ tục chuyển đổi như thế nào vẫn chưa được quy định cụ thể. Điều này gây khó khăn cho việc triển khai thực hiện việc điều chỉnh dự án đầu tư. Trong khi đó, nhu cầu phát sinh về việc chuyển đổi dự án từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội vẫn rất lớn, đặc biệt trong bối cảnh dịch bệnh Covid cũng như sự biến động của nền kinh tế trong nước và trên thế giới hiện nay.

Mặc dù cũng là dự án đầu tư phát triển nhà ở, nhưng về điều kiện thực hiện dự án nhà ở thương mại có nhiều sự khác biệt với dự án nhà ở xã hội. Vì lẽ đó, khi cho phép chuyển đổi dự án từ nhà ở thương mại sang làm nhà ở xã hội sẽ gặp phải không ít những khó khăn và vướng mắc.

Một là, về vấn đề tiền sử dụng đất, tiền thuê đất mà chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đã nộp[13]. Khi thực hiện dự án nhà ở thương mại thì chủ đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất nhưng đối với dự án nhà ở xã hội thì chủ đầu tư sẽ được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất[14]. Như vậy, khi cho phép chuyển đổi dự án từ nhà ở thương mại sang làm nhà ở xã hội thì phải có cơ chế để xử lý số tiền sử dụng đất mà chủ đầu tư đã nộp trước đây. Thông tư số 02 trước đây cũng như các quy định của Luật Đất đai năm 2013, Luật Xây dựng năm 2014, Luật Nhà ở năm 2014, Luật Ngân sách nhà nước năm 2015 và các văn bản hướng dẫn thi hành cho các Luật này đều không quy định cụ thể về việc hoàn trả tiền sử dụng đất cho chủ đầu tư trong trường hợp chuyển đổi dự án.

Bên cạnh đó, nếu hoàn trả lại số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đó cho chủ đầu tư thì hoàn trả tỷ lệ như thế nào? Bởi vì, những vị trí đất được giao, được thuê để xây dựng các dự án nhà ở thương mại thường là nằm ở vị trí trung tâm, vị trí “đất vàng” của địa phương đó, nơi có hệ thống hạ tầng tương đối hoàn thiện; còn vị trí đất bố trí cho các dự án nhà ở xã hội thường ở những vị trí kém thuận lợi hơn[15]. Do đó, trong trường hợp cho phép chủ đầu tư chuyển đổi dự án nhà ở thương mại thành dự án nhà ở xã hội cũng sẽ tạo ra sự bất bình đẳng đối với các chủ đầu tư ngay từ đầu đăng ký thực hiện dự án nhà ở xã hội.

Hai là, quy định hiện hành chỉ dừng lại ở việc trao cho Bộ xây dựng quyền quyết định việc cho phép điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại sang làm nhà ở xã hội để thực hiện chính sách điều tiết thị trường bất động sản theo chủ trương của Chính phủ, yêu cầu của Thủ tướng Chính phủ hoặc khi có đề nghị của UBND cấp tỉnh[16]. Quy định này vẫn chưa tạo được một hành lang pháp lý đầy đủ và minh bạch để có thể điều chỉnh vấn đề chuyển đổi dự án nhà ở thương mại sang dự án làm nhà ở xã hội. Bên cạnh đó, trong trường hợp nào thì Ủy ban nhân cấp tỉnh được quyền đề nghị, hay dựa vào căn cứ gì để Chính phủ hoặc Thủ tướng Chính phủ được quyền yêu cầu… cũng không được đề cập đến trong các văn bản hiện hành.

Ba là, về việc xử lý tình huống chuyển đổi dự án dẫn đến thay đổi yêu cầu đối với khách hàng. Do thời điểm giao kết hợp đồng giữa chủ đầu tư và khách hàng thì đây là dự án nhà ở thương mại, nên không khống chế đối tượng được mua, thuê mua, thuê nhà cũng như quyền và nghĩa vụ của khách hàng như đối với dự án nhà ở xã hội. Tuy nhiên, sau khi dự án chuyển đổi thành làm nhà ở xã hội thì đối tượng và điều kiện để được mua, thuê mua, thuê nhà ở xã hội cũng sẽ chặt chẽ hơn[17], đồng thời sẽ có những quy định giới hạn về thời hạn hợp đồng thuê mua nhà, quyền và nghĩa vụ của bên mua, thuê mua, thuê nhà ở xã hội, sự giới hạn này không xảy ra khi mua, thuê mua hoặc thuê nhà ở thương mại[18].

Mục đích của Nhà nước khi cho phép chuyển đổi dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại sang làm nhà ở xã hội là nhằm giúp giải quyết tình trạng khó khăn của thị trường bất động sản cũng như góp phần tăng nguồn cung nhà ở xã hội, từ đó tạo điều kiện cho các đối tượng khó khăn về nhà ở có thể dễ dàng tiếp cận được quỹ nhà ở xã hội. Tuy nhiên, việc triển khai thực hiện các quy định của pháp luật về vấn đề cho phép chuyển đổi dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại sang làm nhà ở xã hội vẫn còn bộc lộ một số khó khăn, vướng mắc. Do đó, các tác giả kiến nghị một số giải pháp nhằm hoàn thiện các quy định của pháp luật về điều kiện chuyển đổi dự án từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội như sau:

Thứ nhất, Bộ Xây dựng sớm ban hành thông tư hướng dẫn về điều kiện, trình tự, thủ tục chuyển đổi dự án nhà ở thương mại sang làm nhà ở xã hội. Đồng thời, văn bản này cần quy định cụ thể các căn cứ để UBND cấp tỉnh đề nghị trong việc chuyển đổi dự án nhà ở thương mại sang làm nhà ở xã hội.

Thứ hai, đối với việc hoàn trả hoặc khấu trừ tiền sử dụng đất mà chủ đầu tư đã nộp vào ngân sách có thể lựa chọn một trong hai phương án sau: (i) sửa đổi, bổ sung Luật Ngân sách nhà nước năm 2015 theo hướng cho phép lấy tiền từ ngân sách để hoàn trả lại cho chủ đầu tư, không tính lãi suất đối với số tiền, số năm chủ đầu tư đã nộp, do trước khi được phép chuyển đổi dự án thì dự án đó vẫn là dự án nhà ở thương mại; (ii) hoặc cho phép chủ đầu tư được khấu trừ vào tiền thuế thu nhập doanh nghiệp hoặc các nghĩa vụ tài chính khác.

Thứ ba, trong trường hợp chủ đầu tư đã ký hợp đồng mua bán, thuê mua với khách hàng, thì việc chuyển đổi dự án chỉ được thực hiện khi có ít nhất hai phần ba khách hàng đồng ý. Đồng thời, cần xây dựng lại cơ chế xác định giá bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở theo đúng quy định của loại nhà ở xã hội, và có quy định chuyển tiếp đối với trường hợp những người đang mua, thuê mua, thuê nhà trước đây theo hướng: (i) nếu hợp đồng mua bán, thuê mua đã thực hiện được hai phần ba thì vẫn tiếp tục thực hiện theo hợp đồng đã ký, người mua nhà, thuê mua nhà sau khi đã thanh toán đủ tiền cho chủ đầu tư sẽ không bị hạn chế quyền cũng như thời gian cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà như trong trường hợp mua, thuê mua nhà ở xã hội, nhưng phải nộp tiền sử dụng đất như trong trường hợp mua, thuê mua nhà ở thương mại; (ii) nếu hợp đồng thực hiện chưa đến hai phần ba và bên mua nhà, thuê mua nhà đủ điều kiện về mua, thuê mua nhà ở xã hội thì các bên ký lại hợp đồng mới, quyền và nghĩa vụ của các bên sẽ thực hiện theo các quy định của pháp luật về nhà ở xã hội hoặc thoả thuận khác; (iii) nếu hợp đồng thực hiện chưa đến hai phần ba và bên mua, thuê mua nhà không đủ điều kiện mua, thuê mua nhà ở xã hội thì các bên chấm dứt hợp đồng, chủ đầu tư hoàn trả lại số tiền đã nhận của khách hàng cùng với tiền lãi suất đối với số tiền khách hàng đã thanh toán theo lãi suất huy động vốn của ngân hàng thương mại hoặc theo thoả thuận khác./.

 

---