Điều 108 Luật Nhà ở năm 2014 (Luật Nhà ở) và điểm b khoản 1 Điều 3 Mẫu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thương mại ký giữa chủ đầu tư (CĐT) và người mua căn hộ kèm theo Thông tư số 03/2014/TT-BXD ngày 20/02/2014 (Thông tư số 03) sửa đổi, bổ sung Điều 21 của Thông tư số 16/2010/TT-BXD quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở năm 2005, quy định phí bảo trì nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được xác định thông qua các tiêu chí sau đây:

Thứ nhất, phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư mà người mua hoặc thuê nhà phải nộp là 2% giá trị căn hộ hoặc diện tích khác.

Thứ hai, thời điểm người mua hoặc thuê nhà phải đóng phí bảo trì nhà chung cư là khi nhận bàn giao nhà và được quy định rõ trong hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua. Ngay tại thời điểm nhận bàn giao nhà, người mua hoặc thuê sẽ phải nộp toàn bộ phí bảo trì nhà chung cư  cho CĐT.

Thứ ba, chủ sở hữu có trách nhiệm đóng góp thêm kinh phí bảo trì tương ứng với phần diện tích thuộc sở hữu riêng của từng chủ sở hữu khi phí bảo trì thực hiện bảo trì không đủ. Bảo trì nhà chung cư bao gồm bảo trì phần sở hữu riêng và bảo trì phần sở hữu chung. Chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm bảo trì phần sở hữu riêng và đóng góp phí bảo trì để thực hiện bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư[1].

Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở năm 2005 (Nghị định số 71) quy định ngay trong nội dung hợp đồng mua bán nhà ở được CĐT xây dựng mới, phí bảo trì nhà chung cư 2% tiền bán nhà ở là một trong những điều khoản bắt buộc được ghi nhận[2]. Ngay tại Mẫu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thương mại ký giữa CĐT và người mua căn hộ kèm theo Thông tư số 03, phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư là giá trị 2% giá bán căn hộ và được thể hiện rõ bằng đồng Việt Nam.

Theo quy định của Luật Nhà ở và Thông tư số 03, việc thu phí bảo trì nhà chung cư được thực hiện thông qua hai bước chính, cụ thể:

Bước một,CĐT có trách nhiệm trực tiếp thu phí từ người mua hoặc thuê. Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày thu phí bảo trì nhà chung cư  của người mua, thuê căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư, CĐT gửi vào tài khoản tiền gửi tiết kiệm mở tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để quản lý khoản phí này và đồng thời thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư biết;

Bước hai, CĐT có trách nhiệm chuyển giao phí bảo trì nhà chung cưsang Ban quản trị (BQT). Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày BQT được thành lập, CĐT và BQT nhà chung cư thống nhất lập hồ sơ quyết toán số liệu phí bảo trì. Căn cứ vào số liệu hai bên thống nhất, CĐT có trách nhiệm chuyển phí bảo trì nhà chung cư thuộc diện phải chuyển giao theo quy định của pháp luật về nhà ở sang BQT thông qua hình thức chuyển khoản. Phí bảo trì mà CĐT chuyển giao sang BQT gồm cả lãi suất tiền gửi và CĐT phải có thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh biết[3].

Như đã đề cập ở trên, theo quy định Luật Nhà ở hiện hành, chủ thể tạm thời quản lý, sử dụng phí bảo trì nhà chung cư là CĐT; sau đó, khoản phí này được bàn giao sang BQT[4]. Theo điểm k khoản 2 Điều 5 Mẫu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thương mại ký giữa CĐT và người mua kèm theo Thông tư số 03, CĐT phải thực hiện nhiệm vụ của BQT khi nhà chung cư chưa thành lập BQT. Do đó, trước hết, cần định danh rõ ràng mô hình BQT nhà chung cư theo quy định của pháp luật. Mô hình BQT nhà chung cư cần phải thống nhất nhằm tạo sự tin tưởng, an tâm cho CĐT, cũng chính là cơ sở để CĐT thực hiện nhiệm vụ (khi BQT chưa thành lập). Trước đây, khoản 1 Điều 12 Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD quy định thành phần BQT nhà chung cư bao gồm: đại diện chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư và đại diện CĐT hoặc đơn vị quản lý nhà chung cư. Theo đó, BQT nhà chung cư là tổ chức đại diện chủ sở hữu chung cư và hoạt động theo nguyên tắc tập thể, quyết định theo đa số. Hiện nay, Luật Nhà ở và Thông tư số 02/2016/TT-BXD không quy định BQT chung cư là tổ chức dân chủ cơ sở hay tổ chức chuyên môn, mà xác định thành viên BQT nhà chung cư phải là chủ sở hữu đang sử dụng nhà chung cư, được bầu tại Hội nghị nhà chung cư lần đầu[5]; BQT nhà chung cư được thành lập dựa trên sự thống nhất ý chí của cư dân thông qua số phiếu biểu quyết diễn ra tại hội nghị nhà chung cư lần đầu[6]; BQT nhà chung cư là tổ chức đại diện cho quyền lợi, nguyện vọng của toàn bộ cư dân, có quyền và nghĩa vụ dựa trên quyết định của hội nghị chung cư[7]. CĐT thực hiện trách nhiệm của BQT nhà chung cư cũng cần lắng nghe nguyện vọng của cư dân để ra quyết định.

Ngay từ thời điểm thành lập BQT nhà chung cư, CĐT sẽ bàn giao cho BQT khoản phí bảo trì. Mặc dù pháp luật không quy định việc thành lập, tổ chức, hoạt động của Ban kiểm soát chung cư nhưng trên thực tiễn, nhiều chung cư đã tự bầu ra tổ chức này[8]. Ban kiểm soát được bầu ra theo nguyện vọng của cư dân nhằm bảo vệ quyền lợi của mình, chống lại tình trạng lạm quyền của BQT nhà chung cư. Có thể nói, Ban kiểm soát ra đời từ chính thực tiễn hoạt động kém hiệu quả của BQT và mất lòng tin của cư dân.

CĐT vi phạm trách nhiệm bàn giao phí bảo trì nhà chung cư sẽ bị xử lý theo Nghị định số 139/2017/NĐ-CP thông qua các chế tài sau đây:

- Xử phạt vi phạm hành chính: CĐT sẽ bị phạt tiền từ 100 triệu đến 150 triệu do không bàn giao, chậm bàn giao, bàn giao không đầy đủ hoặc bàn giao không đúng đối tượng nhận kinh phí bảo trì và biện pháp khắc phục hậu quả đối với vi phạm này là CĐT bị buộc bàn giao ngay phí bảo trì cho BQT[9].

- Trong trường hợp CĐT không bàn giao phí bảo trì nhà chung cư hoặc bàn giao không đầy đủ, không đúng hạn, CĐT có quyền đề nghị Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố nơi có nhà chung cư yêu cầu CĐT bàn giao. Nếu quá thời hạn 15 ngày ra văn bản yêu cầu, CĐT vẫn không thực hiện thì đơn vị này có trách nhiệm ban hành quyết định cưỡng chế thu hồi[10].

Mẫu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thương mại ký giữa CĐT và người mua kèm theo Thông tư số 03 không quy định thêm bất kỳ chế tài xử phạt nào đối với hành vi vi phạm trách nhiệm bàn giao phí bảo trì của bên bán. Xử phạt vi phạm hành chính bằng hình thức phạt tiền và quyền đề nghị Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố nơi có nhà chung cư yêu cầu CĐT bàn giao là hình thức xử phạt duy nhất được áp dụng khi CĐT vi phạm trách nhiệm.

Theo Báo cáo thực trạng và giải pháp về công tác quản lý vận hành nhà chung cư trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh (TP. Hồ Chí Minh), Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh tiếp nhận từ 63 chung cư do Ủy ban nhân dân các quận, huyện báo cáo tranh chấp về quản lý, sử dụng phí bảo trì nhà chung cư là loại tranh chấp nhiều thứ hai (chiếm 17/63 nhà chung cư)[11]. Trong đó, nội dung chủ yếu là CĐT không đóng phí bảo trì nhà chung cư đối với phần diện tích thuộc sở hữu riêng hoặc phần diện tích căn hộ chưa bán và CĐT không bàn giao phí bảo trì nhà chung cư cho BQT.

Theo số liệu thống kê của Bộ Xây dựng giữa năm 2019, trong 458 vụ tranh chấp tại các dự án nhà chung cư[12] có 68 vụ tranh chấp (chiếm khoảng 10.3%) liên quan đến việc quản lý, sử dụng phí bảo trì nhà chung cư. Tại thành phố Hà Nội, có 254/492 chung cư (chiếm 52%), có 33/82 chung cư tái định cư (chiếm 40%) mà CĐT chưa bàn giao phí bảo trì cho BQT nhà chung cư[13]. Giá trị phí bảo trì nhà chung cư phụ thuộc vào giá bán hoặc giá thuê nhà nên tại các thành phố lớn – nơi tập trung nhiều chung cư có giá trị cao, việc tranh chấp phí bảo trì càng trở nên gay gắt[14]. Trước tình hình này, căn cứ Chỉ thị số 29/CT-TTg ngày 09/10/2018 của Thủ tướng Chính phủ về việc tăng cường hiệu lực quả lý nhà nước đối với công tác quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư, Bộ trưởng Bộ Xây dựng đã ký Quyết định số 980/QĐ-BT ngày 18/11/2019 về kế hoạch thanh tra công tác sử dụng phí bảo trì năm 2020[15]. Nhìn chung, đa số những tranh chấp, khiếu nại liên quan đến quản lý, sử dụng phí bảo trì chung cư là do CĐT không bàn giao, chậm bàn giao hoặc chỉ bàn giao một phần phí bảo trì cho BQT[16].

Theo khảo sát hiện nay, đa số các kiến nghị đăng tải trên phương tiện thông tin đại chúng về cách thức thu phí bảo trì nhà chung cư hướng đến một trong hai phương án sau đây: (i) Bãi bỏ hoàn toàn việc thu phí bảo trì nhà chung cư[17] hoặc (ii) Giữ lại việc thu phí bảo trì nhà chung cư nhưng thay đổi cách thu bằng cách chia nhỏ và thu theo tháng hoặc quý[18]. Điển hình theo Công văn số 45/CV-HoREA của Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA)[19] về thực hiện pháp luật về quản lý, sử dụng phí bảo trì nhà chung cư hiện nay theo hướng cần bãi bỏ quy định người mua nhà phải đóng phí bảo trì bằng 2% giá trị hợp đồng mua bán nhà tại thời điểm nhận nhà. Hiệp hội Bất động sản cho rằng, quy định này không cần thiết, không hợp lý và tạo gánh nặng cho người mua nhà. Quy định chủ sở hữu nhà chung cư phải đóng kinh phí bảo trì 2% trong thời hạn 60 tháng (5 năm, cũng thường là thời điểm kết thúc công tác bảo hành nhà chung cư). Do đó, Hiệp hội Bất động sản kiến nghị sửa đổi về mức đóng phí bảo trì nhà chung cư nên chia đều hàng tháng.

Tuy nhiên, chúng tôi cho rằng, cả hai phương án nêu trên là chưa hợp lý vì lý do sau đây:

Thứ nhất,xuất phát từ vai trò quan trọng của phí bảo trì nhà chung cư đối với cuộc sống ổn định của cư dân.

Phí bảo trì nhà chung cư 2% là khoản phí cần được coi trọng và duy trì[20]. Theo quy định tại Điều 108 Luật Nhà ở năm 2014, phí bảo trì nhà chung cư giành cho việc bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu. Chính vì chung cư có nhiều người sở hữu nên việc bảo trì chung cư giúp cải thiện tình trạng xuống cấp sau một thời gian đi vào hoạt động nhằm giảm thiểu các thiệt hại về người và tài sản có thể xảy ra. Chỉ một sự cố nhỏ nhất xảy ra có thể ảnh hưởng đến toàn bộ cư dân[21]. Ngoài ra, theo tinh thần Nghị định số 46/2015/NĐ-CP ngày 12/05/2015 về quản lý chất lượng và bảo trì công trình xây dựng[22] và điểm c khoản 1 Điều 126 Luật Xây dựng năm 2014 quy định chủ sở hữu hoặc người quản lý sử dụng công trình có trách nhiệm bảo trì công trình xây dựng. Do đó, phí bảo trì nhà chung cư là khoản thu cần thiết phải được duy trì.

Thứ hai,xuất phát từ việc huy động phí bảo trì nhà chung cư mỗi tháng hoặc mỗi quý từ cư dân tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Thoạt nhìn, phương án “Quy định chủ sở hữu nhà chung cư phải đóng phí bảo trì 2% này trong thời hạn chia đều 60 tháng” sẽ giúp giảm gánh nặng ban đầu cho cư dân, tránh tình trạng CĐT chiếm đoạt phí bảo trì nhà chung cư. Theo phương án này, BQT nhà chung cư phải có trách nhiệm thu phí bảo trì nhà chung cư của hàng trăm hộ dân mỗi tháng, hoặc thậm chí mỗi quý. Tuy nhiên, vướng mắc rất lớn là việc huy động phí từ cư dân, sau thời điểm bàn giao nhà là vấn đề vô cùng khó khăn[23]. Pháp luật chưa dự liệu được phương án xử lý trong trường hợp: cư dân không giao nộp phí, chế tài xử lý, chủ thể xử lý, phương thức xử lý... Điển hình là 474 chung cư cũ được xây dựng trước năm 1975 tại TP. Hồ Chí Minh đều có hiện tượng nứt, lún, bong tróc, cốt thép bị ăn mòn, mái bê tông cốt thép và tường bao chung cư bị xuống cấp xảy ra tình trạng thấm dột nghiêm trọng nhưng không có phí bảo trì, khó vận động cư dân đóng góp phí bảo trì, sửa chữa[24]. Do đó, chính quyền địa phương hiện đang dùng ngân sách để thực hiện công tác bảo trì chung cư, và đang thực hiện chương trình cải tạo, xây dựng lại để tái định cư cho các hộ dân[25].

Hơn nữa, pháp luật về nhà ở hiện nay cũng chưa quy định về phương án cụ thể thu phí từng tháng, từng quý từ cư dân. Trong trường hợp chung cư có lượng căn hộ lớn thì phương án này sẽ phát sinh nhiều hệ lụy dẫn đến trì hoãn việc bảo trì nhà chung cư, quyền lợi của từng hộ dân sẽ không được đảm bảo một cách đồng đều. Trong khi thực tiễn cho thấy, nhiều hạng mục dễ phát sinh việc bảo trì sớm như thang máy, hệ thống cấp điện, cấp ga, cấp nước, bể phốt, cứu hỏa… Do đó, pháp luật quy định đóng phí bảo trì 2% ngay tại thời điểm bàn giao nhà là hợp lý, tránh khá nhiều rắc rối ở giai đoạn sau.

Thứ ba, CĐT vi phạm trách nhiệm bàn giao phí bảo trì nhà chung cư trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thương mại ký giữa CĐT và người mua.

Điểm b khoản 3 Điều 3 Mẫu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thương mại ký giữa CĐT và người mua kèm theo Thông tư số 03 quy định: Bên mua có trách nhiệm thanh toán cho Bên bán trước thời điểm ký biên bản bàn giao căn hộ. Hai bên phải cùng nhất trí rằng, CĐT có trách nhiệm gửi khoản tiền này vào tài khoản riêng của ngân hàng thương mại trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày thu phí của Bên mua. Bên bán có trách nhiệm bàn giao khoản phí này cho BQT trong thời hạn tối đa là 30 ngày, kể từ ngày có quyết định công nhận BQT. Tuy nhiên, điều khoản của Mẫu hợp đồng lại cho phép Bên mua và Bên bán có thỏa thuận thống nhất để CĐT tạm quản lý khoản phí này.

Thông qua quy định này, tác giả cho rằng, hai bên có thể chọn một trong hai cách sau: (i) Bên bán có trách nhiệm bàn giao khoản phí này cho BQT nhà chung cư theo quy định tối đa là 30 ngày; (ii) Hai bên cùng thống nhất để Bên bán tạm thời quản lý (thời hạn có thể quá 30 ngày kể từ ngày BQT nhà chung cư được thành lập). Tuy nhiên, cả hai cách này đều giống nhau là dù thời gian Bên bán tự nắm giữ là bao lâu thì thời gian quản lý khoản phí này của Bên bán chỉ là tạm thời và phải thực hiện bàn giao sang BQT nhà chung cư theo thỏa thuận. Và hai bên cần phải thỏa thuận thống nhất cụ thể thời gian để Bên bán tạm thời quản lý trong hợp đồng mua bán nhà. Cũng theo quy định tại điểm n khoản 2 Điều 5 Mẫu hợp đồng này, CĐT phải nộp kinh phí bảo trì 2% theo quy định của pháp luật đối với phần diện tích thuộc sở hữu riêng của Bên bán và chuyển toàn bộ phí bảo trì đã thu của Bên mua vào tài khoản tại ngân hàng và giao cho BQT nhà chung cư theo đúng thỏa thuận tại điểm b khoản 3 Điều 3 Mẫu hợp đồng mua bán nhà ở đã nêu ở trên. CĐT không được lựa chọn phương án tự quản lý mà bắt buộc phải chuyển giao sang BQT nhà chung cư.

Tuy nhiên, trên thực tế, các CĐT thường soạn thảo hợp đồng không đúng với quy định của Mẫu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thương mại ký giữa CĐT tư và người mua kèm theo Thông tư số 03. Cụ thể, điểm m khoản 5.2 Điều 5 quy định về quyền và nghĩa vụ của Bên bán tại hợp đồng mua bán căn hộ Vinhomes Central Park của công ty cổ phần đầu tư xây dựng Tân Liên Phát và điểm n khoản 6.2 Điều 6 quy định về quyền và nghĩa vụ của Bên bántại hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Bcons Suối Tiên của công ty cổ phần địa ốc Bcons đều cùng có điều khoản quy định như sau: Bên bán có nghĩa vụ nộp phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư theo quy định của pháp luật, tự chịu trách nhiệm quản lý sử dụng hoặc giao cho BQT nhà chung cư quản lý sử dụng theo thỏa thuận tại Hợp đồng này. Như vậy, điều khoản quyền và nghĩa vụ của Bên bán trong Hợp đồng mua bán nhà ở của hai công ty hoàn toàn trái với Điều 109 Luật Nhà ở năm 2014; điểm b khoản 3 Điều 3, điểm n, khoản 2 Điều 5 Mẫu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thương mại ký giữa CĐT và người mua kèm theo Thông tư số 03[26], vì trong toàn bộ Hợp đồng, không có bất kỳ điều khoản nêu về kết quả sự thỏa thuận của hai bên về việc quản lý, sử dụng hoặc bàn giao phí bảo trì nhà chung cư.

Tương tựtại điểm n, khoản 5.2 Điều 5 quy định về quyền và nghĩa vụ của Bên bán theo Hợp đồng mua bán căn hộ Golden River của công ty cổ phần đầu tư dịch vụ thương mại TP. Hồ Chí Minh cũng có những điều khoản về phương thức thu phí bảo trì tương tự hợp đồng mua bán căn hộ của công ty cổ phần đầu tư xây dựng Tân Liên Phát.

- Để bảo đảm phí bảo trì chung cư được sử dụng đúng mục đích, hiệu quả, tác giả cho rằng, cần áp dụng biện pháp ngăn chặn CĐT chiếm dụng khoản phí bảo trì trong thời gian nắm giữ trước khi bàn giao. Vì vậy, cần sửa đổi khoản 1 Điều 109 Luật Nhà ở năm 2014 theo hướng quy định tại thời điểm bàn giao nhà, CĐT cần lập 2 tài khoản: (i) Tài khoản nhận trả tiền mua hoặc thuê nhà và (ii) Tài khoản nhận phí bảo trì chung cư. Đối với tài khoản nhận phí bảo trì sẽ thuộc quyền quản lý của CĐT, nhưng tài khoản này sẽ được tổ chức tín dụng phong tỏa toàn bộ. Theo đó, khoản 1 Điều 109 Luật Nhà ởnăm 2014 được sửa lại như sau: “Đối với kinh phí bảo trì sẽ được chủ sở hữu trực tiếp nộp vào tài khoản kinh phí bảo trì tại thời điểm nhận bàn giao nhà và được quy định rõ trong hợp đồng mua bán. Tài khoản phí bảo trì sẽ do chủ đầu tư mở tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam và thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư biết; đồng thời, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư ra quyết định phong tỏa tài khoản trên”.

- Sửa đổi điểm c khoản 2 Điều 36 Thông tư số 02/2016/TT-BXD theo hướng chủ tài khoản tiền gửi phí bảo trì nhà chung cư có mục đích để ở phải có trên hai thành viên Ban quản trị đồng chủ tài khoản.  

- Sửa đổi điểm b khoản 7 Nghị định số 139/2017/NĐ-CP theo hướng tăng phạt tiền từ 150.000.000 đồng đến mức tối đa đối với hành vi không bàn giao, bàn giao chậm, bàn giao không đầy đủ hoặc bàn giao không đúng đối tượng nhận phí bảo trì, căn cứ vào phân hạng từng chung cư. Hiện nay, phân hạng chung cư căn cứ vào Thông tư số 31/2016/TT-BXD ngày 30/12/2016 về phân hạng và công nhận hạng nhà chung cư. Mục đích và yêu cầu của Thông tư này nhằm xác định giá trị của nhà chung cư khi thực hiện quản lý. Tổ chức, cá nhân đề nghị công nhận hạng nhà chung cư là BQT: trên 50% tổng số chủ sở hữu nhà chung cư đề nghị hoặc theo đề nghị của cơ quan xử lý vi phạm. Mức phạt tiền từ 150.000.000 đồng đến mức tối đa căn cứ vào giá trị phí bảo trì mà CĐT đang chiếm giữ trái pháp luật./.

 

 

---