Để có thể áp dụng cơ chế tự thoả thuận với người đang sử dụng đất, chủ đầu tư phải thoả mãn các điều kiện được quy định tại Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành.

Thứ nhất, phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được phê duyệt và công bố[1]. Thông qua quy hoạch sử dụng đất và kế hoạch sử dụng đất, Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai. Vì vậy, vai trò của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất càng có ý nghĩa to lớn trong việc điều phối quan hệ cung, cầu đất đai trong điều kiện nền kinh tế thị trường và hội nhập kinh tế thế giới hiện nay ở nước ta, nhằm sử dụng hiệu quả, hợp lý và tiết kiệm nguồn tài nguyên quý giá cho phát triển đất nước.

Quy hoạch sử dụng đất[2] là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế - xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định.Kế hoạch sử dụng đất[3]là việc phân chia quy hoạch sử dụng đất theo thời gian để thực hiện trong kỳ quy hoạch sử dụng đất. Như vậy, có thể thấy vai trò của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trong việc áp dụng cơ chế tự thỏa thuận giữa chủ đầu tư và người sử dụng đất.

Theo quy định tại khoản 1 Điều 16 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013, điều kiện tiên quyết đầu tiên để chủ đầu tư có thể tiến hành thoả thuận với người sử dụng đất là khu vực dự án định đầu tư, thoả thuận phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được phê duyệt và công bố. Đây là điều kiện quyết định đầu tiên bởi lẽ, quy hoạch sử dụng đất chính là quy định khung hướng dẫn cách sử dụng, điều phối đất đai sao cho phù hợp và mang lại lợi ích kinh tế, cũng như quốc phòng, an ninh, trật tự xã hội cao nhất. Do đó, nếu muốn được áp dụng cơ chế tự thỏa thuận với người sử dụng đất thì trước hết, dự án đầu tư của chủ đầu tư phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, cụ thể ở đây là kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện nơi chủ đầu tư có kế hoạch đầu tư kinh doanh.

Tuy nhiên, nếu như khu vực dự kiến đầu tư có phạm vi nằm trên địa bàn từ hai đơn vị cấp huyện trở lên, và mỗi huyện có kế hoạch sử dụng đất khác nhau, thì trong trường hợp này, chủ đầu tư có thể áp dụng cơ chế tự thỏa thuận với người sử dụng đất theo quy định tại Điều 73 Luật Đất đai năm 2013 và Điều 16 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP hay không? Chúng tôi cho rằng, do pháp luật giới hạn phạm vi áp dụng cơ chế tự nguyện thoả thuận chuyển dịch đất đai, do đó, khi rơi vào trường hợp giả định trên, chủ đầu tư chỉ có thể áp dụng cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện ở địa phương nào mà dự án đầu tư phù hợp với kế hoạch sử dụng đất của cấp huyện, còn phần còn lại thuộc địa phương khác mà không phù hợp kế hoạch sử dụng đất của cấp có thẩm quyền thì khó có thể thực hiện, hoặc đơn giản hơn, chủ đầu tư có thể chọn địa điểm đầu tư khác hoặc xin Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất.

Thứ hai, trên địa bàn không còn quỹ đất đã được giải phóng mặt bằng để sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh phù hợp. Đối với điều kiện này, mặc dù dự án đầu tư phù hợp với kế hoạch sử dụng đất của cấp huyện, nhưng nếu trên địa bàn còn quỹ đất đã được giải phóng mặt bằng để sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh phù hợp (quỹ đất do Tổ chức phát triển quỹ đất đầu tư, khai thác) thì chủ đầu tư sẽ thuê hoặc đấu giá QSDĐ đối với quỹ đất trên mà không thể tự thỏa thuận với người sử dụng đất. Quy định này nhằm ưu tiên sử dụng tối đa diện tích đất đã được giải phóng mặt bằng, tránh tình trạng đã có sẵn quỹ đất mà chủ đầu tư lại thỏa thuận với người dân ở địa điểm khác dẫn đến việc không sử dụng được hết diện tích đất, gây lãng phí tài nguyên đất.

Tuy nhiên, nếu trên địa bàn vẫn còn quỹ đất (theo quy hoạch) nhưng chưa được giải phóng mặt bằng (tức là Tổ chức phát triển quỹ đất chưa đầu tư, khai thác quỹ đất đó) thì chủ đầu tư có thể tự thỏa thuận với người dân được hay không?         Thiết nghĩ, trong tình huống này, chủ đầu tư vẫn có thể áp dụng cơ chế thoả thuận với người đang sử dụng đất bởi hai lý do: (i) phù hợp với quy định địa phương hết quỹ đất đã được giải phóng mặt bằng phù hợp với mục đích đầu tư sản xuất, kinh doanh; (ii) khi áp dụng cơ chế này sẽ giúp giảm gánh nặng cho địa phương khi thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, hạn chế được vấn đề khiếu nại, khiếu kiện liên quan đến quá trình Nhà nước thu hồi đất và giải phóng mặt bằng.

i) Trong trường hợp chủ đầu tư thực hiện phương thức nhận chuyển nhượng QSDĐ mà phải chuyển mục đích sử dụng đất thì chỉ được thực hiện sau khi Uỷ ban nhân dân (UBND) cấp có thẩm quyền có văn bản cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cho phép điều chỉnh thời hạn sử dụng đất cho phù hợp với việc sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh.  

ii) Đối với trường hợp diện tích đất thực hiện dự án sản xuất, kinh doanh có phần diện tích đất mà người đang sử dụng đất không có quyền chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng QSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai thì chủ đầu tư được phép thỏa thuận mua tài sản gắn liền với đất của người đang sử dụng đất, Nhà nước thực hiện thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất và cho chủ đầu tư thuê đất để thực hiện dự án. Nội dung hợp đồng mua bán tài sản gắn liền với đất phải thể hiện rõ người bán tài sản tự nguyện trả lại đất để Nhà nước thu hồi đất và cho người mua tài sản thuê đất.

Giá đất là một trong những vấn đề quan trọng nhất và gặp nhiều ý kiến trái chiều nhất trong quá trình Nhà nước thu hồi đất cũng như trong quá trình chủ đầu tư thoả thuận với người sử dụng đất. Do đó, để nhà đầu tư và người sử dụng đất dễ dàng tiến hành thương lượng việc thuê hoặc chuyển nhượng, góp vốn bằng QSDĐ, yếu tố tiên quyết cần xác định và cần sự đồng thuận từ các bên chính là giá đất.

Giá đất[5] là giá trị của QSDĐ tính trên một đơn vị diện tích đất.

Định giá đất[6] là công việc có liên quan trước hết đến việc xác định cách sử dụng cao nhất và tốt nhất đối với thửa đất để ước tính giá trị bằng các lý thuyết định giá hiện hành, sau đó cân đối và đưa ra ước tính cuối cùng về giá trị. Bước thứ nhất của định giá đất là xác định khả năng sử dụng cao nhất và tốt nhất đối với thửa đất dựa trên bốn (04) tiêu chí là: điều kiện tự nhiên, được pháp luật cho phép, tính khả thi về tài chính và khả năng sản xuất tối đa. Có hai loại phân tích được áp dụng để xác định việc sử dụng đất cao nhất và tốt nhất đối với thửa đất: thứ nhất là việc sử dụng đất cao nhất và tốt nhất đối với vị trí đất đó nếu là đất trống; thứ hai là việc sử dụng đất cao nhất và tốt nhất đối với đầu tư trên đất nếu đất đó chưa được phát triển. Ngoài ra, có ba cách tiếp cận tiêu chuẩn để ước tính giá thị trường theo các lý thuyết thẩm định giá hiện tại: (i) cách tiếp cận chi phí; (ii) cách tiếp cận theo so sánh giá bán; (iii) cách tiếp cận thu nhập.

Do cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện chỉ được pháp luật quy định từ Luật Đất đai năm 2003 đến nay, nên chúng tôi chỉ tập trung so sánh một số tiêu chí có liên quan được quy định tại Luật Đất đai năm 2003 và Luật Đất đai năm 2013 cũng như các văn bản hướng dẫn thi hành của hai luật này: (i) nguyên tắc xác định giá đất; (ii) phương pháp xác định giá đất; (iii) áp dụng pháp luật trên thực tế.

Nguyên tắc xác định giá đất. Giá đất do Nhà nước quy định phải phù hợp với giá đất trên thị trường trong điều kiện bình thường. Giá đất là như nhau đối với các thửa đất liền kề nhau có cùng điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng, mục đích sử dụng hiện tại, mục đích sử dụng theo quy hoạch. Giá đất tại khu vực giáp ranh giữa các địa phương cấp tỉnh có điều kiện như nhau thì mức giá như nhau.

Trước năm 2009, toàn bộ nhiệm vụ quản lý nhà nước về định giá đất được giao cho Bộ Tài chính. Từ năm 2009, chức năng trên được giao cho Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính tiếp tục được giao nhiệm vụ quản lý dịch vụ định giá đất trên thị trường[7]. Ngoài ra, từ năm 2006, Bộ Xây dựng lại được giao nhiệm vụ quản lý định giá bất động sản (bao gồm cả định giá đất).

Phương pháp xác định giá đất. Trước năm 2007, Chính phủ quy định hai phương pháp định giá đất: phương pháp so sánh giá thị trường và phương pháp thu nhập được áp dụng cho những trường hợp không tìm được thửa đất có giá thị trường để so sánh.

Từ năm 2007, Chính phủ quy định bổ sung thêm hai phương pháp định giá đất bổ sung cho phương pháp so sánh giá thị trường gồm phương pháp chiết trừ để áp dụng cho trường hợp tách giá trị tài sản đầu tư trên đất ra khỏi giá bất động sản gồm cả đất và tài sản đầu tư trên đất và phương pháp thặng dư để áp dụng cho những thửa đất có khả năng tăng giá trị đất đai khi gắn với một dự án đầu tư đã được phê duyệt[8].

Giá đất áp dụng để tính toán giá trị bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được xác định phù hợp với giá đất trên thị trường do UBND cấp tỉnh quyết định, nhưng hệ thống pháp luật chưa quy định trình tự, thủ tục cụ thể để tính toán giá trị bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Giá đất do Nhà nước quy định (gồm khung giá đất của Chính phủ và bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định) vẫn còn thấp hơn so với giá đất trên thị trường, thường chỉ bằng khoảng 40% - 70%, khoảng cách này có thể lớn hơn ở các đô thị lớn[9].

Mỗi địa phương cấp tỉnh có một quy trình riêng thực hiện việc xác định giá đất phục vụ tính toán áp giá bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Tuy nhiên, hầu hết mang đặc trưng của một quyết định hành chính, riêng thành phố Hồ Chí Minh có quy định bắt buộc sử dụng dịch vụ định giá đất do các trung tâm định giá của Nhà nước có thẩm quyền thẩm định và quyết định[10] .

Giá trị bồi thường đối với đất sản xuất nông nghiệp ngày càng được cải thiện hơn nhưng người bị thu hồi đất vẫn chưa đồng thuận với giá trị bồi thường cho đất nông nghiệp trong khu dân cư và các loại đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp. Luật Đất đai năm 2003 đã đưa ra cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện dựa trên thoả thuận hai bên giữa nhà đầu tư và những người đang sử dụng đất về việc chuyển nhượng đất, thuê đất hay góp vốn bằng QSDĐ khi mục đích sử dụng đất vào sản xuất, kinh doanh không thuộc các trường hợp Nhà nước thu hồi. Ngoài ra, cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện còn được áp dụng trong trường hợp dự án thuộc diện Nhà nước thu hồi nhưng chủ đầu tư có nguyện vọng được thực hiện cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện. Tuy nhiên, sau vài năm thực hiện cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện đã nảy sinh một số vấn đề khi một số người sử dụng đất đã đưa ra giá đất cao hơn nhiều so với giá thị trường và nhà đầu tư khi đó đã nhận chuyển nhượng được phần lớn diện tích đất, đã không thể hoàn tất việc nhận chuyển nhượng phần diện tích còn lại cho dự án[11].

Luật Đất đai năm 2013 đã có những quy định mới đối với vấn đề giá đất là chế định “hai bảng giá”, tức bảng giá và giá đất cụ thể[12]. Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp[13]. UBND cấp tỉnh căn cứ vào khung giá đất ban hành bảng giá đất, bảng giá này được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ. Bảng giá đất này được sử dụng để tính tiền giao đất, cho thuê đất, xử phạt vi phạm hành chính… (không áp dụng tính toán bồi thường trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất). Giá đất cụ thể được xây dựng và ban hành trong những trường hợp cụ thể, ví dụ như khi Nhà nước thu hồi đất…

Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành quy định 05 phương pháp định giá đất: (i) phương pháp so sánh trực tiếp; (ii) phương pháp chiết trừ; (iii) phương pháp thu nhập; (iv) phương pháp thặng dư; (v) phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất[14].

Với những quy định đổi mới căn bản về phương pháp xác định giá đất và đặc biệt là xây dựng “hai bảng giá đất” của Luật Đất đai năm 2013 sẽ góp phần không nhỏ trong việc giúp cơ quan nhà nước xây dựng bảng giá đất và giá đất cụ thể tiệm cận giá thị trường. Bên cạnh đó, với cơ chế khuyến khích sử dụng tổ chức tư vấn xác định giá sẽ làm cho việc xây dựng, ban hành và áp giá đất được khách quan, minh bạch hơn… Ngoài ra, Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành đã có những quy định chi tiết về các trường hợp được áp dụng cơ chế tự thoả thuận giữa chủ đầu tư và người đang sử dụng đất, cũng như quy định chi tiết những điều kiện để áp dụng cơ chế này. Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại, vẫn chưa có văn bản quy phạm pháp luật nào đưa ra giải pháp để xử lý khi có một số người sử dụng đất (khoảng 20%) đưa ra mức giá chuyển nhượng QSDĐ cao bất hợp lý, làm chủ đầu tư không thể chuyển nhượng, dẫn đến dự án đầu tư bị đình trệ…

Những phân tích trên cho thấy, cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện giữa nhà đầu tư và người đang sử dụng đất ngày càng được quy định rõ ràng, chi tiết, đặc biệt là bắt đầu được luật hoá từ Luật Đất đai năm 2003 và cụ thể hơn trong Luật Đất đai năm 2013 cũng như trong các văn bản hướng dẫn thi hành.

Bên cạnh những ưu điểm vượt trội của cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện, thì cơ chế này cũng gặp phải một số khó khăn khó tránh khỏi trong quá trình áp dụng.

Thứ nhất, người đang sử dụng đất đưa ra giá chuyển nhượng cao bất hợp lý. Trong thời gian khoảng 10 năm áp dụng cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện, chủ đầu tư vào giai đoạn đầu thường gặp nhiều thuận lợi, nhưng càng về cuối càng gặp nhiều khó khăn, trong đó khó khăn nhất là khi một số người sử dụng đất đưa ra giá chuyển nhượng quá cao, chủ đầu tư không thể đáp ứng và chủ đầu tư khó có thể có được diện tích đất cần thiết để xây dựng công trình, dự án. Điều này đã làm dự án bị đình trệ, chủ đầu tư không thể “quay lại” vì đã nhận chuyển nhượng phần lớn diện tích đất của những hộ khác, bên cạnh đó, do đây là giao dịch dân sự giữ chủ đầu tư và người sử dụng đất nên các cơ quan nhà nước khó có thể can thiệp vào quá trình này.

Thứ hai, vấn đề xác định giá thị trường. Khi nghiên cứu về giá đất, có một vấn đề gây khó khăn rất lớn cho cả các nhà khoa học cũng như những người làm công tác thực tiễn đó là giá thị trường. Giá đất áp dụng trong cơ chế chuyển dịch đất đai bắt buộc (Nhà nước thu hồi) và trong cơ chế chuyển dịch tự nguyện đều đòi hỏi phải tương xứng với giá chuyển nhượng QSDĐ trên thị trường. Vậy như thế nào là giá thị trường?

Có thể hiểu, giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường tại một thời điểm xác định là số tiền Việt Nam tính trên một đơn vị diện tích đất theo từng mục đích sử dụng hợp pháp, được hình thành từ kết quả của những giao dịch thực tế đã hoàn thành, mang tính phổ biến giữa người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng trong điều kiện thương mại bình thường, không chịu tác động của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá đột biến không hợp lý, như: đầu cơ, thiên tai, địch hoạ, khủng hoảng kinh tế, tài chính, thay đổi quy hoạch, chuyển nhượng trong tình trạng bị ép buộc, có quan hệ huyết thống hoặc có những ưu đãi và những trường hợp khác…[15]

Tuy nhiên, do hiện tại Việt Nam chưa xây dựng được cơ sở dữ liệu về giá nên khó có thể xác định được đâu là giá chuyển nhượng phổ biến, ngoài ra, do quy định về thuế thu nhập khi chuyển QSDĐ, nên để tránh thuế, đa số hai bên trong giao dịch thường thoả thuận giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng theo mức giá được quy định trong bảng giá do UBND cấp tỉnh ban hành. Bên cạnh đó, giá chuyển nhượng còn phụ thuộc vào quy luật cung cầu, quy luật giá trị... Do đó, rất khó để xác định đâu là giá đất phổ biến trên thị trường[16].

Khó khăn trên không chỉ xảy ra riêng ở Việt Nam, mà tại Trung Quốc và một số quốc gia khác cũng gặp phải vấn đề tương tự. Tại Trung Quốc, theo Quy định về quản lý việc phá dỡ, di dời nhà ở đô thị năm 2001 cũng như Luật Quản lý đất đai năm 1986 (sửa đổi bổ sung năm 1998) quy định khi Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất thì phải bồi thường theo giá thị trường (market value). Tuy nhiên, pháp luật Trung Quốc lại không có điều khoản nào giải thích cũng như hướng dẫn như thế nào là giá thị trường và cách xác định mà giao toàn quyền cho chính quyền địa phương, nên đã gặp phải rất nhiều phản ứng từ phía người dân, điển hình là vụ việc ở Thành phố Nam Kinh năm 2001[17]. Điểm a khoản 1 Điều 3 Luật Chiếm giữ đất đai bắt buộc năm 1991 của Australia quy định Luật này đảm bảo rằng số tiền bồi thường khi Nhà nước chiếm giữ đất sẽ không thấp hơn giá thị trường của thửa đất đó[18]. Bên cạnh đó, pháp luật Hàn Quốc, Thái Lan, Ecuador và Ấn Độ đều có quy định tương tự, tức là áp dụng giá thị trường, để thị trường điều phối giá chuyển nhượng đất đai (QSDĐ)[19].

Vậy vấn đề đặt ra là vì sao một số quốc gia khác cũng đều quy định giá đất áp dụng là giá thị trường và chế định này có thể thực thi hiệu quả ở các nước đó nhưng ở Việt Nam và ngay cả ở Trung Quốc thì không thể? Có thể lý giải một số nguyên nhân sau: (i) các nước xây dựng được cơ sở dữ liệu về giá đất và các giao dịch chuyển nhượng (mua bán); (ii) khi Nhà nước hoặc chủ đầu tư cần đất, mặc dù có thể bị bắt buộc chuyển nhượng, nhưng giá đất do các bên thoả thuận và do tổ chức (doanh nghiệp) định giá độc lập và định giá theo từng thửa đất chứ không phải theo khu vực; (iii) người dân đang sử dụng đất có thể thuê tư vấn định giá đất riêng trong trường hợp không đồng ý với giá đất do Nhà nước hoặc chủ đầu tư đề xuất, giá do phía người dân đưa ra có giá trị tương đương với mức giá do phía bên kia đưa ra; (iv) nếu có tranh chấp về giá đất, các bên có thể lựa chọn toà án hoặc cơ quan trọng tài giải quyết, cơ quan tài phán sẽ căn cứ vào tài liệu do các bên cung cấp để quyết định (có thể tham vấn ý kiến của một tổ chức định giá thứ ba). Trong bốn yếu tố trên, hiện tại Việt Nam chưa có cái thứ nhất, cái thứ hai đang bắt đầu triển khai thực hiện và thứ ba và thứ tư chưa có ở Việt Nam.

Thứ ba, lợi ích người sử dụng đất thu được từ cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện có thể thấp hơn trong cơ chế chuyển dịch đất đai bắt buộc. Một góc độ khác cần nghiên cứu là nếu trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất thì người có đất bị thu hồi ngoài tiền bồi thường về đất còn được hưởng thêm một số khoản hỗ trợ (hỗ trợ chuyển đổi nghề, học nghề, ổn định cuộc sống…) và tái định cư nếu thoả mãn các điều kiện pháp luật quy định, tức là bên cạnh tiền đất người dân còn có thể có thêm một số tiền khác. Tuy nhiên, trong cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện, chỉ hai vấn đề được đặt ra để chủ đầu tư và người đang sử dụng đất thương lượng là giá đất và tài sản gắn liền với đất. Ở đây sẽ không đặt ra vấn đề tái định cư khi chuyển nhượng QSDĐ và cũng sẽ không có các “chính sách hỗ trợ”, nếu có chăng thì đó là một dạng của hình thức “đất đổi đất” giữa nhà đầu tư và người dân hoặc các khoản phụ thêm để “bôi trơn” quá trình thoả thuận.

Như vậy, khi áp dụng cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện, có thể dẫn đến tình trạng khi người đang sử dụng đất thoả thuận về giá đất với chủ đầu tư, họ tính luôn cả các khoản “hỗ trợ và tái định cư” vào giá đất. Như vậy, giá đất mà bên chuyển nhượng đưa ra có thể sẽ cao hơn nhiều so với giá đất phổ biến trên thị trường. Vấn đề này có thể phát sinh do một trong các điều kiện để chủ đầu tư có thể thoả thuận với người đang sử dụng đất là khu vực đất này phải nằm trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và địa phương đã hết quỹ đất đã được giải phóng mặt bằng. Điều này có nghĩa rằng, nếu cùng khu vực dự án này, mà Nhà nước thu hồi theo quy hoạch hoặc Tổ chức phát triển quỹ đất đứng ra nhận chuyển nhượng để khai thác và phát triển quỹ đất thì bên cạnh giá đất được bồi thường theo giá thị trường (hiện nay đang áp dụng cơ chế hai bảng giá đất - bảng giá đất và giá đất cụ thể) thì người dân bị thu hồi đất có thể được nhận tiền bồi thường về tài sản gắn liền với đất và một số khoản hỗ trợ, tái định cư. Nhưng cũng cùng thửa đất đó, nếu ở địa phương chưa tiến hành thu hồi (tức địa phương đã hết quỹ đất sạch) thì chủ đầu tư sẽ tiến hành thoả thuận và khi đó người đang sử dụng đất chỉ có thể nhận được tiền đất và tài sản gắn liền với đất. Tóm lại:

i) Theo cơ chế Nhà nước thu hồi đất, người đang sử dụng đất có thể nhận:

Tổng số các khoản = Tiền đất + Tiền tài sản gắn liền với đất + Các khoản hỗ trợ + Tái định cư.

ii)Theo cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện, người đang sử dụng đất có thể nhận:

Tổng số các khoản = Tiền đất + Tiền tài sản gắn liền với đất.

Ghi chú: Trong cả hai trường hợp trên về mặt lý luận cả giá đất và tài sản gắn liền với đất đều được xác định trên cơ sở tương ứng với giá phổ biến trên thị trường.

Thứ tư, giá tài sản gắn liền với đất. Bên cạnh đất đai, thì tài sản gắn liền với đất đóng một vai trò rất quan trọng quyết định sự thành công hay thất bại của chủ đầu tư khi thoả thuận với người sử dụng đất trong việc chuyển nhượng, thuê hoặc góp vốn bằng QSDĐ.

Căn cứ vào kết cấu xây dựng của công trình, nhà ở và giá vật liệu xây dựng, đơn giá xây dựng công trình hoặc bảng giá cây trồng mà các bên có thể dễ dàng tính toán giá trị của tài sản gắn liền với đất. Tuy nhiên, vấn đề sẽ phức tạp hơn nếu tài sản gắn liền với đất là một ngôi nhà, công trình có giá trị truyền thống, lịch sử của một gia đình, tộc họ qua nhiều thế hệ. Có thể tính toán được giá trị xây dựng mới ngôi nhà, công trình đó, nhưng khó có thể xác định được giá trị về mặt lịch sử, truyền thống của một ngôi nhà đã nuôi dưỡng nhiều thế hệ hay nằm ở một vị trí có giá trị kỷ niệm, lịch sử đối với gia đình, tộc họ[20]. Hiện tại, pháp luật Việt Nam chưa có quy định về vấn đề này, trừ trường hợp các ngôi nhà, công trình này được công nhận di tích lịch sử, văn hoá hoặc các ngôi nhà biệt thự, kiến trúc cần được bảo tồn.

Thứ năm, người sử dụng đất không có mặt tại địa phương hoặc đất đang tranh chấp vào thời điểm chủ đầu tư thoả thuận nhận chuyển nhượng, thuê lại hoặc góp vốn bằng QSDĐ. Vấn đề được đặt ra là trong khu vực dự án mà chủ đầu tư định thoả thuận, có một hoặc một số người sử dụng đất, hiện đang không sử dụng hoặc không trực tiếp sử dụng và đang sinh sống, làm việc ở nơi khác (có thể ở nông thôn lên các thành phố lớn tìm việc làm hoặc đang đi xuất khẩu lao động, học tập, công tác tại nước ngoài…) hoặc đất đang trong tình trạng tranh chấp. Khi rơi vào một trong các trường hợp trên, chủ đầu tư cũng như những người sử dụng đất trên sẽ gặp rất nhiều khó khăn trong việc đàm phán, thoả thuận chuyển nhượng, cho thuê hoặc góp vốn bằng QSDĐ.

Trong cơ chế chuyển dịch đất đai bắt buộc, trường hợp người đang sử dụng đất đi vắng hoặc không hợp tác hoặc đất đang trong tình trạng tranh chấp thì cơ quan có thẩm quyền có thể áp dụng quy trình kiểm đếm bắt buộc [21] hoặc mở tài khoản tạm giữ tại Kho bạc Nhà nước, nhưng trong cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện khó có thể áp dụng tương tự quy định này.

Như vậy, để có cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện có thể được thực hiện hiệu quả trên thực tế cần phải giải quyết ba vấn đề căn bản: thứ nhất, xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất, các bên đều có thể yêu cầu tổ chức tư vấn định giá độc lập và có giá trị như nhau, toà án hoặc trọng tài thương mại sẽ là cơ quan giải quyết tranh chấp về giá đất cũng như tài sản gắn liền với đất giữa chủ đầu tư và người đang sử dụng đất; thứ hai, cần phải có giải pháp hỗ trợ chủ đầu tư khi còn khoảng 20% [22] diện tích đất dự kiến thực hiện dự án không thể thoả thuận được do người đang sử dụng đất đưa ra giá chuyển nhượng cao bất hợp lý; thứ ba, cần có cơ chế chia sẻ lợi ích giữa nhà đầu tư với cộng đồng dân cư và chính quyền địa phương. Ngoài ra, để việc tham gia của cơ quan nhà nước có thẩm quyền vào hỗ trợ chủ đầu tư thì trước khi thoả thuận, cần tổ chức một cuộc thương lượng giữa ba bên: chủ đầu tư, người đang sử dụng đất (gồm tất cả người sử dụng đất có liên quan và đại diện của cộng đồng sử dụng đất) và cơ quan nhà nước (có thể kết hợp giữa UBND cấp huyện, xã và Mặt trận Tổ quốc). Trong đó, cơ quan nhà nước sẽ giữ vai trò trung gian để xác nhận kết quả thương lượng giữa các bên, sau đó hai bên ký vào “biên bản ghi nhớ về các nội dung đã thoả thuận”; biên bản này đồng thời cũng thể hiện sự đồng thuận của cộng đồng (đại đa số) sử dụng đất đối với dự án, trên cơ sở đó, Nhà nước có thể can thiệp vào quá trình sau này nếu phát sinh một số người sử dụng đất đưa ra giá chuyển nhượng không hợp lý./.

 

---