Condotel (viết tắt của hai từ condominium và hotel) là một sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng với đa mục đích sử dụng, vừa để ở, vừa cho lưu trú du lịch (nhà nghỉ, khách sạn, resort), còn được hiểu là dạng khách sạn chung cư hoặc khách sạn căn hộ. Cũng là một loại hình bất động sản, nhưng condotelchưa được định danh hoặc có quy định liên quan đến định danh trongLuật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Đất đai[1]; chưa xuất hiện và tồn tại chính thức trong quản lý nhà nước bằng pháp luật đối với thị trường condotel[2]. Khoản 1 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014 (Luật Nhà ở) định nghĩa: “Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân”. Quy định về phân loại nhà ở nói chung và phân loại nhà ở thương mại nói riêng của Luật Nhà ở không đề cập đến các loại hình condotel, shophouse, resort… Luật này cũng không quy định về loại hình đa chức năng có kết hợp chức năng để ở. Hơn nữa, “sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở” là một trong các hành vi bị nghiêm cấm[3]. Trên thực tế, mỗi “căn hộ”condotel có thể thuộc các chủ sở hữu riêng và chủ sở hữu có quyền ở, bán hoặc cho thuê. Tuy vậy, condotel không phải là nhà ở truyền thống và không thuộc đối tượng điều chỉnh của pháp luật nhà ở bởi chưa được điều chỉnh bằng những quy định chính thức, nên hiện nay có khá nhiều quan điểm, khái niệm khác nhau về condotel như sau:

Condotel là sự kết hợp giữa căn hộ chung cư và khách sạn. Mỗi căn hộ trong Condotel được bán riêng lẻ như những căn hộ chung cư; được hưởng những cơ sở vật chất và dịch vụ như một phòng khách sạn. Khi chủ nhân mua căn hộ Condotel, căn hộ sẽ được ban quản lý của khách sạn cho thuê như các phòng khách sạn bình thường. Căn hộ Condotel có thể được đặt trong chương trình cho thuê ngắn hạn hoặc dài hạn của công ty quản lý. Tiền cho thuê căn hộ sẽ được chia theo thỏa thuận giữa công ty quản lý và chủ căn hộ[4].

Hoặc: Condotel là một loại hình khách sạn được xây dựng theo kết cấu của căn hộ chung cư nhằm đáp ứng nhu cầu của khách du lịch với các tiện ích tương tự của một căn hộ chung cư và phục vụ cho mục đích kinh doanh du lịch. Căn hộ condotel có thể được đặt trong chương trình cho thuê ngắn hạn hoặc dài hạn của công ty quản lý dựa trên sự thỏa thuận giữa công ty quản lý và chủ căn hộ condotel[5].

Hoặc là: Condotel là một loại hình bất động sản kết hợp nhiều công năng (du lịch, nghỉ dưỡng, để ở…) được xây dựng trên diện tích phần đất khai thác không phải là đất ở nhằm mục đích kinh doanh có lợi nhuận[6].

Các quan điểm trên có điểm chung là đều ghi nhận condotel chứa đựng ba thuộc tính: (i) được xây dựng theo tiêu chuẩn một khách sạn, đồng thời được đầu tư những tiện ích mang tính gia đình như một căn hộ chung cư trong một tòa nhà cao tầng; (ii) là căn hộ đa công năng, vừa sử dụng cho mục đích ở vừa khai thác du lịch; (iii) có thể thuộc sở hữu độc lập của một chủ thể nhất định, nhưng chủ sở hữu condotel có thể thỏa thuận các hình thức kinh doanh tìm kiếm lợi nhuận trong thời gian không sử dụng căn hộ.

Tuy nhiên, vì chưa được định danh một cách chính thức, nên thực tế có quan điểm cho rằng: Condotel là một loại hình khách sạn được xây dựng theo kết cấu của căn hộ chung cư chứ không phải là việc sử dụng hỗn hợp hai mục đích khách sạn và căn hộ chung cư. Các dự án condotel hiện được đầu tư xây dựng tập trung tại các đô thị du lịch, ven biển và được quản lý, vận hành, khai thác với chức năng chính là khách sạn (lưu trú ngắn hạn và không hình thành đơn vị ở)… Condotel xây dựng để đáp ứng yêu cầu của du khách về việc được nghỉ ngơi, du lịch tại một phòng khách sạn có kết cấu của căn hộ chung cư, để họ có thể sử dụng các tiện ích tương tự của một căn hộ như nấu ăn, giặt giũ phù hợp với nhu cầu du lịch gia đình[7]. Theo đó, condotel chỉ được sử dụng thuần túy vào mục đích du lịch nghỉ dưỡng và không dùng vào mục đích để ở. Điều đó cũng có nghĩa, quan điểm này không ghi nhận tính chất đa mục đích của sản phẩm bất động sản condotel.

Trong khi đó, tham khảo kinh nghiệm nước ngoài thì các tác giả Tammie Kaufmann, Conrad Lashley vàLisa Ann Schreier cho rằng, condotel là sản phẩm bất động sản kép, căn hộ - khách sạn, được xây dựng theo kiểu căn hộ, sử dụng cho mục đích để ở kết hợp với mục đích du lịch, nghỉ dưỡng[8]. Chủ sở hữu condotel có một nơi nghỉ dưỡng tại chính căn hộ của mình với đầy đủ tiện nghi, dịch vụ như một khách sạn cao cấp. Condotel có hệ thống đặt phòng và các dịch vụ khách sạn khác như hồ bơi, câu lạc bộ sức khỏe, hộp đêm, nhà hàng, cửa hàng, dịch vụ thư tín và dịch vụ phòng 24/24. Điểm khác của condotel với khách sạn, đó là condotel cho phép khách mua hoàn toàn có quyền sở hữu căn hộ để nghỉ dưỡng và cho thuê. Trong khoảng thời gian không sử dụng, chủ sở hữu có thể tham gia chương trình hợp tác cho thuê condotel (được vận hành bởi các công ty chuyên nghiệp về quản lý khách sạn) để cho thuê như bất kỳ một phòng khách sạn nào khác[9].

Mark C.K. Lu tiếp cận khái niệm condotel theo thuộc tính sở hữu và cách thức vận hành và đã đưa ra định nghĩa: condotel là căn hộ thuộc sở hữu của cá nhân hoặc nhà đầu tư nhỏ, nằm trong một toà nhà chung cư được vận hành chuyên nghiệp với các dịch vụ và tiện nghi của khách sạn. Tương tự, đây cũng là cách tiếp cận của Irvin Sandman và Kelly Aldrich: tổ hợp condotel là khách sạn trong đó một số hoặc tất cả các căn hộ được bán cho các cá nhân, sau đó mỗi chủ sở hữu căn hộ có thể cho thuê căn hộ như một phần hoạt động của khách sạn[10]. Còn theo Kayla Moses: condotel là một căn hộ được mô phỏng theo khu nghỉ dưỡng và khách sạn, hoạt động giống như một khách sạn với các tiện nghi được thiết kế để thu hút khách du lịch như dịch vụ trợ giúp đặc biệt, nhân viên đầy đủ, dịch vụ dọn phòng, hồ bơi và bồn tắm nước nóng, cũng như các thiết bị tập thể dục và giải trí. Khi mua một căn hộ condotel, người mua sẽ ký một thỏa thuận nêu rõ các điều khoản về quyền sở hữu trong tòa nhà của họ, trong đó có nội dung đồng ý với các điều kiện để đảm bảo cho căn hộ hoạt động giống như một khu nghỉ dưỡng, điều này đôi khi có nghĩa là có những giới hạn để chủ sở hữu sống trong một căn hộ toàn thời gian[11].

Như vậy,có thể khẳng định, condotel có đồng thời cả hai chức năng sử dụng là nhà ở và khách sạn. Việc xác định đúng bản chất của condotel có ý nghĩa vô cùng quan trọng trong việc xác định chế độ sử dụng đất tương ứng. Theo tác giả, quan điểm coi condotel chỉ được sử dụng cho mục đích du lịch nghỉ dưỡng và không được dùng vào mục đích để ở là không phù hợp với bản chất của condotel. Tuy nhiên, cần khẳng định condotel được thiết kế theo kiểu căn hộ tích hợp với các tiện ích, dịch vụ theo tiêu chuẩn khách sạn, có mục đích chính là kinh doanh[12]. Điều này không chỉ có ý nghĩa trong việc xác định tiêu chuẩn, quy chuẩn thiết kế condotel so với căn hộ truyền thống, mà còn có ý nghĩa trong việc xác định phương thức sử dụng, quản lý, vận hành và chế độ sử dụng đất xây dựng condotel.

Bên cạnh đó, ở nước ta hiện nay, thuật ngữ “căn hộ du lịch” hiện đang được sử dụng khá phổ biến khi nói về condotel. Theo tác giả, condotel chứa đựng tính chất của hai loại bất động sản là “căn hộ” và “khách sạn”, trong khi thuật ngữ “căn hộ du lịch” chỉ chứa đựng một loại bất động sản “căn hộ” có mục đích sử dụng là “du lịch”. Như vậy, về mặt tên gọi và ngữ nghĩa, condotel không đồng nhất với “căn hộ du lịch” được nhắc đến trong Luật Du lịch năm 2017[13] (Luật Du lịch), nên việc sử dụng thuật ngữ “căn hộ du lịch” để thay thế cho condotel[14] và xem condotel là một trong số bảy loại cơ sở lưu trú du lịch nhằm cung cấp dịch vụ phục vụ nhu cầu lưu trú của khách du lịch, theo khoản 3 Điều 48 Luật Du lịch, là không hoàn toàn phù hợp.

Vì vậy, theo tác giả, condotel là một căn hộ được xây dựng theo tiêu chuẩn của một khách sạn cao cấp với đầy đủ tiện nghi, dịch vụ kèm theo; khi chủ sở hữu condotel không ở trong căn hộ của mình, họ có thể cho khách du lịch thuê căn hộ trong thời gian ngắn bằng cách tự mình tìm kiếm khách hàng thuê, hoặc thông qua công ty quản lý khách sạn chuyên nghiệp.

Về lâu dài, theo tác giả, khái niệm condotel cần được luật hóa và xây dựng quy chế pháp lý phù hợp, bảo đảm cho thị trường vận hành an toàn, lành mạnh, và hiệu quả. Việc định danh không chỉ là định nghĩa về loại hình kinh doanh, phương thức giao dịch, quyền và nghĩa vụ của các chủ thể... mà còn phải có các quy định liên quan đến thủ tục cấp phép đầu tư, kinh doanh bất động sản theo hướng thông thoáng, tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp và các nhà đầu tư cá nhân[15].

Chế độ sử dụng đất là tổng hợp các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành, quy định các quyền, lợi ích hợp pháp và nghĩa vụ của người sử dụng đất, đồng thời điều chỉnh các quan hệ phát sinh trong quá trình thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Căn cứ vào mục đích sử dụng, Điều 10 Luật Đất đai năm 2013 (Luật Đất đai) phân loại đất đai thành ba nhóm là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng. Trong nhóm đất phi nông nghiệp thì “đất thương mại, dịch vụ bao gồm đất xây dựng cơ sở kinh doanh thương mại, dịch vụ và các công trình khác phục vụ cho kinh doanh, thương mại, dịch vụ” (khoản 1 Điều 153). Người sử dụng đất thương mại, dịch vụ phải sử dụng đất đúng mục đích; giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất, khi hết thời hạn sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng (khoản 7 Điều 170 Luật Đất đai).

Như vậy, việc xác định condotel thuộc công trình xây dựng loại nào có ý nghĩa quyết định đối với phương thức tiếp cận đất đai cũng như các vấn đề pháp lý khác có liên quan. Nếu công trình là nhà ở thì Nhà nước giao đất có thu tiền cho các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở để bán hoặc kết hợp bán với cho thuê; nếu công trình có mục đích kinh doanh, thương mại, dịch vụthì Nhà nước cho thuê đất, thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê (khoản 1 Điều 56 Luật Đất đai).

Theo pháp luật xây dựng, các công trình xây dựng được phân chia thành nhiều loại khác nhau dựa trên tính chất kết cấu, công năng sử dụng và cấp công trình xây dựng. Nếu căn cứ vào công năng sử dụng, công trình được phân thành các loại gồm: công trình sử dụng cho mục đích dân dụng; công trình sử dụng cho mục đích sản xuất công nghiệp; công trình cung cấp các cơ sở, tiện ích hạ tầng kỹ thuật; công trình phục vụ giao thông vận tải; công trình phục vụ sản xuất nông nghiệp và phát triển nông thôn; công trình sử dụng cho mục đích quốc phòng, an ninh[16]. Tuy vậy, một dự án đầu tư có thể có nhiều loại công trình xây dựng nếu như chúng có nhiều hạng mục khác nhau về công năng sử dụng[17]. Nhiều công trình đó có thể được xây dựng trong cùng một tòa nhà, trên cùng một thửa đất hoặc khác tòa nhà, khác thửa đất nhưng đều cùng thuộc một dự án.

Theo quy định về phân loại công trình theo công năng sử dụng cho mục đích dân dụng tại Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định số 06/2021/NĐ-CP, công trình thương mại và công trình dịch vụ[18] là hai trong số các công trình công cộng có mục đích kinh doanh, phục vụ cho các hoạt động nhằm thu lợi nhuận. Nếu nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân (khoản 1 Điều 3 Luật Nhà ở), được xây dựng trên đất ở thì các công trình dịch vụ (bao gồm cơ sở nghỉ dưỡng; biệt thự lưu trú, căn hộ lưu trú) là nơi cung cấp dịch vụ phục vụ nhu cầu lưu trú của khách du lịch (khoản 12 Điều 3 Luật Du lịch). Vì vậy, nếu coi condotel là công trình dịch vụ thuần túy với chức năng phục vụ kinh doanh du lịch nghỉ dưỡng và tồn tại riêng biệt, độc lập trong dự án chỉ bao gồm duy nhất các công trình thương mại dịch vụ thì condotel được xây dựng trên đất thương mại, dịch vụ. Tuy nhiên, như đã phân tích, condotel là một loại hình bất động sản đa công năng, được sử dụng đồng thời cho mục đích để ở và mục đích kinh doanh dịch vụ du lịch nên chế độ sử dụng đất phải là chế độ sử dụng đất hỗn hợp. Nghĩa là, chế độ sử dụng đất thương mại, dịch vụ thông thường theo quy định của pháp luật hiện hành không hoàn toàn phù hợp với tính chất đa công năng của condotel. Hơn nữa, nếu condotel không gắn với đất ở, không có mục đích để ở, thì condotel không còn là căn hộ mà chỉ đơn thuần là “hotel” và hiện không có cơ sở pháp lý thuyết phục cho việc chuyển nhượng cũng như cấp giấy chứng nhận từng căn “hotel” này.

Căn cứ vào cấu trúc xây dựng và vấn đề sở hữu, nhà ở được phân thành hai loại[19] (i) nhà ở riêng lẻ và (ii) nhà chung cư. Theo Thông tư số 03/2021/TT-BXD[20], nhà chung cư có thể bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp, trong đó nhà chung cư hỗn hợp được thiết kế, xây dựng để sử dụng vào mục đích ở và các mục đích khác như làm văn phòng, dịch vụ, thương mại,... Cũng theo Thông tư số 03/2021/TT-BXD, trong nhà chung cư hỗn hợp có phần căn hộ (phục vụ mục đích để ở cho một gia đình, cá nhân hay tập thể) và phần chức năng khác (dùng cho các chức năng khác, bao gồm: văn phòng, nhà hàng, siêu thị, khách sạn, căn hộ lưu trú (condotel), officetel và các dịch vụ khác). “Căn hộ nằm trong nhà chung cư hỗn hợp (condotel), phục vụ mục đích cho thuê lưu trú, có trang thiết bị, dịch vụ cần thiết để người thuê có thể tự phục vụ trong thời gian lưu trú”. Như vậy, theo Thông tư số 03/2021/TT-BXD, quy chuẩn của condotel là quy chuẩn của nhà chung cư, nghĩa là condotel có thể được xây dựng trên đất ở và được áp dụng chế độ sử dụng đất ở. Nói cách khác, trường hợp condotel được xây dựng trong dự án hỗn hợp nhiều loại công trình, với công năng sử dụng khác nhau thì condotel cũng có thể được xây dựng trên đất ở.

Tại Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định số 06/2021/NĐ-CP có hướng dẫn, trường hợp “Tòa nhà bố trí công năng theo tầng cao để sử dụng làm chung cư, khách sạn và văn phòng thì thuộc loại công trình hỗn hợp”. Quy định này chỉ dừng lại ở việc ghi nhận “loại công trình hỗn hợp” và không đề cập đến các vấn đề pháp lý khác liên quan đến chế độ sử dụng đất tương ứng. Theo tác giả, công trình hỗn hợp là loại công trình có mục đích sử dụng đất hỗn hợp nên chế độ sử dụng đất cũng phải là chế độ sử dụng đất hỗn hợp. Mặc dù vậy, rà soát các quy định của pháp luật hiện hành điều chỉnh mục đích sử dụng đất hỗn hợp cho thấy, pháp luật đất đai hiện chưa có quy định cụ thể, rõ ràng về cơ chế quản lý, sử dụng đất vào mục đích hỗn hợp (vừa sử dụng làm đất ở, vừa sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ và văn phòng); quy định về phân loại đất căn cứ vào mục đích sử dụng (tại Điều 10 Luật Đất đai) cũng không trực tiếp quy định đất sử dụng vào mục đích hỗn hợp, dù thực tế tồn tại không ít trường hợp sử dụng đất hỗn hợp giữa đất thương mại, dịch vụ và đất ở. Khoản 1 Điều 49 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai quy định về chế độ sử dụng đất xây dựng nhà chung cư cũng chỉ đề cập đến việc đất sử dụng vào mục đích hỗn hợp với nội dung: “Đất xây dựng nhà chung cư, nhà chung cư có mục đích hỗn hợp để ở và làm văn phòng, cơ sở thương mại, dịch vụ (sau đây gọi chung là nhà chung cư) bao gồm đất xây dựng khối nhà chung cư, đất làm sân, trồng hoa, cây xanh xung quanh nhà chung cư, đất xây dựng các công trình hạ tầng” mà không có các quy định về hình thức tiếp cận đất đai, thời hạn sử dụng đất, quyền, nghĩa vụ pháp lý có liên quan đến người sử dụng đất hỗn hợp.

Bất cập của pháp luật về cơ chế quản lý, sử dụng đất vào mục đích hỗn hợp, cũng như sự thiếu vắng khung pháp lý chuyên biệt điều chỉnh condotel dẫn đến thực tế, cơ quan quản lý nhà nước “lúng túng” với việc quản lý đất sử dụng vào mục đích hỗn hợp, và có tình trạng “xé rào” điều chỉnh quy hoạch (chuyển thành đất ở)[21]; một số địa phương quan niệm condotel là dạng nhà ở kết hợp với du lịch nên có sự “linh hoạt” trong việc xác lập quyền sử dụng đất với hình thức “giao đất để xây dựng nhà ở không hình thành đơn vị ở” và xác lập quyền sở hữu lâu dài đối với người sở hữu bất động sản này (tương tự như đất sử dụng cho mục đích xây dựng nhà ở)[22].

Condotel không phải là căn hộ hay khách sạn truyền thống, không chỉ dùng để ở, hoặc chỉ kinh doanh dịch vụ lưu trú. Condotel là sản phẩm bất động sản đa công năng, đa mục đích, mang bản chất và tính năng đồng thời của cả căn hộ và khách sạn. Mặc dù vậy, pháp luật Việt Nam hiện chưa có quy định cụ thể đối với loại hình công trình đa chức năng có sử dụng vào mục đích để ở này.

Nếu xem condotel là căn hộ có mục đích kinh doanh dịch vụ du lịch, được xây dựng trên dự án thuần túy chỉ bao gồm các công trình dịch vụ, thương mại thì đất xây dựng condotel phải là đất kinh doanh dịch vụ phi nông nghiệp, được Nhà nước cho thuê đất, tương ứng với thời hạn sử dụng đất trong phạm vi 50 - 70 năm. Điều này cũng có nghĩa, việc các địa phương tự sáng tạo ra khái niệm “đất ở không hình thành đơn vị ở” và giao “đất ở không hình thành đơn vị ở” để xây dựng các công trình chỉ phục vụ cho mục đích thương mại, dịch vụ thuần túy, bao gồm condotel, làkhông phù hợp với các quy định của pháp luật đất đai bởi thuật ngữ “đất ở không hình thành đơn vị ở” chưa được ghi nhận ở bất kỳ văn bản quy phạm pháp luật nào, kể cả Luật Đất đai và Luật Nhà ở. Thêm vào đó, quan điểm này không thực sự thuyết phục, bởi condotel không chỉ được dùng vào mục đích kinh doanh dịch vụ du lịch mà còn dùng để ở.

Ngược lại, nếu xem condotel là căn hộ có mục đích để ở thì phải được xây dựng trên dự án đất ở. Nhưng theo cách tiếp cận này, việc khai thác tính năng kinh doanh dịch vụ lưu trú đối với condotel bị coi là vi phạm pháp luật, bởi quy định cấm sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở (khoản 11 Điều 6 Luật Nhà ở). Hơn nữa, trên thực tế, trong một tòa condotel có thể có một phần để ở, một phần cho thuê du lịch, một phần cho thuê làm văn phòng và một phần làm cửa hàng bán lẻ nhưng phần diện tích dành để ở chiếm tỷ trọng lớn hơn so với phần diện tích dành để kinh doanh dịch vụ (condotel). Dựa vào các quy định hiện hành, theo tác giả, dự án đó thuộc trường hợp sử dụng đất hỗn hợp và trường hợp này, condotel được xây dựng trên đất ở và được áp dụng chế độ sử dụng đất ở.

Do chưa có khái niệm và quy định cụ thể nên hiện nay chưa rõ đất xây dựng condotel là đất thương mại dịch vụ hay đất ở, cùng với những bất cập của pháp luật về chế độ sử dụng đất hỗn hợp không chỉ gây khó khăn cho công tác quản lý nhà nước đối với loại hình bất động sản này, mà còn làm ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của các chủ thể tham gia giao dịch. Vì vậy, để giải quyết vấn đề này, tác giả đề xuất một số kiến nghị sau:

(i) Pháp luật cần có định nghĩa về condotel;

(ii) Luật hóa các quy định về chế độ sử dụng đất hỗn hợp cũng như ghi nhận một cách chính thức, rõ ràng chế độ sử dụng đất xây dựng các công trình hỗn hợp;

(iii) Trao quyền cho chủ đầu tư dự án condotel trong việc lựa chọn đất xây dựng condotel, một phần là đất sản xuất kinh doanh, một phần là đất ở./.

 

---