Pháp luật về giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư: một số bất cập và hướng hoàn thiện

18/03/2022

TS.PHẠM HOÀNG LINH

Khoa Luật, Trường Đại học Ngoại ngữ _Tin học TP. Hồ Chí Minh.

Tóm tắt: Theo quy định của pháp luật hiện hành, để thực hiện các dự án đầu tư có sử dụng đất đai, nhà đầu tư phải thông qua hình thức giao đất hoặc cho thuê đất. Tuy nhiên, do nhiều nguyên nhân như thiếu cơ chế pháp lý giám sát, kiểm soát chặt chẽ đối với hoạt động này nên trên thực tế đã phát sinh nhiều tiêu cực. Trong phạm vi bài viết này, tác giả phân tích thực trạng thực hiện pháp luật về giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư, chỉ ra những bất cập và đưa ra một số kiến nghị.
Từ khóa: Giao đất, cho thuê đất, thực hiện dự án đầu tư.
Abstract: According to the current law, it is required the investors to receive the land use right throught land allocation or land renting to carry out the projects relating to the use of land. However, due to several reasons such as the lack of a strict legal supervision and control mechanism for those activities, a number of negative impacts have arisen in practices. Within the scope of this article, the author provides an analysis of the actual enforcement of the law on land allocation and land renting for the implementation of investment projects, gives out a number of inadequacies and also provide related recommendations.
Keywords: Land allocation; land renting; implementation of investment project.
 GIAO-ĐẤT-THỰC-HIỆN-DỰ-ÁN-ĐẦU-TƯ.jpg
 Ảnh minh họa: Nguồn internet
Để thực hiện kế hoạch phát triển đất nước một cách bền vững, Việt Nam vô cùng chú trọng triển khai thực hiện các kế hoạch liên quan đến các dự án đầu tư của cả trong nước và quốc tế. Một trong những nguồn lực tạo nên nền tảng vững chắc để thực hiện kế hoạch trên chính là đất đai. Nhận thức rõ về tầm quan trọng của đất đai nên Tờ trình về Dự án Luật Đất đai (Sửa đổi) của Chính phủ nhấn mạnh: “Đất đai là vấn đề lớn, phức tạp và rất nhạy cảm, tác động trực tiếp đến kinh tế, chính trị, xã hội, sự ổn định và phát triển của đất nước[1]. Do đó, bên cạnh các chính sách về đất đai nhằm khuyến khích và thúc đẩy các nhà đầu tư thì Việt Nam cũng rất coi trọng việc xây dựng kế hoạch sử dụng đất phù hợp, hiệu quả và tiết kiệm, đặc biệt là đối với việc giao đất và cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư. Tuy nhiên, trên thực tế, những quy định về vấn đề này vẫn còn nhiều hạn chế, bất cập. Vì vậy, việc hoàn thiện khung pháp lý về việc giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư là việc làm hết sức cần thiết.
1. Khái quát về giao đất và cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư
Ở Việt Nam, căn cứ quy định của pháp luật hiện hành, Nhà nước giao đất được hiểu là “việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất”[2]; Nhà nước cho thuê đất là “việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất”[3].
Xét dưới góc độ chính trị - pháp lý, mỗi nước quy định các hình thức sở hữu đất đai khác nhau nên chế độ pháp lý về giao đất, cho thuê đất cũng có nhiều điểm khác biệt. Chẳng hạn, ở những nước xác lập chế độ sở hữu tư nhân về đất đai, người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu đất đai, có toàn quyền định đoạt đất đai vì nó là tài sản thuộc quyền sở hữu của họ. Ở Việt Nam, do tính chất đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, đất đai do Nhà nước đại diện chủ sở hữu[4]. Tuy nhiên, Nhà nước không trực tiếp chiếm hữu, sử dụng mà thông qua các chủ thể là cơ quan có thẩm quyền thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất nhằm sử dụng ổn định lâu dài cho người sử dụng đất.
Dưới góc độ kinh tế, đất đai còn là nguồn lực để thực hiện đầu tư tài sản gắn liền với đất. Từ đó, giá trị của đất đai được tăng lên sau khi thực hiện đầu tư. Mức độ tăng lên của giá trị quyền sử dụng đất sau đầu tư phụ thuộc vào loại tài sản gắn liền với đất. Vì vậy, đất đai là một yếu tố luôn gắn liền với bất động sản, thị trường quyền sử dụng đất không thể tách rời khỏi thị trường bất động sản. Thị trường bất động sản bao gồm thị trường nhà ở; thị trường bất động sản công nghiệp và dịch vụ; thị trường bất động sản nông nghiệp; thị trường hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và công trình công cộng; thị trường dịch vụ hỗ trợ. Xét về hình thức kinh doanh, có thị trường mua bán, chuyển nhượng; thị trường cho thuê; thị trường xây dựng - kinh doanh - chuyển giao. Thị trường quyền sử dụng đất mang đặc trưng riêng gắn với thị trường bất động sản và hình thức kinh doanh bất động sản. Vì vậy, thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, Nhà nước tạo nguồn cung đất trong thị trường sơ cấp một cách minh bạch để tạo đầu vào cho thị trường thứ cấp.
2. Một số bất cập trong quy định của pháp luật về Nhà nước giao đất và cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư
Qua thực tiễn thi hành pháp luật về thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam cho thấy, một số quy định của pháp luật về giao đất, cho thuê đất đã bộc lộ những bất cập sau:
   Thứ nhất, quy định về điều kiện để nhà đầu tư được tham gia đấu giá quyền sử dụng đất chưa chặt chẽ.
Cụ thể tại khoản 1 Điều 39 Luật Đấu giá tài sản năm 2016 quy định về tiền đặt trước và xử lý tiền đặt trước đối với các nhà đầu tư tham gia đấu giá chưa chặt chẽ dẫn đến tình trạng “bỏ cọc” của nhiều nhà đầu tư sau khi đã đấu giá thành công quyền sử dụng đất. Việc “bỏ cọc” dẫn đến rất nhiều hệ lụy khó lường và ảnh hưởng nghiêm trọng đến thị trường bất động sản. Chẳng hạn như vụ “bỏ cọc” 24.000 tỷ sau khi đấu giá quyền sử dụng đất thành công Khu chức năng số 3 tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm của công ty TNHH Đầu tư bất động sản Ngôi sao Việt (thuộc tập đoàn Tân Hoàng Minh) đã gây nên biến động lớn đến thị trường bất động sản tại Thủ Thiêm nói riêng và của thành phố Hồ Chí Minh nói chung. Chính vì vậy, cần điều chỉnh quy định này nhằm nâng cao trách nhiệm cho các chủ thể tham gia đấu giá quyền sử dụng đất. Bên cạnh đó, mặc dù các văn bản pháp luật liên quan về đấu giá quyền sử dụng đất[5] cũng như quy định của mỗi địa phương về điều kiện để nhà đầu tư được tham gia đấu giá quyền sử dụng đất được quy định tương đối chi tiết như: (i) Chứng minh năng lực tài chính để thực hiện dự án đầu tư, (ii) Cam kết của tổ chức tín dụng về cho vay vốn để thực hiện dự án, (iii) Có ngành nghề kinh doanh phù hợp với mục đích sử dụng đất thực hiện dự án, (iv) Nhà đầu tư không có vi phạm quy định của pháp luật về đất đai… Tuy nhiên, thực tiễn cho thấy, vẫn còn một số điều kiện mà nhà đầu tư cần phải đáp ứng được nhưng pháp luật không quy định. Đó là điều kiện: năng lực hay kinh nghiệm phát triển dự án tương đương; phương án đầu tư hay kế hoạch chi tiết của dự án. Những điều kiện này rất cần thiết để sàng lọc nhà đầu tư kém năng lực, nâng cao việc kiểm soát tính khả thi của hiệu quả sử dụng đất, tránh lãng phí nguồn lực xã hội khi chủ đầu tư găm giữ đất, bỏ hoang gây lãng phí.
Đối với những trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, giao đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất[6] đã thể hiện công khai, minh bạch bằng cơ chế thị trường nhằm tạo cho các nhà đầu tư chủ động, linh hoạt trong việc tiếp cận đất đai. Tuy nhiên, có nhiều trường hợp giao đất không theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất mà được các địa phương thực hiện theo hình thức chỉ định bằng biện pháp hành chính. Theo đó, cơ chế “xin – cho” vẫn “ngầm” đang được áp dụng như một thứ quyền lực hiển nhiên từ chính quyền địa phương khi phân bổ, điều chỉnh đất đai cho các chủ thể sử dụng đất, mà chưa thực sự mang tính “kiến tạo", khuyến khích và thu hút nhằm nâng cao năng lực cạnh tranh của các nhà đầu tư, nâng cao hiệu quả kinh tế - xã hội trong việc sử dụng đất, đặc biệt đối với các dự án đầu tư liên quan đến đất nông nghiệp, đất sản xuất phi nông nghiệp… Thực trạng đó tạo ra hậu quả của việc cạnh tranh thiếu công bằng, thiếu lành mạnh và bất bình đẳng giữa các thành phần kinh tế, là trở lực đối với các doanh nghiệp, nhất là các doanh nghiệp nhỏ và vừa, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gặp nhiều khó khăn trong tiếp cận đất đai, đây là rào cản lớn trong việc cải thiện môi trường đầu tư kinh doanh, hỗ trợ các doanh nghiệp phát triển. Từ đó, xuất hiện tình trạng thâu tóm nguồn lực đất đai của các doanh nghiệp lớn, hạn chế cơ hội và khả năng đầu tư của các doanh nghiệp khác. Đây cũng là nguyên nhân của dấu hiệu lợi ích nhóm, lợi ích cục bộ và nạn đầu cơ đất đai, thống lĩnh thị trường bất động sản của một số doanh nghiệp mượn danh nghĩa Nhà nước có hành vi vi phạm pháp luật. Điển hình như Vũ "Nhôm" đã thành lập 5 Công ty, sử dụng tư cách pháp nhân của các công ty này thực hiện hành vi mua nhà, đất công sản và nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Đà Nẵng, khiến Nhà nước thiệt hại hơn 22.000 tỷ đồng[7].
Thứ hai, quy định về xác định giá đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất chưa phù hợp với thực tế.
Nghị định số 45/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất[8] và Nghị định số 46/2014/NĐ-CP về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước[9] đã cụ thể hóa Điều 108 Luật Đất đai năm 2013. Để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải thực hiện xác định giá đất cụ thể tại thời điểm Nhà nước giao đất, cho thuê đất và tính khấu trừ tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo phương án đã được phê duyệt vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
Thực hiện quy định này, căn cứ vào Điều 114 Luật Đất đai năm 2013, Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh có thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất, tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Đến nay, 63/63 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đã ban hành quy định cụ thể về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn. Đã quy định và phân định rõ trách nhiệm các sở, ban, ngành, các đơn vị, tổ chức có liên quan trong việc tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, nhờ đó đã bước đầu khắc phục được tình trạng thu hồi đất tràn lan, lãng phí đất.
Tuy nhiên, hiện nay, giá đất theo quy định của Nhà nước thường chưa tương thích với giá thị trường, thậm chí là thấp hơn nhiều so với giá thị trường. Vì thế, nhiều dự án được giao đất nhưng việc xác định giá đất bị kéo dài, chậm huy động nguồn thu ngân sách nhà nước, làm chậm trễ việc triển khai thực hiện dự án, gây lãng phí nguồn lực đất đai, làm giảm hiệu quả đầu tư, hiệu quả hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp. Giá đất thấp xa so với thị trường ở mọi thời điểm, bởi dù một trong những nguyên tắc định giá đất là phải “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường” (Điểm c khoản 1 Điều 112) nhưng trên thực tế thực hiện, hầu như lại thoát ly khỏi giá cả thị trường. Trên thực tế, khung giá đất của Nhà nước chỉ bằng khoảng 20% - 30% khung giá đất thị trường. Tương tự thế, khung giá đất của cấp tỉnh chỉ bằng từ 30% - 60% giá đất thị trường tại địa phương. Điều này dẫn đến bất cập khi thu hồi đất, giá đền bù quá xa giá thị trường. Do vậy, công tác giải phóng mặt bằng gặp khó khi giá đền bù quá chênh lệch với giá thị trường khiến người bị thu hồi đất thiệt thòi và không đồng thuận. Vì thế, khi thực hiện dự án phát triển kinh tế-xã hội, dự án công cộng… mặt bằng luôn là một trong những “điểm nghẽn” khiến các công trình chậm tiến độ. Bên cạnh đó, toàn bộ quy trình định giá đất đều do cơ quan hành chính nhà nước thực hiện, người bị thu hồi đất đứng ngoài quy trình. Mặc dù Điều 115 và Điều 116 có đề cập đến tư vấn giá đất nhưng cũng chưa có quy định bảo đảm cho tổ chức tư vấn giá đất thực sự có vị trí độc lập... Do vậy, giá đất mang nặng tính “áp đặt”. Có thể nói, tất cả các trường hợp (gần như tuyệt đối) giá đất đều thấp xa so với giá thị trường ở mọi thời điểm.
Thứ ba, công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư còn có nhiều trường hợp kéo dài gây khó khăn cho chủ đầu tư thực hiện dự án do người bị thu hồi đất không chấp nhận giá đền bù đã ảnh hưởng trực tiếp đến giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư. Theo khoản 2 Điều 74  Luật Đất đai, trường hợp có quỹ đất để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất thì việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích với loại đất thu hồi. Quy định này đã làm hạn chế phương thức thực hiện bồi thường bằng đất trong trường hợp địa phương không có quỹ đất có cùng mục đích với loại đất thu hồi nhưng lại có quỹ đất có mục đích khác, trong khi nhu cầu của người có đất thu hồi lại mong muốn được nhận bồi thường bằng đất, không muốn nhận bồi thường bằng tiền.
   Thứ tư, thiếu các quy định điều chỉnh hoạt động kinh doanh đối với loại bất động sản du lịch.
Thị trường bất động sản du lịch đang thịnh hành và phổ biến, hiện đang là thị trường tiềm năng và thế mạnh của Việt Nam, đang được rất nhiều nhà đầu tư quan tâm như: Condotel, Villagge resort, shophouse, shoptel, homestay… Thị trường kinh doanh của các loại bất động sản này khá linh hoạt, được cả chủ đầu tư và người tiêu dùng ưa chuộng bởi tiện ích đa năng của nó. Từ góc độ quan sát và chứng kiến sự phát triển của khoa học công nghệ, khi thế giới thay đổi, phát triển các loại mô hình kinh tế chia sẻ như Grab, Airbnb, Luxstay hay Agoda…thị trường các loại bất động sản này cũng xuất hiện và phát triển một cách mạnh mẽ ở một số tỉnh, thành phố lớn, những nơi có điều kiện tự nhiên tốt để phát triển du lịch như: Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc, Quy Nhơn, Quảng Ninh… đã thu hút khá nhiều nhà đầu tư dự án bất động sản du lịch; trong tương lai gần, loại hình bất động sản này sẽ phổ biến hơn trên thị trường. Tuy nhiên, khung pháp lý định hướng phát triển và bảo đảm an toàn cho các chủ thể tham gia thị trường này hiện đang còn rất thiếu gây lúng túng đối với việc kiểm soát hoạt động kinh doanh loại hình này; nhất là khi có tranh chấp xảy ra sẽ ảnh hưởng đến nhà đầu tư dự án và khách hàng. Các quy định về kinh doanh bất động sản du lịch hiện còn nằm rải rác trong nhiều văn bản pháp luật khác nhau nhưng nội dung chưa đồng bộ, thiếu chi tiết, đã gây lúng túng cho việc thực hiện trên thực tế, đặc biệt là quản lý nhà nước về phân khúc thị trường bất động sản du lịch. Điều đó đã tạo ra sự cạnh tranh không lành mạnh trong hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản du lịch ở nước ta và gây ra nhiều tranh chấp, chưa bảo vệ được quyền lợi của khách hàng. Vì vậy, cần chính thức ghi nhận bằng pháp luật về hoạt động kinh doanh đối với loại bất động sản này để không ảnh hưởng tới hoạt động giao đất, cho thuê đất đối với những nhà đầu tư muốn kinh doanh loại hình bất động sản này.
3. Một số kiến nghị
   Qua thực tế thi hành Luật Đất đai năm 2013 nói chung và các quy định về giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư, tác giả có các kiến nghị sau:
Thứ nhất, chỉ áp dụng giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất đối với các dự án đầu tư sử dụng đất để thực hiện phúc lợi xã hội. Bên cạnh đó, cần bổ sung quy định về điều kiện tổ chức tham gia đấu giá quyền sử dụng đất bao gồm các điều kiện về năng lực của chủ đầu tư và kế hoạch chi tiết cũng như tính khả thi trong việc triển khai dự án. Cần quy định chặt chẽ hơn về điều kiện nhà đầu tư tham gia đấu giá quyền sử dụng đất. Việc giao cho thuê đất phải đấu thầu công khai, nhưng trong “luật cũng phải có các quy định để ngăn chặn tình trạng móc ngoặc, thông thầu, bỏ thầu với giá thấp, rồi tình trạng "quân xanh quân đỏ". Cho nên, đấu thầu công khai phải đảm bảo bí mật đến thời điểm mở thầu, đơn vị đứng ra tổ chức đấu thầu công khai không có đối tượng người thân thích, sân sau tham gia câu chuyện này… Trong luật phải quy định cơ chế giám sát của chuyên gia, tổ chức xã hội, công luận báo chí tham gia vào giai đoạn tổ chức đấu thầu[10].
Trước hết, đối với vấn đề “bỏ cọc” sau khi đấu giá thành công quyền sử đất, cần chỉnh sửa theo hướng nhà đầu tư chỉ được trả giá lô đất đấu giá khi có đủ tiền trên tài khoản, hoặc khi có tổng tài sản cao hơn giá trị trả giá, hoặc khi có bảo lãnh thanh toán của ngân hàng (tương tự như quy định tại điểm a khoản 1 Điều 7 Thông tư số 120/2020/TT-BTC ngày 31/12/2020 của Bộ Tài chính về giao dịch chứng khoán), hoặc đề nghị xem xét có thể quy định ngưỡng giá (có thể xem xét để quy định ngưỡng giá ở mức khoảng gấp rưỡi giá khởi điểm đấu giá là phù hợp) thì nhà đầu tư đã nộp “tiền đặt trước” được trả giá không vượt quá ngưỡng giá, nếu vượt quá ngưỡng giá thì nhà đầu tư chỉ được trả giá lô đất đấu giá khi có đủ tiền trên tài khoản, hoặc khi có tổng tài sản cao hơn giá trị trả giá, hoặc khi có bảo lãnh thanh toán của ngân hàng để giải quyết tình trạng bất hợp lý đối với nhà đầu tư chỉ nộp tiền đặt trước với giá trị thấp, nhưng trả giá trúng đấu giá với giá trị cao hơn rất nhiều lần.
Tiếp theo, để khắc phục những bất cập trong việc Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, giao đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, cần thiết phải tăng cường cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án theo luật chơi của thị trường để lựa chọn nhà đầu tư có đủ năng lực tham gia sân chơi pháp lý bình đẳng cho nhà đầu tư. Từ đó, giá trị của quyền sử dụng đất sẽ được nhà đầu tư định giá được tính đúng, tính đủ theo quy luật cạnh tranh lành mạnh, hạn chế được sự can thiệp hành chính vào các quan hệ đất đai. Điều này chỉ có thể thực hiện được nếu pháp luật về đấu giá và đấu thầu quyền sử dụng đất đảm bảo tính phù hợp, chặt chẽ và có cơ chế thực thi hiệu quả. Pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án hiện hành còn nhiều quy định chung chung, lỏng lẻo, tạo nhiều khe hở cho trục lợi và “lách luật" trong việc thực thi hoạt động đấu giá trên thực tế. Việc áp dụng hình thức giao đất và cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư tại các địa bàn với lý do chính sách ưu đãi để không thông qua việc đấu giá quyền sử dụng đất vẫn phổ biến. Đây là một trong những quy định chưa rõ ràng và thiếu chặt chẽ dẫn đến việc áp dụng pháp luật trên thực tế mang tính chủ quan cần nghiên cứu, sửa đổi và bổ sung cho phù hợp nhằm quản lý, kiểm soát nguồn lực đất đai và tránh thất thoát tài sản của Nhà nước.
Thứ hai, đối với vấn đề về xác định giá đất, về nguyên tắc, giá đất phải phù hợp với giá thị trường, giá trúng đấu giá, phải tính toán đầy đủ các yếu tố tác động đến giá đất của dự án. Cần sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện các cơ chế, chính sách trong việc áp dụng các phương pháp tiên tiến trong định giá đất theo các tiêu chuẩn quốc tế. Đồng thời, phải có chế tài xử phạt các tổ chức, cá nhân vi phạm trong định giá đất. Bên cạnh đó, tiếp tục phân cấp thẩm quyền quyết định giá đất cho phù hợp với thẩm quyền về giao đất, cho thuê đất. Bổ sung thành phần Hội đồng định giá đất để đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất, của Nhà nước và của nhà đầu tư; quy định rõ điều kiện, trách nhiệm của tư vấn xác định giá đất. Quy định cơ chế để kiểm soát việc tổ chức thực hiện định và quản lý giá đất thống nhất từ trung ương tới địa phương thông qua hệ thống thông tin giá đất.
Thứ ba, cần bổ sung quy định về thành phần Hội đồng thẩm định giá đất có thêm đối tượng là đại diện từ phía người dân, doanh nghiệp có liên quan đến việc định giá đất để đảm bảo khách quan, công khai, minh bạch và dân chủ. Đồng thời, cần xây dựng quy định của pháp luật về phương pháp định giá đất phù hợp và sát với giá thực tế thị trường hơn. Việc hướng dẫn điều chỉnh giá do yếu tố khác biệt của thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá không đủ chi tiết rõ ràng để áp dụng, nên việc xác định hệ số điều chỉnh phụ thuộc vào quyết định chủ quan của cá nhân, tổ chức thẩm định giá. Nguyên nhân này gây ảnh hưởng không nhỏ đến quá trình thực hiện pháp luật về giao đất và cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư[11]. Cần điều chỉnh pháp luật về thu hồi đất, giải phóng mặt bằng để không gây ảnh hưởng đến quá trình giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư. Việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thuộc trách nhiệm tổ chức thực hiện của Ủy ban nhân dân các cấp và có sự tham gia của cả hệ thống chính trị. Đồng thời, giao cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành các chính sách cụ thể về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để áp dụng cho phù hợp với tình hình thực tiễn của từng địa phương. Người sử dụng đất có đủ điều kiện theo quy định thì được bồi thường bằng đất, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền. Giá đất tính tiền bồi thường là giá đất cụ thể theo loại đất thu hồi tại thời điểm quyết định thu hồi đất. Việc bồi thường về đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật. Ngoài việc được bồi thường, người có đất thu hồi còn được Nhà nước xem xét hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất; hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm; hỗ trợ tái định cư và hỗ trợ khác.
 Thứ tư, hiện nay, đầu tư vào các phân khúc bất động sản du lịch như condotel, officetel vẫn chưa quy định rõ ràng đất ở hay đất kinh doanh gây khó khăn cho người đầu tư và quản lý nhà nước. Vì vậy, để thu hút thêm chủ thể đâu tư và thị trường này, cần bổ sung quy định về quyền sở hữu bất động sản du lịch đối với người nước ngoài. Với những ưu thế về cảnh quan thiên nhiên, nền văn hóa đa dạng, sự ổn định chính trị, những khởi sắc về kinh tế - xã hội, Việt Nam đang là điểm đến du lịch, làm việc, sinh sống mà nhiều người nước ngoài lựa chọn. Trên cơ sở đánh giá thực trạng pháp luật Việt Nam và tham khảo kinh nghiệm của các nước, tác giả đề xuất một số giải pháp liên quan tới cơ chế, chính sách nhằm thu hút người nước ngoài đầu tư vào bất động sản du lịch Việt Nam trong thời gian tới, cụ thể như sau:
(i) Quy định thông thoáng hơn về điều kiện sở hữu bất động sản của người nước ngoài. Theo quy định hiện hành, người nước ngoài chỉ được mua nhà ở, chưa được mua các loại hình bất động sản khác như bất động sản du lịch trong khi nhu cầu thực tế của người nước ngoài đối với loại hình sản phẩm này là rất lớn. Do đó, tác giả đề xuất sửa đổi quy định về quyền được mua bất động sản du lịch của người nước ngoài. Theo đó, thay vì xác định người nước ngoài được mua những loại bất động sản nào nên theo kinh nghiệm của các nước quy định loại trừ những loại bất động sản mà người nước ngoài được sở hữu bao gồm các nhóm sản phẩm có ảnh hưởng tới an ninh quốc phòng, an sinh xã hội (ví dụ: bất động sản tại khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh; nhà ở xã hội; bất động sản có mức giá dưới một ngưỡng giá nào đó để không ảnh hưởng đến phân khúc nhà ở giá trung bình cho đại đa số người dân và thu hút đầu tư vào loại hình bất động sản có giá trị cao). Điều này vừa thể hiện chính sách thông thoáng, thu hút đối với người nước ngoài vừa thuận tiện cho quá trình tìm hiểu thông tin của nhà đầu tư. Cụ thể, ngay từ đầu người nước ngoài có mong muốn đầu tư bất động sản tại Việt Nam đã xác định được những loại bất động sản nào không được phép mua, sở hữu và tập trung tìm kiếm thông tin về các loại bất động sản khác được phép.
(ii) Xây dựng chính sách Việt Nam Ngôi nhà thứ hai (Vietnam My Second Home- VNM2H), cấp visa định cư có thời hạn bằng thời hạn sở hữu bất động sản cho người nước ngoài mua bất động sản tại Việt Nam. Các nước trong khu vực như Malaysia, Thái Lan đều có chính sách thu hút người nước ngoài mua bất động sản và trên cơ sở đó có thể cư trú dài hạn tại nước sở tại. Với chương trình Malaysia My Second Home (MM2H), Malaysia cho phép người nước ngoài cùng gia đình (vợ hoặc chồng và con dưới 21 tuổi chưa kết hôn) sống tại đây với visa lên tới 10 năm (có thể được gia hạn) khi họ đáp ứng các điều kiện về khả năng tài chính, thu nhập theo quy định và mua nhà tại Malaysia. Chính sách MM2H đã tạo sức hút lớn, thu hút 42.271 người nước ngoài mua nhà tại Malaysia trong khoảng thời gian từ năm 2002 đến năm 2018[12]. Ở Thái Lan, nếu đáp ứng điều kiện bắt buộc là người nước ngoài ở độ tuổi 50 trở lên, không có tiền sử phạm tội, có khoản tiền gửi vào ngân hàng trên 100.000 bahts (2.809USD) hoặc có ký quỹ ngân hàng ít nhất 03 triệu bahts (84.034USD) (và khoản tiền này phải được duy trì tối thiểu sau 01 năm nhận visa), người nước ngoài có quyền sở hữu nhà tại nước này, chủ yếu là các điểm du lịch nổi tiếng như Phuket, Hua Hin hay Pattaya để nghỉ ngơi[13]. Việc nghiên cứu, xây dựng các chương trình tương tự như vậy, với các điều kiện thông thoáng hơn, là một định hướng tốt nên được xem xét áp dụng càng sớm càng tốt tại Việt Nam.
(iii) Sửa đổi đồng bộ quy định của Luật Đất đai năm 2013 với quy định về sở hữu bất động sản của người nước ngoài. Mặc dù người nước ngoài được phép mua nhà ở theo Luật Nhà ở năm 2014 nhưng Luật Đất đai năm 2013 không ghi nhận quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất của người nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở. Vì vậy, với nhiều dự án đã có văn bản chấp thuận bán nhà cho người nước ngoài, khi làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với nhà ở cho cá nhân nước ngoài thì cơ quan cấp giấy chứng nhận từ chối với lý do: Cá nhân nước ngoài không phải là người sử dụng đất và không thuộc trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền theo Điều 5 “Người sử dụng đất”, Điều 55 “Giao đất có thu tiền sử dụng đất” của Luật Đất đai năm 2013 cũng như không được ghi nhận quyền sử dụng đất theo Điều 186 của Luật Đất đai năm 2013. Tác giả đánh giá đây là một điểm bất cập, thiếu đồng bộ giữa Luật Đất đai năm 2013 với Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, cần được sửa đổi trong thời gian sắp tới. Theo đó, cần ghi nhận người nước ngoài là một trong những chủ thể sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai.
(iv) Cùng với quy định về ưu đãi, thu hút người nước ngoài đầu tư vào bất động sản du lịch, cần có các quy định bảo đảm an toàn cho người nước ngoài đồng thời với việc kiểm soát hoạt động của họ một cách chặt chẽ. Theo đó, có thể xây dựng một chương trình quốc gia để giao quyền cho các địa phương, có nghĩa là các địa phương cần có chính sách với người nước ngoài nhập cư, cư trú theo hướng vừa có thể theo dõi và quản lý được, nhưng không khống chế tự do.
Ngoài ra, cần tăng cường và bảo đảm quyền tiếp cận thông tin của các bên liên quan đến quyền sử dụng đất đối với dự án đầu tư nhằm đảm bảo công bằng xã hội, góp phần tăng cường tính minh bạch của pháp luật. Khi quyền tiếp cận thông tin về đất đai được minh bạch sẽ hình thành cơ chế giám sát hiệu quả từ người dân đến hoạt động của cơ quan công quyền, giúp cho việc tăng cường trách nhiệm quản lý nhà nước về đất đai một cách có hiệu quả hơn. Để đảm bảo cho quyền tiếp cận thông tin về đất đai được thực hiện trên thực tế, các thủ tục cung cấp thông tin liên quan đến cải cách hành chính cần được chú trọng và phù hợp với nhu cầu thực tiễn. Thủ tục cung cấp thông tin càng rõ ràng, chi tiết thì sẽ càng đảm bảo được tính dễ tiếp cận, đây là một trong những điều kiện đưa đến sự minh bạch của pháp luật. Bên cạnh đó, các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai cần xác định nhiệm vụ đảm bảo quyền tiếp cận thông tin về đất đai là nhiệm vụ thường xuyên, liên tục, gắn với quá trình thực hiện các nhiệm vụ chuyên môn và cải cách hành chính./.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1)        PGS.TS. Nguyên Quang Tuyến, “Xử lý sai phạm đất đai phải kiên quyết hơn nữa”, An Vũ, Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam Realtime (2020), https://reatimes.vn/pgs-ts-nguyen-quang-tuyen-xu-ly-sai-pham-dat-dai-phai-kien-quyet-hon-nua-20200522104754844.html;
2)        PGS.TS. Phan Trung Hiền,  Chính sách bồi thường hỗ trợ tái định cư – nhìn từ phía người dân có đất bị thu hồi, Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp, số11(243), tháng 6/2013;
3)        Nguyễn Mạnh Hùng, Quan niệm về tranh chấp đất đai và thực trạng giải quyết tranh chấp đất đai tại tỉnh Gia Lai, Tạp chí Luật học, số 7/2020, trang 31;
4)        Tạ Thị Thùy Trang, Một số bất cập của Luật Đất đai năm 2013 về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Tạp chí Luật học, số 3/2021, trang 67;
5)        Đoàn Văn Bình, “Thực trạng pháp luật kinh doanh bất động sản du lịch ở Việt Nam và kiến nghị hoàn thiện”, Chuyên trang Tạp chí điện tử Pháp luật Quản lý (2020) https://phapluatquanly.vietnamhoinhap.vn/z/thuc-trang-phap-luat-kinh-doanh-bat-dong-san-du-lich-o-viet-nam-va-kien-nghi-hoan-thien---n-31753
6)        Thùy Phương, Những bất cập, chồng chéo, vướng mắc giữa các quy định của pháp luật liên quan đến việc tiếp cận đất đai của người dân và doanh nghiệp để thực hiện các dự án đầu tư, sản xuất kinh doanh, https://stp.thuathienhue.gov.vn/?gd=12&cn=82&tc=3739;
7)        Lê Thị Thu, “Những hạn chế, bất cập của Luật Đất đai 2013 và các luật khác có liên quan về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư và sự cần thiết phải sửa đổi, bổ sung”, Kỷ yếu hội thảo khoa học cấp trường, Đại học Luật Hà Nội năm 2020;
8)        Nguyễn Thanh Hà, “Bất cập trong vấn đề giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư, kinh doanh và đề xuất hoàn thiện”, Tạp chí điện tử Luật sư Việt Nam, 26/5/2021.
 

 


[1] Chính phủ, Tờ trình về Dự án Luật Đất đai (sửa đổi), Số 222/ TTr- CP ngày 06/09/2012, tr.4.
[2] Khoản 7 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013.
[3] Khoản 8 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013.
[4] Điều 53 Hiến pháp năm 2013.
[5] Luật Đất đai năm 2013; Luật Đầu tư năm 2020; Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTHMT-BTP ngày 04/04/2015.
[6] Khoản 1 và khoản 2 Điều 118 Luật Đất đai 2013.
[7]https://tuoitre.vn/21-nha-dat-cong-lan-luot-vao-tay-vu-nhom-gay-thiet-hai-hon-22-000-ti-20200102175051806.htm.
[8] Điều 3 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP.
[9] Điều 3 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP.
[10] PGS.TS Nguyên Quang Tuyến, “Xử lý sai phạm đất đai phải kiên quyết hơn nữa”, https://reatimes.vn/pgs-ts-nguyen-quang-tuyen-xu-ly-sai-pham-dat-dai-phai-kien-quyet-hon-nua-20200522104754844.html .
[11] Nguyễn Thanh Hà, “Bất cập trong vấn đề giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư, kinh doanh và đề xuất hoàn thiện”, Tạp chí điện tử Luật sư Việt Nam, 26/5/2021.
[12] Đoàn Văn Bình, “Thực trạng pháp luật kinh doanh bất động sản du lịch ở Việt Nam và kiến nghị hoàn thiện”,
https://phapluatquanly.vietnamhoinhap.vn/z/thuc-trang-phap-luat-kinh-doanh-bat-dong-san-du-lich-o-viet-nam-va-kien-nghi-hoan-thien---n-31753.
[13] Đoàn Văn Bình, Tlđd.
 

(Nguồn tin: Bài viết được đăng tải trên Ấn phẩm Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp số 02+03 (450+451), tháng 02/2022.)


Thống kê truy cập

34100907

Tổng truy cập