Hoàn thiện quy định tại khoản 2 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013

13/10/2021

THS. THÂN VĂN TÀI*

THS. NGUYỄN THỊ PHI YẾN**

*,** Trường Đại học Luật, Đại học Huế.

Tóm tắt: Trên cơ sở làm rõ việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quy định tại khoản 2 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 như là một cơ chế công nhận quyền sử dụng đất, có bản chất pháp lý khác biệt với việc cấp giấy chứng nhận theo điểm c khoản 1 Điều 99, bài viết đặt ra những yêu cầu trong việc giải quyết các tranh chấp về giao dịch quyền sử dụng đất trong trường hợp người nhận chuyển quyền là người được nêu trong điều khoản, từ đó đưa ra một số kiến nghị hoàn thiện điều khoản này trong thời gian tới.
Từ khóa: Công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất, hoàn thiện quy định tại khoản 2 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013.
Abstract: On the basis of clarification of certificate issuance of land use right as specified in clause 2, Article 100 of the Law on Land of 2013 as a mechanism to recognize land use rights, having a different legal nature from the issuance of certificates according to point c, clause 1, Article 99, this article sets forth requirements in the settlement of disputes over land use right transactions in case the transferee is the person mentioned in this article.From this approach, the article also provides analysis of shortcomings in clause 2, Article 100 and a number of recommendations for the further improvements of this article in the coming time.
Keywords: Recognition of land use rights; transfer of land use rights; improvements of provisions in clause 2, Article 100 Law on Land of 2013.
 TRANH-CHẤP-QSD-ĐẤT_1.jpg
Ảnh minh họa: Nguồn internet
1. Bản chất pháp lý của việc cấp giấy chứng nhận tại khoản 2 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 và yêu cầu đặt ra đối với việc giải quyết yêu cầu tuyên bố giao dịch về quyền sử dụng đất vô hiệu
Khoản 2 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bêncó liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất”.
Về bản chất, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những người nêu tại khoản 2 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 không đơn thuần là một hoạt động quản lý hành chính, mà quan trọng hơn, nó là một cơ chế xác lập quyền đối với tài sản. Bởi lẽ, điều khoản này quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những người đang sử dụng thực tế một diện tích đất ổn định, trong một khoảng thời gian đủ dài theo luật định.
Nội dung của khoản 2 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 cho thấy, người được quy định tại khoản này chính là người đã nhận chuyển quyền từ người được quy định ở khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013. Tuy vậy, yếu tố “nhận chuyển quyền” ở đây chỉ mang ý nghĩa xác định nguồn gốc đất mà “họ đang sử dụng”, trước khi chuyển quyền do một người sử dụng đất khác sử dụng, chứ không phải của Nhà nước. Chính vì đất mà họ đang sử dụng, có nguồn gốc từ một người sử dụng đất được quy định tại khoản 1 chuyển quyền từ một giao dịch, nên người được quy định ở khoản 2 đã được cấp giấy chứng nhận mà “không phải nộp tiền sử dụng đất”, khác hơn so với trường hợp đang sử dụng đất nhưng đất đang sử dụng không có nguồn gốc từ việc nhận chuyển quyền theo quy định tại khoản 2 Điều 101 Luật Đất đai năm 2013[1].
Vì việc nhận chuyển quyền sử dụng đất chỉ có ý nghĩa về nguồn gốc đất, nên người được quy định tại khoản 2 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 mặc dù được cấp Giấy chứng nhận, nhưng không phải được cấp Giấy chứng nhận với tư cách là người nhận chuyển quyền sử dụng đất từ một giao dịch như người được quy định tại điểm c khoản 1 Điều 99 Luật Đất đai năm 2013[2]. Nói cách khác, người được cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại khoản 2 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013, tuy nhận chuyển quyền từ người được quy định ở khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013, nhưng họ được cấp giấy với tư cách là người “đang sử dụng đất” ổn định, lâu dài, không có tranh chấp. Do vậy, giao dịch mà họ tham gia nhận quyền sử dụng đất không cần hội đủ tất cả các điều kiện có hiệu lực như những người quy định tại điểm c khoản 1 Điều 99 Luật Đất đai năm 2013.
Ở đây, một vấn đề đặt ra là khoản 2 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 có sự tác động như thế nào đến hướng giải quyết các tranh chấp giao dịch, nếu giao dịch mà người được quy định tại khoản 2 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 tham gia để nhận quyền sử dụng đất bị yêu cầu tuyên bố vô hiệu?
Theo các tác giả, giao dịch mà người được quy định tại điều khoản này tham gia để nhận quyền sử dụng đất không bị vô hiệu, nếu người chuyển quyền nại ra một trong những lý do vô hiệu sau đây (không phải trường hợp nào cũng không vô hiệu):
- Không vô hiệu vì lý do đất chuyển quyền chưa được cấp giấy chứng nhận: Trong giải quyết các tranh chấp hợp đồng, mà bên chuyển quyền viện dẫn lý do rằng, thời điểm giao dịch quyền sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận, thì không thể tuyên bố vô hiệu giao dịch vì lý do này, nếu người nhận chuyển quyền hội đủ các điều kiện được công nhận quyền sử dụng đất tại khoản 2 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013. Bởi như đã nêu, khoản 2 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 hàm ý rằng, người này đã nhận chuyển quyền sử dụng đất từ một người chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (tức đất đó chưa được đăng ký lần nào), vẫn được công nhận quyền sử dụng đất. Do đó, kể cả khi pháp luật tại thời điểm xác lập giao dịch đó có quy định, quyền sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận là một điều kiện có hiệu lực của giao dịch, thì cũng không thể tuyên bố là vô hiệu, nếu tại thời điểm chuyển quyền sử dụng đất, cá nhân, hộ gia đình đã có giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013. Vì như vậy sẽ buộc người nhận chuyển quyền, tức người được nêu ở khoản 2 Điều 100 phải trả lại quyền sử dụng đất và do đó, hướng giải quyết sẽ đi ngược lại với điều khoản này. Tất nhiên, điều khoản này chỉ tác động tới những giao dịch được xác lập trước ngày Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực, vì như vậy người nhận chuyển quyền sử dụng đất từ giao dịch đó mới được coi là người “đang sử dụng đất”.
- Không vô hiệu vì giao dịch không được công chứng hoặc chứng thực:Tương tự, khi khoản 2 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 quy định, người có giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 mang tên người khác, và “kèm theo giấy tờ về việc chuyển nhượng có chữ ký của các bên liên quan” sẽ được công nhận quyền sử dụng đất.
- Không vô hiệu vì lý do pháp luật cấm chuyển quyền: Kể cả khi, người đang sử dụng đất quy định tại khoản 2 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 nhận chuyển quyền sử dụng đất tại thời điểm pháp luật nghiêm cấm việc chuyển quyền, thì trong quá trình giải quyết tranh chấp giao dịch đó, không nên xử lý vô hiệu giao dịch vì lý do trái pháp luật. Chẳng hạn, trước đây, Luật Đất đai năm 1987 cấm chuyển quyền sử dụng đất, nhưng người đã nhận chuyển quyền trước ngày 15/10/1993 và họ sử dụng ổn định cho tới ngày Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực (01/07/2014) thì có tranh chấp. Ở đây cần lưu ý rằng, nếu thời điểm giải quyết tranh chấp này là từ ngày 01/07/2014 trở về sau, thì không nên xử lý vô hiệu giao dịch này vì lý do vào thời điểm giao dịch, Luật Đất đai năm 1987 cấm giao dịch. Bởi lẽ, như đã phân tích ở trên, bản chất pháp lý của việc công nhận quyền sử dụng đất cho những người được quy định tại khoản 2 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 không phải là công nhận quyền cho những người có được quyền sử dụng đất do hiệu lực của một giao dịch đưa lại, mà do họ đã sử dụng thực tế, ổn định trong một thời gian đủ dài theo luật định. Do vậy, cả về phương diện lý luận và ngay chính sự thể hiện của khoản 2 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 đều cho thấy, việc chuyển quyền sử dụng nếu có trái pháp luật tại thời điểm đó, thì cũng không phải là căn cứ để khước từ quyền được công nhận của họ. Do đó, không thể tuyên bố những giao dịch mà người đã nhận quyền sử dụng đất đáp ứng được các quy định của khoản 2 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 vô hiệu vì lý do việc chuyển quyền trái pháp luật.
- Phạm vi giao dịch bị tác động:nhưđã phân tích, khoản 2 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 đã tác động tới hướng giải quyết yêu cầu tuyên bố vô hiệu đối với 3 lý do. Bên cạnh đó, nếu dựa trên cơ sở thời điểm xác lập giao dịch, thì khoản 2 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 chỉ tác động tới những giao dịch đã xác lập trước ngày điều khoản này có hiệu lực (tức trước ngày 01/07/2014) mà không thể tác động tới những giao dịch được xác lập từ ngày này trở đi. Bởi lẽ, người được nêu tại khoản 2 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 đang có tư cách là người “đang sử dụng đất” trong mối quan hệ với hiệu lực của điều khoản này. Do vậy, thời điểm bắt đầu sử dụng đất phải trước ngày điều khoản này có hiệu lực. Ngoài ra, sự tác động của khoản 2 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 chỉ tác động tới hướng giải quyết đối với những giao dịch phát sinh tranh chấp từ ngày 01/07/2014. Đối với những tranh chấp giao dịch phát sinh từ ngày 01/07/2004 đến trước ngày 01/07/2014, tuy không thể viện dẫn khoản 2 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013, nhưng hướng xử lý cũng không thay đổi, vì thực ra khoản 2 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 được tiếp tục duy trì từ khoản 2 Điều 50 Luật Đất đai năm 2003.
Bên cạnh đó, một số lý do tuyên bố vô hiệu hợp đồng có thể không nằm trong sự tác động của khoản 2 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013. Chẳng hạn, vô hiệu do giả tạo, vô hiệu do bị đe dọa,… hoặc việc sử dụng đất của người đang sử dụng đất đe dọa đến trật tự công cộng, như việc sử dụng đất để xây nhà kiên cố trên đất nông nghiệp,…
2. Bất cập của quy định tại khoản 2 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 và một số kiến nghị hoàn thiện
2.1. Nhận chuyển quyền từ người đã được cấp Giấy chứng nhận bị tuyên bố vô hiệu
 Theo quy định của khoản 2 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013, người “có giấy tờ nêu ở khoản 1 Điều này, và kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền có chữ ký của các bên liên quan” sẽ được công nhận quyền sử dụng đất. Quy định này có thể được hiểu là, người đã nhận chuyển quyền từ những người chưa được cấp giấy chứng nhận, sẽ được công nhận quyền sử dụng đất. Như vậy, trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng đất từ người đã đăng ký quyền đó thì có được công nhận quyền theo điều khoản này không?  Thực tiễn xét xử của Tòa án cho thấy, trong giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất, các cấp tòa có nhận định khác nhau về quy định của khoản 2 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013, cụ thể như sau:
Vụ việc thứ nhất: Nguyên đơn gồm: Ông H, Bà T, Bà S, Bà M, Bà L, Bà V, cùng trú tại thị trấn Phú Lộc, huyện T, tỉnh Sóc Trăng. Bị đơn là Bà X, trú tại xã V, huyện T, tỉnh Sóc Trăng. Cha mẹ của các nguyên đơn là ông Q (chết năm 2010) và mẹ là bà H3 (chết năm 2013). Lúc sinh thời, cha mẹ các nguyên đơn có phần đất trồng lúa diện tích 11.661m2 thuộc thửa 255, tờ bản đồ số 01, tọa lạc ấp M, xã V, huyện T, tỉnh Sóc Trăng được Ủy ban nhân dân huyện T, tỉnh Sóc Trăng cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào ngày 19/10/1992 do ông Q đứng tên. Vào tháng 6/1993, cha, mẹ các nguyên đơn chuyển nhượng toàn bộ thửa đất số 255 cho ông Q2 và bà X giá 03 chỉ vàng 24k. Khi chuyển nhượng có làm giấy tay có ông L2 (là Trưởng ban nhân dân ấp) xác nhận nhưng không có đo đạc thực tế, sau khi chuyển nhượng, ông Q giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho vợ chồng bà X giữ. Vợ chồng bị đơn đã sử dụng ổn định phần đất này đến khi tranh chấp là hơn 20 năm. Năm 2017, các nguyên đơn yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng giữa cha, mẹ của các nguyên đơn với bị đơn là ông Q2, bà X vô hiệu. Bị đơn không đồng ý với yêu cầu này và có yêu cầu phản tố đề nghị Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được xác lập ngày 19/10/1992.
Tòa án cấp phúc thẩm nhận định: “việc bị đơn X cho rằng, ngày 20/7/1993 vợ chồng bị đơn có thỏa thuận nhận chuyển nhượng của cha các nguyên đơn thửa đất số 255 (…) với giá chuyển nhượng là 08 chỉ vàng 24k là có căn cứ. Tuy nhiên, tại thời điểm các bên xác lập việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 20/7/1993 trên, thì theo quy định tại Điều 5 Luật Đất đai năm 1987 có hiệu lực nghiêm cấm việc mua, bán phát canh thu tô chuyển nhượng đất đai dưới mọi hình thức. Do đó, về nguyên tắc chung, theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 15 Pháp lệnh Hợp đồng dân sự năm 1991 thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xác lập ngày 20/7/1993 là hợp đồng trái pháp luật”.
“Xét thấy, trên thực tế khi xác lập chuyển nhượng ngày 20/ 7/1993 đối với thửa đất số 255 trên, ông Q (cha các nguyên đơn) đã được Ủy ban nhân dân huyện T cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 19/10/1992, từ khi nhận chuyển nhượng đến nay bị đơn X sử dụng đất để trồng lúa, tuy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được thực hiện, nhưng bên nhận chuyển nhượng (bị đơn X) không thực hiện thủ tục chuyển quyền và chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và cũng chưa hoàn tất thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Ủy ban nhân dân có thẩm quyền. Do đó, đối với diện tích đất tranh chấp nêu trên, việc xác lập chuyển nhượng giữa vợ chồng bị đơn và ông Q (cha các nguyên đơn) ngày 20/7/1993 là vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật được quy định tại Điều 5 Luật Đất đai năm 1987, điểm a khoản 1 Điều 15 Pháp lệnh Hợp đồng dân sự năm …[3].
Như vậy, trong vụ việc vừa nêu, bà X là bị đơn, người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ người đã đăng ký quyền theo Luật Đất đai năm 1987 (ông Q đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp ngày 19/10/1992). Bà X là người có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp trước ngày 15/10/1993 nhưng mang tên ông Q; kèm theo giấy đó, có văn bản chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của ông Q, song bà X lại không được nêu tại khoản 2 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013, dẫn đến bà X không thể dẫn được điều luật nào nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho mình. Lưu ý rằng, thời điểm tranh chấp hợp đồng là năm 2017, khi Luật Đất đai năm 2013 đã có hiệu lực. Bà X, với tư cách là người nhận chuyển nhượng từ ông Q, đã sử dụng đất đó từ ngay sau khi xác lập hợp đồng (1992) với việc trồng lúa ổn định, phù hợp với mục đích sử dụng đất nông nghiệp trước đó.
Trong vụ việc này, Tòa án nhận định lý do vô hiệu là do pháp luật tại thời điểm xác lập hợp đồng nghiêm cấm việc chuyển nhượng. Với lập luận như vậy, các tác giả nhận thấy không thuyết phục và không phù hợp với tinh thần của khoản 2 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013. Theo các tác giả, Tòa án cần viện dẫn khoản 2 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 để áp dụng tương tự và giải quyết tranh chấp trên theo hướng công nhận hợp đồng để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của bên nhận chuyển nhượng, là bà X.
Vụ việc thứ hai: Nguồn gốc đất tranh chấp theo Công văn số 113/UBND - TNMT ngày 03/7/2017 của Ủy ban nhân dân huyện G xác định diện tích đất 2.591m2 thuộc thửa 281, tờ bản đồ số 02 tọa lạc tại ấp H, xã T, huyện G đã được xác lập trong sổ địa chính trước ngày 15/10/1993, tức là có giấy tờ tại điểm b khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013. Diện tích đất do cha và mẹ ông khai phá và được sự thừa nhận của bên nguyên đơn và bị đơn. Cha ông đã chết năm 1978, chỉ còn mẹ ông Đ là bà K. Ngày 08/4/1993, ông Đ sang nhượng cho ông C 2.381m2 đất này với giá 04 chỉ vàng 24k. Việc sang nhượng viết tay và được Ban lãnh đạo ấp Huỳnh Công Lực ký xác nhận để trả nợ ngân hàng, lúc làm giấy bán có mặt bà Thị K và ông H chứng kiến nhưng không có ký tên vào giấy bán đất. Ông Đ lấy tiền rồi giao đất và giấy bán đất cho ông C. Ngay sau khi mua xong đất, ông C chết, vợ ông C (bà T) khó khăn nên nhượng lại cho ông L và bà Ph và T giao luôn giấy tay sang bán với ông Đ cho vợ chồng ông L và Ph giữ đến nay. Năm 2017, ông Đ và ông H nại ra lý do mẹ ông là bà K không có ký vào giấy mua bán ngày 08/4/1993 để khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng giữa ông Đ và ông C vô hiệu và yêu cầu ông L, bà Ph phải trả lại diện tích đất trên; ông Đ và ông C chấp nhận trả lại vàng. Sau khi xét xử sơ thẩm, ngày 25/8/2017 ông H và ông Đ có đơn kháng cáo yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm hủy hợp đồng mua bán bất hợp pháp của gia đình ông với ông C; hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà T với vợ chồng ông L, bà Ph.
Tòa án cấp phúc thẩm lập luận: “Căn cứ giấy viết tay sang nhượng đất vườn lập ngày 08/4/1993 thể hiện nội dung Đ sang nhượng cho C”; “Sau khi chuyển nhượng đất, bà K, ông Đ đã dỡ nhà giao đất cho vợ chồng ông C và khi ông C mất, bà T có hoàn cảnh khó khăn mới tiếp tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho L (em ruột C) và sau này vợ chồng L, Ph về cất nhà ở trên phần đất này, lúc này không có ai tranh chấp. Xét giấy tay mua bán đất giữa Đ với C lập ngày 08/4/1993 là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 đã được các bên thừa nhận giao đất và thanh toán tiền xong, đến năm 2016 phía Đ mới phát sinh tranh chấp, cho nên” (…) “trong trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập thành văn bản, có chữ ký của các bên, bên bán đã nhận đủ tiền, bên mua tuy chưa ký tên nhưng là người giữ hợp đồng, quản lý sử dụng đất ổn định thời gian dài mà bên bán không tranh chấp, nay tiếp tục chuyển nhượng cho người khác và người này đã cất nhà ở kiên cố ổn định, bên mua cũng không tranh chấp; do đó, cần công nhận việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên, để giữ sự ổn định và không chấp nhận nội dung kháng cáo của ông Đ, H[4].
Trong 02 vụ việc nêu trên, Tòa án không áp dụng tương tự khoản 2 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 nhằm công nhận hợp đồng khi người nhận chuyển nhượng đã thỏa mãn có điều kiện giống như các trường hợp nêu tại khoản 2. Ở đây, sự khác biệt chỉ nằm ở chỗ, trong vụ việc thứ nhất, bị đơn có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên người khác; còn vụ việc thứ hai thì bị đơn nhận chuyển nhượng của người đã được ghi nhận trong sổ địa chính; tuy nhiên, hướng xử lý lại trái ngược nhau.
Các tác giả cho rằng, việc Tòa án giải quyết theo hai hướng xử lý trái ngược nêu trên là do khoản 2 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 chỉ nêu những trường hợp “có giấy tờ ở khoản 1 Điều này nhưng mang tên người khác” mà không đề cập đến trường hợp “có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên người khác”. Mặc dù, trong trường hợp này, Tòa án vẫn cần áp dụng tương tự khoản 2 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 để công nhận hợp đồng đối với tranh chấp ở vụ việc thứ nhất mới thực sự phù hợp với bản chất pháp lý của việc công nhận quyền sử dụng đất mà Luật Đất đai năm 2013 đã thể hiện. Tuy nhiên, đề bảo đảm điều luật được áp dụng một cách thống nhất, cần sửa đổi khoản 2 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 theo hướng bổ sung trường hợp người có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký các bên liên quan mà không nên chỉ giữ nguyên các loại giấy tờ tại khoản 1 như hiện nay.
2.2. Cách thể hiện nội dung của khoản 2 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 chưa phù hợp, dẫn đến đlều khoản này chưa được viện dẫn, áp dụng trong thực tế xét xử
Công nhận quyền sử dụng đất là một cơ chế xác lập quyền theo luật định. Tuy nhiên, khi điều chỉnh về quan hệ pháp luật này, khoản 2 nói riêng và toàn bộ Điều 100 (cũng như các Điều 101, 102) Luật Đất đai năm 2013 đã sử dụng thuật ngữ “cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất”. Việc sử dụng thuật ngữ như vậy, tuy có sự nhấn mạnh đến yếu tố “đang sử dụng” thực tế một diện tích đất, nhưng rất dễ bị hiểu rằng, đây là một quan hệ pháp luật hành chính đơn thuần giữa các cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với người người đề nghị cấp giấy. Vì vậy, Tòa án không viện dẫn khoản 2 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 để áp dụng tương tự, khi giải quyết yêu cầu tuyên giao dịch vô hiệu, mặc dù người nhận chuyển quyền hoàn toàn hội đủ các điều kiện được công nhận quyền sử dụng đất như người được quy định tại khoản 2 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013. Bên cạnh đó, khoản 2 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 dùng thuật ngữ “có chữ ký của các bên có liên quan”, khiến người ta chỉ liên tưởng đến các hợp đồng mà không liên hệ tới các giao dịch không là hợp đồng nói chung và di chúc nói riêng, vì chúng chỉ có chữ ký của một bên. Ngoài ra, cụm từ “chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật” cũng chưa hợp lý. Bởi lẽ, người được công nhận quyền sử dụng đất là người được xác lập quyền đối với diện tích đất do họ chiếm hữu, sử dụng công khai, liên tục, ổn định mà có, chứ không phải do hiệu lực của giao dịch mang tới cho họ quyền đó. Mặt khác, khi chuyển quyền, quyền sử dụng đất chưa được đăng ký và cấp giấy chứng nhận mà chỉ có các giấy tờ quy định ở khoản 1, thì sao đặt ra vấn đề “thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất” đối với trường hợp này? Cách diễn đạt này dễ gây ra sự nhầm lẫn giữa một người đang sử dụng đất được nêu tại khoản 2 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 và người nhận chuyển quyền đích thực, đúng pháp luật được quy định tại điểm c khoản 1 Điều 99 Luật Đất đai năm 2013 và do đó dẫn tới đặt ra các yêu cầu cao hơn luật định.
Để khắc phục bất cập nêu trên, cần sửa đổi khoản 2 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 theo hướng sau:
- Thay cụm từ “cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” bằng cụm từ “công nhận quyền sử dụng đất”. Điều này nhấn mạnh một chính sách công nhận quyền sử dụng đất, một cơ chế xác lập quyền sử dụng đất và có thể được viện dẫn tại Tòa án trong giải quyết tranh chấp có liên quan.
- Thay cụm từ “có chữ ký của các bên liên quan” thành cụm từ “có chữ ký của người chuyển quyền” nhằm mô tả sát với quan hệ pháp luật này hơn, đồng thời bao quát được cả trường hợp chuyển quyền không là hợp đồng;
- Bỏ cụm từ chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định của pháp luật”.
2.3. Khó hiểu về điều kiện “không có tranh chấp”
Khi quy định về điều kiện được công nhận quyền sử dụng đất, khoản 2 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 quy định “đất đó không có tranh chấp” thì mới được công nhận quyền sử dụng đất. Điều khoản này được diễn đạt khá ngắn, dẫn đến rất khó hiểu. Ở đây, phải hiểu là đến ngày 01/07/2014, khi điều khoản này đã có hiệu lực, nhưng không có tranh chấp được coi là không có tranh chấp; hay phải hiểu là tại thời điểm người sử dụng đất đề nghị công nhận quyền sử dụng đất mà không có tranh chấp mới được coi là không có tranh chấp. Thực tiễn đang theo theo cách hiểu thứ hai. Tuy nhiên, điều kiện không có tranh chấp nên hiểu là đến trước ngày 01/07/2014 mà không có tranh chấp thì đã hội đủ điều kiện “không có tranh chấp”. Bởi vì, người này đã chiếm hữu, sử dụng thực tế, ổn định trên một diện tích đất trong một thời gian dài theo luật định, thì đến ngày 01/07/2014 đã được coi là đủ thời hiệu để được công nhận quyền sử dụng đất. Khi đã đủ thời hiệu công nhận quyền, thì các tranh chấp phát sinh từ ngày 01/07/2014 không được xem là điều kiện để công nhận quyền sử dụng đất. Điều này cho phép chúng ta khẳng định rằng, nếu từ ngày 01/07/2014 có phát sinh tranh chấp, thì người được đề cập tại khoản 2 Điều 100 Luật Đất đai hiện hành vẫn được công nhận quyền sử dụng đất.
Theo các tác giả, nội dung này cần được viết lại như sau: “ (…) nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực mà không có tranh chấp thì được công nhận quyền sử dụng đất mà không phải nộp tiền sử dụng đất”.
2.4. Chưa khẳng định rõ về thời gian bắt đầu sử dụng đất
 Với quy định tại khoản 2 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013, cũng như các văn bản hướng dẫn thi hành, chúng ta sẽ không có cơ sở xác định người đang được nói đến ở điều khoản này phải bắt đầu sử dụng đất tại thời điểm nào trước khi Luật Đất đai có hiệu lực, và do đó tạo sự lúng túng cho thực tiễn áp dụng tại các cơ quan hành chính trong cấp giấy chứng nhận, cũng như tại cơ quan tư pháp khi giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (có vi phạm về hình thức). Theo các tác giả, cần xác định người nhận chuyển quyền sử dụng đất nêu tại khoản 2 Điều này là người sử dụng thực tế diện tích đất do đã nhận chuyển quyền trước ngày 01/07/2014.
2.5. Về chủ thể “hộ gia đình”
 Khoản 2 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013, cũng như Luật Đất đai năm 2013 vẫn mang tinh thần coi hộ gia đình sử dụng đất là một chủ thể. Việc thừa nhận tư cách chủ thể cho hộ gia đình sử dụng đất không chỉ là vấn đề riêng của mối quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng đất trong việc công nhận quyền sử dụng đất, mà còn liên quan tới mối quan hệ giữa hộ gia đình đó với tất cả các chủ thể khác trong đời sống dân sự. Bởi vì, sau khi công nhận, quyền sử đất có thể được hộ gia đình chuyển giao cho chủ thể khác thông qua hợp đồng và vì vậy, hộ gia đình sẽ trở thành chủ thể của pháp luật dân sự. Do đó, một vấn đề đặt ra là tại sao Bộ luật Dân sự năm 2015 không coi hộ gia đình là chủ thể trong lĩnh vực luật tư nói chung và trong quan hệ hợp đồng nói riêng, khoản 2 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 và Luật Đất đai năm 2013 nói chung lại đi theo một cách tiếp cận khác? Sự thiếu thống nhất như vậy khiến cho việc giải quyết các tranh chấp về giao dịch quyền sử dụng đất có một bên là hộ gia đình trở nên phức tạp và thậm chí trong một số trường hợp, ảnh hưởng đến tính ngay tình của người giao dịch với hộ gia đình[5]. Dường như Luật Đất đai năm 2013 vẫn duy trì chủ thể này nhằm ngụ ý nói rằng, những thành viên của hộ đã trưởng thành khi sử dụng, định đoạt quyền sử dụng đất phải phục vụ lợi ích chung của cả hộ gia đình, trong đó có các thành viên chưa có năng lực hành vi dân sự đầy đủ. Tuy nhiên, theo các tác giả, đó là nhiệm vụ của Luật Hôn nhân và gia đình và các quy định về giám hộ trong pháp luật dân sự.
Để bảo đảm tính thống nhất của hệ thống pháp luật, cần sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 theo hướng không xác định hộ gia đình là chủ thể của quyền sử dụng đất như hiện nay./. 
 

 


[1] Khoản 2 Điều 101 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01/7/2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”.
[2] Điểm c khoản 1 Điều 99 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “1. Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây: (…) c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ”.
[3] Bản án số 03/2018/DS-PT ngày 03/01/2018 của Tòa án nhân dân tỉnh Sóc Trăng về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
[4] Xem thêm: Bản án dân sự phúc thẩm số 211/2017/DS-PT ngày 20/12/2017 của Tòa án nhân dân tỉnh Kiên Giang về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
[5] Thông tin đăng ký và thông tin trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ ghi tên “chủ hộ” mà không ghi tên các thành viên của hộ gia đình, nhưng người giao dịch với hộ gia đình lại không được bảo vệ khi đã xác lập giao dịch với chủ hộ.

(Nguồn tin: Bài viết được đăng tải trên Ấn phẩm Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp số 13 (437), tháng 7/2021.)


Ý kiến bạn đọc