Pháp luật Hoa Kỳ bảo vệ người mua căn hộ du lịch – Những gợi mở cho Việt Nam

26/08/2021

THS. ĐÀO THU HÀ

Khoa Luật, Đại học Kinh tế Quốc dân.

Tóm tắt: Quy định của pháp luật về căn hộ du lịch tại Hoa Kỳ đã được phát triển theo hướng bảo vệ người mua căn hộ du lịch và cũng đã góp phần tạo ra sự thành công của mô hình khách sạn kiểu mới ở đất nước này. Mô hình kinh doanh này được phổ biến và phát triển nhanh chóng ở nhiều quốc gia khác, trong đó có Việt Nam trong giai đoạn hiện nay. Do vậy, việc nghiên cứu các quy định của pháp luật Hoa Kỳ về bảo vệ người mua căn hộ du lịch sẽ là rất hữu ích, để rút ra những gợi mở cho việc xây dựng pháp luật nhằm phát triển và vận hành tổ hợp căn hộ du lịch ở nước ta trong thời gian tới.
Từ khoá: Căn hộ du lịch, pháp luật về căn hộ du lịch, người mua căn hộ du lịch, bảo vệ người mua căn hộ du lịch.
Abstract: In the United States, the legal regulations of the vacation apartments have been developed on the orientation towards the protection of the buyers, which has also provided a significant contribution to the success of this new type of hotel modality in this country. This business model is popular and rapidly developed in many other countries, including Vietnam in the current period. Therefore, it is very helpful to study the legal regulations of the US on the protection of vacation apartment buyers to give out recommendations for the development of legal regulations for the vacation apartments in our country in the near future.
Keywords: Vacation apartment; legal regulation on vacation apartment; buyers of vacation apartments; protection of vacation apartment buyers.
 CĂN-HỘ-DU-LỊCH.jpg
Ảnh minh họa: Nguồn internet
1. Dẫn nhập
Từ những năm 1960, nhằm mục đích giảm nhẹ gánh nặng chi phí tài chính để tài trợ cho việc phát triển dự án khách sạn và thu hồi vốn đầu tư nhanh chóng, tổ hợp căn hộ du lịch – một mô hình khách sạn kiểu mới đầu tiên đã được hình thành tại Hoa Kỳ, rồi sau đó được phổ biến nhanh chóng ra nhiều quốc gia khác trên thế giới, đặc biệt mô hình khách sạn này đã phát triển rất mạnh mẽ ở Hồng Kông, Bangkok, Bắc Kinh, Manila[1]. Tuy các tổ hợp căn hộ du lịch đã trở nên phổ biến trên thế giới, nhưng đến nay, các học giả vẫn chưa thống nhất được khái niệm chung về tổ hợp căn hộ du lịch, thậm chí thuật ngữ sử dụng để xác định mô hình khách sạn này cũng rất khác nhau ở nhiều quốc gia (ở Hoa Kỳ là serviced apartments, condominiums hoặc condo-hotel; ở châu Âu là aparthotel và corporate housing; ở Vương Quốc Anh là commonhold và leasehold; Australia và New Zealand là strata và multi strata; ở Việt Nam là condotel…). Mặc dù không thống nhất được về khái niệm, nhưng các nhà nghiên cứu đã cùng chỉ ra một số đặc điểm chung của căn hộ du lịch như nó cung cấp chỗ ở khép kín, đầy đủ tiện nghi, bao gồm một phòng bếp nhỏ, một phòng khách bên cạnh (các) phòng ngủ, để phục vụ khách lưu trú ngắn hạn với một số dịch vụ bổ sung. Ngoài ra, một căn hộ du lịch còn có hai thuộc tính pháp lý là: (1) Căn hộ thuộc quyền sở hữu của một cá nhân có lợi ích riêng biệt; (2) Chủ sở hữu căn hộ cũng có quyền sở hữu chung cùng các chủ sở hữu căn hộ khác đối với các khu vực chung thuộc toà nhà, mà khu vực chung này được vận hành bởi nhà điều hành khách sạn[2]. Nói cách khác, căn hộ du lịch là một căn hộ thuộc toà nhà chung cư mà toà nhà chung cư đó được quản lý và vận hành như một khách sạn. Có cùng quan điểm đó, tác giả Mark C.K. Lu đã đưa ra khái niệm: “Căn hộ du lịch là căn hộ thuộc sở hữu của cá nhân hoặc nhà đầu tư nhỏ, nằm trong một toà nhà chung cư được vận hành chuyên nghiệp với các dịch vụ và tiện nghi của khách sạn”[3]. Tương tự, Irvin W.Sandman and Kelly C. Aldrich cũng cho rằng, tổ hợp căn hộ du lịch là khách sạn trong đó một số hoặc tất cả các căn hộ được bán cho các cá nhân, sau đó mỗi chủ sở hữu căn hộ có thể cho thuê căn hộ như một phần hoạt động của khách sạn[4].
Có thể thấy rằng, nếu phát triển một khách sạn dưới dạng tổ hợp căn hộ du lịch, sẽ làm phát sinh các quan hệ mua bán giữa nhà đầu tư phát triển tổ hợp căn hộ du lịch (nhà đầu tư phát triển) với những người mua căn hộ du lịch, nhưng theo sau mối quan hệ này là nhiều loại quan hệ khác phát sinh như quan hệ giữa người mua với ngân hàng cho vay để mua căn hộ du lịch, quan hệ giữa nhà đầu tư phát triển với tổ chức được thuê để vận hành tổ hợp căn hộ du lịch (người vận hành) khi nó được đưa vào khai thác, quan hệ giữa người mua – đã trở thành chủ sở hữu căn hộ du lịch với người vận hành, quan hệ giữa các chủ sở hữu căn hộ du lịch với nhau... Nhìn chung, quá trình hình thành, phát triển và được đưa vào vận hành của tổ hợp căn hộ du lịch có thể đem lại lợi ích kinh tế cho tất cả các bên nêu trên. Tuy nhiên, nếu như việc khai thác căn hộ du lịch không thuận lợi như kỳ vọng và/hoặc các thoả thuận giữa các bên có cấu trúc không phù hợp thì tổ hợp căn hộ du lịch khi đó lại trở thành một tình huống được – mất – được – mất[5], mà người chịu rủi ro, thiệt hại nhiều nhất trong trường hợp này là chủ sở hữu căn hộ du lịch. Do vậy, pháp luật các quốc gia khi điều tiết các quan hệ liên quan đến phát triển và vận hành tổ hợp căn hộ du lịch thường có xu hướng bảo vệ chủ thể là người mua căn hộ du lịch, mà người này sau đó trở thành chủ sở hữu căn hộ du lịch, nhằm bảo đảm lợi ích chính đáng của tất cả các bên trong mối quan hệ với nhau.
Ở Việt Nam, tổ hợp căn hộ du lịch đầu tiên đã xuất hiện vào năm 2009 và sau đó rất nhiều dự án tổ hợp căn hộ du lịch đã được chào bán, đặc biệt là trong giai đoạn năm 2016 đến 2018. Trong thời gian này, nhiều vấn đề phức tạp đã phát sinh từ mối quan hệ giữa bên bán và bên mua căn hộ du lịch, mà người mua đang là bên chịu nhiều rủi ro, thua thiệt hơn. Cụ thể, gần đây liên tiếp xảy ra tình trạng nhà đầu tư phát triển tuyên bố không tiếp tục chi trả lợi nhuận như đã cam kết, đồng thời người mua căn hộ còn phải chịu tiền lãi ngân hàng cho khoản tiền vay để mua căn hộ du lịch, nhiều trường hợp người mua còn chưa được nhận bàn giao căn hộ du lịch (trường hợp tổ hợp căn hộ du lịch Cocobay – Đà Nẵng và tổ hợp căn hộ du lịch của tập đoàn FLC)… Thực tiễn này dẫn đến nhu cầu cần phải có các quy định để điều chỉnh hiệu quả các mối quan hệ phát sinh trong quá trình phát triển và vận hành tổ hợp căn hộ du lịch tại Việt Nam; trong đó, cần có những quy định bảo vệ quyền, lợi ích chính đáng của chủ sở hữu căn hộ du lịch.
2. Pháp luật bảo vệ người mua căn hộ du lịch tại Hoa Kỳ
Hệ thống pháp luật Hoa Kỳ là hệ thống pháp luật thông luật (Common Law) có nguồn gốc từ nước Anh, nhưng đồng thời hệ thống này cũng bao gồm cả những quy định của pháp luật thành văn rất phát triển. Không chỉ có tính phức tạp về nguồn luật, hệ thống pháp luật Hoa Kỳ còn có tính phức tạp về cấu trúc, hệ thống đó là tập hợp của hệ thống pháp luật liên bang và 50 hệ thống pháp luật tiểu bang[6]. Do đó, cũng như nhiều lĩnh vực pháp luật khác tại Hoa Kỳ, pháp luật bảo vệ người mua căn hộ du lịch là tập hợp các quy định của pháp luật thành văn và các nguyên tắc pháp lý nằm rải rác ở nhiều đạo luật được ban hành bởi các cơ quan lập pháp liên bang và các tiểu bang, cùng với nhiều phán quyết giải quyết các tranh chấp cụ thể của các toà án liên bang và các tiểu bang.
Vì quan hệ giữa người mua căn hộ du lịch với các bên khác như nhà đầu tư phát triển, người vận hành… liên quan đến phát triển và vận hành căn hộ du lịch là các mối quan hệ tư nên các quan hệ này trước hết được điều chỉnh bởi pháp luật hợp đồng. Bên cạnh đó, do căn hộ du lịch là một bộ phận của khách sạn kiểu mới – là loại khách sạn được phát triển dưới dạng chung cư, nên các quy định về nhà chung cư cũng là một trong những nguồn luật quan trọng điều chỉnh mối quan hệ giữa người mua căn hộ du lịch (mà sau khi tiếp nhận quyền sở hữu thông qua việc mua bán căn hộ du lịch thì người mua trở thành chủ sở hữu căn hộ du lịch) với các bên khác trong việc quản lý và vận hành tổ hợp căn hộ du lịch. Như vậy, dựa trên đặc điểm của các quan hệ xã hội giữa một bên là người mua căn hộ du lịch với (các) bên khác liên quan trong quá trình khai thác và vận hành tổ hợp căn hộ du lịch thì nguồn luật điều chỉnh quan hệ giữa người mua căn hộ du lịch và các bên khác chỉ gồm luật hợp đồng và luật chung cư như đã nêu ra ở trên. Tuy nhiên, với bản chất của một hệ thống thông luật đầy tính sáng tạo và không ngừng phát triển, hệ thống pháp luật Hoa Kỳ đã dần dần, từng bước xác lập các quy tắc pháp lý mới thông qua thực tiễn xét xử của toà án đối với các tranh chấp cụ thể, và thực tế là vào năm 1946, việc xét xử vụ án Uỷ ban Chứng khoán và Giao dịch (Securities and Exchange Commission - SEC) kiện W.J. Howey Co.[7] tại toà án đã mở ra khả năng cho phép người mua căn hộ du lịch có thể sử dụng Luật Chứng khoán năm 1933 (Securities Act) để bảo vệ quyền và lợi ích của mình trong mối quan hệ với nhà đầu tư phát triển tổ hợp căn hộ du lịch. Từ án lệ nêu trên, năm 1973, SEC đã ban hành Thông cáo số 33-5347 xác định, nếu việc chào bán các căn hộ chung cư kèm theo một chương trình quản lý cho thuê thì giao dịch mua bán căn hộ khi đó sẽ được xem là một hợp đồng đầu tư được điều chỉnh bởi luật chứng khoán[8].
Như vậy, pháp luật bảo vệ người mua căn hộ du lịch tại Hoa Kỳ bao gồm các quy định của luật chứng khoán, luật chung cư và luật hợp đồng. Trong đó, luật chứng khoán (sẽ được áp dụng điều chỉnh quan hệ mua bán căn hộ du lịch nếu việc chào bán căn hộ du lịch ban đầu cấu thành một hợp đồng đầu tư; còn các vấn đề khác về phát triển và vận hành căn hộ du lịch sẽ được điều chỉnh bởi luật chung cư và luật hợp đồng. Luật chung cư (từ năm 1980) là tập hợp những quy định của pháp luật do cơ quan lập pháp ở các tiểu bang ban hành trên cơ sở những quy định của Luật Chung cư thống nhất (Uniform Condominium Act – UCA) để điều chỉnh việc phát triển và quản lý nhà chung cư với mục đích chủ yếu là bảo vệ người mua và chủ sở hữu căn hộ chung cư[9]. Còn luật hợp đồng (khác với hai lĩnh vực luật chứng khoán và luật chung cư) là lĩnh vực thông luật, đó là tập hợp của các tiền lệ tư pháp - kết quả của việc giải quyết các tranh chấp hợp đồng riêng rẽ, mà từ đó xác lập các quyền và nghĩa vụ của các bên tư nhân trong việc hình thành, thực thi và kết thúc các thoả thuận trên cơ sở nhất trí của các bên[10].
2.1. Bảo vệ người mua căn hộ du lịch trong luật chứng khoán Hoa Kỳ
Luật chứng khoán hay nói chính xác hơn là các quy định của pháp luật điều tiết thị trường chứng khoán, bao gồm Luật Chứng khoán năm 1933; Luật về Sở giao dịch chứng khoản năm 1934; và bốn (04) văn bản luật khác cùng được ban hành năm 1988 là: Luật Công ty đầu tư; Luật Tư vấn đầu tư; Luật Thoả thuận tín thác; Luật Công ty mẹ - con công ích. Luật Chứng khoán năm 1933 đã giải thích thuật ngữ “chứng khoán” có nghĩa là bất kỳ ghi chú nào, cổ phiếu, cổ phiếu quỹ, chứng khoán tương lai, hoán đổi dựa trên chứng khoán, trái phiếu, giấy ghi nợ, bằng chứng mắc nợ, chứng chỉ lãi suất hoặc tham gia vào bất kỳ thoả thuận phân chia lợi nhuận nào, chứng chỉ tài sản đảm bảo, chứng chỉ hoặc đăng ký mua chứng khoán chưa phát hành, cổ phần có thể chuyển nhượng, hợp đồng đầu tư, chứng chỉ uỷ thác biểu quyết…, hay bất kỳ lãi suất hoặc công cụ nào thường được gọi là chứng khoán…[11]. Theo định nghĩa đó, “chứng khoán” là một thuật ngữ có thể sử dụng để mô tả cho vô số kế hoạch được nghĩ ra bởi những người muốn tìm cách sử dụng tiền của người khác kèm theo cam kết chia sẻ lợi nhuận với người đầu tư. Tuy vậy, Luật Chứng khoán năm 1933 không giải thích thế nào là hợp đồng đầu tư, và phải thông qua vụ án Uỷ ban Chứng khoán và Giao dịch kiện W.J. Howey Co. vào năm 1946, Toà án tối cao liên bang mới diễn giải về khái niệm này. Trong vụ án đó, W.J. Howey Co. bị kiện vì đã chào bán các phần đất trong khu đất trồng cam ở Florida của mình cho những người mua (hầu hết là những người không sống ở Florida và không phải là nông dân), kèm theo những lời giới thiệu về việc người mua đất có thể lựa chọn sử dụng dịch vụ chăm sóc vườn cam được cung cấp bởi Howey-in-the-Hills Service, Inc.[12] (Công ty dịch vụ). Công ty dịch vụ này cũng làm đại lý tiếp thị và tiêu thụ trái cây thu hoạch được từ vườn cây của người mua. Khi chào bán các phần đất đó, W.J. Howey Co. đã nhấn mạnh tính ưu việt của dịch vụ do Công ty dịch vụ cung cấp và hứa hẹn lợi nhuận đáng kể mà người mua đất có thể thu được. Theo Uỷ ban Chứng khoán và Giao dịch, việc chào bán tài sản và dịch vụ của W.J. Howey Co. như trên là cấu thành việc chào bán chứng khoán, nhưng công ty này không thực hiện việc công khai thông tin theo quy định của Luật Chứng khoán năm 1933. Toà án tối cao liên bang đã kết luận hoạt động chào bán tài sản của W.J. Howey là hợp đồng đầu tư theo nghĩa của Luật Chứng khoán năm 1933 và đưa ra diễn giải về hợp đồng đầu tư, đó là hợp đồng hay giao dịch hoặc kế hoạch mà theo đó một người đầu tư tiền của mình vào một doanh nghiệp và dẫn đến việc mong đợi lợi nhuận chỉ từ nỗ lực của người quảng bá hoặc bên thứ ba, không phụ thuộc vào việc cổ phần tại doanh nghiệp đó được chứng minh bằng chứng chỉ chính thức hoặc bằng lợi ích danh nghĩa đối với tài sản vật chất được sử dụng trong doanh nghiệp đó[13]. Trên cơ sở án lệ Howey nêu trên, năm 1973, Uỷ ban Chứng khoán và Giao dịch đã phát hành Thông cáo số 33-5347 (Thông cáo số 33) về hướng dẫn áp dụng luật chứng khoán liên bang đối với việc bán căn hộ chung cư và các đơn vị bất động sản. Nội dung Thông cáo số 33 nêu rõ rằng khi chào bán căn hộ chung cư và đồng thời đưa ra một trong các loại gợi ý hoặc đề nghị[14] sau đây sẽ bị coi là chào bán chứng khoán dưới hình thức hợp đồng đồng tư[15]:
(1) Giới thiệu về các hình thức cho thuê căn hộ hoặc dịch vụ tương tự với mục đích nhấn mạnh lợi ích kinh tế mà người mua sẽ thu được từ nỗ lực quản lý của người xúc tiến (hoặc bên thứ ba do người xúc tiến chỉ định hoặc sắp xếp, và từ tiền cho thuê căn hộ;
(2) Đề nghị tham gia vào thoả thuận cho thuê hồ bơi;
(3) Đề nghị cho thuê hoặc thoả thuận tương tự, theo đó người mua phải giữ căn hộ của mình có sẵn để cho thuê trong bất kỳ thời điểm nào trong năm, phải sử dụng đại lý cho thuê độc quyền hoặc người mua bị hạn chế nghiêm ngặt trong việc sử dụng hoặc tự cho thuê căn hộ của mình.
Thông cáo số 33 cho thấy Luật Chứng khoán năm 1933 có thể điều chỉnh việc chào bán căn hộ du lịch nếu việc chào bán đó cấu thành hợp đồng đầu tư như chỉ dẫn ở Thông cáo, điều này cũng có nghĩa là không phải mọi trường hợp chào bán căn hộ du lịch đều là chào bán chứng khoán. Trường hợp chào bán căn hộ du lịch không bị coi là chào bán chứng khoán đã được chỉ ra trong Thư cấm hành động của SEC gửi cho Intrawest[16] (Thư cấm hành động) để phản hồi đối với các yêu cầu cần giải đáp của công ty này vào năm 2002. Thực chất Thư cấm hành động này là một Thông cáo cập nhật, sửa đổi của Thông cáo số 33[17]. Nội dung Thư cấm hành động đã đưa ra một danh sách các hướng dẫn về cách thức chào bán căn hộ du lịch mà không bị coi là chào bán chứng khoán[18]. Theo các khuyến nghị trong Thư cấm hành động nêu trên, nếu căn hộ du lịch được bán tách rời và không liên quan với các cuộc thảo luận về tiềm năng cho thuê căn hộ du lịch đó thì việc chào bán căn hộ du lịch không phải là chào bán chứng khoán và không chịu sự điều chỉnh của Luật Chứng khoán năm 1933[19].
Với mục đích hạn chế hành vi đầu cơ để kiếm lời bất chính trên thị trường chứng khoán, Luật Chứng khoán năm 1933 đã tạo ra một cơ chế công khai thông tin bắt buộc đối với người phát hành chứng khoán khi chào bán chứng khoán ra công chúng. Nội dung của Luật này xuất phát từ lý thuyết cho rằng, việc bán một khoản đầu tư tồi là bất hợp pháp, trừ khi tất cả mọi thông tin về khoản đầu tư tồi đó được cung cấp chính xác cho người mua. Theo đó, Luật Chứng khoán năm 1933 đảm bảo rằng: (1) Nhà đầu tư phải nhận được đầy đủ và chính xác thông tin về chứng khoán trước khi họ quyết định đầu tư; (2) Người phát hành có nghĩa vụ cung cấp thông tin đầy đủ và chịu trách nhiệm đối với tính chính xác của thông tin về chứng khoán chào bán[20]. Cụ thể Luật Chứng khoán năm 1933 buộc tất cả người phát hành chứng khoán ra công chúng phải có một bản tuyên bố được đăng ký với Uỷ ban Chứng khoán và Giao dịch trước khi chào bán một chứng khoán, kể cả khi họ thông qua các tổ chức thương mại xuyên bang để bán một chứng khoán cho mình thì họ vẫn phải đăng ký bản tuyên bố như vậy. Nội dung của bản tuyên bố phải có 32 nhóm thông tin được yêu cầu theo phụ lục A của Luật Chứng khoán năm 1933, bao gồm: các thông tin mô tả về người (công ty) phát hành chứng khoán; thông tin mô tả về loại chứng khoán, số lượng và giá cả chứng khoán được chào bán, ước tính số tiền thu được từ bán chứng khoán, số tiền phải trả cho các bên bảo lãnh phát hành và môi giới chào bán chứng khoán; kế hoạch sử dụng số tiền thu được từ bán chứng khoán; mô tả về quyền lợi của người mua chứng khoán (bao gồm quyền thanh lý chứng khoán); mô tả về đặc điểm sở hữu vốn và lợi ích của những người quản lý (giám đốc) ở công ty phát hành chứng khoán; báo cáo tài chính và bảng cân đối kế toán của công ty phát hành chứng khoán[21]. Người phát hành chứng khoán cũng bị yêu cầu phải chịu trách nhiệm nghiêm ngặt về những thông tin trong bản tuyên bố đã đăng ký, cũng như chịu trách nhiệm cập nhật các thông tin để không xảy ra tình trạng thông tin sai lệch về việc chào bán hoặc bán chứng khoán[22]. Có thể nói rằng, bằng cách bắt buộc người bán chứng khoán phải công khai thông tin về chứng khoán và việc bán chứng khoán, Luật Chứng khoán năm 1933 đã tạo cho nhà đầu tư (mua chứng khoán) quyền được biết đầy đủ thông tin để tự bảo vệ mình trong việc mua chứng khoán. Ngược lại, trong trường hợp người bán không thực hiện nghĩa vụ cung cấp thông tin theo quy định hoặc không trung thực thì luật này là cở sở để toà án tuyên bố giao dịch mua bán chứng khoán là vô hiệu theo yêu cầu của người mua và buộc người bán chứng khoán phải hoàn trả tiền và bồi thường thiệt hại cho người mua.
Thực tế ở Hoa Kỳ đã có nhiều vụ kiện trong đó người mua căn hộ du lịch kiện nhà đầu tư phát triển tổ hợp căn hộ du lịch với cáo buộc rằng nhà đầu tư phát triển đã vi phạm luật chứng khoán liên bang do bán các căn hộ du lịch như một loại chứng khoán mà không tuân thủ quy định đăng ký bán chứng khoán với SEC. Các nguyên đơn đã yêu cầu biện pháp khắc phục là huỷ bỏ hợp đồng mua bán của họ và bị đơn phải bồi thường thiệt hại. Những vụ kiện như thế này thường xảy ra do những người mua căn hộ du lịch không nhận được lợi nhuận đã kỳ vọng và nếu có thể viện dẫn được luật chứng khoán trong vụ kiện của mình thì họ sẽ thoát khỏi hợp đồng mua bán căn hộ du lịch[23]. Một số vụ kiện cáo buộc bên bán căn hộ du lịch vi phạm luật chứng khoán như vậy đã thành công, nhưng một số khác thì bị Toà án bác bỏ do không đủ bằng chứng về việc người bán căn hộ du lịch đã chào bán nó cùng với quảng cáo, chương trình khuyến mại, hoặc cung cấp thông tin nhằm nhấn mạnh lợi ích kinh tế do căn hộ du lịch đem lại, làm cho người mua kỳ vọng về việc thu được lợi nhuận chỉ từ nỗ lực quản lý, kinh doanh của người bán hoặc bên thứ ba được người bán chỉ định. Các phán quyết của Toà án huỷ bỏ hợp đồng mua bán căn hộ du lịch là kết quả của việc áp dụng Luật Chứng khoán năm 1933 để có thể bảo vệ quyền lợi cho người mua căn hộ du lịch trong mối quan hệ với người bán. Các vụ kiện đòi huỷ hợp đồng mua bán và đòi bồi thường của người mua căn hộ du lịch đã ảnh hưởng đến phương thức chào bán căn hộ du lịch. Trong thời gian gần đây, các nhà đầu tư phát triển đã dựa vào gợi ý của Thư cấm hành động để thiết kế các chương trình bán căn hộ du lịch sao cho việc chào bán không bị coi là chào bán chứng khoán dưới dạng hợp đồng đầu tư, từ đó né tránh việc tuân thủ các quy định của Luật Chứng khoán năm 1933. Nhưng dù sao, Luật chứng khoán cũng đã cung cấp một trong số những giải pháp để bảo vệ người mua căn hộ du lịch trong mối quan hệ với các nhà đầu tư phát triển.
2.2. Bảo vệ người mua căn hộ du lịch trong luật chung cư Hoa Kỳ
Do tổ hợp căn hộ du lịch vừa là khách sạn nhưng đồng thời cũng là một chung cư, nên việc quản lý, vận hành, khai thác tổ hợp căn hộ du lịch phải chịu sự điều chỉnh của Luật Chung cư thống nhất. Luật Chung cư thống nhất được Uỷ ban Luật thống nhất (Uniform Law Commission – ULC) soạn thảo và giới thiệu năm 1980, sau đó đã được cơ quan lập pháp của các bang thông qua (có một số sửa đổi) trở thành Luật Chung cư của các bang. Trước khi có Luật Chung cư thống nhất năm 1980, việc phát triển và quản lý nhà chung cư được điều chỉnh bằng các quy định của luật bất động sản và các luật sở hữu nhà chung cư do cơ quan lập pháp của các bang ban hành. Những quy định này đã tạo ra những ràng buộc ngoài ý muốn đối với cả nhà phát triển chung cư và chủ sở hữu căn hộ (trước đó chính là người mua căn hộ). Chúng can thiệp không cần thiết vào hoạt động phát triển nhà chung cư của các nhà phát triển, đồng thời cũng can thiệp không cần thiết đối với quyền tự quản lý tài sản của các chủ sở hữu căn hộ đối với khu chung cư sau khi nhà phát triển bàn giao toà nhà cho các chủ sở hữu. Nhìn chung, Luật Chung cư thống nhất có tính linh hoạt cao, nó vừa bảo vệ lợi ích của các chủ sở hữu căn hộ, trong khi vẫn cho phép các bên liên quan đến nhà chung cư thực hiện những ý tưởng đổi mới. Do vậy, từ khi Luật Chung cư thống nhất được cơ quan lập pháp các bang thông qua, các dự án nhà chung cư đã có một sự phát triển nhanh chóng, đặc biệt là sự xuất hiện nhiều hơn của các tổ hợp căn hộ du lịch tại Hoa Kỳ[24].  
Ngoài các điều khoản chung xác định các khái niệm được áp dụng chung, Luật Chung cư thống nhất quy định về bốn vấn đề sau: (1) Tạo lập, thay đổi và chấm dứt hoạt động của nhà chung cư; (2) Quản lý nhà chung cư; (3) Bảo vệ người mua căn hộ; (4) Quản lý hành chính và việc đăng ký nhà chung cư. Trong đó, các quy định về tạo lập, thay đổi và chấm dứt hoạt động của nhà chung cư cho phép nhà đầu tư phát triển có thể linh hoạt trong việc tạo ra một dự án chung cư, các điều khoản hạn chế hoạt động của nhà đầu tư phát triển có thể gây hại cho người mua căn hộ cũng được đưa ra nhưng có nội dung hợp lý hơn so với các quy định về nhà chung cư trước đó.
Luật Chung cư thống nhất quy định về cách thức tổ chức Hiệp hội các chủ sở hữu căn hộ, quy định nhiệm vụ và quyền hạn của Hiệp hội, việc bầu cử hoặc bãi bỏ các chức danh quản lý trong Hiệp hội, các quy tắc trong quản lý nhà chung cư…; theo đó các chủ sở hữu căn hộ được quyền tham gia trở thành thành viên của ban điều hành nhà chung cư trong giai đoạn đầu của quá trình phát triển dự án, cũng như sau đó tham gia vào quá trình quản lý nhà chung cư.
Luật Chung cư thống nhất cũng quy định về việc chào bán công khai căn hộ chung cư của nhà đầu tư phát triển, quy định trách nhiệm bảo đảm chất lượng căn hộ và bảo hành, trách nhiệm pháp lý đối với các hành vi lạm dụng của nhà đầu tư phát triển, quy định người tiêu dùng phải công bố thông tin khai báo trước khi chuyển nhượng căn hộ cho người mua khác… Cuối cùng, Luật Chung cư thống nhất đề cập đến việc quản lý hành chính và đăng ký đối với nhà chung cư, quy định về việc giám sát hành chính đối với hoạt động của những người có nghĩa vụ kê khai các thông tin về nhà chung cư.
Điểm tiến bộ nhất của Luật Chung cư thống nhất so với các quy định trước đây về nhà chung cư do các bang ban hành là: quy định của Luật Chung cư thống nhất hướng tới bảo vệ chủ sở hữu căn hộ. Điều này chủ yếu được thể hiện thông qua quy định về thành lập, quản lý và chấm dứt hoạt động của Hiệp hội các chủ sở hữu. Chính việc áp dụng các quy định này trong quá trình quản lý, vận hành các tổ hợp căn hộ du lịch đã góp phần bảo vệ quyền, lợi ích cho các chủ sở hữu căn hộ[25]. Theo quy định của Điều 3 Luật Chung cư thống nhất, việc tổ chức Hiệp hội các chủ sở hữu căn hộ phải được thực hiện ngay khi chủ sở hữu căn hộ đầu tiên chuyển đến; Hiệp hội luôn bao gồm tất cả các chủ sở hữu căn hộ; Hiệp hội phải được tổ chức dưới dạng một công ty hoặc quỹ tín thác, hoặc bất kỳ hình thức tổ chức nào khác do pháp luật bang cho phép; Hiệp hội phải có ban điều hành do Hiệp hội bầu (hoặc khi chưa thành lập Hiệp hội sẽ do nhà đầu tư phát triển chỉ định). Văn bản luật này cũng xác định các quyền hạn và nhiệm vụ của Hiệp hội các chủ sở hữu như: Hiệp hội có thể thông qua và sửa đổi các quy tắc của nhà chung cư; quản lý ngân sách chung, quyết định đầu tư quỹ của Hiệp hội; quyết định việc sửa chữa; có thể thuê và sa thải nhà vận hành khách sạn, hoặc các nhân viên khác, các nhà thầu sửa chữa độc lập; có thể khởi kiện hoặc đại diện các chủ sở hữu căn hộ khởi kiện các bên gây ảnh hưởng đến lợi ích chung của nhà chung cư, có quyền đình chỉ bất kỳ quyền hoặc đặc quyền nào (trừ quyền sử dụng căn hộ, quyền biểu quyết và tham gia ứng cử vào ban điều hành hiệp hội) của chủ sở hữu căn hộ nếu người đó không nộp quỹ Hiệp hội. Hiệp hội cũng phải tuân các hạn chế như không được ngừng cung cấp dịch vụ cho căn hộ hoặc chủ sở hữu căn hộ không nộp quỹ nếu việc ngừng cung cấp dịch vụ đó gây nguy hiểm cho sức khoẻ, sự an toàn hoặc tài sản của người khác.
Đối với ban điều hành của Hiệp hội các chủ sở hữu, Luật Chung cư Thống nhất cũng áp đặt các nhiệm vụ cho ban điều hành như phải quan tâm và trung thành với lợi ích của Hiệp hội, phải tuân thủ các quy tắc tránh xung đột lợi ích giống như các quy định của pháp luật về trách nhiệm của giám đốc và người quản lý của công ty. Bên cạnh đó, Luật Chung cư thống nhất cũng trao quyền cho chủ sở hữu căn hộ có thể khởi kiện Hiệp hội các chủ sở hữu nếu Hiệp hội và ban điều hành vì đã có sơ suất, có vi phạm hợp đồng, nghĩa vụ đã được uỷ thác hoặc tiêu chuẩn quản lý, bảo dưỡng, bảo trì nhà chung cư.
Như vậy, các quy định của Luật Chung cư thống nhất, trong đó đặc biệt là những quy định về Hiệp hội các chủ sở hữu đã tạo ra điều kiện thuận lợi để các chủ sở hữu căn hộ du lịch có thể quản lý tài sản của mình hiệu quả hơn, tránh sự lạm dụng, xâm hại quyền lợi của mình bởi tổ chức vận hành khách sạn hay nhà đầu tư phát triển, vì họ có cơ hội tham gia một phần vào việc quản lý, giám sát việc quản lý tài sản là căn hộ du lịch của mình, cụ thể là họ có thể tham gia vào quyết định thuê hoặc hoặc chấm dứt việc thuê tổ chức vận hành khách sạn, tham gia vào quyết định bảo trì, nâng cấp tổ hợp căn hộ du lịch và các tiện ích phục vụ hoạt động của tổ hợp căn hộ du lịch… dù cho nhà đầu tư phát triển có giữ lại phần lớn căn hộ du lịch và các tiện ích thương mại của tổ hợp căn hộ du lịch.
3. Những gợi mở cho Việt Nam
Trên cơ sở nghiên cứu các quy định của pháp luật của Hoa Kỳ về căn hộ du lịch, có thể rút ra một số gợi mở cho quá trình xây dựng pháp luật nhằm phát triển và vận hành tổ hợp căn hộ du lịch tại Việt Nam sau đây:
3.1. Xây dựng quy định nhằm đảm bảo quan hệ giữa nhà đầu tư phát triển và người mua căn hộ du lịch được xác lập trên cơ sở tự do, tự nguyện cam kết, thoả thuận
Pháp luật điều chỉnh quan hệ giữa nhà đầu tư phát triển và người mua căn hộ du lịch nói riêng và pháp luật điều chỉnh các quan hệ tư nói chung phải đảm bảo các quan hệ này được xác lập trên cơ sở tự do, tự nguyện cam kết. Bởi vì, chỉ khi các bên tham gia giao dịch được tự do cân nhắc đưa ra quyết định và tự nguyện cam kết xác lập giao dịch thì giao dịch đó mới được coi là công bằng và có hiệu lực ràng buộc đối với các bên. Tự do, tự nguyện cam kết nghĩa là không bên nào vì bị ép buộc, bị đe doạ mà phải tham gia giao dịch mà mình không mong muốn, nó cũng có nghĩa là không bên nào vì bị lừa dối hay bị nhầm lẫn mà đi đến quyết định tham gia giao dịch. Tự do, tự nguyện cam kết cũng đòi hỏi các bên phải được biết đầy đủ và chính xác về tất cả các thông tin liên quan đến đối tượng của giao dịch và điều kiện giao dịch, đặc biệt là đối với các trường hợp mà sự bất cân xứng về thông tin giữa các bên trong giao dịch có thể gây thiệt hại lớn cho một bên và đem lại lợi nhuận không chính đáng cho bên còn lại. Do vậy, nhằm đảm bảo quan hệ giữa nhà đầu tư phát triển và người mua căn hộ du lịch được xác lập trên cơ sở tự do, tự nguyện, pháp luật Việt Nam cần phải đặt ra những quy định về nghĩa vụ cung cấp thông tin đầy đủ và chính xác về đối tượng giao dịch.
Quy định về nghĩa vụ cung cấp thông tin của người phát hành chứng khoán trong Luật Chứng khoán năm 1933 của Hoa Kỳ là gợi ý tốt để xây dựng các quy định của pháp luật Việt Nam về nghĩa vụ cung cấp thông tin của nhà đầu tư phát triển khi chào bán căn hộ du lịch. Trong bối cảnh của Việt Nam hiện nay, những quy định về nghĩa vụ cung cấp thông tin đó cần được xây dựng và ban hành dưới hình thức nghị định của Chính phủ, bao gồm những nội dung cơ bản sau:
Thứ nhất, quy định về hình thức cung cấp thông tin. Nhà đầu tư phát triển phải cung cấp thông tin dưới dạng một bản tuyên bố, và bản tuyên bố thông tin này phải được đăng ký với cơ quan quản lý nhà nước. Sự tham gia của cơ quan quản lý nhà nước trong trường hợp này là cần thiết để kiểm soát tính đầy đủ của các thông tin được cung cấp, bảo vệ lợi ích của người mua căn hộ du lịch. Nhà đầu tư phải chịu trách nhiệm về tính đầy đủ và trung thực của các thông tin trong bản tuyên bố.
Thứ hai, quy định về cơ quan quản lý nhà nước tổ chức thực hiện đăng ký bản tuyên bố của nhà đầu tư phát triển. Nhằm đảm bảo sự quản lý thống nhất, việc đăng ký bản tuyên bố của nhà đầu tư phát triển cần được giao cơ quan quản lý xây dựng ở địa phương (Sở Xây dựng). Vì việc phát triển tổ hợp căn hộ du lịch liên quan đến cấp phép, quản lý xây dựng công trình, đồng thời, quá trình vận hành tổ hợp căn hộ du lịch cũng liên quan đến quản lý, sử dụng chung cư hiện cũng đang thuộc quyền quản lý của cơ quan này. Sở Xây dựng có trách nhiệm tiếp nhận, kiểm tra bản tuyên bố do nhà đầu tư phát triển đăng ký và phải công khai đầy đủ bản tuyên bố của nhà đầu tư phát triển ngay khi nó đáp ứng đủ yêu cầu về nội dung thông tin.
Thứ ba, quy định về quyền được tiếp cần đẩy đủ nội dung bản tuyên bố này của mọi chủ thể có nhu cầu.
Thứ tư, quy định về các nội dung thông tin cần phải có trong bản tuyên bố của nhà đầu tư phát triển. Các thông tin gồm: thông tin về dự án tổ hợp căn hộ du lịch (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng, số lượng căn hộ chào bán, số lượng căn hộ nhà đầu tư phát triển giữ lại, tài sản chung và tài sản riêng của các bên sau khi hoàn tất việc mua bán...); thông tin về kế hoạch khai thác tổ hợp căn hộ du lịch, người quản lý, vận hành tổ hợp căn hộ du lịch; thông tin về đặc điểm thiết kế, kỹ thuật của căn hộ, chi tiết các trang thiết bị kèm theo căn hộ, phương pháp xác định giá bán...; thông tin về các tiện ích phục vụ hoạt động khách sạn của tổ hợp dự án căn hộ du lịch; thông tin về mẫu hợp đồng mua bán căn hộ du lịch, các thoả thuận về hợp tác khai thác, vận hành căn hộ du lịch và nội quy quản lý, sử dụng căn hộ du lịch...
3.2. Xây dựng quy định nhằm bảo vệ người mua căn hộ du lịch
Hiện nay, các tổ hợp căn hộ du lịch tại Việt Nam đều được điều hành, khai thác bởi nhà đầu tư phát triển hoặc một bên do nhà đầu tư phát triển chỉ định và mối quan hệ giữa (các) bên này với người mua căn hộ du lịch đều chỉ dựa trên các thoả thuận về “uỷ thác kinh doanh” do nhà đầu tư phát triển soạn thảo. Về bản chất, tổ hợp căn hộ du lịch có tính chất của một toà nhà/cụm toà nhà chung cư, nhưng các nhà đầu tư phát triển hiện tại ở Việt Nam đã lập luận rằng, căn hộ du lịch không phải là nhà ở nên các quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư với việc tổ chức Hội nghị nhà chung cư không được áp dụng trong quá trình khai thác, quản lý các khách sạn kiểu mới này. Hậu quả là người mua căn hộ du lịch không có cơ sở để thực hiện quyền giám sát việc quản lý, sử dụng căn hộ mà mình đã uỷ thác kinh doanh; không thể bảo vệ mình khỏi những hành vi gian lận trong tính toán doanh thu, chi phí và lợi nhuận hoạt động cho thuê căn hộ du lịch; họ cũng bị mất quyền giám sát việc khai thác hoặc bảo trì, nâng cấp những tài sản thuộc sở hữu chung được sử dụng để phục vụ việc khai thác tổ hợp căn hộ du lịch, bao gồm cả việc sử dụng quỹ bảo trì mà họ đã đóng góp.
Quy định về bảo vệ quyền của chủ sở hữu căn hộ chung cư của Luật Chung cư thống nhất Hoa Kỳ cũng là một gợi ý tốt cho việc xây dựng và hoàn thiện quy định của pháp luật Việt Nam nhằm bảo vệ người mua căn hộ du lịch. Theo đó, Việt Nam cần ban hành quy định đảm bảo người mua căn hộ du lịch có quyền tham gia vào các quyết định lựa chọn thuê hoặc chấm dứt việc thuê tổ chức vận hành khách sạn, quyết định sửa chữa, nâng cấp tài sản uỷ thác (căn hộ du lịch và tài sản thuộc sở hữu chung khác) để vận hành kinh doanh khách sạn; quyền kiểm tra hoạt động vận hành khách sạn, kiểm toán tài chính của hoạt động kinh doanh khách sạn; quyền tham gia đàm phán giá cả đối với các dịch vụ, tiện ích thương mại phục vụ hoạt động khai thác tổ hợp căn hộ du lịch; quyền khởi kiện tổ chức vận hành khách sạn, nhà đầu tư phát triển và các cá nhân khác (ra toà án, trọng tài thương mại hoặc trung tâm hoà giải thương mại) về các hành vi gây thiệt hại do những người này gây ra trong quá trình quản lý, khai thác và vận hành tổ hợp căn hộ du lịch./.
 
 

 


[1] Xem Mark C. K. Lu (2005), The Cause and Consequences of Condo Hotel Conversion in Waikiki, Hawaii, Unpublished dissertation, Massachusetts Institute of Technology, USA; và Desire Ann Greenberg (2017), The Development, Geography and Organisation of Serviced Apartments in South Africa, Dissertation submitted to the Faculty of Science, University of Johannesburg, South Africa.
[2] Xem Desire Ann Greenberg (2017), The Development, Geography and Organisation of Serviced Apartments in South Africa, Dissertation submitted to the Faculty of Science, University of Johannesburg, South Africa.
[3] Xem Mark C. K. Lu (2005), The Cause and Consequences of Condo Hotel Conversion in Waikiki, Hawaii, Unpublished dissertation, Massachusetts Institute of Technology, USA.
[4] Xem Irvin W.Sandman and Kelly C. Aldrich (2006), Condo-Hotels: How Developers and Owners’ Associations can Avert a Hotel Implosion, Fifth Annual Hospitality Law Conference, Houston, Texas, USA.
[5] Xem Jim Butler and the Global Hospitality Group (2014), Using condo hotels for financing new hotel development: Traditional condo hotel structures as “non-securities, https://hotellaw.jmbm.com/original-formula-condo-hotels-as-non-securities.html, truy cập ngày 27/8/2020.
[6] Xem Alan B. Morrison (ed.,1998), Những vấn đề cơ bản của luật pháp Mỹ, do Lê Thị Thu và cộng sự dịch, Nxb. Chính trị Quốc gia, Hà Nội.
[7] Xem Supreme Court of The United States (1946), Securities and Exchange Commission v. W. J. Howey Co., 328 U.S. 293, USA.
[8] Xem Arthur Spaulding (2013), Condo-Hotel Unit Sales, Rental Programs and Securities Laws, https://www.hotelexecutive.com/business_review/3677/condo-hotel-unit-sales-rental-programs-and-securities-laws, truy cập ngày 21/8/2020.
[9] Xem Alan B. Morrison (ed.,1998), Những vấn đề cơ bản của luật pháp Mỹ, do Lê Thị Thu và cộng sự dịch, Nxb. Chính trị Quốc gia, Hà Nội.
[10] Mặc dù vậy, trong những năm gần đây, nguồn của luật hợp đồng ở Hoa Kỳ còn bao gồm một số quy định (đặc biệt là Điều 2) tại Bộ luật Thương mại thống nhất (Uniform Commercial Code – UCC).
[11] Xem Sec. 2 (a) (1) Securities Act (1933).
[12] Đây là công ty được sở hữu và điều hành bởi chính người sở hữu và điều hành của W.J. Howey Co.
[13] Xem Supreme Court of The United States (1946), Securities and Exchange Commission v. W. J. Howey Co., 328 U.S. 293, USA.
[14] Các gợi ý hoặc đề nghị này có thể được đưa ra dưới dạng các quảng cáo, tài liệu bán hàng, chương trình khuyến mại hoặc được tuyên bố bằng miệng nhằm nhấn mạnh lợi ích kinh tế mà người mua căn hộ có thể thu được từ nỗ lực quản lý của người bán hoặc bên thứ ba được người bán chỉ định.
[15] Xem Securities and Exchange Commission (1973), Condominium Release No. 33-5347, USA.
[16] Intrawest là một trong những nhà phát triển và điều hành các khu nghỉ dưỡng trên núi hàng đầu ở Bắc Mỹ.
[17] Thông cáo số 33 đã được cập nhật (sửa đổi) nhiều lần, trong đó bổ sung thêm các tình huống chào bán căn hộ du lịch được coi là chào bán chứng khoán, và lần sửa đổi gần đây nhất của Thông cáo này chính là Thư cấm hành động của SEC gửi cho Intrawest.
[18] Xem Securities and Exchange Commission (2002), No Action, Interpretive and/or Exemptive Letter: Intrawest Corporation, USA.
[19] Xem Arthur Spaulding (2013), Condo-Hotel Unit Sales, Rental Programs and Securities Laws, https://www.hotelexecutive.com/business_review/3677/condo-hotel-unit-sales-rental-programs-and-securities-laws, truy cập ngày 21/8/2020.
[20] Xem United States Congress (1933), Securities Act, USA.
[21] Xem Sec. 7 và Schedule A của Securities Act (1933).
[22] Xem Alan B. Morrison (ed.,1998), Những vấn đề cơ bản của luật pháp Mỹ, do Lê Thị Thu và cộng sự dịch, Nxb. Chính trị Quốc gia, Hà Nội.
[23] Xem Dan Brown (2010), Condo Hotels As Securities: Has the Litigation Boom Begun?, https://www.hotelexecutive.com/business_review/1293/condo-hotels-as-securities-has-the-litigation-boom-begun, truy cập ngày 21/8/2020.
[24] Xem Stephen B. Cohen, Allen Goldberg and Conrad M. Mulvaney (1981), Condominium Law: A comparison of the Uniform Act with the Illinois Act, The John Marshall Law Review, 14 (2), 387-440.
[25] Xem Irvin W.Sandman and Kelly C. Aldrich (2006), Condo-Hotels: How Developers and Owners’ Associations can Avert a Hotel Implosion, Fifth Annual Hospitality Law Conference, Houston, Texas, USA.

(Nguồn tin: Bài viết được đăng tải trên Ấn phẩm Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp số 07 (431), tháng 4/2021.)


Thống kê truy cập

34101055

Tổng truy cập