Tổng kết thi hành Luật Đất đai năm 2003 là một trong những cơ sở quan trọng để sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2003. Cho đến nay, nhiều địa phương đã tổ chức Hội nghị tổng kết thi hành Luật Đất đai, trong đó đề cập đến tất cả các khía cạnh của tổ chức thực hiện Luật Đất đai trên địa bàn như công tác tuyên truyền, phổ biến Luật; ban hành văn bản pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và kết quả thực hiện công tác quản lý, sử dụng đất trên 14 nội dung. Bài viết tập trung phân tích một nội dung khá quan trọng trong Luật Đất đai năm 2003 là chế định tiền sử dụng đất theo quy định hiện hành và những nhận xét ban đầu về các quy định này.
Ảnh minh họa: nguồn internet
I. Chế định tiền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 1993
1. Quy định về thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất
Trong giai đoạn thi hành Luật Đất đai năm 1987, chưa xuất hiện khái niệm tiền sử dụng đất. Khái niệm tiền sử dụng đất là một khái niệm mới xuất hiện lần đầu tiên trong hệ pháp luật đất đai Việt Nam qua Luật Đất đai năm 1993.
Tuy nhiên, Luật Đất đai năm 1993 cũng không định nghĩa khái niệm tiền sử dụng đất, cũng như mục đích sử dụng của tiền sử dụng đất. Điều 12 Luật Đất đai năm 1993 chỉ mới quy định Nhà nước xác định giá đất để thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất.
Điều 22 Luật Đất đai năm 1993 ghi: “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản và làm muối không phải trả tiền sử dụng đất; nếu được Nhà nước giao đất để sử dụng vào mục đích khác thì phải trả tiền sử dụng đất, trừ các trường hợp được miễn, giảm theo quy định của Chính phủ”. Như vậy, khi Nhà nước giao đất để sử dụng vào mục đích khác, nghĩa là không sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản và làm muối, thì người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất. Đây là một trong 7 nghĩa vụ của người sử dụng đất, được quy định tại khoản 5 Điều 79 Luật Đất đai năm 1993: “Nộp tiền sử dụng đất khi được giao đất theo quy định của pháp luật”.
2. Cách tính tiền sử dụng đất
Điều 1 Nghị định số 89/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ đã quy định chi tiết các trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất: “1) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (gọi chung là người sử dụng đất) trừ những trường hợp quy định tại Điều 2 của Nghị định này, khi được Nhà nước giao đất có nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất; 2) Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản và làm muối, nếu được Nhà nước cho phép sử dụng vào mục đích khác, thì phải nộp tiền sử dụng đất”.
Điều 4 Nghị định số 89/CP quy định căn cứ tính mức thu tiền sử dụng đất là diện tích đất (m2) được giao hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng, giá đất (đ/m2) tại thời điểm thu tiền sử dụng đất và tỷ lệ được miễn hoặc giảm theo pháp luật. Giá đất để tính tiền sử dụng đất do Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh quy định theo khung giá các loại đất do Chính phủ ban hành. Quy định này được Thông tư số 02/TC/TCT ngày 04/01/1995 của Bộ Tài chính hướng dẫn như sau:
|
Số tiền sử dụng đất phải nộp ngân sách nhà nước
|
|
Diện tích đất được giao hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng (m2)
|
|
Giá đất mỗi mét vuông (đ/m2)
|
|
Số tiền tiền sử dụng đất được miễn hoặc giảm
|
|
=
|
x
|
-
|
|
|
|
|
Trong đó:
|
Số tiền tiền sử dụng đất được miễn hoặc giảm (đ)
|
=
|
Diện tích đất được giao hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng (m2)
|
x
|
Giá đất mỗi mét vuông (đ/m2)
|
x
|
Tỷ lệ được miễn hoặc giảm
|
II. Chế định tiền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành
1. Về khái niệm
a) Khái niệm tiền sử dụng đất
Theo khoản 25 Điều 4 Luật Đất đai năm 2003 thì “tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả trong trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định”. Tuy nhiên, đối chiếu định nghĩa về tiền sử dụng đất này với điểm a khoản 1 Điều 54 Luật Đất đai năm 2003, chúng tôi nhận thấy khái niệm này chưa bao trùm lên các trường hợp Nhà nước thu tiền sử dụng đất. Theo điểm a khoản 1 Điều 54, tiền sử dụng đất là một trong các nguồn thu của ngân sách trong các trường hợp: (i) giao đất có thu tiền sử dụng đất, (ii) chuyển mục đích sử dụng đất từ đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, (iii) chuyển từ hình thức thuê đất sang hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất.
Không chỉ vậy, liên quan đến tiền sử dụng đất còn có một số quy định chưa nhất quán. Theo khoản 3 Điều 5 Luật Đất đai 2003, việc thu tiền sử dụng đất là một hình thức thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai của Nhà nước. Từ góc độ của người sử dụng đất, nộp tiền sử dụng đất là nghĩa vụ của họ, nhưng lại được quy định bằng một khái niệm rộng hơn: nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật (khoản 3 Điều 107 Luật Đất đai). Khái niệm nghĩa vụ tài chính không được giải thích nhưng lại được sử dụng một lần nữa tại khoản 4 Điều 108: Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đã thuê đất của Nhà nước để làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh, xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh, xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê thì được chuyển sang hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất nếu có nhu cầu và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. Theo chúng tôi, nghĩa vụ tài chính quy định tại khoản 4 Điều 108 chính là đóng tiền sử dụng đất theo điểm a khoản 1 Điều 54 Luật Đất đai (trường hợp (iii) nêu trên). Như vậy, xét về mặt hình thức, chỉ riêng quy định về tiền sử dụng đất đã bộc lộ ba vấn đề: (i) khái niệm tiền sử dụng đất trong phần định nghĩa không phù hợp với các trường hợp thu tiền sử dụng đất từ góc độ nguồn thu của ngân sách nhà nước; (ii) không sử dụng khái niệm tiền sử dụng đất đã được định nghĩa khi quy định về nghĩa vụ của người sử dụng đất mà lại sử dụng một khái niệm khác mà không định nghĩa: nghĩa vụ tài chính; (iii) khái niệm nghĩa vụ tài chính lại được sử dụng với ý nghĩa là tiền sử dụng đất (nhưng không bao hàm hết các trường hợp phải đóng tiền sử dụng đất).
b) Khái niệm giá quyền sử dụng đất
Theo khoản 23 Điều 4 Luật Đất đai năm 2003, giá quyền sử dụng đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất.
So với Luật Đất đai năm 1993, quy định về giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) có một sự thay đổi lớn: giá đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất. Theo Điều 55 Luật Đất đai năm 2003, giá đất được hình thành trong các trường hợp sau: (1) do UBND cấp tỉnh quy định giá; (2) do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; (3) do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Đồng thời, khoản 1 Điều 56 Luật Đất đai năm 2003 cũng quy định việc định giá đất của Nhà nước phải đảm bảo các nguyên tắc nhất định, trong đó đáng chú ý nhất là nguyên tắc: “Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp”. Tuy nhiên, việc triển khai thực thi nguyên tắc này từ khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực cho đến nay đã phát sinh rất nhiều vấn đề nan giải.
2. Chế định tiền sử dụng đất theo các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2003
Từ năm 2004 đến đầu tháng 4/2011, có đến bốn Nghị định điều chỉnh về tiền sử dụng đất: (i) Nghị định số 198/2004/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất ban hành ngày 03/12/2004, (ii) Nghị định số 17/2006/NĐ-CP Về sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và Nghị định số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần ngày 27/01/2006, (iii) Nghị định số 44/2008/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất ban hành ngày 09/04/2008 và (iv) Nghị định số 120/2010/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất ban hành ngày 30/12/2010, có hiệu lực từ 01/3/2011).
Điều 1 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP quy định thu tiền sử dụng đất khi: (1) Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; (2) Chuyển mục đích sử dụng đất; (3) Chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất; (4) Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các đối tượng phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại Điều 2 Nghị định này; (5) Xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế. Tuy hình thức và số lượng trường hợp thu tiền sử dụng đất do Nghị định số 198/2004/NĐ-CP quy định nhiều hơn so với điểm a khoản 1 Điều 54 Luật Đất đai như đã nêu trên, nhưng trường hợp thứ (4) và (5) chỉ là quy định cho rõ ràng hơn trong trường hợp đặc thù.
Điều 2 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP quy định chi tiết hơn các đối tượng phải nộp tiền sử dụng đất: người được Nhà nước giao đất sử dụng vào mục đích được liệt kê (7 trường hợp); người đang sử dụng đất chuyển đổi mục đích sử dụng đất (3 trường hợp) và hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở mà đất đó được sử dụng từ ngày 15/10/1993 đến thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chưa nộp tiền sử dụng đất, nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Điểm đáng chú ý nhất là có sự thay đổi trong chính sách của Nhà nước đối với đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối. Nghị định số 198/2004/NĐ-CP quy định tổ chức kinh tế được giao đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối cũng là đối tượng nộp tiền sử dụng đất, tránh tình trạng không có quy định rõ ràng như đã phân tích ở phần trên. Như vậy, tiền sử dụng đất không chỉ thu đối với cá nhân, tổ chức được giao đất ở, đất phi nông nghiệp để phục vụ cho nhu cầu làm nhà ở, kinh doanh nhà ở hoặc kinh doanh kết cấu hạ tầng, mà còn thu đối với tổ chức kinh tế khi được giao đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối.
Điều 4 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP quy định căn cứ tính thu tiền sử dụng đất là diện tích đất, giá đất và thời hạn sử dụng đất, trong đó:
- Diện tích đất tính thu tiền sử dụng đất là diện tích đất được Nhà nước giao, được phép chuyển mục đích sử dụng, được chuyển từ hình thức thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất theo mục đích sử dụng đất được giao tại thời điểm giao đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (UBND cấp tỉnh) ban hành theo quy định của Chính phủ. Giá đất tính thu tiền sử dụng đất trong trường hợp đấu giá đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất là giá đất trúng đấu giá.
- Thời hạn sử dụng đất được xác định theo quyết định giao đất, quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, quyết định gia hạn sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Riêng dự án có thời hạn sử dụng đất dưới 70 năm, thì giảm thu tiền sử dụng đất của mỗi năm không được giao đất sử dụng là 1,2% của mức thu 70 năm (điểm a khoản 3 Điều 5 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP).
So với quy định về căn cứ tính thu tiền sử dụng đất trong giai đoạn thực thi Luật Đất đai năm 1993, quy định hiện hành có sự thay đổi: Thu tiền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 1993 và các nghị định hướng dẫn thi hành = Diện tích đất x Giá đất x Mức thu tiền sử dụng đất (%). Còn thu tiền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 2003 và các nghị định hướng dẫn thi hành = Diện tích đất x Giá đất x Thời hạn sử dụng đất (năm).
Trong ba yếu tố xác định số tiền sử dụng đất, diện tích đất là yếu tố tương đối rõ ràng, Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 hướng dẫn cụ thể: trong trường hợp giao đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, diện tích tính thu tiền sử dụng đất là diện tích đất đấu giá. Trường hợp giao đất theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền, diện tích tính thu tiền sử dụng đất là diện tích ghi trong quyết định giao đất; trường hợp diện tích thực tế theo biên bản bàn giao đất khác với diện tích ghi trong quyết định giao đất thì thu tiền sử dụng đất theo diện tích đất thực tế tại biên bản bàn giao được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định.
Về thời hạn sử dụng đất, trong trường hợp giao đất sử dụng ổn định, lâu dài và giao đất cho dự án có thời hạn sử dụng đất 70 năm thì không được giảm thu tiền sử dụng đất. Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 hướng dẫn dự án có thời hạn sử dụng đất dưới 70 năm thì giảm thu tiền sử dụng đất của mỗi năm không được giao đất sử dụng là 1,2% của mức thu 70 năm. Công thức để tính thu tiền sử dụng đất trong trường hợp này như sau:
|
Tiền sử dụng đất của thời hạn giao đất (n năm)
|
=
|
Tiền sử dụng đất của thời hạn 70 năm
|
-
|
[
|
Tiền sử dụng đất của thời hạn 70 năm
|
x
|
(70 - n) x 1,2%
|
]
|
|
Trong đó: n là thời hạn giao đất tính bằng năm.
|
Giá đất chính là yếu tố phức tạp nhất trong việc xác định số tiền sử dụng đất mà người được giao đất, được cấp giấy chứng nhận quyền tiền sử dụng đất hoặc người chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải nộp. Trong một thời gian rất ngắn, Chính phủ liên tiếp ban hành các nghị định sửa đổi quy định về vấn đề này nhằm đảm bảo yêu cầu giá đất “sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp” mà khoản 2 Điều 3 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP định nghĩa giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường là số tiền VNĐ tính trên một đơn vị diện tích đất được hình thành từ kết quả của những giao dịch thực tế mang tính phổ biến giữa người cần chuyển nhượng và người muốn được chuyển nhượng, không bị ảnh hưởng bởi các yếu tố như tăng giá do đầu cơ, do thay đổi quy hoạch, chuyển nhượng trong tình trạng bị ép buộc, quan hệ huyết thống.
Sau khoảng một năm thi hành các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai này, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 17/2006/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và Nghị định số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần ngày 27/01/2006, trong đó riêng về giá đất khi tính tiền sử dụng đất được sửa đổi như sau: “Giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất theo mục đích sử dụng đất được giao đã được UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định và công bố; trường hợp tại thời điểm giao đất mà giá này chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định giá đất cụ thể cho phù hợp”. Bộ Tài chính đã hướng việc xác định lại giá đất tại Thông tư số 70/2006/TT-BTC ngày 02/8/2006: “Việc xác định lại giá đất khi chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường được thực hiện như sau:
Sở Tài chính chủ trì cùng các đơn vị liên quan xác định giá đất cụ thể trình UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định; trường hợp thuê tổ chức có chức năng thẩm định giá, tổ chức tư vấn về giá đất xác định thì Sở Tài chính có trách nhiệm thẩm định và trình UBND cấp tỉnh quyết định đảm bảo giá đất tính thu tiền sử dụng đất của thửa (lô) đất sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường.
Việc xác định giá đất cụ thể để tính thu tiền sử dụng đất được thực hiện theo phương pháp xác định giá đất quy định tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chínhphủ về phương pháp xác định giá và khung giá các loại đất và Thông tư hướng dẫn thực hiện Nghị định này”.
Sau đó, Chính phủ ban hành Nghị định số 84/2007/NĐ-CP quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai ngày 25/05/2007, trong đó có quy định“việc định giá đất đối với đất mà nhà đầu tư đã trả để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và định giá đất để giao đất, cho thuê đất, bồi thường, hỗ trợ về đất được thực hiện dưới hình thức thuê dịch vụ tư vấn của các tổ chức tư vấn về giá đất được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật và do Sở Tài chính thẩm định trước khi trình UBND cấp tỉnh quyết định”(khoản 5 Điều 28). Hai tháng sau, Chính phủ ban hành Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất, trong đó đưa ra sửa đổi, bổ sung về định nghĩa "Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường tại một thời điểm xác định là số tiền Việt Nam tính trên một đơn vị diện tích đất theo từng mục đích sử dụng hợp pháp, được hình thành từ kết quả của những giao dịch thực tế đã hoàn thành, mang tính phổ biến giữa người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng trong điều kiện thương mại bình thường, không chịu tác động của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá đột biến không hợp lý, như: đầu cơ, thiên tai, địch hoạ, khủng hoảng kinh tế, tài chính, thay đổi quy hoạch, chuyển nhượng trong tình trạng bị ép buộc, có quan hệ huyết thống hoặc có những ưu đãi và những trường hợp khác do Bộ Tài chính quy định".
Năm 2008, Nghị định số 198/2004/NĐ-CP lại được sửa đổi, bổ sung một lần nữa bởi Nghị định số 44/2008/NĐ-CP, tuy nhiên không có sửa đổi liên quan đến giá đất để tính tiền sử dụng đất. Đến tháng 8/2009, Chính phủ ban hành Nghị định số 69/2009/NĐ-CP quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ngày 13/8/2009, trong đó Điều 11 quy định riêng về xác định lại giá đất trong một số trường hợp cụ thể như sau: “1. Khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, cho thuê đất, phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và trường hợp doanh nghiệp nhà nước tiến hành cổ phần hóa lựa chọn hình thức giao đất mà giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm giao đất, cho thuê đất, thời điểm quyết định thu hồi đất, thời điểm tính giá đất vào giá trị doanh nghiệp cổ phần hóa chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường, thì UBND cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường để xác định lại giá đất cụ thể cho phù hợp; 2. Giá đất cụ thể được xác định lại theo quy định tại khoản 1 Điều này không bị giới hạn bởi các quy định tại khoản 5 Điều 1 Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất”.
Cuối năm 2010, Chính phủ ban hành Nghị định số 120/2010/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất ban hành ngày 30/12/2010, có hiệu lực từ 01/3/2011, trong đó một lần nữa quy định về giá đất khi tính tiền sử dụng đất lại được sửa đổi và bổ sung: "2. Giá đất tính thu tiền sử dụng đất:
a) Khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất thì giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất theo mục đích sử dụng đất được giao tại thời điểm có quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; trường hợp thời điểm bàn giao đất không đúng với thời điểm ghi trong quyết định giao đất thì giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất theo mục đích sử dụng đất được giao tại thời điểm bàn giao đất thực tế.
b) Trường hợp người sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) đang sử dụng hoặc được chuyển mục đích sử dụng đất thì giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất theo mục đích sử dụng của đất khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc theo mục đích sử dụng của đất sau khi chuyển mục đích sử dụng tại thời điểm kê khai và nộp đủ hồ sơ hợp lệ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, xin chuyển mục đích sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
c) Giá đất tính thu tiền sử dụng đất tại điểm a và điểm b khoản này là giá đất do UBND cấp tỉnh quy định; trường hợp giá đất do UBND cấp tỉnh quy định chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì UBND cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường để quyết định giá đất cụ thể cho phù hợp. Riêng trường hợp cấp giấy chứng nhận (công nhận) quyền sử dụng đất ở đối với diện tích đất đang sử dụng trong hạn mức sử dụng đất; đất được chuyển mục đích sử dụng trong hạn mức sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân thì giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm kê khai và nộp đủ hồ sơ hợp lệ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, xin chuyển mục đích sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
5. Trường hợp công trình xây dựng nhiều tầng gắn liền với đất được Nhà nước giao đất cho nhiều đối tượng sử dụng thì tiền sử dụng đất được phân bổ cho các tầng và đối tượng sử dụng.
Bộ Tài chính hướng dẫn cụ thể việc phân bổ tiền sử dụng đất quy định tại khoản này.
III. Một số nhận xét
Trong Luật Đất đai năm 2003, khái niệm tiền sử dụng đất còn một số điểm chưa thống nhất như đã phân tích ở trên. Theo chúng tôi, không nên cùng tồn tại khái niệm tiền sử dụng đất đồng thời sử dụng khái niệm nghĩa vụ tài chính nhưng không định nghĩa, với hàm ý chỉ tiền sử dụng đất.
Theo Điều 145 Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành từ 01/7/2004, nhưng chỉ đến tháng 12/2004, Chính phủ mới ban hành được các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, trong đó có một Nghị định riêng về tiền sử dụng đất. Sau đó, Chính phủ liên tiếp ban hành các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2003 trong đó có quy định về giá đất hướng đến mục tiêu giá đất khi tính tiền sử dụng đất sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường là để đảm bảo nguồn thu cho ngân sách. Tuy nhiên, trong các lần sửa đổi, bổ sung đó đã cho phép UBND cấp tỉnh “căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường để quyết định giá đất cụ thể cho phù hợp” mà không dựa vào Bảng giá đất do UBND công bố hàng năm là vi phạm khoản 4 Điều 56 Luật Đất đai. Bảng giá đất được quy định làm cơ sở tính cho nhiều mục đích khác nhau: “Giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định được công bố công khai vào ngày 01/ 01 hàng năm được sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước”.
Trong khi đó, bảng giá đất hàng năm được UBND thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội và các địa phương khác ban hành thường là thấp hơn giá thị trường tại thời điểm ban hành, với lý do giá đất được áp dụng cho nhiều mục đích khác nhau nên phải giải quyết bài toán hài hòa giữa các mục đích để không ảnh hưởng đến đối tượng sử dụng đất là đại đa số người dân và các cá nhân hoạt động sản xuất kinh doanh[1]. Vì vậy, UBND thành phố Hồ Chí Minh đã có kiến nghị không ban hành bảng giá đất hàng năm vì chi phí lớn nhưng hiệu quả áp dụng là rất hạn chế và không áp dụng bảng giá đất cho nhiều mục đích do sự xung đột về quyền lợi của các chủ thể khác nhau. Tương tự như kiến nghị của UBND thành phố Hồ Chí Minh, UBND tỉnh Đồng Nai đề nghị điều chỉnh thời gian ban hành bảng giá đất, khoảng 3 - 5 năm sẽ tiến hành điều tra, xây dựng lại bảng giá đất một lần cho phù hợp với mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, kế hoạch sử dụng đất 5 năm của địa phương[2]. Theo chúng tôi, các kiến nghị này của các tỉnh thành cần được nghiên cứu kỹ lưỡng vì nó xuất phát từ thực tiễn. Ngoài ra, trong một hệ thống pháp luật, cần tôn trọng nguyên tắc pháp chế. Điều này có nghĩa là cần nhanh chóng chấm dứt tình trạng các nghị định hướng dẫn trái với quy định của Luật, đặc biệt là các quy định liên quan đến xác định giá đất.
Chính phủ có sự thay đổi chính sách đối với nhà đầu tư theo hướng công nhận tiền sử dụng đất là vốn đầu tư của dự án, theo đó, trường hợp người được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng theo phương án được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì được trừ số tiền đã ứng trước vào tiền sử dụng đất phải nộp theo phương án được duyệt; mức được trừ không vượt quá tiền sử dụng đất phải nộp. Số tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng theo phương án đã phê duyệt còn lại chưa được trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp (nếu có) được tính vào vốn đầu tư của dự án. Một vấn đề khác đáng chú ý, sau một thời gian không quy định thu tiền sử dụng đất đối với công trình xây dựng nhiều tầng và nhiều đối tượng sử dụng, Chính phủ lại giao cho Bộ Tài chính quy định phân bổ tiền sử dụng đất cho các tầng và các đối tượng sử dụng. Điều này chứng tỏ việc đưa ra hoặc loại bỏ các quy định liên quan đến tiền sử dụng đất còn chưa được nghiên cứu cẩn trọng./.
[1] Tài liệu hội nghị tổng kết thi hành Luật Đất đai trên địa bàn TP.HCM, ngày 10/3/2011, trang 22.
[2] UBND tỉnh Đồng Nai, Báo cáo Tổng kết thi hành Luật Đất đai năm 2003 trên địa bàn tỉnh Đồng Nai, số 1615/BC-UBND, ngày 08/3/2011, trang 22.
