Sàn giao dịch bất động sản (SGDBĐS) là mô hình kinh doanh mới xuất hiện tại Việt Nam từ năm 2007, được luật hóa lần đầu tại Luật Kinh doanh bất động sản (KDBĐS) năm 2006. Theo quy định tại Luật này, việc bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản (BĐS) của doanh nghiệp KDBĐS đều phải được thực hiện thông qua SGDBĐS. Với quy định bắt buộc trên, hàng nghìn SGDBĐS đã được thành lập, đi vào hoạt động trên cả nước trong giai đoạn từ năm 2007 đến giữa năm 2015, đóng góp ít nhiều vào sự phát triển lành mạnh của thị trường BĐS Việt Nam trong thời kỳ hội nhập. Sau 8 năm thực thi, Luật KDBĐS năm 2014 được ban hành để thay thế cho Luật KDBĐS năm 2006 và chính thức thực thi từ ngày 01/07/2015. Luật mới này đã có nhiều thay đổi quan trọng trong quy định về SGDBĐS. Nghĩa vụ phải giao dịch bất động sản qua SGDBĐS của các chủ đầu tư tại Luật KDBĐS năm 2006 đã bị bãi bỏ; thay vào đó, các chủ đầu tư được quyền tự quyết định giao dịch BĐS qua SGDBĐS hay không. Sau 8 năm thực thi Luật KDBĐS năm 2014 thì vấn đề pháp lý liên quan đến SGDBĐS một lần nữa lại được đặt lên bàn nghị sự của Quốc hội khi Chính phủ trình Quốc hội Dự thảo Luật KDBĐS (sửa đổi) để thông qua vào cuối năm 2023. Trong đó, việc rà soát lại các quy định liên quan đến SGDBĐS là một trong những nội dung trọng tâm, thu hút sự quan tâm của nhiều học giả trong và ngoài nước. Vì vậy, việc khái quát hóa lịch sử phát triển của pháp luật về SGDBĐS và luận bàn một số quy định tại Dự thảo Luật KDBĐS (sửa đổi) là cần thiết.

Theo Daniel F. Hinkel, mặc dù BĐS có thể được bán không cần thông qua môi giới BĐS, song nhiều giao dịch mua bán BĐS vẫn cần được dàn xếp bởi các nhà môi giới BĐS, đó là những người có nhiệm vụ kết nối giữa người mua và người bán BĐS[1]. Do đó, theo thông lệ chung của thị trường BĐS, các giao dịch mua bán BĐS thường được thực hiện thông qua các công ty môi giới BĐS hoặc là tại các SGDBĐS. Trong đó, mô hình SGDBĐS là dạng thức trung gian kết nối giữa người bán và người mua, có nhiều tính năng khác biệt so với một doanh nghiệp môi giới BĐS dù chúng có cùng bản chất là hoạt động môi giới BĐS. Tuy nhiên, mô hình SGDBĐS chưa hẳn đã tồn tại trong nền kinh tế các nước. Chẳng hạn, tại Hoa Kỳ, các giao dịch BĐS chủ yếu thông qua các công ty môi giới BĐS hoặc văn phòng môi giới BĐS. Thuật ngữ SGDBĐS hầu như không tồn tại ở Hoa Kỳ vào thời điểm hiện tại. Pháp luật Hoa Kỳ trao quyền tự chủ cho các nhà đầu tư lựa chọn mô hình kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS dưới hình thức SGDBĐS hoặc văn phòng môi giới BĐS, không bắt buộc phải kinh doanh dưới hình thức SGDBĐS. Hoa Kỳ có hẳn Hiệp hội các nhà môi giới BĐS (National Association of Realtors - NAR) với số thành viên khoảng 1,3 triệu vào thời điểm năm 2017. Đây là hiệp hội thương mại lớn nhất Hoa Kỳ, với thành phần chủ yếu gồm các nhà môi giới, thẩm định viên, tư vấn viên... trong ngành bất động sản[2].

Tại Việt Nam, trước thời điểm năm 2007, thuật ngữ SGDBĐS không tồn tại về mặt pháp lý dù trên thực tế đã có những SGDBĐS được thành lập, hoạt động dưới hình thức các công ty môi giới địa ốc như Công ty địa ốc của Ngân hàng ACB (trụ sở tại đường Mạc Đỉnh Chi, Quận 1, TP. Hồ Chí Minh (TP. HCM), tồn tại trong giai đoạn từ năm 1993 – 2013) hoặc SGDBĐS của Công ty địa ốc Sài Gòn – Chợ Lớn  (RESCO) được thành lập vào năm 1997 tại Quận 5, TP. HCM. Tuy nhiên, vào thời điểm đó, nhiều người thường đồng nhất các mô hình kinh doanh trên của Ngân hàng ACB và Công ty địa ốc RESCO với các công ty môi giới BĐS hoặc công ty kinh doanh địa ốc – nhầm lẫn với bản chất của doanh nghiệp kinh doanh BĐS vốn có điều kiện thành lập khắt khe hơn so với doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực dịch vụ BĐS

Lịch sử của SGDBĐS tại Việt Nam bắt đầu từ ngày 19/06/2006 với sự kiện Quốc hội ban hành Luật KDBĐS năm 2006, chính thức thực thi từ ngày 01/01/2007. Khoản 5 Điều 4 Luật KDBĐS năm 2006 đã định nghĩa SGDBĐS là nơi diễn ra các giao dịch BĐS và cung cấp các dịch vụ cho kinh doanh BĐS. Bên cạnh đó, khoản 1 và khoản 2 Điều 11 Luật KDBĐS năm 2006 cũng xác định trách nhiệm của tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS phải công khai thông tin về BĐS đưa vào kinh doanh. Thông tin về BĐS được công khai tại SGDBĐS và trên các phương tiện thông tin đại chúng. Song, điều quan trọng nhất, thu hút sự quan tâm của doanh nghiệp KDBĐS là quy định tại Điều 59 Luật KDBĐS năm 2006. Theo đó, tổ chức, cá nhân KDBĐS khi bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐS phải thông qua SGDBĐS. Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân không KDBĐS thực hiện giao dịch BĐS thông qua SGDBĐS để bảo đảm công khai, minh bạch và quyền lợi của các bên. Có thể nói, khung pháp luật trên đã tạo động lực cho nhà đầu tư bỏ vốn thành lập SGDBĐS. Thực tế đã có hàng ngàn SGDBĐS được thành lập và đi vào hoạt động tại Việt Nam trong khoảng thời gian từ 2007 - 2015, phần nào góp phần thúc đẩy sự minh bạch, công khai cho thị trường BĐS Việt Nam, đảm bảo cho người mua, thuê mua BĐS sự an toàn pháp lý nhất định trong giao dịch KDBĐS.

Sau đó, ngày 26//11/2014, Quốc hội đã ban hành Luật KDBĐS năm 2014 để thay thế Luật KDBĐS năm 2006, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2015 cho đến thời điểm hiện tại. Tại Luật này, SGDBĐS vẫn được tiếp tục duy trì và phát triển nhưng có sự thay đổi lớn trong cách tiếp cận về tính bắt buộc của BĐS giao dịch qua SGDBĐS. Theo quy định tại Luật KDBĐS năm 2014, kể từ ngày 01/07/2015, các BĐS của các chủ đầu tư không bắt buộc giao dịch thông qua SGDBĐS như quy định tại Luật KDBĐS năm 2006. Các chủ đầu tư được quyền tự quyết định việc bán, cho thuê, cho thuê mua BĐS từ các dự án BĐS của mình thông qua SGDBĐS hay không. Bên cạnh đó, Luật KDBĐS năm 2014 và các văn bản dưới luật thi hành đạo luật này cũng đã chuẩn hóa các điều kiện thành lập SGDBĐS với chuẩn diện tích của mỗi SGDBĐS phải đạt tối thiểu 50m², địa điểm giao dịch của SGDBĐS phải ổn định ít nhất 12 tháng, người đại diện theo pháp luật của SGDBĐS và người quản lý điều hành SGDBĐS phải chịu trách nhiệm chính về hoạt động của SGDBĐS; SGDBĐS phải tham gia vào việc phòng, chống rửa tiền theo quy định tại Luật Phòng chống rửa tiền năm 2012 (hiện tại là Luật Phòng, chống rửa tiền năm 2022); định kỳ hàng tháng, SGDBĐS phải có trách nhiệm báo cáo cho Sở Xây dựng địa phương về tình hình hoạt động của SGDBĐS,….

Nhìn chung, dù có trải qua các giai đoạn phát triển khác nhau trong pháp luật KDBĐS tại Việt Nam thì vai trò của SGDBĐS được xác định ở 3 nội dung quan trọng cho thị trường BĐS Việt Nam, đó là:

Thứ nhất, SGDBĐS tạo cơ chế giao dịch minh bạch, công khai, đem lại niềm tin cho thị trường BĐS, phù hợp với nguyên tắc cơ bản cho hoạt động KDBĐS được quy định tại khoản 3 Điều 4 Luật KDBĐS năm 2014  là yêu cầu các nhà đầu tư khi KDBĐS phải trung thực, công khai, minh bạch.

Thứ hai, các SGDBĐS đóng vai trò là cầu nối trung gian giữa các chủ đầu tư phát triển dự án BĐS và người mua, giúp cho thị trường BĐS phát triển lành mạnh, đưa BĐS có đủ điều kiện giao dịch theo luật định đến người mua, hạn chế các rủi ro pháp lý cho người mua, phù hợp với các nguyên tắc cơ bản trong hoạt động thương mại là bảo vệ quyền lợi của người tiêu dùng trong quan hệ thương mại với các chủ đầu tư dự án – vốn là bên thương nhân nắm lợi thế thông tin về nguồn gốc, chất lượng của BĐS đưa vào kinh doanh hơn so với người mua vốn là bên yếu thế trong giao dịch BĐS.

Thứ ba, sự tồn tại của các SGDBĐS đảm bảo cho hiệu quả quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS, hạn chế các khuyết tật từ các giao dịch ngầm, gây thất thoát ngân sách nhà nước. Ngoài ra, SGDBĐS còn có trách nhiệm báo cáo giao dịch đáng ngờ về rửa tiền trong Luật Phòng, chống rửa tiền năm 2022 trên thị trường BĐS, giúp cho Nhà nước phát triển lành mạnh nền kinh tế, loại bỏ các giao dịch BĐS nhằm mục đích hợp pháp hóa tài sản do tội phạm có được trên thị trường BĐS.

Hiện tại, vào thời điểm năm 2023, Quốc hội đang xem xét sửa đổi Luật KDBĐS năm 2014 cho phù hợp với bối cảnh tình hình mới của thị trường BĐS. Để cho thị trường BĐS hoạt động ổn định, lành mạnh, thực hiện đúng nguyên tắc công khai, minh bạch nhằm đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của các chủ thể tham gia giao dịch BĐS thì việc sửa đổi Luật KDBĐS năm 2014 liên quan đến SGDBĐS cần phải hướng đến giải quyết được các vấn đề pháp lý cơ bản sau:

Hiện tại, Dự thảo Luật KDBĐS (sửa đổi) mà Chính phủ trình Quốc hội thông qua vào cuối năm 2023 có 2 phương án cho giao dịch BĐS qua SGDBĐS. Theo phương án thứ nhất, chủ đầu tư các dự án khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS phải thực hiện thông qua sàn giao dịch môi giới BĐS. Phương án thứ hai xác định phạm vi giao dịch rộng hơn, theo đó các BĐS đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định tại Luật này mà chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì phải thực hiện thông qua SGDBĐS[3]. Dù có cách tiếp cập khác nhau trong Dự thảo trên nhưng ở cả 2 phương án thì Chính phủ đều xác định giao dịch BĐS qua SGDBĐS là bắt buộc đối với các trường hợp luật định. Với cách tiếp cận này, theo Chính phủ, nhằm ngăn ngừa hệ lụy hình thành các dự án ma, chủ đầu tư lừa đảo khách hàng và tăng tính công khai, minh bạch thông tin dự án BĐS đưa vào giao dịch, nhất là các BĐS hình thành trong tương lai[4].

Hiện có nhiều quan điểm trái chiều xoay quanh giao dịch BĐS có bắt buộc thông qua SGDBĐS hay không. Trong văn bản của Liên đoàn Thương mại – Công nghiệp Việt Nam (VCCI) gửi cho Ủy ban Kinh tế Quốc hội vào tháng 04 năm 2023 cũng bày tỏ quan điểm loại bỏ giao dịch bắt buộc các BĐS qua SGDBĐS đối với các chủ đầu tư dự án BĐS[5]. Tuy nhiên, theo quan điểm của tác giả, trong thời điểm hiện tại và tương lai gần trong khoảng 10 năm tới thì việc quy định giao dịch BĐS của các chủ đầu tư qua SGDBĐS là cần thiết. Bởi lẽ, đó là công cụ pháp lý hữu hiệu để bảo vệ người mua là cá nhân nhỏ lẻ tại Việt Nam. Với việc bắt buộc công khai thông tin về tính pháp lý của BĐS và giới hạn cụ thể thời hạn công khai thông tin này sẽ giúp cho người mua có điều kiện kiểm chứng trên thực địa sản phẩm BĐS mà họ mua có an toàn về mặt pháp lý hay không, hạn chế tình trạng phổ biến thời gian qua là các chủ đầu tư bán BĐS bằng chiêu thức phối cảnh dự án lung linh trên bản vẽ nhưng trên thực địa thì không có tài sản thực như trên bản vẽ. Thiết nghĩ, quy định bắt buộc giao dịch BĐS qua SGDBĐS như phương án thứ nhất là phù hợp với thực tế tại thị trường BĐS Việt Nam trong bối cảnh việc am hiểu kiến thức pháp lý về BĐS của phần lớn người Việt Nam chưa cao như tại các nền kinh tế phát triển khác trên thế giới.

Mặt khác, việc bắt buộc giao dịch các sản phẩm BĐS qua SGDBĐS của các chủ đầu tư dự án (trừ các dự án nhà ở xã hội và nhà ở có sẵn) sẽ giúp cho Nhà nước kiểm soát được số lượng giao dịch BĐS và nguồn tài chính của các bên đưa vào giao dịch, hạn chế tình trạng giao dịch BĐS ngầm gây thất thoát nguồn thu thuế của Nhà nước vốn tồn tại phổ biến như trong thời gian dài vừa qua tại Việt Nam. Mặc dù sự phục hồi cần thiết quy định cũ tại Luật KDBĐS năm 2006  này cũng gây trở ngại nhất định về mặt tài chính cho các bên tham gia khi họ phải tiêu tốn chi phí tài chính đáng kể cho giao dịch BĐS qua SGDBĐS nhưng bù lại thì sự an toàn pháp lý cho hàng hóa BĐS mà họ sở hữu sẽ được đảm bảo hơn, đồng thời hiệu quả quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS mới được đảm bảo, góp phần phát triển bền vững thị trường BĐS Việt Nam trong thời gian tới.

Về mặt pháp lý, KDBĐS được quy định là lĩnh vực kinh doanh có điều kiện bởi sức ảnh hưởng lớn của nó đối với đời sống kinh tế - xã hội cũng như mức độ rủi ro mà nó có thể gây ra đối với khách hàng^[6]. Trong quá khứ, Thông tư số 13/2008/TT-BXD do Bộ Xây dựng ban hành vào ngày 21/05/2008 để hướng dẫn thi hành một số điều của Nghị định số 153/2007/NĐ-CP của Chính phủ thì trình tự, thủ tục giao dịch BĐS qua SGDBĐS đã được quy định cụ thể. Theo đó, khi đưa một BĐS giao dịch tại SGDBĐS thì chủ đầu tư phải công khai các thông tin về BĐS bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua tại sàn giao dịch để khách hàng biết và đăng ký giao dịch. Thời gian thực hiện công khai tối thiểu 07 ngày tại Sàn giao dịch. Trong thời hạn trên, thông tin về tên dự án, loại, số lượng BĐS, địa điểm và thời gian tổ chức việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐS phải được đăng tải tối thiểu 03 số liên tiếp trên một tờ báo phát hành tại địa phương, tối thiểu 01 lần trên đài truyền hình địa phương nơi có dự án và trên trang web (nếu có) của SGDBĐS. Và khi hết thời hạn công khai nêu trên, chủ đầu tư (hoặc SGDBĐS được uỷ quyền) được tổ chức việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua BĐS đã công khai^[7]. Có thể nói, với quy định cụ thể trên, các chủ đầu tư lẫn người mua, thuê mua, thuê BĐS đều phần nào an tâm về một quy trình chặt chẽ, với đầy đủ thông tin về BĐS giao dịch qua sàn, giúp cho việc giao dịch BĐS được tiến hành một cách quy củ, chuyên nghiệp. Mặt khác, qua đó hoạt động quản lý nhà nước đối với SGDBĐS cũng trở nên chặt chẽ hơn. Nhà nước có điều kiện thuận lợi giám sát, đánh giá mức độ tuân thủ pháp luật của SGDBĐS khi giao dịch BĐS theo trình tự luật định nêu trên.

Hiện tại, Luật KDBĐS năm 2014 chỉ điều chỉnh điều kiện thành lập SGDBĐS, chủ thể thành lập SGDBĐS,… nhưng lại chưa luật hóa một quy trình chuẩn cho giao dịch BĐS qua SGDBĐS. Hạn chế này gây trở ngại, lúng túng cho các SGDBĐS trong hoạt động thời gian qua, vì lẽ những người điều phối các SGDBĐS cũng không biết BĐS phải giao dịch qua sàn bắt đầu từ công đoạn nào, chấm dứt khi nào? Thế nào là một BĐS giao dịch qua SGDBĐS tuân thủ luật định... cũng hoàn toàn chưa được luật hóa. Nội dung Dự thảo Luật KDBĐS (sửa đổi) cũng không đề cập đến trình tự, thủ tục giao dịch BĐS qua SGDBĐS. Để khắc phục các hạn chế trên và xây dựng khung pháp luật thuận lợi cho hoạt động của các SGDBĐS, theo tác giả, Nhà nước cần luật hóa một quy trình chuẩn về trình tự, thủ tục giao dịch BĐS qua SGDBĐS để tạo cơ sở pháp lý cho Nhà nước kiểm tra, giám sát hoạt động của SGDBĐS cũng như xử lý các hành vi vi phạm pháp luật của SGDBĐS một khi họ không tuân thủ trình tự, thủ tục luật định. Do đó, tác giả kiến nghị bổ sung quy định về trình tự, thủ tục giao dịch BĐS qua SGDBĐS tại Dự thảo Luật KDBĐS để không những tạo sự thống nhất trong giao dịch BĐS qua SGDBĐS, thuận lợi cho nhà đầu tư kinh doanh SGDBĐS mà còn đảm bảo hiệu quả quản lý nhà nước đối với hoạt động của SGDBĐS, khắc phục các hạn chế trong quản lý hoạt động của các SGDBĐS tại Việt Nam thời gian qua.

Theo quy định tại Dự thảo Luật KDBĐS (sửa đổi), để thành lập một SGDBĐS thì nhà đầu tư phải trải qua 2 thủ tục hành chính cơ bản: Đăng ký doanh nghiệp tại Sở Kế hoạch & Đầu tư theo quy định tại Luật Doanh nghiệp năm 2020 và đăng ký hoạt động tại Sở Xây dựng nơi đặt trụ sở theo quy định của pháp luật KDBĐS. Như vậy, SGDBĐS chỉ có thể bắt đầu hoạt động kinh doanh kể từ thời điểm được Sở Xây dựng địa phương cấp giấy phép đăng ký hoạt động. Thiết nghĩ, quy định trên tại Dự thảo Luật KDBĐS yêu cầu nhà đầu tư phải được cấp phép hoạt động của Sở Xây dựng thì mới được phép hoạt động cần phải được xem xét lại dưới các góc độ sau: (1) Thủ tục trên tạo thêm gánh nặng về thủ tục hành chính là dạng thức giấy phép “con” tốn kém chi phí tài chính, thời gian, công sức cho các nhà đầu tư khi gia nhập thị trường kinh doanh trong lĩnh vực BĐS, điều đó không phù hợp với tinh thần cải cách thủ tục hành chính, cải thiện môi trường kinh doanh mà Đảng và Nhà nước đang tiến hành mạnh mẽ trong bối cảnh hội nhập sâu rộng hiện nay; (2) Thủ tục trên tạo thêm gánh nặng công việc không cần thiết cho cơ quan quản lý nhà nước là Sở Xây dựng trong việc cấp phép, thanh tra, giám sát hoạt động của các SGDBĐS, trong khi hiện tại vai trò và khối lượng công việc của cơ quan này đối với thị trường BĐS trong thẩm định, phê duyệt dự án, nghiệm thu dự án,……cũng đã quá tải; (3) Thực tiễn phát triển thị trường BĐS từ năm 2007 cho đến nay đã trải qua 2 giai đoạn thực thi Luật KDBĐS năm 2006 và Luật KDBĐS năm 2014 đã cho thấy, việc thành lập SGDBĐS của nhà đầu tư chỉ được tiến hành thông qua thủ tục đăng ký doanh nghiệp tại Sở Kế hoạch & Đầu tư nơi đặt trụ sở chính của doanh nghiệp đã đi vào ổn định và được nhà đầu tư đánh giá phù hợp vẫn đảm bảo được hiệu lực quản lý nhà nước đối với SGDBĐS trong thời gian qua tại Việt Nam. Song, việc quy định thêm thủ tục đăng ký cấp phép hoạt động của các SGDBĐS tại Sở Xây dựng theo quan điểm của tác giả là không thực sự cần thiết, tạo thêm rào cản giấy phép “con” cho thành lập SGDBĐS. Thay vào đó, Nhà nước cần kế thừa và duy trì quy định ổn định về thành lập SGDBĐS tại hai đạo luật KDBĐS trước đó, tránh tạo thêm thủ tục hành chính trong gia nhập thị trường của nhà đầu tư, gây tốn kém nguồn lực xã hội như tại Dự thảo Luật KDBĐS (sửa đổi).

Kinh doanh online là dạng thức kinh doanh phổ biến trong nền kinh tế đương đại ngày nay trên thế giới, chúng đóng vai trò quan trọng trong việc phát triển sản nghiệp của doanh nghiệp cũng như hiệu quả kinh doanh của nhà đầu tư. Đặc biệt, trong lĩnh vực KDBĐS thì vai trò của các phương tiện truyền thông, trong đó có phương tiện internet được sử dụng trong các hoạt động môi giới BĐS hay tư vấn BĐS luôn mang lại những lợi ích thiết thực cho cả doanh nghiệp lẫn khách hàng trong giao dịch. Theo quan điểm của Cliff Perotti, hệ thống truyền thông và công nghệ trong văn phòng BĐS là vấn đề quan trọng để giúp nhân viên môi giới và khách hàng có thể dễ dàng liên hệ công việc[8]. Cũng có quan điểm tương đồng, David L Rogers đã khẳng định trong thời kỹ thuật số, nếu doanh nghiệp cứ dựa mãi vào một tuyên bố giá trị cũ kỹ thì chẳng khác gì tạo điều kiện để đối thủ cạnh tranh thách thức hoặc thậm chí làm gián đoạn hoạt động kinh doanh của mình[9].

Tại Hòa Kỳ, National Association of Realtors (NAR) là tổ chức lớn nhất của các nhà môi giới BĐS, cung cấp các công cụ và tài nguyên cho những người làm việc trong ngành này. Realtor.com là một trang web BĐS được vận hành bởi NAR và cung cấp thông tin về giá cả, tình trạng và hình ảnh của các căn hộ và nhà ở trên khắp đất nước. Còn Zillow là một trong những trang web BĐS lớn nhất ở Hoa Kỳ, cung cấp thông tin về giá cả, tình trạng và hình ảnh của các căn hộ và nhà ở. Trong khi tại Đức, các SGDBĐS hoạt động thông qua hình thức online – vốn giảm thiểu các chi phí tài chính, tiết kiệm được thời gian, công sức của các bên trong giao dịch như website ImmobilienScout24 hoặc Immowelt hoặc Immonet cung cấp các thông tin về giá cả, loại hình BĐS, tình trạng BĐS trên khắp 16 tiểu bang của quốc gia này. Tại Thái Lan, các website nổi tiếng giao dịch BĐS ở vị thế trung gian của nhà môi giới nổi tiếng như Ddproperty, Hipflat, Fazwaz,...

Đối chiếu với thực tế thị trường BĐS tại Việt Nam đã cho thấy, hiện chưa có quy định của pháp luật nào trực tiếp điều chỉnh về việc vận hành, khai thác kinh doanh online của một SGDBĐS. Về cơ bản, các khung pháp luật về thương mại điện tử tại Việt Nam chịu sự điều chỉnh chung bởi Luật Giao dịch điện tử năm 2005, Luật Công nghệ thông tin năm 2006, Luật Thương mại năm 2005…. cũng như tại các văn bản pháp luật hướng dẫn thi hành các đạo luật trên. Trong khi đó, Luật KDBĐS năm 2014 cũng không hề có bất kỳ quy định nào về giao dịch BĐS dưới hình thức online hoặc một dạng thức SGDBĐS online, chỉ có các quy định sơ sài về yêu cầu chủ đầu tư KDBĐS phải công khai thông tin dự án BĐS trước khi đưa vào kinh doanh tại website của doanh nghiệp hoặc nếu đưa sản phẩm BĐS lên sàn thì họ phải công khai thông tin BĐS đó một cách trực tiếp tại SGDBĐS, chứ không công khai thông tin về BĐS đó qua dạng thức một SGDBĐS online. Hơn nữa, cũng chưa có một dạng thức nào của một SGDBĐS tồn tại dưới dạng thức online như thông lệ phát triển tại nhiều nước trên thế giới. Thực tế này đã khiến cho các SGDBĐS tại Việt Nam nói riêng và thị trường BĐS Việt Nam nói chung bị tụt hậu so với các nền kinh tế khác trên thế giới, nhất là trong bối cảnh công nghệ đang bùng nổ trên phạm vi toàn cầu. Chính vì không có khung pháp luật điều chỉnh trực tiếp liên quan đến mô hình SGDBĐS online cho nên dù có nhiều tiện ích vượt trội so với SGDBĐS truyền thống nhưng số lượng các SGDBĐS tồn tại, hoạt động dưới hình thức online không có nhiều. Chẳng hạn, mãi đến ngày 19/03/2021, Công ty cổ phần Vinhomes đã khai trương và cho đi vào hoạt động SGDBĐS tại Khu Đô thị thông minh nhằm đáp ứng nhu cầu cho thuê BĐS của thị trường BĐS tại địa chỉ https://stay.vinhomes.vn/. Song, thực chất SGDBĐS online này chủ yếu cũng chỉ dừng lại ở các hoạt động cho thuê BĐS, còn hình thức giao dịch dưới hình thức bán, chuyển nhượng, cho thuê mua BĐS hầu như không có trong nội dung hoạt động của SGDBĐS này

Với khoảng trống về khung pháp luật trực tiếp điều chỉnh việc thành lập, hoạt động của mô hình SGDBĐS online cho nên các SGDBĐS online tại Việt Nam thời gian qua phải chịu sự điều chỉnh “chắp vá” từ các quy định tại các đạo luật liên quan đến thương mại điện tử như Luật Giao dịch điện tử năm 2005, Luật Thương mại năm 2005,….Trong khi các quy định tại các đạo luật này chỉ mang tính chất chung, chưa thực sự phù hợp với việc vận hành, hoạt động của một SGDBĐS đúng nghĩa. Mô hình SGDBĐS online có rất nhiều ưu điểm so với mô hình SGDBĐS giao dịch trực tiếp khi giúp tiết giảm chi phí thuê mặt bằng kinh doanh, chi phí điện nước, nhân sự, chi phí quản trị doanh nghiệp,… cho nhà đầu tư, cộng với sức lan tỏa thông tin mạnh mẽ của mô hình kinh doanh online này hoàn toàn có thể thay thế cho SGDBĐS dạng thức truyền thống trong tương lai gần. Việc bỏ sót mô hình SGDBĐS online tại Luật KDBĐS năm 2014 là một kẽ hở pháp lý mà các nhà lập pháp Việt Nam, kể cả các nhà quản lý thị trường BĐS cần có giải pháp pháp lý khắc phục trong thời gian tới. Đây cũng là một trong những nội dung cần được xem xét, đánh giá lại cho phù hợp với diễn biến của nền kinh tế Việt Nam trong bối cảnh công nghệ 4.0 đang phát triển mạnh mẽ ở thời điểm hiện tại lẫn tương lai.

SGDBĐS là mô hình kinh doanh dịch vụ BĐS tương đối mới mẻ tại Việt Nam, xuất hiện lần đầu tại Luật KDBĐS năm 2006 và tiếp tục được kế thừa, phát triển tại Luật KDBĐS năm 2014. Trải qua gần 14 năm phát triển, các SGDBĐS đã đem lại những tín hiệu tích cực góp phần làm lành mạnh hóa và đem lại niềm tin cho thị trường BĐS Việt Nam. Tuy nhiên, bên cạnh đó thì một số bất cập cũng đã phát sinh từ khung pháp luật điều chỉnh SGDBĐS.

Để hoàn thiện pháp luật về SGDBĐS, theo tác giả, Dự thảo Luật KDBĐS cần hướng đến giải quyết được những vấn đề sau: (1) Phục hồi quy định về BĐS trong dự án KDBĐS của các chủ đầu tư (ngoại trừ dự án nhà ở xã hội) là phải giao dịch qua SGDBĐS với cơ chế công khai thông tin minh bạch để bảo vệ người mua và tăng cường hiệu lực quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS; (2) Luật hóa trình tự, thủ tục giao dịch BĐS qua SGDBĐS để tạo cơ sở pháp lý cho hoạt động của các SGDBĐS và hoạt động giám sát của Nhà nước đối với SGDBĐS;  (3) Bổ sung quy định điều chỉnh mô hình SGDBĐS trực tuyến vốn là hình thức kinh doanh phổ biến trong nền kinh tế trong thời đại công nghệ số hiện nay. Đây là những nội dung quan trọng góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động cho các SGDBĐS và phù hợp với diễn biến phát triển của thị trường BĐS Việt Nam trong điều kiện hội nhập./. 

 

---