Giá hay giá cả là giá trị bằng tiền của một đơn vị hàng hóa, dịch vụ, tài sản hay đầu vào nhân tố[1]. Ở góc độ kinh tế, “việc quy định giá sàn là một trong những cách điển hình thể hiện sự can thiệp của nhà nước vào hoạt động của thị trường trên theo quy luật cầu - cung. Theo đó, người mua không thể trả giá với mức giá thấp hơn giá sàn được nhà nước quy định”[2]. Về mặt quy định của pháp luật, thuật ngữ giá sàn được sử dụng phổ biến trong nhiều văn bản pháp quy. Trong lĩnh vực chứng khoán, khoản 3 Điều 2 Thông tư số 120/2020/TT-BTC ngày 31/12/2020 quy định: “Giá tham chiếu là mức giá do Sở giao dịch chứng khoán xác định và được dùng làm cơ sở để xác định giá cao nhất (giá trần), giá thấp nhất (giá sàn) trong ngày giao dịch”. Luật Điện lực năm 2004 cũng có quy định như sau: “Khung giá điện là phạm vi biên độ dao động cho phép của giá điện giữa giá thấp nhất (giá sàn) và giá cao nhất (giá trần)”[3]. Như vậy, có thể hiểu thống nhất rằng giá sàn là số tiền thấp nhất (tối thiểu) thể hiện cho giá trị của một đơn vị hàng hóa được Nhà nước quy định đối với loại hàng hóa đó.

Giá sàn nộp ngân sách nhà nước hay giá trị m₃ là một trong ba giá trị mà bên mời thầu phải xác định trong hồ sơ mời thầu, hồ sơ yêu cầu bên cạnh tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dự kiến của dự án khi lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất thông qua hình thức đấu thầu dự án có sử dụng đất. Hai giá trị còn lại được xác định là: Sơ bộ tổng chi phí thực hiện dự án (m₁) do bên mời thầu xác định theo quy định liên quan của pháp luật về xây dựng; và chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư dự kiến của phần diện tích đất cần giải phóng mặt bằng (m₂) do bên mời thầu xác định theo quy định liên quan của pháp luật về đất đai[4]. Tuy nhiên, hiện chưa có một định nghĩa chính thức cho thuật ngữ “giá sàn nộp ngân sách nhà nước”. Theo tác giả, giá sàn nộp ngân sách nhà nước hay giá trị m₃ là số tiền tối thiểu mà bên mời thầu xác định trong hồ sơ mời thầu, hồ sơ yêu cầu khi lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất theo pháp luật về đấu thầu.Giá sàn nộp ngân sách nhà nước mang tính tương đối và độc lập với tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của dự án.

Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư, khi lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất thông qua hình thức đấu thầu, phương pháp lợi ích xã hội, lợi ích nhà nước là phương pháp phù hợp để đánh giá nhà đầu tư. Việc lựa chọn nhà đầu tư thực hiện các dự án này phải chú trọng đến khai thác, phân bổ giá trị kinh tế của đất; đảm bảo sự hài hoà lợi ích của người đang sử dụng đất, nhà đầu tư và Nhà nước. Việc áp dụng phương pháp lợi ích xã hội, lợi ích nhà nước nhằm tăng tính cạnh tranh trong quá trình lựa chọn nhà đầu tư, mang lại hiệu quả kinh tế tối đa cho Nhà nước và xã hội[5]. Do đó, Thông tư số 03/2009/TT-BKH ngày 16/4/2009 lần đầu tiên có quy định về “giá trị hỗ trợ ngân sách (M₃)” (tính bằng tiền hoặc giá trị công trình mà nhà đầu tư cam kết hỗ trợ không điều kiện tính theo giá trị bằng tiền được quy đổi theo thời điểm đánh giá hồ sơ dự thầu, hồ sơ đề xuất). Đến Nghị định số 30/2015/NĐ-CP ngày 17/3/2015, giá trị này được gọi là “giá trị nộp ngân sách nhà nước (M₃)” do nhà đầu tư đề xuất. Giá trị M₃ được quy định như một trong hai tiêu chí khi đánh giá hiệu quả đầu tư của dự án. Cụ thể, hiệu quả đầu tư (B) được tính bằng tổng giá trị M₂ với giá trị M₃[6]. Tuy nhiên, trong Nghị định số 30/2015/NĐ-CP lại không có quy định giá trị M₃ được nhà đầu tư đề xuất dựa trên cơ sở nào. Vì vậy, giá trị m₃ được đề cập lần đầu tiên trong Thông tư số 16/2016/TT-BKHĐT ngày 16/12/2016. Theo đó, giá trị m₃ được xác định là “giá trị đề xuất nộp ngân sách nhà nước tối thiểu”, giá trị này độc lập với tiền sử dụng đất, tiền thuê đất mà nhà đầu tư phải nộp theo quy định của pháp luật về đất đai, đây chính là căn cứ cho nhà đầu tư đề xuất giá trị nộp ngân sách nhà nước (M₃). Đến khi Nghị định số 25/2020/NĐ-CP ngày 28/02/2020, Thông tư số 06/2020/TT-BKHĐT ngày 18/9/2020 và Thông tư số 09/2021/TT-BKHĐT ngày 16/11/2021 được ban hành, giá trị m₃ được gọi thống nhất là “giá sàn nộp ngân sách nhà nước”.

Về nội hàm, khi hướng dẫn cách xác định giá trị m₃ cho các địa phương trong giai đoạn thực thi Nghị định số 30/2015/NĐ-CP và Thông tư số 16/2016/TT-BKHĐT, Bộ Kế hoạch và Đầu tư đã hướng dẫn giá trị m₃ được xác định “căn cứ lợi thế thương mại mà khu đất, quỹ đất thực hiện dự án trong tương lai. Khi tiến hành chỉ định thầu để lựa chọn nhà đầu tư, cơ quan tham mưu về lĩnh vực tài chính đất đai dự kiến giá trị lợi thế của khu đất và xác định giá trị m₃”[7]. Khi Nghị định số 25/2020/NĐ-CP và Thông tư số 06/2020/TT-BKHĐT được ban hành, Bộ Kế hoạch và Đầu tư tiếp tục hướng dẫn: “giá trị m₃ phản ánh giá trị thương mại của khu đất, quỹ đất, giá trị thương quyền (quyền phát triển dự án của nhà đầu tư)… Trường hợp địa phương tự xác định thông số đầu vào mà không sử dụng Phụ lục V Thông tư số 06/2020/TT-BKHĐT thì căn cứ lợi thế thương mại của khu đất thực hiện dự án để xác định giá trị m₃”[8]. Như vậy, giá trị m₃ là giá trị biểu hiện cho giá trị lợi thế thương mại của khu đất thực hiện dự án. Theo đó, lợi thế thương mại của khu đất thực hiện dự án có thể được hiểulà những tiềm năng, thuận lợi của khu đất có thể mang lại lợi nhuận cho nhà đầu tư trong tương lai. Những tiềm năng, thuận lợi này có được do việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, thay đổi quy hoạch và Nhà nước đầu tư hạ tầng,… Các yếu tố thể hiện cho lợi thế thương mại của khu đất thực hiện dự án bao gồm vị trí tốt, hệ thống hạ tầng hoàn thiện, khả năng khai thác không gian, tập trung dân cư, cung ứng dịch vụ và các điều kiện kinh tế - xã hội khác.Có thể thấyđây là khoản tiền mà nhà đầu tư cần phải bỏ ra để giành được những cơ hội, lợi thế mà dự án mang lại trong tương lai; cũng như quyền đầu tư, quyền phát triển dự án. Vì vậy, giá trị này còn được gọi là giá trị thương quyền. Tóm lại, quy định về giá sàn nộp ngân sách nhà nước mang lại một số ý nghĩa sau:

Thứ nhất, việc Nhà nước chưa có cơ chế đưa “quyền phát triển” vào giá đất cho thấy giá đất tăng lên không do công sức đầu tư của nhà đầu tư đã tạo ra nạn đầu cơ đất đai[9]. Do đó, quy định về giá sàn nộp ngân sách nhà nước giúp khắc phục thực trạng này khi phân phối đất đai cho các dự án đầu tư có sử dụng đất.

Thứ hai, khi thực tiễn cho thấy giá đất cụ thể được xác định để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất luôn thấp hơn giá thị trường[10], dẫn đến giá đất không phản ánh được hết giá trị của khu đất thực hiện dự án thì giá sàn nộp ngân sách nhà nước được xem là một khoản bổ sung, góp phần phản ánh chính xác hơn giá trị của khu đất thực hiện dự án.

Thứ ba, các dự án đầu tư có sử dụng đất lựa chọn nhà đầu tư theo hình thức đấu thầu là các dự án không đủ điều kiện để tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất[11]. Trong khi đó, đấu giá quyền sử dụng đất lại cho phép Nhà nước thu được nhiều tiền nhất có thể từ việc giao hoặc cho nhà đầu tư thuê đất[12]. Vì vậy, việc quy định giá sàn nộp ngân sách nhà nước giúp Nhà nước duy trì, bảo đảm việc khai thác tối ưu lợi ích kinh tế từ khu đất thực hiện dự án, dù không đủ điều kiện tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất nhưng giá trị tăng thêm từ hoạt động đấu giá được bù đắp qua số tiền mà nhà đầu tư đề xuất nộp ngân sách dựa trên giá sàn nộp ngân sách nhà nước.

Khoản 2, 3 Điều 4 Thông tư số 09/2021/TT-BKHĐT quy định hồ sơ mời thầu, hồ sơ yêu cầu được lập theo mẫu quy định tại Phụ lục VII ban hành kèm theo Thông tư này; trong đó, giá sàn nộp ngân sách nhà nước được xác định theo quy định tại điểm k khoản 2 Điều 47 Nghị định số 25/2020/NĐ-CP và hướng dẫn tại Phụ lục VIIl ban hành kèm theo Thông tư này. Căn cứ quy định tại điểm k khoản 2 Điều 47 Nghị định số 25/2020/NĐ-CP, công thức xác định giá sàn nộp ngân sách nhà nước được quy định: m₃ = S x ΔG x k, trong đó: S là diện tích phần đất có thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của khu đất, quỹ đất dự kiến giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư để thực hiện dự án; ΔG là giá trị tăng bình quân sau trúng đấu giá quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích của các khu đất, quỹ đất có cùng mục đích sử dụng đất trong phạm vi địa phương hoặc khu vực có khu đất, quỹ đất thực hiện dự án. Trường hợp tại địa phương thực hiện dự án không có các khu đất, quỹ đất có cùng mục đích sử dụng đất thì tham chiếu cơ sở dữ liệu về đất đai của các địa phương có điều kiện kinh tế - xã hội tương tự; k là hệ số điều chỉnh giá trị tăng bình quân sau trúng đấu giá của các khu đất, quỹ đất có tính đến yếu tố tương đồng với khu đất, quỹ đất thực hiện dự án và các yếu tố cần thiết khác (nếu có).

Phụ lục VIII được ban hành kèm Thông tư số 09/2021/TT-BKHĐT, hướng dẫn chi tiết quy định tại điểm k khoản 2 Điều 47 Nghị định số 25/2020/NĐ-CP. Trên cơ sở công thức tại Nghị định số 25/2020/NĐ-CP, Phụ lục VIII Thông tư số 09/2021/TT-BKHĐT đưa ra công thức cụ thể như sau: [13]: Nghị định số 25/2020/NĐ-CP quy định “k là hệ số điều chỉnh giá trị tăng bình quân sau trúng đấu giá của các khu đất, quỹ đất có tính đến yếu tố tương đồng với khu đất, quỹ đất thực hiện dự án và các yếu tố cần thiết khác (nếu có)”. Tuy nhiên, trước đây, theo hướng dẫn tại Mục 3 Phụ lục V Thông tư số 06/2020/TT-BKHĐT các tiêu chí để xác định các khu đất tham chiếu chưa phù hợp với quy định này của Nghị định số 25/2020/NĐ-CP. Cụ thể, các khu đất được lựa chọn để tham chiếu dựa trên các yếu tố như: khu đất có kết quả đấu giá thành công trong vòng 02 năm trước ngày phê duyệt kế hoạch lựa chọn nhà đầu tư; cùng mục đích sử dụng với khu đất dự án; và tương đồng về mặt địa điểm. Như vậy, có thể thấy các tiêu chí để xác định khu đất tham chiếu hiện nay chưa phản ánh hết tính tương đồng giữa khu đất tham chiếu và khu đất thực hiện dự án. Theo đó, các tiêu chí khác như: vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý,… đều là những yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị lợi thế thương mại của khu đất thực hiện dự án nhưng chưa được đưa vào để so sánh. Trong Công văn số 45/CV-BVTN ngày 18/06/2021 của Hiệp hội Bệnh viện tư nhân đã dẫn chứng sự chênh lệch lên đến hàng trăm lần về kết quả xác định giá trị m₃ giữa Nghị định số 25/2020/NĐ-CP và Phụ lục V Thông tư số 06/2020/TT-BKHĐT. Nguyên nhân được đưa ra là quy định lựa chọn khu đất tham chiếu theo Phụ lục V Thông tư số 06/2020/TT-BKHĐT “không thực tế vì sự khác biệt lợi thế thương mại giữa các khu đất trong cùng địa bàn cấp huyện là quá lớn và không tương đồng về quy mô, vị trí, tính chất, chức năng…”. Mặc dù chỉ mang tính tương đối nhưng giá trị m₃ cũng cần phải tiệm cận được với lợi thế thương mại thực tế của khu đất thực hiện dự án, nếu để xảy ra sai số quá lớn sẽ gây bất lợi cho nhà đầu tư, ảnh hưởng đến hiệu quả thu hút đầu tư của dự án. Do đó, việc cân nhắc đầy đủ các yếu tố hình thành nên tính tương đồng khi lựa chọn khu đất tham chiếu rất quan trọng. Tuy nhiên, theo hướng dẫn tại Mục 3 Phụ lục VIII Thông tư số 09/2021/TT-BKHĐT, các tiêu chí để xác định các khu đất tham chiếu vẫn không thay đổi nhiều so với Phụ lục V Thông tư số 06/2020/TT-BKHĐT. Các khu đất được lựa chọn vẫn chưa xét đến các yếu tố cần thiết như đã đề cập. Như vậy, vấn đề về tính tương đồng giữa khu đất tham chiếu với khu đất thực hiện dự án vẫn chưa được giải quyết triệt để.

Thứ hai, về vấn đề giá khởi điểm và giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất của các khu đất tham chiếu trong quy định và thực tiễn xác định giá sàn nộp ngân sách nhả nước tồn tại một số hạn chế sau:

Một là, giá đất cụ thể là căn cứ xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất[14]. Tuy nhiên, với thực trạng quản lý nhà nước về giá đất ở nước ta hiện nay dẫn đến việc khó xác định được giá đất thị trường đúng bản chất[15]; từ đó, khó xác định chính xác được giá đất cụ thể làm căn cứ xác định giá khởi điểm dẫn đến sự chênh lệch lớn giữa giá khởi điểm và giá trúng đấu giá. Điều này khiến cho giá trị tham chiếu tăng lên làm giá trị m₃ tăng theo. Cụ thể, một dự án có diện tích 48,9 héc ta ở tỉnh Thanh Hóa nếu loại trừ kết quả trúng đấu giá cao thì giá trị m₃ là 20,6 tỷ đồng, nhưng nếu tính tất cả kết quả đấu giá thì giá trị m₃ là 259,3 tỷ đồng[16].

Hai là, hiện tượng “sốt đất” ở nhiều địa phương làm cho giá trị tham chiếu của các khu đất đấu giá tăng lên rất nhiều lần. Điều này gây ảnh hưởng và làm cho giá trị m₃ tăng lên gây khó khăn cho các nhà đầu tư khi đề xuất giá trị nộp ngân sách. Minh chứng là, tại một tỉnh gần Hà Nội, các dự án lựa chọn nhà đầu tư trước khi Nghị định số 25/2020/NĐ-CP có hiệu lực, giá trị m₃ được xác định khoảng 500 triệu đồng với dự án lớn, 200 triệu đồng với dự án nhỏ. Tuy nhiên, tại thời điểm “sốt đất” trong năm 2021, các khu đất đưa ra đấu giá của tỉnh này được nâng giá khởi điểm, chênh lệch giá trị sau trúng đấu giá rất lớn, khiến cho giá trị tăng bình quân sau trúng đấu giá của các khu đất tham chiếu tăng rất nhiều lần dẫn đến giá trị m₃ được xác định cho các dự án mới theo dự tính sẽ tăng lên rất nhiều, có dự án lên đến hơn 100 tỷ đồng[17].

 Ba là, theo một số địa phương phản ánh “giá trúng đấu giá có nơi chỉ bằng hoặc xấp xỉ giá khởi điểm”[18], điều này khiến cho giá trị tăng bình quân sau trúng đấu giá của các khu đất tham chiếu giảm xuống khiến giá sàn nộp ngân sách nhà nước giảm theo. Bên cạnh đó, cũng có trường hợp, khu đất “đắc địa” có giá trị thương mại cao được đưa ra đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư, nhưng trước đó địa phương tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất tại các khu vực vùng sâu, vùng xa dẫn đến khi tham chiếu, giá trị m₃ được xác định rất thấp[19]. Điều này dẫn đến nguy cơ thất thoát ngân sách nhà nước.

Tóm lại, với đặc thù của cơ chế đấu thầu, các nhà đầu tư không biết giá trị đề xuất của nhau và cũng chỉ được đề xuất một lần trong hồ sơ dự thầu nên việc xác định giá trị m₃ quá cao sẽ gây khó khăn cho nhà đầu tư, còn quá thấp thì có thể dẫn đến thất thoát ngân sách nhà nước. Từ những tồn tại trên, để loại trừ việc tham chiếu những khu đất có kết quả đấu giá bất thường, khoản 4 Mục 3 Phụ lục VIII Thông tư số 09/2021/TT-BKHĐT đã cho phép người có thẩm quyền có thể xem xét, quyết định việc không tham chiếu các khu đất có tỷ lệ tăng qua đấu giá cao hơn 20% so với mức tăng bình quân sau trúng đấu giá của các khu đất tham chiếu hoặc một tỷ lệ phản ánh diễn biến bất thường khác. Về cách xử lý này, theo tác giả có 03 vấn đề như sau: (i) từng khu đất sẽ có những đặc điểm khác nhau dẫn tới giá trúng đấu giá sẽ chênh lệch nhất định, nên việc so sánh với mức tăng bình quân là chưa hợp lý, chưa tôn trọng quy luật khách quan của thị trường; (ii) thực tế cho thấy, diễn biến bất thường của kết quả đấu giá còn thể hiện qua việc giá trúng đấu giá thấp bất thường phát sinh bởi các hành vi thông đồng, dìm giá nhưng Phụ lục VIII Thông tư số 09/2021/TT-BKHĐT chưa đề cập đến trường hợp này; (iii) việc xác định tỷ lệ phản ánh diễn biến bất thường khác dựa trên tiêu chí nào? Nếu không làm rõ vấn đề này có khả năng tiếp tục làm phát sinh nhiều giá sàn nộp ngân sách nhà nước khác nhau do các khu đất bị loại trừ tham chiếu khác nhau theo từng trường hợp, từng tỷ lệ khác nhau[20].

Thứ ba, về xác định địa điểm tham chiếu: Theo quy định của Phụ lục V Thông tư số 06/2020/TT-BKHĐT trong trường hợp trên địa bàn đơn vị hành chính cấp huyện nơi thực hiện dự án không có khu đất đáp ứng điều kiện về thời điểm có kết quả đấu giá thành công thì tham chiếu khu đất trên địa bàn đơn vị hành chính cấp huyện cùng tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương và có điều kiện kinh tế - xã hội tương tự. Tuy nhiên, quy định của Phụ lục VIII Thông tư số 09/2021/TT-BKHĐT đã sửa đổi đơn vị tham chiếu trong trường hợp này thành đơn vị hành chính cấp huyện có vị trí giáp ranh. Từ đây, có thể thấy, cơ quan soạn thảo cho rằng các đơn vị hành chính giáp ranh nhau sẽ thể hiện được chính xác hơn sự tương tự về điều kiện kinh tế - xã hội, tạo thuận lợi hơn cho việc xác định đơn vị tham chiếu. Qua đó, tạo điều kiện cho việc xác định giá trị m₃ phù hợp hơn, phản ánh chính xác hơn lợi thế thương mại của khu đất thực hiện dự án. Tuy nhiên, thực tế cho thấy các đơn vị hành chính giáp ranh nhau không chắc chắn sẽ có sự tương tự về điều kiện kinh tế - xã hội và có thể sẽ tiếp tục làm phát sinh sự khác biệt và chênh lệch giữa các giá trị m₃ trên cùng dự án do việc lựa chọn địa điểm tham chiếu khác nhau.

Thứ tư, về quy định xử lý trong trường hợp trên địa bàn đơn vị hành chính cấp huyện nơi thực hiện dự án và giáp ranh đều không có khu đất tham chiếu.Đối với hướng dẫn về cách xử lý trong trường hợp trên địa bàn đơn vị hành chính cấp huyện nơi thực hiện dự án và giáp ranh đều không có khu đất đáp ứng điều kiện tham chiếu thì sử dụng khu đất có kết quả đấu giá trong vòng 03 - 05 năm trước ngày phê duyệt kế hoạch lựa chọn nhà đầu tư trên địa bàn đơn vị hành chính cấp huyện thực hiện dự án hoặc đơn vị hành chính cấp huyện giáp ranh. Theo tác giả, quy định này có 02 vấn đề sau: một là, trong điều kiện kinh tế - xã hội phát triển hiện nay, giá đất luôn thay đổi và biến động nên thời gian 03 - 05 năm trước ngày phê duyệt kế hoạch lựa chọn nhà đầu tư của dự án sẽ khó có thể phản ánh được chính xác giá trị lợi thế thương mại cả trong hiện tại và tương lai của dự án; hai là, hướng dẫn “lùi” thời gian tham chiếu không phù hợp với quy định tại điểm k khoản 2 Điều 47 Nghị định số 25/2020/NĐ-CP: “trường hợp tại địa phương thực hiện dự án không có các khu đất, quỹ đất có cùng mục đích sử dụng đất thì tham chiếu cơ sở dữ liệu về đất đai của các địa phương có điều kiện kinh tế - xã hội tương tự”.

Thứ nhất, tiếp tục đổi mới và nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về giá đất, trọng tâm là hoàn thiện các quy định của pháp luật về định giá đất. Đặc biệt, cần quy định cụ thể triển khai nguyên tắc “giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường”, tạo điều kiện cho việc xác định giá khởi điểm hợp lý, chính xác hơn. Điều này vừa đảm bảo giá trúng đấu giá không quá chênh lệch với giá khởi điểm; vừa đảm bảo giá trúng đấu giá không quá thấp, chênh lệch quá đáng so với giá thị trường[21] gây ra những tác động tiêu cực đến giá trị tham chiếu.

Thứ hai, cần kiểm soát và ngăn chặn hiệu quả tình trạng “sốt đất” trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất thông qua các biện pháp như: có lộ trình ban hành thuế “chống đầu cơ” nhà, đất; hoàn thiện các quy định về điều kiện tham gia đấu giá quyền sử dụng đất; cụ thể, bổ sung quy định điều kiện về nhu cầu sử dụng đất của tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá, khắc phục tình trạng đấu giá với giá cao rồi chuyển nhượng lại để hưởng chênh lệch dẫn đến giá trị tham chiếu bị đẩy lên cao.

Thứ ba, cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần thường xuyên thanh tra, kiểm tra, giám sát hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất, xử lý nghiêm các trường hợp thông đồng, nâng giá, dìm giá, dàn xếp kết quả đấu giá nhằm ngăn ngừa tình trạng “giá ảo” trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất ảnh hưởng đến tính hợp lý của giá sàn nộp ngân sách nhà nước được xác định.

Bên cạnh các giải pháp chung, tác giả đề xuất một số kiến nghị cụ thể đối với quy định về xác định giá sàn nộp ngân sách nhà nước như sau:

Một là, hoàn thiện các tiêu chí lựa chọn khu đất, quỹ đất, thửa đất tham chiếu. Theo hướng dẫn tại Mục 3 Phụ lục VIII Thông tư số 09/2021/TT-BKHĐT, các điều kiện, tiêu chí để lựa chọn khu đất tham chiếu vẫn không thay đổi nhiều so với hướng dẫn tại Phụ lục V Thông tư số 06/2020/TT-BKHĐT, vẫn chưa phản ánh được đầy đủ sự tương đồng với khu đất thực hiện dự án. Vì vậy, cần xây dựng các tiêu chí cụ thể là cơ sở đánh giá chi tiết sự tương đồng trong quá trình lựa chọn các khu đất tham chiếu với khu đất thực hiện dự án[22].

Hai là, để loại trừ những khu đất có kết quả đấu giá bất thường thì tỷ lệ tăng qua đấu giá cần so sánh với mức tăng qua đấu giá hoặc biến động giá đất của các khu đất, quỹ đất, thửa đất liền kề có khả năng sinh lợi và thu nhập từ việc sử dụng đất như nhau để có thể đánh giá đúng nhất về diễn biến bất thường của kết quả đấu giá. Như vậy, cần xây dựng tiêu chí để đánh giá thế nào là khả năng sinh lợi và thu nhập từ việc sử dụng đất như nhau.

Ba là, trong trường hợp trên địa bàn hành chính cấp huyện nơi triển khai thực hiện dự án không có khu đất đáp ứng điều kiện tại điểm b khoản 1 Mục 3 Phụ lục VIII của Thông tư số 09/2021/TT-BKHĐT, thì nên ưu tiên tham chiếu đơn vị hành chính cấp huyện có vị trí giáp ranh cùng loại, nếu đơn vị hành chính cấp huyện nơi triển khai thực hiện dự án giáp ranh với nhiều đơn vị hành chính cấp huyện cùng loại thì lựa chọn đơn vị hành chính cấp huyện có số điểm phân loại chênh lệch thấp nhất so với số điểm phân loại của đơn vị hành chính cấp huyện nơi triển khai thực hiện dự án theo quy định của Nghị quyết số 1211/2016/UBTVQH13 ngày 25/5/2016 về tiêu chuẩn của đơn vị hành chính và phân loại đơn vị hành chính; nếu vẫn không đáp ứng điều kiện thì lựa chọn đơn vị có số điểm phân loại chênh lệch thấp kế tiếp. Bên cạnh đó, trong trường hợp trên địa bàn đơn vị hành chính cấp huyện nơi thực hiện dự án và giáp ranh đều không có khu đất tham chiếu đáp ứng điều kiện, thì sử dụng khu đất thuộc đơn vị hành chính cấp huyện của tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương có điều kiện kinh tế - xã hội tương tự để tham chiếu. Việc lựa chọn địa điểm tham chiếu có thể thực hiện theo 02 bước sau:

Bước 01: xác định đơn vị hành chính cấp tỉnh có vị trí giáp ranh và có mức chênh lệch thấp nhất về số điểm phân loại đơn vị hành chính với đơn vị hành chính cấp tỉnh nơi thực hiện dự án.

Bước 02: xác định đơn vị hành chính cấp huyện thuộc đơn vị hành chính cấp tỉnh được xác định ở bước 01 có mức chênh lệch thấp nhất về số điểm phân loại đơn vị hành chính giữa đơn vị hành chính cấp huyện nơi thực hiện dự án; nếu vẫn không đáp ứng điều kiện thì lựa chọn đơn vị có số điểm phân loại chênh lệch thấp kế tiếp./.

 

---