Chính sách thuế trong mối tương quan với hoạt động kinh doanh bất động sản

08/09/2021

BÙI TRANG KIM YẾN

Khoa Luật Kinh tế, Trường Đại học Kinh tế Luật.

Tóm tắt: Với vai trò là một trong những công cụ tài chính hữu hiệu để Nhà nước quản lý nền kinh tế, chính sách thuế có ảnh hưởng không nhỏ đến hoạt động sản xuất kinh doanh nói chung và hoạt động kinh doanh bất động sản nói riêng. Khi hoạch định chính sách thuế, Nhà nước không chỉ hướng đến mục tiêu tạo nguồn thu cho ngân sách mà còn phải hướng đến thúc đẩy sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản, kiểm soát đầu cơ và khuyến khích đầu tư vào lĩnh vực này. Trong phạm vi bài viết này, tác giả phân tích tác động của chính sách thuế đến hành vi kinh tế, quyết định đầu tư của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và khách hàng, nhà đầu tư và đề xuất kiến nghị hoàn thiện chính sách thuế phù hợp với xu hướng phát triển của hoạt động kinh doanh bất động sản.
Từ khóa: Chính sách thuế, kinh doanh bất động sản.
Abstract: Tax policy is one of the most effective financial instruments for the economic management of the Government, which has a significant impact on production and business activities, especially real estate business. When a tax policy is to be developed, the Government not only aims to generate the sources of revenue for the national budget but also fosters the workable development of the real estate market, controls speculation, and encourages investment in this field. In the present paper, the correlation between tax policy and real estate business will be analyzed under the influence of taxation obligation and preferential tax regimes on economic behavior, the investment decision of real estate firms, customers, and investor in general. The author also attempts to make some suggestions for planning appropriate tax policy, which is in line with the upward trend in the real estate business development.
Keywords: tax, tax policy, tax obligation, real estate business.
 CHÍNH-SÁCH-THUẾ.jpg
Ảnh minh họa: Nguồn internet
Với vai trò cung cấp những sản phẩm mang tính chất đầu vào cho hầu hết các ngành nghề kinh doanh như mặt bằng sản xuất, trụ sở văn phòng, địa điểm khai thác du lịch nghỉ dưỡng…, hoạt động kinh doanh bất động sản đang giữ một vị trí quan trọng trong việc xây dựng một nền kinh tế phát triển bền vững. Chính vì vậy, mục tiêu quản lý và điều tiết hoạt động kinh doanh bất động sản luôn được Nhà nước thực hiện bằng nhiều biện pháp và cách thức khác nhau. Để phù hợp với bối cảnh hội nhập quốc tế, cách thức của Nhà nước can thiệp và quản lý thị trường bất động sản đang thay đổi theo xu hướng thay thế dần các mệnh lệnh hành chính bằng các biện pháp kinh tế. Trong đó, chính sách thuế được xem là công cụ tài chính hữu hiệu có tác động trực tiếp đến hành vi kinh tế của các chủ thể tham gia vào thị trường[1] nói chung và thị trường bất động sản nói riêng. Vì chính sách thuế đặt ra những nghĩa vụ tài chính mà các chủ thể phải thực hiện đối với Nhà nước; thông qua đó, thuế trở thành một loại chi phí giao dịch hoặc cấu thành vào giá cả hàng hóa, dịch vụ. Với mục tiêu tối đa hóa lợi ích, các chủ thể sẽ đưa ra hành vi tích cực như tăng cường đầu tư, tạo thêm nhiều sản phẩm bất động sản nếu hoạt động điều tiết của chính sách thuế được quy định một cách phù hợp[2]; ngược lại, những lỗ hỏng, bất cập trong chính sách thuế sẽ tạo động cơ cho các chủ thể đưa ra những hành vi tiêu cực như đầu cơ, kê khai giá giao dịch không trung thực, thực hiện giao dịch giả tạo nhằm trốn thuế và vô hình chung tạo nên sự thiếu lành mạnh và ổn định của thị trường bất động sản.
Hoạch định một chính sách thuế vừa giải quyết được mục tiêu tạo nguồn thu cho ngân sách, vừa tạo động lực phát triển hoạt động kinh doanh bất động sản một cách lành mạnh và bền vững luôn là vấn đề giành được nhiều sự quan tâm. Đặc biệt trong tình hình hiện nay, nhu cầu khôi phục và định hướng phát triển thị trường bất động sản sau những khó khăn kinh tế từ dịch Covid 19 đặt ra yêu cầu đẩy mạnh hoạt động hỗ trợ từ phía Nhà nước về nhiều mặt, trong đó có hỗ trợ cả về chính sách thuế. Tuy nhiên, hỗ trợ về thuế với hình thức và mức độ ra sao, áp dụng cho những đối tượng nào còn phải xem xét một cách tổng thể đến mối tương quan giữa chính sách thuế với hoạt động kinh doanh bất động sản hiện nay, biểu hiện qua sự tác động của thuế đến hành vi của các chủ thể tham gia vào thị trường này.
1. Tác động của chính sách thuế đến hành vi kinh tế của doanh nghiệp có hoạt động kinh doanh bất động sản
Xuất phát từ những đặc thù của hoạt động kinh doanh bất động sản như chu kỳ kinh doanh dài, nhu cầu huy động vốn cao và các sản phẩm cung cấp có tính cá biệt, xu hướng tăng giá mạnh do vị trí cố định và thuộc tính khan hiếm của đất, việc điều tiết khoản thu nhập có được từ hoạt động này của các doanh nghiệp cũng có sự khác biệt so với việc điều tiết thu nhập có được từ các hoạt động kinh doanh khác. Cụ thể, theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN), dù vẫn áp dụng mức thuế suất phổ thông là 20% nhưng các doanh nghiệp có hoạt động chuyển nhượng bất động sản phải theo dõi hạch toán riêng doanh thu, chi phí của hoạt động này, không được hưởng ưu đãi thuế; bất động sản tạo lập được xếp vào danh mục hàng hóa hoặc bất động sản đầu tư,[3] không được coi là tài sản cố định của doanh nghiệp để trích khấu hao. Trong quá trình kinh doanh, nếu có phát sinh các khoản lỗ từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản, doanh nghiệp chỉ được khấu trừ lỗ một chiều vào lãi của hoạt động kinh doanh khác, kể cả trong trường hợp giải thể[4]. Nếu hoạt động chuyển nhượng bất động sản mang lại lợi nhuận, doanh nghiệp phải tiến hành nộp thuế TNDN với mức thuế suất 20% cho khoản thu nhập này mà không được phép bù đắp cho khoản lỗ phát sinh từ các hoạt động kinh doanh khác.
Điều đáng lưu ý là doanh thu trong việc xác định thuế TNDN từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản có sự gắn liền một cách trực tiếp hoặc gián tiếp với bảng giá đất do Uỷ ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh ban hành trong khi những bất cập về giá đất chưa tìm được lời giải thích hợp. Bởi lẽ, trên thực tế, giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành, dù được điều chỉnh định kỳ bằng hệ số điều chỉnh giá đất, vẫn không theo kịp giá giao dịch trên thị trường. Đối với doanh thu, trong trường hợp giá chuyển nhượng bất động sản trên hợp đồng thấp hơn bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành thì doanh thu được xác định theo giá đất của UBND cấp tỉnh. Trong trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản bán sản phẩm cho khách hàng là cá nhân hoặc tổ chức không đặt nặng vấn đề giá giao dịch (ví dụ doanh nghiệp tính nộp thuế trực tiếp trên doanh thu sẽ không được trừ chi phí khi xác định thu nhập tính thuế), việc kê khai giá giao dịch thấp hơn hoặc bằng với giá đất của UBND cấp tỉnh sẽ giúp doanh nghiệp giảm số thuế phải nộp cho Nhà nước. Đây được coi là hành vi trốn thuế khá phổ biến của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản[5].
Mặc dù pháp luật về thuế đã có những quy định chuyên biệt để điều tiết thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, nhưng chỉ mới dừng lại ở việc yêu cầu doanh nghiệp hạch toán và kê khai riêng doanh thu, chi phí từ hoạt động này. Các vấn đề khác có liên quan đến nghĩa vụ thuế TNDN vẫn được áp dụng chung, không phân biệt lĩnh vực kinh doanh. Do đó, quy định về xác định nghĩa vụ thuế chưa thật sự phù hợp với đặc thù của lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Gần đây nhất là các quy định tại Nghị định số 132/2020/NĐ-CP ngày 05/11/2020 của Chính phủ (Nghị định số 132) quy định về quản lý thuế đối với doanh nghiệp có giao dịch liên kết. Theo quy định của điểm l khoản 2 Điều 5 Nghị định số132, nếu doanh nghiệp có phát sinh việc vay tiền của cá nhân điều hành, kiểm soát doanh nghiệp hoặc người có liên quan mật thiết với cá nhân này[6] với giá trị từ 10% vốn chủ sở hữu tại thời điểm vay thì được xem là có phát sinh giao dịch liên kết. Hệ quả pháp lý đặt ra đối với doanh nghiệp có phát sinh giao dịch liên kết trước hết là việc bị khống chế mức chi phí lãi vay được trừ khi tính thuế TNDN. Việc khống chế chi phí lãi vay này chỉ không áp dụng đối với doanh nghiệp là tổ chức tín dụng, tổ chức kinh doanh bảo hiểm, khoản vay ODA, khoản vay thực hiện chương trình mục tiêu quốc gia hoặc thực hiện chính sách phúc lợi xã hội của Nhà nước[7]. Như vậy, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không được miễn trừ khỏi quy định về khống chế mức chi phí lãi vay theo Nghị định số 132/2020/NĐ-CP; dù rằng, kinh doanh bất động sản là lĩnh vực đòi hỏi nguồn vốn lớn mà thông thường chủ sở hữu phải huy động vốn bằng nhiều hình thức bao gồm cả hoạt động vay từ nhiều nguồn. Trong khi đó, vốn pháp định đối với kinh doanh bất động sản chỉ đang ở mức 20 tỷ đồng nên việc doanh nghiệp có phát sinh hoạt động vay tiền của chủ sở hữu với khoản vay có giá trị từ 10% vốn chủ sở hữu không phải hiếm gặp. Trên thực tế, khoản vay từ chủ sở hữu này có thể chỉ chiếm một phần rất nhỏ trong tổng vốn vay của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Chi phí lãi vay không được trừ khi tính thuế sẽ dẫn đến số thuế phải nộp cao hơn. Vì vậy, doanh nghiệp muốn đảm bảo lợi nhuận sẽ phải cân nhắc lại bài toán giữa chi phí và giá bán ra của sản phẩm bất động sản. Điều này có thể khiến cho giá cả bất động sản tăng cao và trở thành một tác động tiêu cực cho thị trường.
Bên cạnh việc thực hiện nghĩa vụ thuế TNDN, doanh nghiệp có hoạt động kinh doanh bất động sản còn phải thực hiện nghĩa vụ nộp thuế giá trị gia tăng (GTGT) tính trên phần giá trị tăng thêm của bất động sản đưa vào kinh doanh. Thuế GTGT của hoạt động kinh doanh bất động sản là 10%, kinh doanh nhà ở xã hội là 5% và áp dụng trên cơ sở không tính giá trị chuyển quyền sử dụng đất[8]. Việc xác định giá trị bất động sản chuyển nhượng làm cơ sở tính thuế GTGT sẽ được xác định theo nguyên tắc trừ đi giá trị của quyền sử dụng đất. Thông tư số 219/2013/TT-BTC ngày 31/12/2013 của Bộ Tài chính (Thông tư số 219) quy định cách xác định giá trị quyền sử dụng đất được trừ cho 07 trường hợp cụ thể và phổ biến. Tuy nhiên, cách xác định giá đất được trừ trong Thông tư số 219 lại dẫn đến cách áp dụng tính thuế GTGT cho cả trường hợp chuyển quyền sử dụng đất không gắn với hạ tầng. Tình trạng này xuất phát từ việc hiểu chưa chính xác về đối tượng không chịu thuế và áp dụng một cách máy móc. Ví dụ, điểm a4 khoản 10 Điều 7 Thông tư số số 219 đưa ra ví dụ số 37[9] hướng dẫn cách xác định giá đất được trừ cho trường hợp chuyển nhượng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân khác mà không đầu tư gì thêm trên đất (không xây dựng hạ tầng). Cách hướng dẫn này mâu thuẫn với việc xác định hoạt động chuyển quyền sử dụng đất thuộc đối tượng không chịu thuế theo quy định tại Điều 4 của Thông tư này. Sau 05 năm áp dụng, ví dụ số 37 mới bị bãi bỏ bởi Thông tư số 82/2018/TT-BTC ngày 30/8/2018 của Bộ Tài chính. Tuy nhiên, việc bãi bỏ lại không đi kèm với cách thức giải quyết cho những trường hợp đã thu thuế GTGT đối với hoạt động chuyển quyền sử dụng đất không gắn với hạ tầng trước đây do căn cứ vào hướng dẫn tại ví dụ số 37. Điều này đồng nghĩa với việc quyền lợi của những doanh nghiệp trước đây đã bị thu thuế GTGT từ cách hiểu chưa đúng về hoạt động chuyển quyền sử dụng đất vẫn bị bỏ ngỏ, chưa được giải quyết thỏa đáng.
Song song với việc điều tiết nguồn thu cho ngân sách, chính sách thuế còn giữ vai trò tạo động lực cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chung tay với Nhà nước giải quyết các vấn đề về an sinh xã hội mà cụ thể là giải quyết nhu cầu về nhà ở cho đối tượng chính sách và bộ phận dân cư có thu nhập thấp. Đối với những doanh nghiệp thực hiện các dự án nhà ở xã hội, Nhà nước dành riêng những ưu đãi về nghĩa vụ thuế. Theo đó, điểm b khoản 1 Điều 58 Luật Nhà ở năm 2014 quy định:“Ưu đãi chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội:
1. Doanh nghiệp, hợp tác xã tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội không phải bằng nguồn vốn hoặc hình thức quy định tại khoản 1 Điều 53 của Luật này để cho thuê, cho thuê mua, bán thì được hưởng các ưu đãi sau đây:
b) Được miễn, giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về thuế; trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê thì được giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp nhiều hơn so với trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê mua, bán”.
Như vậy, pháp luật về thuế đã có những quy định nhằm ưu đãi cho hoạt động kinh doanh nhà ở xã hội với các mức thuế suất thấp là mức thuế suất 10% cho thuế TNDN[10] và mức thuế suất 5% đối với thuế GTGT[11]. Tuy nhiên, những quy định nhằm tạo sự ưu đãi cho hoạt động kinh doanh nhà ở xã hội trong pháp luật thuế chưa hoàn toàn phản ánh đúng tinh thần của điểm b khoản 1 Điều 58 Luật Nhà ở năm 2014.  Pháp luật thuế đãáp dụng cùng một mức thuế suất ưu đãi cho toàn bộ hoạt động kinh doanh nhà ở xã hội. Mặc dù Hiệp hội bất động sản thành phố Hồ Chí Minh đã có công văn kiến nghị về bất cập này nhưng không được Tổng cục Thuế chấp thuận, vì lý do là việc áp dụng cùng một mức thuế suất ưu đãi cho toàn bộ hoạt động kinh doanh nhà ở xã hội dựa trên việc viện dẫn quy định tại khoản 2 Điều 156 Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm 2015 về áp dụng văn bản có hiệu lực pháp lý cao hơn. Cách giải thích như trên của Tổng cục Thuế chưa thật sự thuyết phục vì thiếu cơ sở để khẳng định Luật Nhà ở có hiệu lực pháp lý thấp hơn Luật Thuế GTGT và Luật Thuế TNDN[12].
Bên cạnh đó, quy định của điểm b khoản 1 Điều 58 Luật Nhà ở năm 2014 quy định hoạt động kinh doanh nhà ở xã hội sẽ được: “miễn, giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp” là chưa hợp lý. Bởi lẽ, việc miễn, giảm thuế TNDN thì có thể được áp dụng nhưng đối với thuế GTGT thì không thể miễn, giảm thuế, mà chỉ có thể áp dụng thuế suất thấp hơn thuế suất thông thường để làm giảm số thuế GTGT phải nộp.
Bên cạnh những bất cập trên, thực tiễn cho thấy, mức ưu đãi về thuế TNDN và thuế GTGT đối với kinh doanh nhà ở xã hội dường như vẫn chưa phát huy được vai trò trong việc khuyến khích doanh nghiệp thực hiện dự án. Ví dụ, ở Hà Nội, tính đến hết năm 2018, kế hoạch phát triển nhà ở xã hội mới chỉ đạt được 14%, dẫn đến hệ quả còn thiếu 4,7 triệu m2 nhà ở;  các dự án nhà ở xã hội trong giai đoạn 2016-2020 đều chậm tiến độ, thậm chí một số dự án không được triển khai thực hiện và nằm trong diện bị thu hồi đất[13]. Bên cạnh đó, tình trạng doanh nghiệp triển khai dự án nhà ở xã hội để tranh thủ ưu đãi về giao đất, cho thuê đất sau đó tìm cách chuyển đổi sang nhà ở thương mại vẫn diễn ra phổ biến. Kết quả kiểm toán nhà nước đối với Chương trình nhà ở xã hội trên địa bàn 03 quận, huyện của Hà Nội là Thanh Trì, Long Biên, Đông Anh giai đoạn 2015 – 2018 đã ghi nhận 03 trường hợp đã được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển dự án nhà ở xã hội sang nhà ở thương mại trái với quy định của pháp luật[14]. Tình trạng này cũng diễn ra ở thành phố Hồ Chí Minh[15].
Mặt khác, đặt trong mối tương quan với các ngành nghề kinh doanh khác, các sản phẩm bất động sản là yếu tố đầu vào của chuỗi hoạt động kinh doanh nên khi đặt ra các biện pháp phục hồi nền kinh tế không thể bỏ qua việc hỗ trợ về thuế cho hoạt động kinh doanh bất động sản. Nghị định số 41/2020/NĐ-CP ngày 08/4/2020 của Chính Phủ về gia hạn thời hạn nộp thuế và tiền thuê đất đã đưa ngành nghề kinh doanh bất động sản vào diện được hỗ trợ. Tuy nhiên, thời gian gia hạn chỉ kéo dài 05 tháng và chỉ gia hạn đối với một số nghĩa vụ thuế như: thuế GTGT phải nộp của tháng 3 đến tháng 6 năm 2020 (nếu kê khai theo tháng) và quý 1, quý 2 năm 2020 (nếu kê khai theo quý); thuế TNDN còn phải nộp theo quyết toán của kỳ tính thuế năm 2019, thuế TNDN tạm nộp quý 1 và quý 2 năm 2020[16]. Riêng thuế TNDN còn phải nộp năm 2019 thường bị các doanh nghiệp nhầm lẫn sẽ được gia hạn toàn bộ số tiền thuế phát sinh trên tờ khai quyết toán năm (chỉ tiêu D trên tờ khai quyết toán). Trong khi đó, số thuế được gia hạn thực chất chỉ là 20% số thuế phát sinh theo tờ khai quyết toán năm (chỉ tiêu H trên tờ khai quyết toán). Bởi lẽ, đối với 80% số thuế TNDN phát sinh trên tờ khai quyết toán, doanh nghiệp đã phải trích tạm nộp theo từng quý trong năm 2019[17].
Do ảnh hưởng của đại dịch Covid-19, để hỗ trợ doanh nghiệp, ngày 25/9/2020, Chính phủ ban hành Nghị định số 114/2020/NĐ-CP quy định chi tiết về giảm thuế TNDN theo Nghị quyết số 116/2020/QH14 ngày 19/6/2020 của Quốc Hội. Việc giảm thuế TNDN theo Nghị định này chỉ mới dừng lại ở việc hỗ trợ cho các doanh nghiệp có tổng doanh thu trong năm 2020 không quá 200 tỷ đồng, không phân biệt ngành nghề kinh doanh và tỷ lệ lợi nhuận trên doanh thu[18]. Nói cách khác, nếu hoạt động kinh doanh bất động sản trong năm 2020 vượt mức 200 tỷ đồng thì doanh nghiệp không được hưởng chính sách miễn thuế TNDN. Quy định này chưa thật sự phù hợp với đặc trưng của lĩnh vực kinh doanh bất động sản, vì lý do sau: Thông thường, giá giao dịch bất động sản cao dẫn đến doanh thu lớn, trong khi đó, chi phí để tạo ra nguồn doanh thu này cũng khá cao dẫn đến hiện tượng doanh thu lớn nhưng lợi nhuận thực tế đạt được chưa đủ chống đỡ trước khó khăn của tình hình dịch bệnh. Do đó, nếu chỉ căn cứ vào yếu tố quy mô doanh thu để xét giảm thuế thì các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản khó có điều kiện đáp ứng.
Nhìn một cách tổng quan, các biện pháp hỗ trợ của Nhà nước hiện nay tuy đã được triển khai kịp thời, nhưng mức độ hỗ trợ chưa cao và chưa tháo gỡ được khó khăn về mặt tài chính của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Vì vậy, chính sách miễn giảm thuế không tạo được động lực để các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản giảm giá thuê mặt bằng, giãn tiến độ trả tiền thuê hoặc miễn tiền thuê trong một thời gian nhất định cho đối tác. Hệ quả là các doanh nghiệp sử dụng mặt bằng thuê cũng khó giảm được gánh nặng chi phí, đồng thời rủi ro về việc phát sinh các tranh chấp từ việc hủy hợp đồng thuê mặt bằng cũng khó tránh khỏi.
2. Tác động của chính sách thuế đến hành vi kinh tế của khách hàng, nhà đầu tư
Sau khi các sản phẩm bất động sản được doanh nghiệp phân phối đến tay khách hàng, các bất động sản này có thể được đưa vào sử dụng trực tiếp bởi khách hàng hoặc tiếp tục được đưa vào lưu thông trên thị trường thông qua các giao dịch dân sự. Khác với cách thức điều tiết thu nhập có được của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, khi đối tượng khách hàng là cá nhân tiếp tục chuyển nhượng bất động sản cho người khác để hưởng khoảng chênh lệch giá trị thì nghĩa vụ thuế họ phải thực hiện được gọi tên là thuế thu nhập chuyển nhượng (TNCN). Theo quy định hiện nay, TNCN được áp dụng với mức thuế suất 2% trên toàn bộ giá chuyển nhượng bất động sản[19]. Cách tính thuế TNCN này vừa chưa đúng với bản chất của thuế thu nhập (vì không đánh trên thu nhập mà đánh trên toàn bộ giá chuyển nhượng), vừa không tạo được động cơ cho cá nhân kê khai trung thực giá giao dịch. Từ đây hình thành một thị trường bất động sản thiếu minh bạch. Hành vi trốn thuế TNCN bằng cách lập 02 hợp đồng mua bán với 02 mức giá khác nhau với mục đích vừa ràng buộc trách nhiệm của bên mua và bên bán, vừa tránh phải đóng thuế cao đã trở nên phổ biến và tạo nên tâm lý xem đây là biện pháp “tránh thuế” an toàn của người dân. Đến khi các vụ án truy cứu trách nhiệm hình sự về tội trốn thuế đối với hành vi này thì hồi chuông cảnh báo về mức độ nguy hiểm mới được gióng lên[20].
Giải pháp áp dụng bảng giá đất để làm cơ sở tính thuế TNCN trong trường hợp cá nhân kê khai giá giao dịch quá thấp theo quy định hiện hành không phát huy được hiệu quả chống thất thu ngân sách vì giá đất do Nhà nước ấn định luôn trong trạng thái thấp hơn nhiều và không theo kịp biến động của giá thị trường. Mặc dù cơ quan thuế được trao quyền ấn định thuế[21] khi có cơ sở xác định giá tính thuế không phù hợp với giá giao dịch thông thường, nhưng việc ấn định mức thuế đối với các giao dịch bất động sản gặp nhiều khó khăn vì sự không ổn định của thị trường và bản thân bất động sản đã chịu sự chi phối của nhiều yếu tố như phong thủy, tính cá biệt của vị trí thửa đất…
Không chỉ riêng các quy định của pháp luật thuế hiện hành, dự báo về việc thay đổi chính sách thuế cũng tác động không nhỏ đến tâm lý và hành vi của khách hàng và các nhà đầu tư vào lĩnh vực bất động sản. Dự thảo Luật Thuế Tài sản được Bộ Tài chính soạn thảo đặt ra vấn đề đánh thuế đối với việc nắm giữ bất động sản thứ hai đã và đang tạo tâm lý không an toàn cho nhà đầu tư vốn nhàn rỗi vào bất động sản[22]. Mục tiêu hạn chế đầu cơ của Dự thảo Luật Thuế tài sản chưa đạt được đã có thể gây ra tình trạng cản trở đầu tư. Vì theo quy định của Dự thảo Luật, người nắm giữ bất động sản thứ hai phải thực hiện nghĩa vụ nộp thuế phụ thuộc vào giá trị của bất động sản thứ hai. Việc nắm giữa càng lâu, lũy kế số thuế đã đóng càng tăng lên và khi thực hiện giao dịch đối với bất động sản này, chủ sở hữu buộc phải tính vào giá bán phần chi phí thuế mình đã bỏ ra và dẫn đến giá bất động sản tăng cao. Trong khi đó, hoạt động đầu cơ chủ yếu nắm giữ bất động sản trong thời gian ngắn và bán đi khi có chênh lệch giá nên số thuế phải đóng vì nắm giữ tài sản sẽ không nhiều.
3. Kiến nghị
Để khơi thông nguồn lực cho hoạt động kinh doanh bất động sản và tạo được sự tác động tích cực đến các chủ thể tham gia vào thị trường, tác giả đề xuất một số kiến nghị hoàn thiện chính sách thuế như sau:
Thứ nhất, sửa đổi các quy định về thuế cho phù hợp với chính sách ưu đãi thuế đối với hoạt động kinh doanh nhà ở xã hội theo đúng tinh thần của Luật Nhà ở là có sự phân hóa về ưu đãi thuế giữa xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê, cho thuê mua và để bán nhằm khuyến khích doanh nghiệp cung ứng các sản phẩm nhà ở phục vụ cho nhu cầu an sinh xã hội. Theo đó, đưa mức thuế suất thuế GTGT dưới 5% (không thể là 0% vì 0% là mức thuế suất áp dụng cho hàng hóa, dịch vụ xuất khẩu[23]) và thuế suất thuế TNDN dưới 10% để áp dụng cho hoạt động kinh doanh nhà ở xã hội. Với những mức thuế suất thấp hơn này, pháp luật thuế có thể điều chỉnh thuế cho hai nhóm hoạt động này khác nhau, trong đó hoạt động kinh doanh nhà ở xã hội để cho thuê sẽ chịu mức thuế suất thấp hơn hoạt động xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê mua, bán.
Bên cạnh đó, nhằm bảo đảm sự tương thích với đề xuất điều chỉnh mức thuế suất của các loại thuế tương ứng cho doanh nghiệp xây dựng nhà ở xã hội nêu trên mà không phải thay đổi quy định về miễn, giảm thuế trong nội dung các quy định về từng loại thuế cụ thể của pháp luật thuế, cần sửa đổi cụm từ “được miễn, giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về thuế” của điểm b khoản 1 Điều 58 Luật Nhà ở năm 2014 thành “được hưởng mức thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp thấp hơn hoạt động kinh doanh thông thường theo quy định của pháp luật về thuế”.
Thứ hai, cần xây dựng lộ trình điều tiết thu nhập từ kinh doanh bất động sản theo mục đích sử dụng và khả năng sinh lợi. Ví dụ, bất động sản nghỉ dưỡng sinh lợi cao hơn bất động sản dùng làm mặt bằng kinh doanh xuất phát từ lợi thế vị trí địa lý của đất và tính khan hiếm cao. Do đó, thu nhập có được từ hoạt động kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng này nên chịu mức thuế cao hơn để tạo nguồn thu cho Nhà nước phát triển hạ tầng, tái phân phối lại lợi ích xã hội.
Thứ ba, để kiểm soát giá giao dịch và thúc đẩy các bên khai báo trung thực, cần quy định nghĩa vụ thanh toán qua ngân hàng của cá nhân khi tham gia vào giao dịch bất động sản, nâng cao trách nhiệm của các tổ chức hành nghề công chứng trong việc cung cấp thông tin cho cơ quan thuế. Trong dài hạn khi cơ sở dữ liệu về bất động sản được hoàn thiện và giá giao dịch được kiểm soát một cách minh bạch, việc thống nhất phương pháp tính thuế trên thu nhập có được từ giao dịch bất động sản cần được áp dụng chung cho cả cá nhân lẫn tổ chức, thay vì áp thuế trên toàn bộ giá giao dịch của cá nhân như hiện nay[24]. Việc điều tiết thuế như trên sẽ đảm bảo tính công bằng, hợp lý (nhà nước chỉ điều tiết khi có thu nhập) và góp phần minh bạch hóa các hoạt động giao dịch bất động sản để cung cấp thông tin, số liệu chính xác cho hoạt động giao dịch bất động sản nhằm tạo cơ sở giúp nhà nước quản lý được toàn bộ thị trường bất động sản và có những chính sách, chiến lược phát triển thị trường bất động sản phù hợp./.

 


[1] Gareth D. Myles (2000), “Taxation and Economic Growth”, Fiscal Studies (2000) vol. 21, No. 1, pp. 141–168; Marina Kesner – Škreb (1999), “Tax policy and economic growth”, Economic Trends and Economic Policy, 1999, No. 73, pp. 62-121.
[2] Ergete Ferede and Bev Dahlby (2012), “The impact of tax cuts on economic growth: Evidence from the canadian provinces”, National Tax Journal, September 2012, 65 (3), 563–594, pp. 564, 565.
[3] Xem thêm chuẩn mực kế toán Việt Nam số 05 về bất động sản đầu tư ban hành kèm theo Quyết định số 234/2003/QĐ-BTC ngày 30/12/2003 của Bộ Tài chính.
[4] Theo Điều 2 Thông tư số 96/2015/TT-BTC, doanh nghiệp khi giải thể chỉ được bù trừ lãi của hoạt động chuyển nhượng bất động sản vào lỗ của hoạt động kinh doanh khác khi thanh lý bất động sảnlà tài sản cố định.
[5] Ngô Thị Hồng Ánh, “Doanh nghiệp chuyển nhượng bất động sản ở Việt Nam: Khe hở pháp luật thuế và và khuyến nghị”, đăng trên http://tapchicongthuong.vn/bai-viet/doanh-nghiep-chuyen-nhuong-bat-dong-san-o-viet-nam-khe-ho-phap-luat-thue-va-va-khuyen-nghi-68927.htm, truy cập ngày 22/6/2020.
[6] Theo quy định tại điểm g khoản 2 Nghị định số 132/2020/NĐ-CP các cá nhân có mối liên hệ mật thiết với cá nhân điều hành, kiểm soát doanh nghiệp bao gồm cá nhân thuộc một trong các mối quan hệ vợ, chồng; cha mẹ đẻ, cha mẹ nuôi, cha dượng, mẹ kế, cha mẹ vợ, cha mẹ chồng; con đẻ, con nuôi, con riêng của vợ hoặc chồng, con dâu, con rể; anh, chị, em cùng cha mẹ, anh, chị em cùng cha khác mẹ, anh, chị, em cùng mẹ khác cha, anh rể, em rể, chị dâu, em dâu của người cùng cha mẹ hoặc cùng cha khác mẹ, cùng mẹ khác cha; ông bà nội, ông bà ngoại; cháu nội, cháu ngoại; cô, dì, chú, cậu, bác ruột và cháu ruột.
[7] Xem thêm khoản 3 Điều 16 Nghị định số 132/2020/NĐ-CP.
[8] Căn cứ khoản 6 Điều 4 Thông tư số 219/2013/TT-BTC, chuyển quyền sử dụng đất là đối tượng không chịu thuế GTGT.
[9] Toàn văn ví dụ 37 như sau: Tháng 8/2013, Công ty A nhận chuyển nhượng (mua) 200m2 đất của cá nhân B ở Khu dân cư Bình An thuộc tỉnh X với giá chuyển nhượng là 6 tỷ đồng. Công ty A có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng phù hợp với quy định của pháp luật về đất đai, chứng từ thanh toán tiền cho cá nhân B số tiền 6 tỷ đồng. Công ty A không đầu tư xây dựng gì trên mảnh đất này. Tháng 10/2014, Công ty A chuyển nhượng mảnh đất mua từ cá nhân B nêu trên với giá 9 tỷ đồng (bán lại với giá 9 tỷ đồng) thì Công ty A thực hiện lập hóa đơn GTGT và kê khai, nộp thuế GTGT, giá đất được trừ trong giá tính thuế GTGT là giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng (6 tỷ đồng).
[10] Điểm d khoản 3 điều 19 Thông tư số 78/2014/TT-BTC ngày 18 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị định số 218/2013/NĐ-CP ngày 26 tháng 12 năm 2013 của Chính phủ quy định và hướng dẫn thi hành Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp; điểm b khoản 2 Điều 13 Luật thuế TNDN số 14/2008/QH12 ngày 03/6/2008 đã được sửa đổi, bổ sung theo quy định tại khoản 7 Điều 1 Luật số 32/2013/QH13.
[11] Khoản 16 điều 10 Thông tư số 219/2013/TT-BTC ngày 31 tháng 12 năm 2013 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Luật Thuế giá trị gia tăng và Nghị định số 209/2013/NĐ-CP ngày 18 tháng 12 năm 2013 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều Luật Thuế giá trị gia tăng; điểm q khoản 2 Điều 8 Luật thuế GTGT số 13/2008/QH12 ngày 03/6/2008 đã được sửa đổi, bổ sung theo quy định tại khoản 3 Điều 1 Luật số 31/2013/QH13.
[12] Xem thêm công văn số 1504/TCT-CS ngày 16/4/2020 của Tổng cục Thuế về chính sách thuế.
[13] Văn Dũng, “Nhiều dự án nhà ở xã hội biến thành nhà thương mại trái quy định”, đăng trên https://m.vcci.com.vn/nhieu-du-an-noxh-bien-thanh-nha-thuong-mai-trai-quy-dinh, truy cập ngày 22/6/2020.
[14] Hồng Khanh, “Trái lệnh Thủ tướng, Hà Nội chuyển dự án nhà xã hội thành nhà thương mại”, đăng trên https://vietnamnet.vn/vn/bat-dong-san/thi-truong/trai-lenh-thu-tuong-ha-noi-chuyen-nha-xa-hoi-thanh-nha-thuong-mai-602813.html, truy cập ngày 22/6/2020.
[15] Bình Quang, “Doanh nghiệp gặp khó với nhà ở xã hội hiện tại, đua nhau xin chuyển thương mại”, đăng trên https://gocnhin.com.vn/11367/doanh-nghiep-gap-kho-voi-nha-o-xa-hoi-hien-tai-dua-nhau-xin-chuyen-thuong-mai.html, truy cập ngày 22/6/2020.
[16] Xem thêm Điều 3 Nghị định số 41/2020/NĐ-CP ngày 08/4/2020.
[17] Điều 17 Thông tư số 151/2014/TT-BTC ngày 10/10/2014 của Bộ Tài chính quy định doanh nghiệp phải tự xác định và tạm nộp thuế TNDN theo từng quý, nếu không thực hiện sẽ phải nộp thêm tiền chậm nộp.
[18] Xem them Điều 3 Nghị định số 114/2020/NĐ-CP ngày 25/9/2020.
[19] Điều 18 Nghị định số 65/2013/NĐ-CP ngày 27 tháng 6 năm 2013 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân đã được sửa đổi, bổ sung theo quy định tại khoản 11 Điều 2 Nghị định số 12/2015/ NĐ-CP ngày 12 tháng 02 năm 2015 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế và sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định về thuế.
[20] Duy Thanh, “Vụ án luật sư Trần Vũ Hải: Xét hỏi để làm rõ ai trốn thuế”, đăng trên https://tuoitre.vn/vu-an-luat-su-tran-vu-hai-xet-hoi-de-lam-ro-ai-tron-thue-20200217203802583.htm, truy cập ngày 22/6/2020.
[21] Điều 50 Luật Quản lý thuế 38/2019/QH14.
[22] Nhân Hà, “Những chính sách ít nhiều có tác động đến thị trường bất động sản”, đăng tại https://nhadautu.vn/nhung-chinh-sach-it-nhieu-co-tac-dong-den-thi-truong-bat-dong-san-d9549.html, truy cập ngày 22/6/2020.
[23] Khoản 1 Điều 8 Luật Thuế giá trị gia tăng số 13/2008/QH12 ngày 03 tháng 6 năm 2008 của Quốc hội được sửa đổi, bổ sung lần thứ nhất theo quy định tại khoản 3 Điều 1 của Luật số 31/2013/QH13 sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế giá trị gia tăng và được sửa đổi, bổ sung lần thứ hai theo quy định tại khoản 2 Điều 1 của Luật số 106/2016/QH13 sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế giá trị gia tăng, Luật thuế tiêu thụ đặc biệt và Luật quản lý thuế.
[24] Theo đó, thuế phải nộp từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản được xác định bằng công thức: Thuế phải nộp = (giá chuyển nhượng bất động sản – giá mua bất động sản – chi phí hợp lý) X thuế suất.

(Nguồn tin: Bài viết được đăng tải trên Ấn phẩm Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp số 10 (434), tháng 5/2021.)


Thống kê truy cập

33141897

Tổng truy cập