Kinh nghiệm Hàn Quốc về công bố giá đất riêng lẻ và gợi mở hoàn thiện pháp luật về xây dựng bảng giá đất ở Việt Nam

Hàn Quốc là một quốc gia phát triển tiêu biểu ở châu Á. Từ thập niên 1990, Chính phủ Hàn Quốc đã hợp nhất hệ thống thuế được áp dụng theo các tiêu chí khác nhau giữa các cơ quan chính phủ và ban hành hệ thống giá đất tiêu chuẩn để thống nhất áp dụng trong việc tính thuế[1]. Những thành tựu nổi bật về định giá đất đã khẳng định vai trò quan trọng của chính sách đất đai trong phát triển kinh tế của quốc gia này.

Cụ thể, giá đất tiêu chuẩn do Nhà nước ban hành ở Hàn Quốc theo quy định hiện hành tại Luật Công bố giá bất động sản (BĐS) năm 2016, sửa đổi, bổ sung năm 2017, 2020[2] bao gồm hai loại chính: giá đất đại diện được công bố chính thức (officially announced price of representative land) hay giá đất đại diện là giá của 600.000 thửa đất đại diện trên cả nước[3]; và giá đất riêng lẻ được đánh giá chính thức (officially assessed individual land price) hay giá đất riêng lẻ bao gồm giá của 34,9 triệu thửa đất toàn quốc[4]. Theo đó, cả hai loại giá này đều được người có thẩm quyền quyết định và công bố hằng năm; đối với giá đất đại diện do Bộ trưởng Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng và Giao thông quyết định và công bố[5]; trong khi giá đất riêng lẻ được người đứng đầu các đơn vị hành chính cấp 2 dưới cấp tỉnh, bao gồm Si (thành phố), Gun (huyện) và Gu (quận) xác định và công bố[6]. Việc giá đất được ban hành ổn định và thống nhất theo chu kỳ hằng năm, thay vì chỉ được xác định khi phát sinh nhu cầu tính toán trên thực tế[7], có những điểm tương đồng nhất định với quy định về bảng giá đất của Việt Nam hiện nay. Tuy nhiên, điểm tiến bộ của Hàn Quốc nằm ở chỗ hệ thống giá đất riêng lẻ, hay giá đất cụ thể do Nhà nước ban hành, được xác định đến từng thửa đất; trong khi đó, bảng giá đất ở Việt Nam hiện vẫn chủ yếu được xây dựng theo khu vực, vị trí. Vì vậy, các quy định về giá đất riêng lẻ của Hàn Quốc là nguồn tham khảo quan trọng cho việc hoàn thiện pháp luật về bảng giá đất của Việt Nam, nhất là trong việc hiện thực hóa quy định xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất.

Sau quá trình phát triển kinh tế và đô thị hóa mạnh mẽ, giá đất ở Hàn Quốc tăng vọt do nhu cầu đất đai tăng nhanh. Điều này dẫn đến nhiều hệ quả tiêu cực như: đầu cơ đất đai, sự không cân bằng trong sở hữu đất đai, lợi nhuận quá mức từ đất, khoảng cách giàu nghèo ngày càng gia tăng, cạn kiệt quỹ đất có thể sử dụng, thúc đẩy phát triển thiếu quy hoạch và làm giảm hiệu quả sử dụng đất… Để giải quyết các vấn đề này, Hàn Quốc đã ban hành các chính sách nhằm điều tiết quyền sở hữu và sử dụng đất, đồng thời tăng nguồn cung đất[8]. Đặc biệt, quy định về ban hành và công bố giá đất tiêu chuẩn thông qua Luật Công bố giá BĐS là một trong những chính sách quan trọng giúp ổn định thị trường BĐS thông qua cung cấp thông tin giá cả chính xác và dễ tiếp cận cho công chúng, hệ thống này đóng vai trò quan trọng trong kiềm chế tình trạng đầu cơ đất đai tràn lan[9].

Đến nay, mục tiêu ổn định mặt bằng giá đất nhằm bảo đảm sự phát triển kinh tế quốc gia tiếp tục được xác định là mục tiêu chủ yếu và được quy định ngay trong Luật Công bố giá BĐS. Cụ thể, Điều 1 quy định: “Luật này quy định những vấn đề cơ bản về công bố công khai giá hợp lý của BĐS (reasonable real estate values) và các nội dung cần thiết cho việc điều tra, quản lý thị trường BĐS và xu hướng thị trường, qua đó thúc đẩy hình thành giá trị BĐS hợp lý, bảo đảm công bằng trong tính thuế, các khoản thu và nghĩa vụ tài chính khác, đồng thời góp phần phát triển nền kinh tế quốc dân”. Qua đó, cho thấy mục tiêu cao nhất của hệ thống công bố công khai giá BĐS xoay quanh vấn đề “giá hợp lý” (reasonable price), xem đây là điểm mấu chốt trong việc xác định và công bố giá. Theo khoản 2 Điều 2 Luật Công bố giá BĐS, “giá hợp lý được hiểu là mức giá có khả năng được hình thành cao nhất khi các giao dịch thông thường diễn ra trên một thị trường bình thường [không có các yếu tố bất thường tác động] đối với thửa đất, nhà ở hoặc BĐS phi nhà ở tương ứng”[10]. Bên cạnh đó, khoản 4 Điều 10 Luật Công bố giá BĐS quy định nguyên tắc chủ đạo trong việc xác định giá đất riêng lẻ “việc định giá phải duy trì sự cân bằng giữa giá của thửa đất đang xét và giá được công bố chính thức của thửa đất đại diện”, nhằm bảo đảm sự ổn định của giá đất.

Hiện nay, Luật Công bố giá BĐS không đưa ra định nghĩa trực tiếp về giá đất riêng lẻ. Tuy nhiên, căn cứ khoản 1 Điều 10 của Luật này, người đứng đầu thành phố, quận, huyện có trách nhiệm hằng năm xác định và công bố công khai giá trên mỗi đơn vị diện tích của từng thửa đất riêng lẻ thuộc phạm vi quản lý của mình, tính từ ngày công bố giá đất đại diện chính thức. Thông tin về giá đất riêng lẻ sau đó được cung cấp cho các cơ quan hành chính có liên quan để sử dụng trong việc xác định thuế quốc gia, thuế địa phương và định giá đất cho các mục đích khác theo quy định của pháp luật. Từ quy định này có thể hiểu: Giá đất riêng lẻ là mức giá chính thức tính trên một đơn vị diện tích của từng thửa đất cụ thể trong phạm vi một thành phố, quận hoặc huyện, do người đứng đầu đơn vị hành chính đó quyết định và công bố hằng năm, làm căn cứ tính thuế và phục vụ các mục đích định giá khác theo quy định của pháp luật.

Bên cạnh đó, theo Điều 10 và Điều 25 Luật Công bố giá BĐS, cơ quan giúp việc cho người đứng đầu thành phố, quận, huyện trong việc xác định và công bố giá BĐS, cũng như xử lý đơn khiếu nại liên quan giá BĐS là Uỷ ban công bố giá BĐS thành phố, quận, huyện (Si/Gun/Gu Commission on Public Announcement of Real Estate Values) do người đứng đầu thành phố, quận, huyện thành lập. Theo Điều 74 Nghị định số 35947 ngày 30/12/2025 của Tổng thống Hàn Quốc về thi hành Luật Công bố giá BĐS[11], Ủy ban này gồm từ 10 đến 15 thành viên, trong đó có một Chủ tịch là cấp phó của người đứng đầu thành phố, quận, huyện. Trong trường hợp địa phương có từ hai cấp phó trở lên, người đứng đầu thành phố, quận, huyện sẽ bổ nhiệm một trong hai cấp phó làm Chủ tịch. Các thành viên bao gồm không quá 06 quan chức nhà nước do người đứng đầu thành phố, quận, huyện chỉ định, và những người không phải quan chức nhà nước được người đứng đầu thành phố, quận, huyện bổ nhiệm bao gồm: (i) Người có kiến thức và kinh nghiệm sâu rộng về việc công bố hoặc định giá BĐS, và am hiểu tình hình thị trường khu vực liên quan; (ii) Người được các tổ chức xã hội đề cử.

Luật Công bố giá BĐS của Hàn Quốc thể hiện sự công khai, minh bạch, khoa học nhằm giải quyết một trong những vấn đề quan trọng là giá BĐS, góp phần điều tiết thị trường và chuẩn hóa công tác định giá, cơ sở dữ liệu về giá BĐS. Luật đã thiết lập cơ chế phân cấp rất hợp lý, vừa bảo đảm tính thống nhất và chuẩn mực từ giá đất đại diện - do Bộ trưởng Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng và Giao thông công bố; đồng thời, thể hiện tính cá biệt, đặc thù của từng thửa đất qua giá đất riêng lẻ - do chính quyền địa phương công bố.

Phương pháp định giá đất để xác định giá đất chuẩn chủ yếu là “Phương pháp định giá đất chính thức” (Officially Assessed Land Price Approach)[12]. Phương pháp này lấy sự khác biệt giữa các đặc điểm của thửa đất cần định giá và thửa đất chuẩn so sánh, sau đó được quy đổi thành hệ số để nhân với giá đất chính thức[13]. 

Theo khoản 4 Điều 10 Luật Công bố giá BĐS quy định, người đứng đầu thành phố, quận, huyện khi xác định và công bố giá đất riêng lẻ phải tính toán giá đất bằng cách sử dụng: (i) Bảng so sánh giá đất (the standard comparison table of land prices) do Bộ trưởng Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng và Giao thông lập, dựa trên các yếu tố ảnh hưởng đến giá của thửa đất chuẩn so sánh và giá đất riêng lẻ cần định giá, và cung cấp cho người đứng đầu mỗi thành phố, quận, huyện[14]. (ii) Giá được công bố chính thức của một hoặc ít nhất hai thửa đất đại diện (pieces of representative land) được xem là có công năng sử dụng tương đương với thửa đất định giá; theo khoản 2 Điều 17 Nghị định số 35947, gọi là “thửa đất chuẩn so sánh” (“비교표준지”). Hướng dẫn thi hành nội dung này, khoản 2 Điều 17 Nghị định số 35947 giao cho Bộ trưởng Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng và Giao thông ban hành các tiêu chuẩn điều tra và định giá đất riêng lẻ bao gồm: (a) Các yếu tố ảnh hưởng đến việc hình thành giá đất; (b) Tiêu chí lựa chọn thửa đất chuẩn so sánh; (c) Các vấn đề liên quan đến việc xây dựng và sử dụng bảng so sánh giá đất. Hiện nay, các tiêu chuẩn định giá đất hiện hành được áp dụng dựa trên Thông báo số 2023-522 ngày 13/9/2023 của Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng và Giao thông quy định về tiêu chuẩn thực hành thẩm định giá[15] và Hướng dẫn nghiệp vụ về khảo sát và tính toán giá đất riêng lẻ áp dụng cho năm 2026 do Bộ trưởng Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng và Giao thông ban hành vào tháng 10/2025 (sau đây gọi chung là Hướng dẫn năm 2025)[16]. Các tiêu chuẩn được quy định cụ thể như sau:

Thứ nhất, về các yếu tố ảnh hưởng đến việc hình thành giá đất. Theo Hướng dẫn năm 2025, các yếu tố này không chỉ bao gồm các yếu tố kinh tế - xã hội và hành chính, mà còn cả các vấn đề pháp lý như quy hoạch đô thị và phân vùng sử dụng đất, cũng như các đặc điểm vật lý như việc tiếp giáp đường, địa hình và hình dạng thửa đất. Theo đó, Cục Quản lý Đất đai và Quy hoạch (PASLP) thuộc Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng và Giao thông đã khảo sát các đặc điểm đất đai phục vụ mục đích định giá đất. Những đặc điểm đất đai này cũng trở thành cơ sở để thiết lập hệ thống thông tin đất đai toàn diện tại Hàn Quốc. Hiện nay, trên trang thông tin điện tử của Cơ quan BĐS Hàn Quốc (Real Estate Board) thuộc Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng và Giao thông, có tổng cộng 22 yếu tố ảnh hưởng đến giá đất được xác định: (1) Quy hoạch sử dụng đất, (2) Loại đất, (3) Diện tích đất, (4) Quy hoạch phân khu, (5) Cơ sở hạ tầng quy hoạch đô thị, (6) Các hạn chế khác, (7) Phân loại đất nông nghiệp, (8) Độ phì nhiêu của đất, (9) Hợp nhất đất đai, (10) Đất rừng, (11) Tình trạng sử dụng đất, (12) Đất công, (13) Độ cao, (14) Hình dạng, (15) Hướng, (16) Mặt tiền đường, (17) Khoảng cách đường, (18) Đường sắt, đường cao tốc… (19) Rác thải, ô nhiễm nước, (20) Trạm biến áp, (21) Điều kiện canh tác, (22) Nhược điểm của việc di dời nghĩa trang (Chỉ áp dụng cho Đảo Jeju)[17]. Các yếu tố này là cơ sở để cơ quan định giá đất lựa chọn thửa đất chuẩn so sánh trong “vùng giá tương đồng” và so sánh các yếu tố hình thành giá đất trong bảng so sánh giá đất giữa thửa đất chuẩn so sánh và thửa đất cần định giá.

Theo đó, thuật ngữ “vùng giá tương đồng” được Hướng dẫn năm 2025 định nghĩa là một phạm vi khu vực mà trong đó các yếu tố hình thành giá đất (điều kiện đường sá, quy định xây dựng, điều kiện xung quanh…) tương đối giống nhau, từ đó tạo nên một mặt bằng giá tương tự, ngay cả khi các khu vực đó không liền kề nhau về mặt không gian. Như vậy, có thể hiểu vùng giá tương đồng không nhất thiết phải nằm trong cùng một không gian địa lý; thay vào đó, đây là tập hợp các khu vực có các yếu tố hình thành giá đất giống nhau, dẫn đến sự hình thành các mức giá tương tự. Hiện nay, Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng và Giao thông phân chia toàn bộ Hàn Quốc thành 37 vùng giá tương đồng, và xác lập “giá thửa đất đại diện” được cập nhật theo giá trị thị trường theo thời gian. Điều này giúp Chính phủ Hàn Quốc nắm bắt diễn biến giá cả đất đai theo biến động thị trường ở từng thời điểm, từng khu vực trên phạm vi cả nước, qua đó dễ dàng điều chỉnh kịp thời[18].

Thứ hai, đối với lựa chọn thửa đất chuẩn so sánh. Tại mục 1.5.2.1 của Thông báo số 2023-522[19], thửa đất chuẩn so sánh sẽ được chọn từ các thửa đất đại diện đáp ứng các tiêu chí lựa chọn sau đây: (i) Nội dung về phân vùng sử dụng đất phải giống hoặc tương tự nhau; (ii) Mục đích sử dụng phải giống nhau hoặc tương tự; (iii) Môi trường xung quanh… phải giống hoặc tương tự; (iv) Nằm ở khu vực lân cận, sao cho càng gần về mặt địa lý càng tốt. Dựa trên các tiêu chí này, thửa đất chuẩn được công nhận là phù hợp nhất để định giá thửa đất đang xét. Tuy nhiên, nếu một thửa đất được sử dụng cho hai mục đích trở lên hoặc nếu xét thấy cần thiết cho việc tính toán giá trị định giá phù hợp, thì có thể chọn hai hoặc nhiều thửa đất chuẩn so sánh; điều này rất có giá trị tham khảo đối với Việt Nam hiện nay khi pháp luật đất đai đã quy định về sử dụng đất kết hợp đa mục đích nhưng chưa quy định cụ thể, thỏa đáng về định giá đất đối với thửa đất sử dụng kết hợp đa mục đích.

Hướng dẫn năm 2025 của Bộ trưởng Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng và Giao thông còn lưu ý rằng, khi lựa chọn thửa đất chuẩn so sánh, yếu tố quan trọng nhất là phải loại trừ sự tùy tiện của người lựa chọn và bảo đảm việc lựa chọn được thực hiện một cách hợp lý theo các tiêu chí lựa chọn. Để đạt được mục tiêu này, cần có bản đồ tình trạng giá của thửa đất chuẩn so sánh và bảng khảo sát đặc điểm hình thành giá của thửa đất chuẩn. Điều này là cần thiết để xác định chính xác các yếu tố đặc trưng ảnh hưởng đến giá của thửa đất chuẩn so sánh, làm cơ sở so sánh với các yếu tố đặc trưng ảnh hưởng đến giá của thửa đất cần định giá.

Trên cơ sở đó, Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng và Giao thông đã ban hành Chỉ thị số 472 ngày 29/12/2014 về việc lập và sử dụng bản đồ tình trạng giá đất[20]. Theo Điều 5 Chỉ thị này, bản đồ tình trạng giá đất thể hiện đầy đủ các nội dung cần thiết để nhận dạng các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, phục vụ công việc: khảo sát đặc điểm đất đai và tính toán giá đất; lựa chọn đất chuẩn so sánh; thẩm định giá đất; cuộc họp của Ủy ban Công bố giá BĐS thành phố/quận/huyện; xác định giá đất riêng lẻ, cụ thể các thông tin này bao gồm: loại đất; giá đất (bao gồm giá đất được định giá chính thức của năm trước, giá đất được tính toán của năm hiện tại và giá của thửa đất chuẩn so sánh của năm hiện tại); các công trình lớn như ngân hàng, đồn cảnh sát và các công trình công cộng như đường sá, sông ngòi; các khu quy hoạch sử dụng đất và các khu vực hạn chế phát triển được quy định trong Luật Quy hoạch và sử dụng đất quốc gia; đường ranh giới; các vấn đề khác mà người đứng đầu thành phố, huyện hoặc quận xét thấy cần thiết. Đặc biệt, Chỉ thị số 472 còn quy định, để bảo đảm việc ghi nhận giá đất chính xác, bản đồ cần có khả năng liên kết và sử dụng dữ liệu giá đất được tin học hóa từ chương trình tính toán giá đất riêng lẻ tự động do Bộ trưởng Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng và Giao thông cung cấp. Sau khi đã có bản đồ tình trạng giá đất và bảng khảo sát giá của thửa đất chuẩn so sánh, việc lựa chọn các thửa đất so sánh dựa trên các tiêu chí được ban hành, điển hình là tiêu chí áp dụng năm 2026 được ban hành tại Hướng dẫn vào tháng 10 năm 2025. 

Thứ ba, xây dựng và sử dụng bảng so sánh giá đất. Sau khi lựa chọn được các thửa đất so sánh, cơ quan định giá sẽ sử dụng bảng so sánh giá đất để xác định giá đất. Như đã đề cập, bảng so sánh giá đất được Bộ trưởng Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng và Giao thông lập và cung cấp cho các thành phố, huyện, quận và các cơ quan liên quan. Theo điểm 3 khoản 1 Điều 28 Luật Công bố giá BĐS và khoản 2 Điều 76 Nghị định số 35947, nhiệm vụ lập và cung cấp bảng so sánh giá đất do Bộ trưởng Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng và Giao thông quyết định và giao cho Cơ quan BĐS Hàn Quốc hoặc một cơ quan do Bộ trưởng chỉ định thực hiện. Hiện nay, Cơ quan BĐS Hàn Quốc là đơn vị phụ trách tham mưu nội dung này.

Bảng so sánh giá đất là công cụ phản ánh mức chênh lệch giá do sự khác biệt về đặc điểm giữa thửa đất chuẩn so sánh và thửa đất cần định giá[21]. Theo đó, giá đất riêng lẻ được xác định trên cơ sở giá của thửa đất chuẩn so sánh, kết hợp với tỷ lệ điều chỉnh tương ứng trong bảng so sánh. Về bản chất, đây là một ma trận hệ số được xây dựng bằng phương pháp hồi quy đa biến nhằm lượng hóa tác động của các yếu tố hình thành giá đất. Dữ liệu đầu vào của bảng bao gồm các đặc điểm đất đai theo các tiêu chí khảo sát, được áp dụng thống nhất cho cả thửa đất chuẩn so sánh và thửa đất riêng lẻ. Do đó, bảng so sánh giá đất đóng vai trò là công cụ trung gian quan trọng, bảo đảm cơ sở khách quan cho việc xác định giá đất cụ thể và góp phần tăng cường tính thống nhất, minh bạch trong hoạt động công bố giá đất[22].

 

Thửa đất định giá   Thửa đất chuẩn	Hình vuông	Hình chữ nhật	Hình thang	Không đều
Hình vuông	1,00	0,99	0,98	0,94
Hình chữ nhật	1,01	1,00	0,99	0,95
Hình thang	1,02	1,01	1,00	0,96
Không đều	1,06	1,05	1,04	1,00

Trong bảng so sánh giá đất, chiều dọc biểu thị hệ số điều chỉnh đặc điểm đất của thửa đất chuẩn so sánh; chiều ngang biểu thị hệ số điều chỉnh đặc điểm đất của thửa đất định giá. Ý nghĩa của hệ số này nhằm chỉ ra sự khác biệt và mức chênh lệch về giá do sự thay đổi của các đặc điểm riêng của thửa đất[24]. Ví dụ, bảng so sánh đặc điểm hình dáng đất ở Bảng 1 cho thấy, so với giá đất của thửa đất hình vuông, thửa đất hình chữ nhật có giá bằng 0,99 lần, thửa đất hình thang có giá bằng 0,98 lần và thửa đất có các cạnh không đều có giá bằng 0,94 lần.

Tóm lại, bảng so sánh giá đất được xây dựng dựa trên dữ liệu thị trường thực tế, sử dụng mô hình hồi quy thống kê để lượng hóa tác động của các đặc tính đất đến giá, từ đó xác định hệ số điều chỉnh chuẩn hóa[25]. Sau khi có bảng so sánh giá đất và tỷ lệ chênh lệch giá đất, giá của thửa đất cần định giá được tính bằng cách nhân (x) giá của thửa đất chuẩn so sánh với tỷ lệ chênh lệch của tất cả các yếu tố so sánh giữa hai thửa đất. Ví dụ tại Bảng 2, giữa thửa đất so sánh và thửa đất cần định giá xác định được hệ số điều chỉnh cho 05 đặc điểm: khu vực sử dụng đất (1,0), mục đích sử dụng đất (1,0), tiếp giáp đường (0,9), địa hình (1,05) và hình thể (0,97), với giá của thửa đất chuẩn so sánh là 10.000.000 won/m², suy ra giá của thửa đất cần định giá là 9.166.500 won/m².

 

            Với những nội dung khái quát về phương pháp và cơ sở xác định giá đất riêng lẻ ở Hàn Quốc cho thấy, những kinh nghiệm quan trọng về quy định tiêu chí và xác định vùng giá trị tương đồng trong định giá đất do Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng và Giao thông ban hành và công bố vùng giá trị trên toàn quốc; phương pháplựa chọn thửa đất chuẩn, định giá thửa đất chuẩn, xác định các tiêu chí để lập bảng so sánh và điều chỉnh hệ số về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất là cơ sở quan trọng để cá biệt hoá và bảo đảm tính chính xác trong xác định giá đất riêng lẻ.

Sau khi cơ quan định giá đã xác định được giá đất (dự thảo), kết quả này còn phải trải qua các bước sau:

Về thẩm định tính hợp lý của giá đất: Khoản 5 Điều 10 Luật Công bố giá BĐS quy định, giá đất riêng lẻ sau khi được xác định có thể được tổ chức định giá (appraisal corporation) thẩm định về tính hợp lý (the appropriateness of the price). Tuy nhiên, người đứng đầu thành phố/quận/huyện vẫn có thể quyết định không tiến hành thẩm định giá đất đã được xác định nếu cho rằng quá trình này không cần thiết. Theo Điều 18 Nghị định số 35947, trong trường hợp người đứng đầu thành phố/quận/huyện yêu cầu thẩm định tính hợp lý của giá đất riêng lẻ, chính quyền phải cung cấp bản đồ thể hiện tình trạng hiện tại của giá đất và dữ liệu khảo sát giá đất đối với tất cả các lô đất riêng lẻ được tính toán. Tổ chức định giá sẽ tiến hành thẩm định các nội dung: (i) Sự phù hợp của việc lựa chọn các vùng giá tương đồng; (ii) Sự phù hợp của việc tính toán giá đất riêng lẻ; (iii) Việc duy trì sự cân bằng giữa giá đất riêng lẻ và giá của thửa đất chuẩn so sánh; (iv) Việc duy trì sự cân bằng giữa giá đất riêng lẻ được tính toán và giá đất của các thửa đất liền kề; (v) Sự phù hợp của giá đất với các đặc điểm đất đai được xem xét khi tính toán giá nhà ở đại diện, giá nhà ở riêng lẻ, giá BĐS đại diện phi nhà ở và giá BĐS riêng lẻ phi nhà ở; (vi) Sự phù hợp của các yếu tố chính được lựa chọn khi tính toán giá đất riêng lẻ với hồ sơ công khai; (vii) Các vấn đề khác được người đứng đầu thành phố, quận, huyện yêu cầu xem xét.  

Về lấy ý kiến giá đất: Bên cạnh việc thẩm định độc lập giá đất đã được xác định, khoản 5 Điều 10 Luật Công bố giá BĐS còn quy định việc lấy ý kiến của chủ đất và các bên liên quan khác. Theo hướng dẫn tại Điều 19 Nghị định số 35947, trong trường hợp người đứng đầu thành phố, quận, huyện cần lấy ý kiến của chủ đất và các bên liên quan về việc xác định giá đất riêng lẻ, phải lập sổ đăng ký xem giá đất riêng lẻ với các nội dung: (i) Thời gian và địa điểm xem; (ii) Thời hạn và phương thức nộp ý kiến phải được đăng tải trên bảng thông báo hoặc trang chủ Internet của thành phố, huyện, quận có liên quan trong ít nhất 20 ngày để chủ đất và các bên liên quan có thể xem giá đất theo từng thửa đất. Các chủ sở hữu đất và các bên liên quan có ý kiến về giá đất riêng lẻ có thể gửi ý kiến của mình cho người đứng đầu thành phố, quận, huyện trong thời gian tiếp nhận ý kiến. Khi nhận được ý kiến, người đứng đầu thành phố, quận, huyện phải xem xét trong vòng 30 ngày kể từ khi hết hạn thời gian nộp ý kiến và thông báo kết quả cho người nộp ý kiến. Khi xem xét giải quyết ý kiến, người đứng đầu thành phố, quận, huyện có thể tiến hành kiểm tra và xác minh tại chỗ trong quá trình xử lý ý kiến.

Về công bố giá đất: Giá đất đại diện sẽ được công bố vào ngày 01 tháng 01 hằng năm (Điều 3 Nghị định số 35947); trên cơ sở giá đất đại diện được công bố, người đứng đầu thành phố/quận/huyện sẽ xác định và công bố giá đất riêng lẻ trước ngày 31 tháng 5 hằng năm (Điều 21 Nghị định số 35947). Theo đó, giá đất riêng lẻ phải được đăng tải trên bảng thông báo hoặc trang thông tin điện tử của thành phố, huyện, quận với các nội dung sau: (i) Các vấn đề liên quan đến việc xác định giá đất riêng lẻ, như ngày khảo sát, số lượng thửa đất được định giá chính thức và cách thức xem xét giá đất riêng lẻ đã được định giá; (ii) Thời hạn, thủ tục và cách thức nộp đơn phản đối. Đặc biệt, Điều 27.2 Luật Công bố giá BĐS còn quy định, biên bản các cuộc họp về xác định giá BĐS, giải quyết khiếu nại về giá đất và các nhiệm vụ liên quan tại Điều 25 Luật Công bố giá BĐS phải ghi rõ ngày, giờ, địa điểm, chương trình họp, diễn biến, kết quả… của Ủy ban công bố giá BĐS thành phố, quận, huyện và phải được công bố trên bảng thông báo hoặc trên trang thông tin điện tử của địa phương, hoặc yêu cầu Bộ trưởng Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng và Giao thông đăng tải lên Hệ thống công khai giá BĐS quốc gia, sau thời hạn tối đa ba tháng kể từ ngày công bố giá đất. Tuy nhiên, điều này không áp dụng đối với các nội dung liên quan đến thông tin cá nhân được cho là có khả năng gây tổn hại đáng kể đến lợi ích công cộng hoặc xâm phạm tính công bằng của cuộc họp. Theo quy định tại khoản 4 Điều 75-2 Nghị định 35947, đây là những thông tin có thể xác định một người cụ thể, chẳng hạn như tên, số đăng ký cư trú, địa chỉ và chức vụ.

Về nộp đơn khiếu nại: Theo Điều 11 Luật Công bố giá BĐS, bất kỳ người nào có ý kiến phản đối giá đất riêng lẻ do chính quyền ấn định đều có thể nộp đơn khiếu nại bằng văn bản cho người đứng đầu thành phố, quận, huyện có liên quan trong vòng 30 ngày kể từ ngày chính quyền xác định và công bố giá đất riêng lẻ. Người đứng đầu thành phố, quận, huyện sẽ xem xét đơn khiếu nại trong vòng 30 ngày kể từ ngày hết hạn nộp đơn khiếu nại và thông báo bằng văn bản cho người nộp đơn về kết quả xem xét. Trong trường hợp người đứng đầu thành phố, quận, huyện thấy rằng nội dung khiếu nại hợp lý, thì sẽ điều chỉnh giá đất riêng lẻ do chính quyền công bố. Quy định này thể hiện sự ưu việt trong phòng ngừa nguy cơ xung đột lợi ích giữa Nhà nước và người dân khi giá đất được áp dụng trong một số hoạt động hành chính dễ xảy ra tranh chấp, khiếu nại như bồi thường, giải phóng mặt bằng hay vướng mắc về tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất[27].

Về điều chỉnh giá đấtđã công bố: Điều 12 Luật Công bố giá BĐS quy định, trong trường hợp người đứng đầu thành phố, quận, huyện phát hiện bất kỳ sai sót nào trong việc tính toán hoặc ghi chép giá đất riêng lẻ, bất kỳ sai phạm nào trong việc lựa chọn thửa đất chuẩn so sánh, hoặc bất kỳ sai sót rõ ràng nào khác được quy định trong Nghị định của Tổng thống, người đó phải sửa chữa ngay lập tức. Điều 23 Nghị định số 35947 hướng dẫn thêm các trường hợp “bất kỳ sai sót rõ ràng nào khác” bao gồm: (i) Trường hợp thủ tục công bố công khai theo Điều 10 của Luật Công bố giá BĐS chưa được thực hiện đầy đủ; (ii) Trường hợp điều tra các yếu tố chính ảnh hưởng đến giá đất, như quy hoạch sử dụng đất và khu vực quy hoạch sử dụng đất, được tiến hành không chính xác; (iii) Trường hợp có sai sót trong việc áp dụng bảng so sánh giá đất. Khi người đứng đầu thành phố, quận, huyện thực hiện việc đính chính sai sót về giá đất riêng lẻ theo Điều 12 của Luật Công bố giá BĐS, thì phải quyết định và công bố nội dung đính chính trên cơ sở kết quả xem xét của Ủy ban công bố giá BĐS cấp thành phố, quận, huyện. Tuy nhiên, đối với trường hợp sai sót do lỗi tính toán hoặc lỗi ghi chép, có thể không cần thông qua thủ tục xem xét của Ủy ban này.

Những kinh nghiệm trên cho thấy, một quy trình công khai, minh bạch, bình đẳng và độc lập, với cơ chế kiểm soát chặt chẽ, là yếu tố quyết định để hài hòa lợi ích của các bên liên quan trong quá trình định giá đất. Quy trình xác định và công bố giá đất riêng lẻ với những nội dung nổi bật về thẩm định tính hợp lý của dự thảo giá đất riêng lẻ bởi tổ chức định giá độc lập khi cần thiết; lấy ý kiến chủ đất và các bên liên quan; đặc biệt, quyền khiếu nại của chủ đất và giải quyết khiếu nại về giá đất của người đứng đầu thành phố, quận, huyện - chủ thể có thẩm quyền quyết định và công bố giá đất riêng lẻ.

Trên cơ sở những phân tích trên, nhóm tác giả đề xuất một số khuyến nghị hoàn thiện quy định về xây dựng và ban hành bảng giá đất ở Việt Nam hiện nay như sau:

Thứ nhất, cần xác định rõ lộ trình và các điều kiện bắt buộc để hướng tới việc xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất. Hiện nay, khoản 2 Điều 7 Nghị quyết số 254/2025/QH15 ngày 11/12/2025 của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai vẫn giữ nguyên quy định về việc xây dựng bảng giá đất theo từng khu vực, vị trí; chỉ đối với những khu vực đã có bản đồ địa chính và cơ sở dữ liệu giá đất thì mới xây dựng bảng giá đến từng thửa đất. Đặc biệt, Nghị quyết số 254/2025/QH15 còn bỏ quy định về việc xây dựng và công bố bảng giá đất hằng năm, chỉ sửa đổi, bổ sung khi cần thiết; thay vào đó, công cụ được ban hành hằng năm là hệ số điều chỉnh giá đất. Thực tiễn áp dụng bảng giá đất thời gian qua còn cho thấy, việc chậm cập nhật bảng giá đất, không theo kịp với những biến động của thị trường đã dẫn đến tình trạng đầu cơ, lãng phí và gây thất thu ngân sách[28].

Trong khi đó, hệ thống công bố giá đất riêng lẻ của Hàn Quốc, mặc dù cũng là một hệ thống giá đất do Nhà nước ban hành ổn định hằng năm, nhưng giá đất vẫn được xây dựng đến từng thửa đất dựa trên các yếu tố hình thành giá đặc thù của từng thửa đất, phản ánh đúng bản chất của giá đất. Do đó, để thúc đẩy việc xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất, bảo đảm yếu tố cá biệt của từng thửa đất và tính thị trường của giá đất, cần bổ sung quy định về lộ trình và các điều kiện bắt buộc cho các địa phương phải chuyển từ bảng giá đất theo khu vực, vị trí sang bảng giá đất đến từng thửa đất tại các khu vực đủ điều kiện triển khai thay vì dừng lại ở quy định tùy nghi như quy định tại khoản 2 Điều 7 Nghị quyết số 254/2025/QH15: “… được xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất”.

Thứ hai, bổ sung hướng dẫn cụ thể về việc xây dựng bảng giá đất cho từng thửa đất. Kinh nghiệm Hàn Quốc cho thấy, việc xây dựng giá đất riêng lẻ, công bố hằng năm đến từng thửa đất, phải dựa trên những cơ sở rất quan trọng, bao gồm: thông tin khảo sát đối với thửa đất chuẩn so sánh và thửa đất định giá; vùng giá trị; và bảng so sánh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất. Đối với Việt Nam, mặc dù khoản 2 Điều 7 Nghị quyết số 254/2025/QH15 vẫn mở ra khả năng cho các địa phương xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất khi có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất nhưng căn cứ để thực hiện chưa được Nghị định số 49/2026/NĐ-CP quy định chi tiết; trong khi quy định xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn tại Mục 3 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP đã hết hiệu lực thi hành[29].

Vì vậy, cần ban hành quy định chi tiết, hướng dẫn cụ thể việc xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất với những nội dung cốt lõi: Tiêu chí và phương thức xác định vùng giá trị tương đồng; tiêu chí lựa chọn thửa đất chuẩn so sánh; quy trình xây dựng bảng so sánh và phương pháp xác định tỷ lệ điều chỉnh đối với từng yếu tố cụ thể, phản ánh đầy đủ đặc điểm của giá đất, thửa đất định giá. Qua đó, hướng đến việc chuẩn hóa hệ số so sánh và điều chỉnh giá đất trong bảng giá đất thống nhất, dựa trên các yếu tố ảnh hưởng của từng thửa đất. Theo kinh nghiệm Hàn Quốc, mặc dù chính quyền địa phương vẫn là chủ thể chịu trách nhiệm xác định và công bố giá đất riêng lẻ nhưng Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng và Giao thông vẫn xây dựng những hướng dẫn kỹ thuật cụ thể về lựa chọn thửa đất chuẩn so sánh để thống nhất áp dụng, nhất là trong các trường hợp đặc thù như đất sử dụng đa mục đích, đất giáp ranh giữa các vùng giá trị… Đặc biệt, việc xây dựng bảng so sánh các yếu tố ảnh hưởng và xác định tỷ lệ chênh lệch giữa các yếu tố so sánh cũng do Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng và Giao thông lập và ban hành. Điều này sẽ giúp bảo đảm tính nhất quán trong việc áp dụng, giảm đáng kể tính tùy nghi và sự lúng túng trong quá trình xây dựng bảng giá đất và xác định tỷ lệ điều chỉnh giá đất; điều này đặt ra trách nhiệm đối với Bộ Nông nghiệp và Môi trường ở nước ta hiện nay về hướng dẫn nội dung trên.

Thứ ba, xây dựng cơ chế thẩm định độc lập và phản biện kỹ thuật đối với bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất. Quy định pháp luật của Hàn Quốc cho thấy, bên cạnh vai trò tham mưu và xác định giá đất của Ủy ban Công bố giá BĐS cấp địa phương (với thành phần bao gồm các chuyên gia có chuyên môn, am hiểu thị trường BĐS tại địa phương và đại diện các tổ chức xã hội), quy trình định giá đất riêng lẻ của quốc gia này còn được hỗ trợ bởi cơ chế kiểm soát độc lập đối với tính hợp lý của giá đất, thông qua hoạt động thẩm định của bên thứ ba độc lập khi cần thiết. Trên cơ sở đó, nhằm nâng cao tính chuyên môn và tính khách quan đối với dự thảo giá đất trước khi công bố, Việt Nam cần nghiên cứu bổ sung cơ chế thẩm định giá đất bởi các tổ chức định giá độc lập trong những trường hợp cần thiết, thay vì chủ yếu kiểm soát thông qua hội đồng thẩm định giá đất mà đại đa số thành viên là các cơ quan nhà nước như hiện nay.

Thứ tư, hoàn thiện quy định về công bố công khai các thông tin, căn cứ định giá đất. Pháp luật đất đai hiện hành chưa quy định việc công bố công khai các tài liệu là căn cứ để xác định giá đất. Trong khi đó, Hàn Quốc quy định rất cụ thể về quy trình và các hồ sơ, tài liệu phải công bố kèm theo để chủ đất và các bên liên quan xem xét, đánh giá tính chính xác, hợp lý của giá đất, nhất là trong trường hợp giá đất ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của họ. Cách tiếp cận này ngoài việc bảo đảm tính công khai, minh bạch của quá trình định giá đất, còn là căn cứ để chủ đất và các bên liên quan khiếu nại, phản hồi đối với những bất thường, chưa hợp lý trong quá trình định giá đất. Đối với Việt Nam, trong bối cảnh nguyên tắc “bảo đảm trung thực, khách quan, công khai, minh bạch” được xác định là một trong 05 nguyên tắc cơ bản khi định giá đất[30], cần nghiên cứu bổ sung quy định bắt buộc cơ quan có thẩm quyền xây dựng và ban hành bảng giá đất phải công khai đầy đủ các thông tin, dữ liệu và căn cứ định giá kèm theo bảng giá đất. Đây là điều kiện cần thiết để bảo đảm quyền được giám sát và phản biện của người sử dụng đất và các bên liên quan, qua đó nâng cao tính minh bạch và trách nhiệm giải trình của các cơ quan nhà nước trong quá trình xây dựng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất.

Thứ năm, cần bổ sung cơ chế tiếp nhận phản hồi, khiếu nại của người sử dụng đất và các bên có liên quan đốivới giá đất trong bảng giá đất đã được ban hành. Mặc dù pháp luật Việt Nam đã quy định việc lấy ý kiến công khai đối với dự thảo bảng giá đất, nhưng cơ chế tiếp nhận và xử lý phản hồi đối với bảng giá đất sau khi ban hành vẫn chưa được quy định. Trong khi đó, pháp luật Hàn Quốc quy định rất cụ thể về trình tự, thời gian để chủ đất và các bên liên quan gửi ý kiến đối với dự thảo giá đất cả trước khi công bố và nộp đơn phản đối sau khi công bố; đồng thời, thủ tục đính chính đối với trường hợp sai sót trong việc lựa chọn thửa đất chuẩn so sánh, áp dụng bảng so sánh giá đất hoặc điều tra đặc điểm thửa đất cũng được hướng dẫn rất chi tiết. Cơ chế này giúp các địa phương có thể can thiệp và điều chỉnh kịp thời nếu có thiếu sót, bất cập trong kết quả giá đất được công bố, ảnh hưởng đến quyền lợi của chủ đất và các bên liên quan. Do đó, Việt Nam nên nghiên cứu bổ sung quy định về việc tiếp nhận và xử lý khiếu nại hoặc yêu cầu rà soát kỹ thuật đối với bảng giá đất được ban hành đến từng thửa đất; nhất là trong các trường hợp tác động trực tiếp đến quyền lợi của người sử dụng đất như giá đất bồi thường, các nghĩa vụ tài chính về đất đai…

Thứ sáu, đẩy mạnh hoàn thiện hạ tầng dữ liệu giá đất, hướng đến xây dựng bản đồ giá đất liên thông, tích hợp với bản đồ địa chính làm nền tảng cho việc xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất. Kinh nghiệm Hàn Quốc cho thấy, bản đồ tình trạng giá đất là một bản đồ tích hợp các thông tin liên quan đến giá đất như loại đất, các công trình xung quanh thửa đất, quy hoạch sử dụng đất… Nguồn thông tin này là cơ sở quan trọng giúp cơ quan định giá nhận dạng các yếu tố hình thành giá đất, phục vụ công tác định giá đất của từng thửa đất. Ngoài ra, bản đồ này còn liên kết và sử dụng dữ liệu giá đất riêng lẻ từ chương trình định giá tự động do Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng và Giao thông vận hành. Sự liên thông này không chỉ giúp giá đất riêng lẻ được cập nhật và xác định tức thì mà còn tạo điều kiện thuận lợi cho người dân và các bên liên quan nắm rõ hơn về các căn cứ định giá. Qua đó, thúc đẩy thị trường BĐS phát triển ổn định và lành mạnh hơn. Thời gian tới, việc xây dựng bản đồ giá đất tích hợp, liên thông với hồ sơ địa chính, các dữ liệu về giao dịch, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất và những thông tin liên quan đến cơ sở hạ tầng, quy hoạch liên quan đến thửa đất là tiền đề quan trọng cho việc xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất ở Việt Nam.

Qua nghiên cứu quy định pháp luật về công bố giá đất riêng lẻ của Hàn Quốc cho thấy, quốc gia này đã xây dựng được một hệ thống giá đất cho từng thửa đất do Nhà nước ban hành, ổn định hằng năm, được chuẩn hóa theo các phương pháp thống kê và tính toán khoa học, hiện đại. Điểm nổi bật của hệ thống này là mức độ số hóa cao, được vận hành trên nền tảng dữ liệu tập trung với các công cụ tính toán thống nhất, giúp quá trình định giá diễn ra nhanh chóng, khách quan, minh bạch và thống nhất.

Với mục tiêu xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất trong pháp luật đất đai Việt Nam đã thể hiện sự phù hợp và tiệm cận với chuẩn mực thế giới về vai trò của Nhà nước đối với giá đất. Những quy định chi tiết, thống nhất về điều kiện, phương pháp, kỹ thuật và quy trình xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất là rất cần thiết, đặc biệt trong bối cảnh bảng giá đất được áp dụng rộng khắp hiện nay./.

 

---