Tóm tắt: Công chứng giao dịch bất động sản không chỉ là yêu cầu về hình thức mà còn là cơ chế kiểm soát pháp lý trước giao dịch. Bằng phương pháp phân tích quy phạm, phân tích chức năng và phân tích chi phí, bài viết làm rõ sự khác nhau giữa công chứng, đăng ký đất đai và xét xử; nhận diện rủi ro về chủ thể, ý chí, quyền định đoạt và chứng cứ khi giao dịch không được công chứng. Từ góc nhìn xét xử, chi phí tiết kiệm ở thời điểm giao kết có thể chuyển thành chi phí chứng minh, tố tụng, thi hành án và tổn thất cơ hội. Bài viết kiến nghị tiếp tục bắt buộc công chứng đối với giao dịch bất động sản có rủi ro cao; đồng thời liên thông thủ tục công chứng, thuế, đăng ký đất đai và chuẩn hóa trách nhiệm nghề nghiệp của công chứng viên.
Từ khóa: Công chứng; giao dịch bất động sản; xét xử; chi phí xã hội; an toàn pháp lý.
Abstract: Notarization of real estate transactions is an ex ante legal control mechanism rather than merely a contractual formality. Using doctrinal, functional and legal-cost analysis, this article distinguishes notarization from land registration and adjudication, identifies evidentiary and substantive risks of non-notarized transactions, and shows how lower upfront costs may be shifted to litigation, enforcement and opportunity losses. It recommends retaining mandatory notarization for high-risk transactions while integrating notarization, tax and land-registration procedures and strengthening professional accountability.
Keywords: notarization; real estate transactions; adjudication; social costs; legal certainty.
Ảnh minh họa: Nguồn Internet.
1. Đặt vấn đề
Bất động sản (BĐS) thường là tài sản có giá trị lớn nhất của cá nhân, hộ gia đình và là nền tảng của tín dụng, đầu tư, tích lũy tài sản. Khác với hàng hóa thông thường, khả năng chuyển dịch quyền sử dụng đất không chỉ phụ thuộc vào thỏa thuận của người mua và người bán mà còn liên quan đến tư cách chủ thể, quyền định đoạt, tình trạng hôn nhân, đồng sở hữu, thừa kế, đại diện, biện pháp bảo đảm, nghĩa vụ tài chính và đăng ký biến động. Một sai sót ở giao dịch đầu tiên có thể lan sang nhiều giao dịch tiếp theo, ảnh hưởng đến người thứ ba, tổ chức tín dụng và cơ quan nhà nước.
Khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai năm 2024 quy định hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp luật định. Tuy nhiên, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), bản số 01 ngày 20/7/2026, không còn thể hiện nội dung này tại Điều 27 về điều kiện thực hiện quyền của người sử dụng đất. Nếu phương án trên được giữ lại, thay đổi không chỉ làm giảm một thủ tục mà còn làm thay đổi cách thức phân bổ trách nhiệm kiểm soát rủi ro trong thị trường BĐS
[1].
Vấn đề càng rõ khi Luật số 04/2026/QH16 sửa đổi Điều 3 Luật Công chứng theo hướng xác định giao dịch phải công chứng là giao dịch quan trọng, đòi hỏi điều kiện tham gia chặt chẽ, mức độ an toàn pháp lý cao và được luật quy định phải công chứng. Như vậy, Luật Công chứng đưa ra tiêu chí chung, còn việc nhận diện giao dịch cụ thể vẫn phải được thể hiện rõ trong pháp luật chuyên ngành. Nếu Luật Đất đai không quy định, người dân, công chứng viên (CCV), cơ quan đăng ký và Tòa án có thể đứng trước những cách hiểu và cách xử lý khác nhau
[2].
Tranh luận thường được đặt thành hai lựa chọn: Duy trì công chứng và chấp nhận thêm chi phí, hoặc để các bên tự quyết và cơ quan đăng ký kiểm tra hồ sơ. Cách đặt vấn đề này chưa phản ánh đầy đủ chi phí của từng phương án. Khi công chứng không còn bắt buộc, nhu cầu kiểm tra pháp lý không mất đi; nó được chuyển cho các bên, luật sư, cơ quan đăng ký hoặc hệ thống tư pháp khi tranh chấp phát sinh. Vì vậy, vấn đề chính sách phải trả lời ba câu hỏi: Công chứng đang thực hiện chức năng gì; chủ thể nào sẽ thay thế chức năng đó; và tổng chi phí xã hội của phương án thay thế là bao nhiêu.
Bài viết sử dụng phương pháp phân tích quy phạm để đối chiếu pháp luật đất đai, công chứng, dân sự và tố tụng; phân tích chức năng để phân biệt công chứng, đăng ký và xét xử; phân tích chi phí để so sánh kiểm soát trước giao dịch với khắc phục sau tranh chấp. Các số liệu và ví dụ được sử dụng nhằm chỉ ra cơ chế chuyển dịch chi phí, không được hiểu là mức chi phí bình quân của mọi vụ án. Luận đề trung tâm là: Tòa án có thể giải quyết hậu quả, nhưng khó tái tạo đầy đủ ý chí, năng lực, quyền định đoạt và tình trạng tài sản tại thời điểm giao kết; do đó, kiểm soát trước giao dịch có giá trị độc lập đối với an toàn pháp lý của thị trường.
2. Bản chất pháp lý của công chứng trong chuỗi kiểm soát giao dịch bất động sản
2.1. Giao dịch bất động sản là giao dịch có rủi ro pháp lý cao
Rủi ro của giao dịch BĐS bắt nguồn trước hết từ giá trị tài sản lớn. Một cá nhân có thể sử dụng phần lớn tài sản tích lũy để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất; nếu giao dịch vô hiệu hoặc không thể đăng ký, nghĩa vụ hoàn trả tiền thường khó thực hiện đầy đủ. Hậu quả không chỉ là mất tiền hoặc mất đất mà còn có thể kéo dài sang quan hệ tín dụng, chỗ ở và hoạt động kinh doanh.
Tình trạng pháp lý của BĐS cũng không thể xác định chỉ bằng việc quan sát tài sản hoặc đọc tên trên giấy chứng nhận. Quyền định đoạt có thể chịu ảnh hưởng của tài sản chung vợ chồng, đồng sở hữu, di sản chưa chia, ủy quyền, thế chấp, kê biên, biện pháp khẩn cấp tạm thời hoặc quyền của người thứ ba. Giấy chứng nhận là căn cứ quan trọng nhưng không phản ánh đầy đủ mọi quan hệ nhân thân và tài sản đang tồn tại.
Giao dịch còn có tính liên hoàn: Thỏa thuận, thanh toán, bàn giao, nộp thuế, đăng ký, thế chấp hoặc chuyển nhượng tiếp theo. Khi giao dịch đầu tiên có khiếm khuyết, hậu quả có thể lan sang cả chuỗi và đặt ra yêu cầu bảo vệ người thứ ba ngay tình theo Điều 133 Bộ luật Dân sự năm 2015. Do đó, kiểm soát pháp lý phải trả lời được bốn nhóm câu hỏi: Chủ thể có đúng người và có năng lực hay không; ý chí có tự nguyện hay không; tài sản có đủ điều kiện chuyển dịch hay không; chứng cứ về giao kết có đủ tin cậy hay không?
2.2. Công chứng, đăng ký và xét xử là ba tầng kiểm soát khác nhau
Một giao dịch BĐS thường đi qua ba tầng kiểm soát. Công chứng kiểm tra giao dịch tại thời điểm giao kết; cơ quan đăng ký đất đai kiểm tra điều kiện ghi nhận biến động và công khai hóa quyền; Tòa án giải quyết tranh chấp sau khi mâu thuẫn đã phát sinh. Ba tầng có liên hệ nhưng không thể thay thế hoàn toàn cho nhau. Cơ quan đăng ký có thể kiểm tra hồ sơ và tình trạng quyền đã được cập nhật, nhưng không được tổ chức để trực tiếp làm rõ người ký có bị cưỡng ép, có minh mẫn, có hiểu hợp đồng hoặc đang dùng hợp đồng chuyển nhượng để che giấu khoản vay hay không.
Từ lý thuyết chức năng của hình thức hợp đồng, công chứng thực hiện đồng thời chức năng chứng cứ, cảnh báo và định hướng pháp lý. Chức năng chứng cứ tạo nguồn thông tin đáng tin cậy về chủ thể, ý chí và nội dung; chức năng cảnh báo giúp các bên cân nhắc hậu quả của việc định đoạt tài sản lớn; chức năng định hướng xác định rõ thời điểm chuyển từ đàm phán sang cam kết có giá trị pháp lý. Có quan điểm cũng chỉ ra rằng, đăng ký không nên bị đồng nhất với hình thức của hợp đồng và văn bản công chứng có vai trò riêng trong việc thực hiện ba chức năng trên
[3].
Khoản 1 Điều 2 Luật Công chứng năm 2024 xác định công chứng là dịch vụ công do CCV thực hiện để chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của giao dịch bằng văn bản. Theo Điều 42 và Điều 43, CCV phải kiểm tra hồ sơ, làm rõ nội dung, mục đích; khi có nghi ngờ về năng lực hành vi, dấu hiệu đe dọa, cưỡng ép, đối tượng giao dịch hoặc tính xác thực của giấy tờ thì phải yêu cầu làm rõ, xác minh, giám định hoặc từ chối công chứng. Đây là hoạt động kiểm tra thực chất, không chỉ là việc đóng dấu vào hợp đồng do các bên chuẩn bị
[4].
Những nhiệm vụ đó hướng trực tiếp đến các điều kiện có hiệu lực tại Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015: Chủ thể có năng lực phù hợp; tham gia hoàn toàn tự nguyện; mục đích và nội dung không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội. Đối với BĐS, việc kiểm tra còn phải đặt trong quan hệ với tài sản chung vợ chồng, đại diện, đồng sở hữu và điều kiện thực hiện quyền của người sử dụng đất. Việc một số giấy tờ được CCV và cơ quan đăng ký cùng xem xét không có nghĩa hai chủ thể đang thực hiện cùng một chức năng. Vấn đề cần cải cách là chia sẻ kết quả kiểm tra và không yêu cầu người dân cung cấp lại thông tin Nhà nước đã có
[5].
2.3. Văn bản công chứng là kết quả kiểm soát và bảo toàn chứng cứ
Điều 6 Luật Công chứng năm 2024 quy định văn bản công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên, là cơ sở thực hiện thủ tục và có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong văn bản công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên vô hiệu. Quy định này tương thích với điểm c khoản 1 Điều 92 và khoản 10 Điều 95 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.
Giá trị chứng cứ của văn bản công chứng không phải là tuyệt đối. Khi có dấu hiệu giả mạo, vi phạm thủ tục hoặc mâu thuẫn với chứng cứ khác, Tòa án vẫn phải kiểm tra hồ sơ công chứng, bản gốc, dữ liệu xác thực và trách nhiệm của người liên quan. Sự khác biệt nằm ở điểm xuất phát: Với giao dịch được công chứng đúng quy định, Tòa án có một hồ sơ được lập ngay khi sự kiện diễn ra; với giấy viết tay hoặc hợp đồng tự lập, quá trình tố tụng thường bắt đầu từ các bản giấy rời rạc, lời khai đối lập và dữ liệu đã thất lạc.
Vì vậy, văn bản công chứng không chỉ là hình thức bên ngoài của hợp đồng. Nó là sản phẩm của quá trình kiểm tra và là phương tiện bảo toàn chứng cứ. Giá trị phòng ngừa thể hiện ở hai mặt: Ngăn giao dịch có dấu hiệu không hợp pháp trước khi hoàn tất và giảm bất định chứng cứ nếu tranh chấp vẫn phát sinh.
3. Hệ quả pháp lý khi thu hẹp kiểm soát trước giao dịch
3.1. Rủi ro không mất đi mà chuyển cho các bên
Khi công chứng không còn bắt buộc, các bên có thể tự soạn, ký và nộp hồ sơ đăng ký. Phương án này có thể phù hợp với pháp nhân chuyên nghiệp có bộ phận pháp chế, nhưng đối với giao dịch dân sự thông thường, người mua phải tự kiểm tra tư cách người bán, tình trạng hôn nhân, đồng sở hữu, phạm vi ủy quyền, nguồn gốc tài sản, biện pháp ngăn chặn và nội dung hợp đồng. Chi phí thủ tục giảm chỉ khi các bên có đủ thông tin và năng lực thực hiện đúng các công việc đó.
Rủi ro thứ nhất liên quan đến chủ thể và năng lực. Giấy tờ giả, giả chữ ký, người khác đóng giả chủ tài sản, ủy quyền hết hạn hoặc vượt quá phạm vi đại diện. Với người cao tuổi, người đang điều trị bệnh hoặc có hạn chế nhận thức, tranh chấp thường tập trung vào trạng thái tinh thần tại thời điểm ký. Việc đánh giá hồi tố sau nhiều tháng hoặc nhiều năm luôn khó hơn nhận diện và ghi nhận nghi ngờ ngay lúc giao kết.
Rủi ro thứ hai liên quan đến ý chí thực. Một hợp đồng mang tên chuyển nhượng có thể che giấu khoản vay; hợp đồng tặng cho có thể kèm điều kiện nhưng không được ghi nhận; giá ghi trên hợp đồng có thể khác số tiền thực tế. Khi không có người thứ ba độc lập giải thích và ghi nhận, Tòa án phải xác định ý chí thông qua lời khai, tin nhắn, chứng từ thanh toán và hành vi sau giao dịch. Chứng cứ càng rời rạc, khả năng kết quả xét xử phụ thuộc vào tài liệu còn lại càng lớn.
Rủi ro thứ ba liên quan đến quyền định đoạt. Người đứng tên giấy chứng nhận có thể định đoạt tài sản chung vợ chồng, phần quyền của đồng sở hữu hoặc di sản chưa chia; người đại diện có thể vượt quá thẩm quyền. Các vi phạm này không thể được khắc phục chỉ bằng việc xác định tài sản không tranh chấp hoặc không bị kê biên trên cơ sở dữ liệu đất đai.
Rủi ro thứ tư nằm ở nội dung và hình thức giao dịch. Điều khoản không rõ về giá, thanh toán, bàn giao, thuế, phạt vi phạm hoặc điều kiện hủy bỏ có thể phát sinh cách hiểu khác nhau. Đồng thời, Điều 119 và Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015 cho phép Tòa án công nhận một số giao dịch vi phạm hình thức khi đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ. Cơ chế này bảo vệ giao dịch đã được thực hiện trên thực tế nhưng không biến việc không tuân thủ hình thức thành lựa chọn an toàn. Các bên vẫn phải khởi kiện, chứng minh mức độ thực hiện nghĩa vụ và chấp nhận rủi ro về hậu quả pháp lý.
3.2. Gánh nặng chứng minh gia tăng, chất lượng chứng cứ suy giảm
Theo Điều 6 và Điều 91 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, đương sự phải cung cấp chứng cứ để chứng minh yêu cầu, phản đối của mình. Tòa án hỗ trợ thu thập trong những trường hợp luật định nhưng không có nghĩa vụ thay đương sự phục dựng toàn bộ giao dịch. Đối với hợp đồng không công chứng, các vấn đề thường phải chứng minh gồm chữ ký, thời điểm ký, năng lực, sự tự nguyện, quyền định đoạt, số tiền đã giao, việc bàn giao đất và mục đích thật của thỏa thuận
[6].
Giá trị chứng minh của chứng cứ thường suy giảm theo thời gian. Người làm chứng quên chi tiết hoặc có quan hệ lợi ích; tin nhắn bị xóa; chứng từ thanh toán không ghi rõ mục đích; tài sản thay đổi hiện trạng; người ký chết hoặc mất năng lực. Giám định chữ ký có thể không kết luận nếu thiếu mẫu so sánh; giám định trạng thái tinh thần hồi tố có giới hạn khách quan. Bản án khi đó phải dựa trên việc đánh giá tổng hợp những chứng cứ không hoàn chỉnh, làm tăng thời gian và rủi ro tố tụng.
Nếu giao dịch bị tuyên vô hiệu, Điều 131 Bộ luật Dân sự đặt ra việc hoàn trả những gì đã nhận và bồi thường theo lỗi; nếu tài sản đã chuyển giao, Điều 133 đặt ra việc bảo vệ người thứ ba ngay tình. Trên thực tế, hoàn trả không đơn giản khi tiền đã được tiêu dùng, đất đã xây dựng, thế chấp hoặc chuyển nhượng cho người khác. Một tranh chấp hợp đồng có thể mở rộng thành tranh chấp về quyền sở hữu, tín dụng, bồi thường và xử lý tài sản bảo đảm
[7].
Số liệu được một nghiên cứu dẫn từ thống kê của Tòa án nhân dân tối cao cho giai đoạn từ ngày 01/7/2014-31/12/2020 cho thấy, tranh chấp đất đai và tài sản trên đất chiếm tỷ trọng đáng kể trong số vụ án dân sự được thụ lý; tác giả đồng thời nhận xét giao dịch giấy viết tay, chuyển dịch qua nhiều chủ thể làm việc xác minh, thu thập chứng cứ trở nên khó khăn. Số liệu không chứng minh mọi tranh chấp do thiếu công chứng, nhưng phản ánh áp lực hiện hữu của nhóm vụ việc liên quan đến BĐS đối với Tòa án
[8].
3.3. Tòa án và Cơ quan thi hành án phải xử lý phần rủi ro bị dồn về sau
Khi kiểm soát trước giao dịch bị thu hẹp, Tòa án phải dành thêm thời gian xác minh nhân thân, trưng cầu giám định, định giá, đo đạc, xem xét tại chỗ, thu thập hồ sơ đất đai, ngân hàng và công chứng liên quan. Số người tham gia tố tụng cũng tăng khi tài sản đã chuyển dịch tiếp hoặc được dùng để bảo đảm nghĩa vụ. Trong bối cảnh khối lượng án lớn, việc chuyển thêm các tranh chấp có chứng cứ yếu sang hệ thống tư pháp là vấn đề phải được đánh giá như một chi phí chính sách, không chỉ là khó khăn của từng vụ án
[9].
Bản án đã có hiệu lực pháp luật là căn cứ để xác định, công nhận hoặc buộc các bên thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình; tuy nhiên, quyền và lợi ích hợp pháp chỉ thực sự được bảo đảm trên thực tế khi bản án được thi hành. Nếu người phải thi hành án không còn tài sản, tài sản đã bị thế chấp, thay đổi hiện trạng hoặc có nhiều người đang quản lý, sử dụng, cư trú, thì quá trình kê biên, bán đấu giá và bàn giao có thể kéo dài. Ngay cả khi thắng kiện, một bên vẫn có thể không thu hồi đủ tiền hoặc không nhận được tài sản như kỳ vọng.
Do đó, Tòa án là cơ chế khắc phục cuối cùng chứ không phải phương án thay thế có chi phí bằng không cho công chứng. Không nên lấy khả năng tuyên giao dịch vô hiệu, công nhận giao dịch hoặc buộc bồi thường làm căn cứ xem nhẹ kiểm soát trước giao dịch. Một bản án đúng pháp luật vẫn không thể hoàn trả trọn vẹn thời gian tố tụng, cơ hội đầu tư, quan hệ gia đình và giá trị tài sản đã suy giảm.
4. Sự chuyển dịch chi phí: Từ công chứng sang tranh chấp
4.1. Khung phân tích chi phí
Đối với một giao dịch cụ thể, chi phí công chứng có thể biểu diễn:
C_CC = P_CC + G_DV + C_PS
Trong đó, P_CC là phí công chứng theo giá trị tài sản hoặc hợp đồng; G_DV là giá dịch vụ soạn thảo, đánh máy, sao chụp và công việc theo yêu cầu; C_PS là chi phí phát sinh như xác minh, công chứng ngoài trụ sở hoặc đi lại. Thuế, lệ phí trước bạ và chi phí đăng ký không được tính là chi phí riêng của công chứng, vì về nguyên tắc các khoản này vẫn phát sinh khi quyền được chuyển dịch hợp pháp.
Khi tranh chấp xảy ra, tổng chi phí của các bên có thể biểu diễn:
C_TC = A + L + G + D + DD + TG + THA + CH + CK
Trong đó,
A là án phí;
L là chi phí luật sư;
G là chi phí giám định;
D là chi phí định giá;
DD là chi phí đo đạc, xem xét, thẩm định tại chỗ;
TG là chi phí thời gian, đi lại và thu nhập bị mất;
THA là phí thi hành án;
CH là chi phí cưỡng chế, bảo quản, bán đấu giá;
CK là chi phí cơ hội của tiền hoặc tài sản không thể sử dụng trong thời gian tranh chấp. Pháp lệnh Chi phí tố tụng năm 2024 đã ghi nhận các nhóm chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ, định giá, giám định, người làm chứng, người phiên dịch, luật sư và dịch vụ chuyên môn
[10].
Không phải vụ án nào cũng phát sinh toàn bộ các khoản trên. Công thức có mục đích xác định đúng các biến số phải xem xét, tránh việc chỉ so sánh phí công chứng với án phí. Trong nhiều vụ việc, chi phí cơ hội mới là khoản lớn nhất. Chi phí này có thể tính:
CK = V_B × r × t
Trong đó, V_B là phần giá trị thực tế bị “đóng băng”; r là tỷ lệ lợi ích cơ hội hoặc chi phí vốn hằng năm; t là thời gian tranh chấp tính theo năm. Chỉ nên tính phần giá trị không thể khai thác, không mặc định toàn bộ BĐS luôn mất khả năng sử dụng.
Ở cấp độ chính sách, việc so sánh phải dựa trên chi phí kỳ vọng:
EC_BB = C_CC + p_CC × C_TC(CC)
EC_KBB = C_TT + p_KCC × C_TC(KCC)
Trong đó, EC_BB là chi phí kỳ vọng khi công chứng bắt buộc; EC_KBB là chi phí kỳ vọng khi không bắt buộc; C_TT là chi phí các bên tự thẩm định hoặc thuê tư vấn; p_CC, p_KCC là xác suất tranh chấp của hai nhóm; C_TC(CC), C_TC(KCC) là chi phí tranh chấp trung bình tương ứng. Phương án hợp lý không nhất thiết là phương án có chi phí ban đầu thấp nhất, mà là phương án làm tổng chi phí kỳ vọng của xã hội thấp hơn.
4.2. Ví dụ đối với giao dịch trị giá 5 tỷ đồng
Giả định A chuyển nhượng cho B một BĐS trị giá 5 tỷ đồng. B đã thanh toán 4 tỷ đồng và nhận đất nhưng chưa đăng ký. Sau đó A thế chấp tài sản cho ngân hàng hoặc chuyển nhượng tiếp cho C. B phải khởi kiện yêu cầu công nhận giao dịch; nếu không được công nhận thì yêu cầu hoàn trả tiền và bồi thường.
Theo biểu phí tại Thông tư số 257/2016/TT-BTC, được sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư số 111/2017/TT-BTC, phí công chứng của giao dịch trị giá 5 tỷ đồng được tính:
P_CC = 2.200.000 + 0,05% × (5.000.000.000 - 3.000.000.000)
P_CC = 3.200.000 đồng[11].
Giả định giá dịch vụ soạn thảo, sao chụp và hồ sơ là 1 triệu đồng, tổng chi phí tại thời điểm công chứng khoảng 4,2 triệu đồng. Khoản 1 triệu đồng chỉ là giả định minh họa vì mức giá cụ thể phụ thuộc vào quy định của từng địa phương và dịch vụ thực tế.
Nếu toàn bộ giá trị 5 tỷ đồng là đối tượng tranh chấp có giá ngạch, án phí dân sự sơ thẩm theo Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14:
A = 112.000.000 + 0,1% × (5.000.000.000 - 4.000.000.000)
A = 113.000.000 đồng[12].
Nếu người được thi hành án thực nhận 5 tỷ đồng thông qua cơ quan thi hành án và không thuộc trường hợp không phải chịu, miễn hoặc giảm phí, mức phí theo Thông tư số 72/2026/TT-BTC:
THA = 3% × 5.000.000.000 = 150.000.000 đồng[13].
Chỉ tính án phí sơ thẩm và phí thi hành án:
A + THA = 113.000.000 + 150.000.000 = 263.000.000 đồng.
Con số này tương đương:
263.000.000 / 3.200.000 = 82,19 lần phí công chứng.
Đây là kịch bản phân tích, không phải mọi tranh chấp đều phát sinh án phí trên toàn bộ giá trị hoặc phí thi hành án. Nghĩa vụ chịu án phí phụ thuộc vào kết quả xét xử; phí thi hành án tính trên tiền, tài sản thực nhận và có trường hợp không phát sinh. Các khoản tiền cũng có thể do những chủ thể khác nhau chịu. Tuy nhiên, ví dụ cho thấy khoản tiết kiệm ở đầu giao dịch nhỏ hơn đáng kể so với chỉ hai khoản phí luật định có thể phát sinh ở cuối tranh chấp.
Để phản ánh đầy đủ hơn, giả định chi phí luật sư là 80 triệu đồng; giám định, định giá, đo đạc là 20 triệu đồng; đi lại và thời gian lao động bị mất là 20 triệu đồng; 50% giá trị tài sản, tương đương 2,5 tỷ đồng, không thể khai thác trong 2 năm; tỷ lệ chi phí cơ hội 8%/năm. Khi đó:
CK = 2.500.000.000 × 8% × 2 = 400.000.000 đồng.
Tổng chi phí của kịch bản:
C_TC = 263.000.000 + 80.000.000 + 20.000.000 + 20.000.000 + 400.000.000
C_TC = 783.000.000 đồng.
Các mức 80 triệu đồng, 20 triệu đồng và 8% là đầu vào giả định để minh họa phương pháp, không phải biểu phí hoặc số liệu bình quân. Nghiên cứu tác động chính thức phải thay các biến này bằng dữ liệu khảo sát vụ án, thời gian tố tụng và chi phí thực tế.
4.3. Ngưỡng hòa vốn và vấn đề phân bổ chi phí
Nếu tạm thời chỉ so sánh phí công chứng 3,2 triệu đồng với tổng án phí, phí thi hành án 263 triệu đồng, xác suất tranh chấp hòa vốn là:
p* = 3.200.000 / 263.000.000 = 1,22%.
Với các giả định trên, nếu việc thiếu lớp kiểm tra công chứng làm chi phí tranh chấp kỳ vọng tăng đến mức tương đương 1,22% số giao dịch, riêng án phí và phí thi hành án đã ngang với phí công chứng áp dụng cho toàn bộ giao dịch. Nếu tính chi phí luật sư, giám định, thời gian và cơ hội, ngưỡng hòa vốn còn thấp hơn.
Kết quả này không đủ để kết luận mọi giao dịch BĐS đều phải công chứng. Kết luận cuối cùng phụ thuộc chênh lệch xác suất tranh chấp và chi phí trung bình giữa giao dịch có, không có công chứng. Giá trị của mô hình là chỉ ra loại dữ liệu cơ quan lập pháp cần thu thập và cảnh báo rằng tiết kiệm thủ tục chưa đồng nghĩa tiết kiệm xã hội.
Vấn đề còn nằm ở chủ thể gánh chịu chi phí. Phí công chứng chủ yếu do người tạo lập giao dịch chi trả. Chi phí tố tụng và thi hành án được tài trợ kết hợp giữa khoản đương sự nộp với ngân sách dành cho Tòa án, kiểm sát, thi hành án và cơ quan phối hợp. Năm 2025, hệ thống thi hành án dân sự đã thi hành xong trên 577.000 việc, thu trên 150.000 tỷ đồng. Nếu bỏ công chứng mà tổng chi phí không giảm, một phần chi phí có thể được chuyển từ người tạo ra rủi ro giao dịch sang người nộp thuế và hệ thống tư pháp
[14].
Chi phí xã hội còn bao gồm chi phí tín dụng và độ tin cậy của thị trường. Khi ngân hàng không thể tin cậy vào giao dịch đầu vào hoặc quyền định đoạt của người thế chấp, ngân hàng phải tăng thẩm định, giảm tỷ lệ cho vay hoặc đưa rủi ro vào lãi suất. Giao dịch giấy tay, giao dịch hai giá còn làm giảm chất lượng dữ liệu phục vụ thuế, định giá đất và phòng, chống rửa tiền. Đáng chú ý, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) vẫn coi dữ liệu công chứng là nguồn thông tin phục vụ định giá đất, trong khi lại không thể hiện rõ nghĩa vụ đưa giao dịch qua hệ thống công chứng.
Theo báo cáo tại Đại hội đại biểu CCV toàn quốc năm 2026, cả nước có khoảng 3.796 CCV tại 1.524 tổ chức hành nghề; năm 2025 thực hiện hơn 9,2 triệu việc công chứng và đóng góp trên 660 tỷ đồng cho ngân sách. Đây là một hạ tầng pháp lý đã được đầu tư về nhân lực, trụ sở, công nghệ, lưu trữ, bảo hiểm và trách nhiệm nghề nghiệp. Việc thay đổi chức năng của hạ tầng này cần được đánh giá cùng năng lực thực tế, nhân sự và chi phí của cơ quan sẽ tiếp nhận phần việc kiểm soát
[15].
5. Đánh giá đa chiều các lập luận về công chứng bắt buộc
5.1. Tự do hợp đồng và yêu cầu giảm chi phí thủ tục
Lập luận ủng hộ quyền lựa chọn công chứng dựa trên nguyên tắc tự do, tự nguyện cam kết tại Điều 3 Bộ luật Dân sự năm 2015. Chủ thể có năng lực phải được quyền quyết định giao dịch và tự chịu trách nhiệm; công chứng bắt buộc làm phát sinh thời gian, phí và nguy cơ lặp lại việc kiểm tra tại cơ quan đăng ký. Lập luận này có sức thuyết phục đối với pháp nhân chuyên nghiệp, giao dịch chuẩn hóa và dữ liệu đầy đủ.
Tuy nhiên, tự do hợp đồng không đồng nghĩa với việc loại bỏ mọi tiêu chuẩn bảo vệ. Cá nhân mua nhà lần đầu, người cao tuổi, người không biết chữ, người khuyết tật hoặc người ký hợp đồng mẫu thường không có năng lực thông tin và thương lượng ngang với bên còn lại. Khi tranh chấp phát sinh, họ phải tự khởi kiện, ứng trước chi phí, chờ bản án và theo đuổi kết quả thi hành án. Chính sách vì vậy cần phân loại theo rủi ro và năng lực chủ thể, thay vì lựa chọn bắt buộc hoặc tự nguyện cho mọi giao dịch.
5.2. Đăng ký đất đai và dữ liệu số có thể thay thế đến mức nào
Dữ liệu dân cư, đất đai, đăng ký biện pháp bảo đảm và chữ ký số có thể giảm giả mạo, giao dịch trùng lặp và việc sử dụng giấy tờ hết hiệu lực. Cơ quan đăng ký đất đai là nơi ghi nhận biến động, nên việc tránh kiểm tra lặp lại là yêu cầu chính đáng. Một số quan điểm còn đề xuất thí điểm bỏ công chứng đối với giao dịch trong gia đình hoặc giao dịch có thể xác thực trên nền tảng số
[16].
Tuy vậy, dữ liệu chỉ trả lời tốt những nội dung đã được chuẩn hóa và cập nhật. Dữ liệu có thể cho biết người đứng tên, lịch sử biến động, thế chấp hoặc ngăn chặn; nhưng không tự kết luận người ký có bị cưỡng ép, có hiểu hợp đồng, có minh mẫn hoặc đang dùng hợp đồng chuyển nhượng để che giấu khoản vay. Hướng cải cách hợp lý là dùng công nghệ để nâng chất lượng và giảm chi phí công chứng, không đặt công nghệ đối lập với công chứng. Luật Công chứng năm 2024 và Nghị định số 104/2025/NĐ-CP đã tạo cơ sở cho công chứng điện tử và văn bản công chứng điện tử
[17].
Luật số 04/2026/QH16 còn quy định lộ trình mở rộng thẩm quyền công chứng BĐS sau khi cơ sở dữ liệu công chứng được vận hành và thông tin trong các cơ sở dữ liệu liên quan được công bố; đồng thời bổ sung cơ chế CCV khai thác dữ liệu đã được cơ quan có thẩm quyền công bố. Cách tiếp cận này cho thấy dữ liệu và công chứng được thiết kế để bổ trợ cho nhau
[18].
5.3. Giao dịch gia đình và giao dịch giữa chủ thể chuyên nghiệp
Quan hệ thân thích có thể làm giảm nguy cơ mạo danh nhưng không đương nhiên giảm rủi ro về quyền định đoạt, ý chí và thừa kế. Giao dịch giữa người thân thường liên quan tài sản chung, di sản chưa chia, sự phụ thuộc kinh tế, tác động tình cảm hoặc sức khỏe của người tặng cho. Chính sự tin tưởng còn làm các bên ít lập chứng cứ về thanh toán, bàn giao và điều kiện tặng cho.
Ngược lại, giao dịch giữa các pháp nhân có bộ phận pháp chế, quy trình phê duyệt, thanh toán qua ngân hàng và đăng ký điện tử có khả năng tự bảo vệ cao hơn. Trong nhóm này có thể nghiên cứu quyền lựa chọn, với điều kiện không ảnh hưởng đến quyền của cá nhân, người tiêu dùng hoặc bên yếu thế. Tiêu chí ngoại lệ nên dựa trên năng lực quản trị rủi ro và mức độ chuẩn hóa, không chỉ dựa vào quan hệ thân thích hoặc tên gọi hợp đồng.
5.4. Hạn chế của hoạt động công chứng phải được nhìn nhận thẳng thắn
Bảo vệ vai trò công chứng không có nghĩa quy trình hiện hành không có hạn chế. Nếu CCV chỉ kiểm tra sự hiện diện của giấy tờ, không làm rõ dấu hiệu giả tạo, giá khai không đúng hoặc hợp đồng che giấu khoản vay, công chứng có thể trở thành thủ tục hình thức. Chất lượng giữa các tổ chức hành nghề, khả năng tiếp cận dữ liệu và thời gian xử lý cũng chưa đồng đều.
Luật Công chứng năm 2024 yêu cầu kiểm soát tính xác thực, hợp pháp của giao dịch, nhưng quy trình nghiệp vụ và cơ chế đánh giá chất lượng cần tiếp tục hoàn thiện. Vì vậy, phương án phù hợp không phải giữ nguyên mọi cách làm hiện tại hoặc bãi bỏ bắt buộc, mà là duy trì công chứng ở nhóm giao dịch có lợi ích phòng ngừa lớn, đồng thời chuẩn hóa quy trình và trách nhiệm nghề nghiệp
[19].
6. Kiến nghị hoàn thiện chính sách, pháp luật
6.1. Luật Đất đai cần quy định rõ phạm vi giao dịch phải công chứng
Luật Đất đai là luật chuyên ngành trực tiếp điều chỉnh quyền sử dụng đất. Để đồng bộ với Điều 3 Luật Công chứng sau khi được sửa đổi, Luật Đất đai cần xác định rõ giao dịch phải công chứng, thay vì chỉ quy định điều kiện về giấy chứng nhận, tranh chấp, kê biên và thời hạn sử dụng đất.
Trước mắt, nên tiếp tục bắt buộc công chứng đối với hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất giữa cá nhân với cá nhân hoặc giữa cá nhân với tổ chức không kinh doanh BĐS; giao dịch ủy quyền định đoạt; giao dịch liên quan tài sản chung, đồng sở hữu, di sản và bên yếu thế. Chứng thực có thể được duy trì tại địa bàn khó tiếp cận tổ chức hành nghề công chứng, nhưng phải bảo đảm tiêu chuẩn kiểm tra và lưu trữ tương ứng.
6.2. Thiết kế ngoại lệ theo mức độ rủi ro và năng lực chủ thể
Không nên mở rộng bắt buộc một cách cơ học cho mọi giao dịch. Có thể nghiên cứu quyền lựa chọn đối với giao dịch giữa các pháp nhân chuyên nghiệp khi có cơ chế phê duyệt nội bộ, tư vấn pháp lý, thanh toán qua ngân hàng, kiểm tra dữ liệu tài sản và không ảnh hưởng đến quyền của cá nhân hoặc bên yếu thế.
Ngoại lệ phải dựa trên nguyên tắc rủi ro thấp mới được miễn. Chủ thể lựa chọn không công chứng phải tự chịu trách nhiệm thẩm định, xác thực người ký, lưu trữ chứng cứ và chứng minh giao dịch. Cách thiết kế này bảo đảm quyền tự quyết nhưng không chuyển rủi ro sang Nhà nước và bên thứ ba.
6.3. Liên thông thủ tục công chứng, thuế và đăng ký đất đai
Sau khi công chứng, tổ chức hành nghề công chứng cần chuyển hồ sơ điện tử sang cơ quan thuế và cơ quan đăng ký đất đai theo yêu cầu của các bên. Thông tin đã được xác thực và có trong cơ sở dữ liệu không nên bị yêu cầu cung cấp lại, trừ trường hợp có dấu hiệu sai lệch. Cơ quan đăng ký đất đai tiếp tục chịu trách nhiệm kiểm tra các điều kiện đăng ký thuộc thẩm quyền, nhưng không lặp lại toàn bộ phần việc đã được CCV thực hiện.
Giải pháp này có thể triển khai theo lộ trình tại địa phương đã hoàn thiện dữ liệu đất đai và hạ tầng dịch vụ công, dựa trên khuôn khổ về đăng ký, hệ thống thông tin đất đai và cơ chế một cửa liên thông. Mục tiêu thực tế là giảm số lần nộp hồ sơ, số yêu cầu bổ sung và thời gian từ công chứng đến đăng ký, không phải ngay lập tức mở quyền truy cập cho CCV vào mọi cơ sở dữ liệu của Nhà nước
[20].
6.4. Chuẩn hóa quy trình kiểm tra và trách nhiệm nghề nghiệp
Quy trình công chứng cần tập trung vào các nội dung cốt lõi: nhận diện chủ thể; năng lực hành vi; ý chí tự nguyện; quyền đại diện; quyền định đoạt; tình trạng pháp lý của tài sản; nội dung và mục đích giao dịch. Hồ sơ có dấu hiệu giả mạo, che giấu khoản vay, chuyển nhượng giả cách hoặc có bên yếu thế phải được áp dụng biện pháp xác minh tăng cường; khi không làm rõ được, CCV phải từ chối theo Luật Công chứng
[21].
Trách nhiệm nghề nghiệp cần gắn với mức độ lỗi và khả năng phòng ngừa hợp lý. Phải xử lý nghiêm hành vi thông đồng, bỏ qua dấu hiệu rõ ràng hoặc vi phạm quy trình; đồng thời không quy trách nhiệm tuyệt đối khi gian lận tinh vi vượt quá khả năng phát hiện dù CCV đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ. Bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp phải thực sự hỗ trợ bồi thường khi lỗi công chứng gây thiệt hại.
6.5. Hoàn thiện thống kê tranh chấp và hướng dẫn áp dụng pháp luật
Thay vì đặt mục tiêu xây dựng ngay một cơ sở dữ liệu liên ngành quy mô lớn, trước mắt Tòa án nên bổ sung tiêu chí thống kê tranh chấp BĐS theo hình thức giao dịch có công chứng, chứng thực hoặc không có công chứng; nguyên nhân vô hiệu; thời gian giải quyết và kết quả thi hành. Bộ Tư pháp có thể tổng hợp số giao dịch công chứng, trường hợp bị từ chối và vi phạm được phát hiện; cơ quan đất đai thống kê hồ sơ đăng ký bị trả lại do giao dịch không đủ điều kiện. Báo cáo định kỳ từ các nguồn này đủ để từng bước đánh giá tác động chính sách.
Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao cũng cần hướng dẫn thống nhất việc áp dụng Điều 129, Điều 131 và Điều 133 Bộ luật Dân sự đối với giao dịch quyền sử dụng đất, nhất là tiêu chí thực hiện hai phần ba nghĩa vụ, hậu quả giao dịch vô hiệu, phân bổ thiệt hại và bảo vệ người thứ ba ngay tình. Hướng dẫn xét xử làm giảm bất định pháp lý nhưng không thay thế việc tạo lập chứng cứ đầy đủ tại thời điểm giao kết.
7. Kết luận
Tranh luận về công chứng giao dịch BĐS không nên dừng ở thời gian và chi phí ban đầu. Công chứng, đăng ký đất đai và xét xử là ba tầng kiểm soát có chức năng khác nhau. Khi tầng kiểm soát trước giao dịch bị thu hẹp, rủi ro không mất đi mà chuyển sang trách nhiệm tự thẩm định của các bên, cơ quan đăng ký và hệ thống tư pháp.
Từ góc nhìn xét xử, giá trị cốt lõi của công chứng là kiểm tra điều kiện giao kết và bảo toàn chứng cứ khi sự kiện đang diễn ra. Tòa án có thể xác định hiệu lực và phân bổ hậu quả, nhưng khó tái tạo đầy đủ ý chí, năng lực, quyền định đoạt và tình trạng tài sản của thời điểm đã qua. Chi phí phục dựng và khắc phục vì vậy có thể lớn hơn chi phí phòng ngừa.
Giải pháp phù hợp là tiếp tục bắt buộc công chứng đối với giao dịch rủi ro cao; thiết kế ngoại lệ theo năng lực chủ thể; liên thông thủ tục công chứng với thuế và đăng ký đất đai; nâng cao trách nhiệm nghề nghiệp và xây dựng dữ liệu đánh giá tác động. Đây là lựa chọn cơ chế phòng ngừa nhằm bảo vệ chứng cứ, an toàn giao dịch, năng lực tư pháp và niềm tin của thị trường./.
[1] Khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai năm 2024; Điều 27 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), bản số 01 ngày 20/7/2026, Cổng thông tin điện tử Quốc hội, truy cập ngày 06/8/2026.
[2]Khoản 2 Điều 1 và Điều 2 Luật số 04/2026/QH16 ngày 23/4/2026 sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Công chứng, có hiệu lực từ ngày 01/01/2027; Cổng Thông tin điện tử Chính phủ, truy cập ngày 06/8/2026.
[3] Đỗ Giang Nam,
Hình thức của hợp đồng liên quan đến bất động sản ở một số quốc gia trên thế giới và hàm ý chính sách cho Việt Nam, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số 12 (484), 2023, tr. 55-58, 63-64.
[4]Khoản 1 Điều 2; khoản 2, khoản 3, khoản 5 Điều 42 và Điều 43 Luật Công chứng năm 2024.
[5] Điều 117, Điều 142, Điều 143 Bộ luật Dân sự năm 2015; Điều 33, Điều 35 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014; khoản 1 Điều 27 Luật Đất đai năm 2024.
[6] Điều 6, Điều 91, Điều 97 và Điều 111 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.
[7] Điều 119, Điều 129, Điều 131 và Điều 133 Bộ luật Dân sự năm 2015.
[8] Phùng Văn Hải,
Vai trò của hoạt động công chứng đối với giao dịch bất động sản qua thực tiễn xét xử tại Tòa án, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số 13 (485), tháng 7/2023.
[9] Quốc hội,
Quốc hội nghe báo cáo về kết quả công tác năm 2025 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao, Cổng thông tin điện tử Quốc hội, đăng ngày 09/12/2025, truy cập ngày 06/8/2026.
[10] Điều 3 Pháp lệnh Chi phí tố tụng năm 2024.
[11]Mục 1 khoản 2 Điều 4 Thông tư số 257/2016/TT-BTC ngày 11/11/2016 của Bộ trưởng Bộ Tài chính, được sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư số 111/2017/TT-BTC ngày 20/10/2017.
[12] Danh mục án phí, lệ phí Tòa án ban hành kèm theo Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.
[13]Khoản 1 Điều 5 Thông tư số 72/2026/TT-BTC ngày 23/6/2026 của Bộ trưởng Bộ Tài chính quy định mức thu, miễn, giảm, chế độ thu, nộp phí thi hành án dân sự.
[14] Cục Quản lý Thi hành án dân sự,
Đảng bộ Cục Quản lý Thi hành án dân sự - dấu ấn của một tập thể gương mẫu, trong sạch, vững mạnh, Cổng thông tin điện tử Thi hành án dân sự, 2026, truy cập ngày 06/8/2026.
[15]Hiệp hội Công chứng viên Việt Nam,
Báo cáo tại Đại hội đại biểu Công chứng viên toàn quốc lần thứ III, nhiệm kỳ 2026-2031, ngày 30/5/2026; số liệu đăng lại trên Cổng thông tin điện tử Sở Tư pháp tỉnh Tây Ninh ngày 31/5/2026, truy cập ngày 06/8/2026.
[16]Trần Vang Phủ - Dương Anh Sơn,
Hoàn thiện thể chế pháp luật về công chứng, chứng thực giao dịch bất động sản theo tinh thần Nghị quyết số 66-NQ/TW, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, đăng ngày 10/4/2026, truy cập ngày 06/8/2026.
[17]Điều 62-65 Luật Công chứng năm 2024; Nghị định số 104/2025/NĐ-CP ngày 15/5/2025 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Công chứng.
[18] Khoản 11, khoản 13 Điều 1 và khoản 5 Điều 3 Luật số 04/2026/QH16 ngày 23/4/2026 sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Công chứng.
[19]Bùi Thị Hằng Nga 2026,
Kiểm soát nội dung giao dịch theo Luật Công chứng năm 2024: Tiếp cận từ chức năng phòng ngừa tranh chấp, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số 8 (515), kỳ 2 - tháng 4/2026, tr. 32-41.
[20]Nghị định số 101/2024/NĐ-CP ngày 29/7/2024 của Chính phủ về đăng ký, cấp Giấy chứng nhận và Hệ thống thông tin đất đai; Nghị định số 118/2025/NĐ-CP ngày 09/6/2025 của Chính phủ về thực hiện thủ tục hành chính theo cơ chế một cửa, một cửa liên thông.
[21] Khoản 2, khoản 3, khoản 5 Điều 42 và Điều 43 Luật Công chứng năm 2024.
