Bảo đảm an toàn giao dịch về tài sản luôn là một trong những vấn đề quan trọng trong  quản trị quốc gia. Khi người dân, doanh nghiệp có thể giao dịch mà không phải lo ngại về những rủi ro có thể gây thiệt hại cho mình,  họ sẽ giao dịch mạnh dạn, tự tin hơn. Giao dịch về tài sản sôi động sẽ góp phần thúc đẩy kinh tế phát triển. Trái lại, nếu độ an toàn của giao dịch thấp thì không chỉ sự phát triển kinh tế bị ảnh hưởng mà xã hội còn phải trả giá do tốn thời gian và chi phí xử lý tranh chấp.  

Vấn đề bảo đảm an toàn giao dịch bất động sản, đặc biệt là giao dịch mua bán, được đặt ra ở nhiều quốc gia.  Lý do không chỉ vì bất động sản có giá trị lớn mà còn vì hầu hết bất động sản đều tồn tại từ rất lâu và có lịch sử pháp lý phức tạp. Người mua trong trường hợp điển hình thường không có đủ khả năng phân tích, đánh giá các rủi ro có nguồn gốc từ lịch sử pháp lý của bất động sản để có thể đi đến quyết định mua hay không mua và, nếu mua, thì nên mua với giá nào là hợp lý, với những điều kiện gì mới bảo đảm an toàn. Sự trợ giúp của chuyên gia luật đối với bên mua là hết sức cần thiết.

Các nước, tùy theo hoàn cảnh, điều kiện riêng, tổ chức mô hình bảo đảm an toàn giao dịch bất động sản một cách thích ứng.          

Việc mua bán, thế chấp bất động sản ở Pháp được xác lập bằng văn bản công chứng. Điều đáng nói là luật có quy định bắt buộc lập văn bản công chứng trong trường hợp thế chấp bất động sản[1] trong khi đó, luật không hề có bất kỳ quy định nào ràng buộc việc mua bán bất động sản vào điều kiện lập văn bản công chứng để có giá trị[2]. Hợp đồng mua bán bất động sản ở Pháp, trên nguyên tắc, chịu sự chi phối của luật chung về mua bán tài sản. Điều 1583 Bộ luật Dân sự Pháp quy định việc mua bán được coi là hoàn hảo trong quan hệ giữa hai bên giao kết và quyền sở hữu được xác lập cho bên mua một khi các bên có sự ưng thuận về đối tượng mua bán và giá bán[3]. Quy định này được áp dụng cho cả trường hợp mua bán bất động sản. Điều đó có nghĩa là trên nguyên tắc các bên mua bán bất động sản chỉ cần đạt được sự ưng thuận thông qua bất kỳ hình thức giao tiếp nào tiện lợi cho các bên - lời nói, tin nhắn, email, văn bản - là hợp đồng được xác lập và phát sinh hiệu lực trong quan hệ giữa hai bên giao kết. Công chứng hợp đồng không phải là điều kiện để hợp đồng mua bán bất động sản có giá trị. 

Tuy nhiên, để quyền sở hữu của bên mua đối với tài sản được thực hiện suôn sẻ, điều quan trọng là có sự tôn trọng của bên thứ ba đối với hợp đồng. Sắc lệnh ngày 04/01/1955 về đăng ký công bố bất động sản quy định tại Điều 28 và Điều 30, theo đó các văn bản và quyết định của tòa án liên quan đến chuyển dịch quyền đối với bất động sản phải được đăng ký; nếu không, các văn bản này không phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba. Hợp đồng mua bán bất động sản mà không đăng ký thì vẫn có giá trị và phát sinh hiệu lực pháp lý chứ không vô hiệu, nhưng trên nguyên tắc, không ràng buộc người thứ ba. Chừng nào việc mua bán chưa đăng ký, người thứ ba có quyền cho rằng quyền sở hữu đối với tài sản vẫn thuộc về bên bán, trừ một số trường hợp rất đặc biệt mang tính ngoại lệ.

Đáng chú ý là ngay tại Điều 4 Sắc lệnh có quy định “tất cả các văn bản theo quy định của Sắc lệnh phải được đăng ký đều phải được lập dưới hình thức văn bản công chứng”[4]. Quy tắc này được khẳng định một lần nữa, từ năm 2011, tại Điều 710-1 Bộ luật Dân sự Pháp[5].

Với một loạt các quy định như trên, có thể thừa nhận rằng theo luật của Pháp, hợp đồng mua bán bất động sản được xác lập bằng văn bản công chứng và được đăng ký mới phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba. Chính hiệu lực đối kháng với người thứ ba của văn bản công chứng được đăng ký tạo ra lợi ích vượt trội so với văn bản thường. Lợi ích đó trở thành động lực thôi thúc các bên mua bán bất động sản chọn công chứng hợp đồng, chứ không lập văn bản loại khác.   

Việc nhà làm luật lựa chọn văn bản công chứng, chứ không phải văn bản thông thường, như là hình thức bắt buộc để hợp đồng mua bán bất động sản không phải là ngẫu nhiên. Trong luật của Pháp, đăng ký bất động sản chỉ mang ý nghĩa đối kháng, không có tác dụng chứng minh quyền sở hữu[6]. Bởi vậy, để bảo đảm môi trường giao dịch bất động sản được an toàn, khâu chuẩn bị cho việc đăng ký, nghĩa là kiểm tra các điều kiện để tiến hành giao dịch, phải được thực hiện thật chặt chẽ và thận trọng. Hệ thống công chứng vận hành ở Pháp đáp ứng đầy đủ các yêu cầu này. Văn bản công chứng được lập trong những điều kiện rất khắt khe và nghiêm ngặt cả về hình thức và nội dung[7]. Công chứng viên phải chịu trách nhiệm về tính xác thực của nội dung văn bản[8]. Đối với hợp đồng mua bán bất động sản, công chứng viên có trách nhiệm kiểm tra quyền sở hữu và tình trạng pháp lý của tài sản (địa dịch, bảo đảm nghĩa vụ, các lệnh kê biên, phong tỏa, các tranh chấp đang được tòa án thụ lý giải quyết,…)[9]. Công chứng viên phải phân tích, đánh giá tình trạng pháp lý của tài sản, từ đó tư vấn cho các bên, đặc biệt là bên mua về điều kiện giao kết hợp đồng mua bán, nhằm giúp cho giao dịch được xác lập, thực hiện an toàn và đảm bảo dung hòa lợi ích, phòng ngừa tranh chấp. Trường hợp công chứng viên làm sai, chẳng hạn công chứng việc mua bán mà người bán không phải là chủ sở hữu hoặc không mô tả chính xác tài sản bán, gây thiệt hại cho người yêu cầu công chứng, thì phải bồi thường[10]. 

Nói riêng về bồi thuờng do công chứng sai, luật của Pháp xây dựng một chế độ chặt chẽ dựa vào hai trụ cột là bảo hiểm trách nhiệm cá nhân và bảo hiểm trách nhiệm tập thể[11]. Có thể hình dung chế độ bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp như một thứ áo giáp có hai lớp, bảo đảm đền bù đầy đủ cho người bị thiệt hại phát sinh từ việc công chứng viên làm sai.   

Tóm lại, hệ thống đăng ký bất động sản có hiệu lực đối kháng, được “nuôi dưỡng” bằng nguồn thông tin được kiểm tra chặt chẽ về độ chính xác do hệ thống công chứng cung cấp dưới hình thức văn bản công chứng giao dịch, tạo ra hệ sinh thái mà trong đó, giao dịch về bất động sản, đặc biệt là giao dịch mua bán, được bảo đảm an toàn.           

Hệ thống đăng ký bất động sản ở Anh là hệ thống có tác dụng xác lập quyền đối với tài sản, chứ không chỉ làm phát sinh hiệu lực đối kháng của quyền như ở Pháp. Ngay từ thế kỷ XIX[12], người Anh tổ chức hệ thống đăng ký đất đai và bất động sản theo những nguyên tắc rất đặc thù.

Trước khi hệ thống này được triển khai, việc chuyển dịch bất động sản tại Anh được thực hiện theo mô hình chuỗi giao dịch: người chuyển nhượng lấy tư cách chủ thể quyền chuyển giao tài sản cho người được chuyển nhượng; người nhận chuyển nhượng sau đó lại lấy tư cách chủ thể quyền có được từ vụ chuyển nhượng trước để chuyển nhượng tài sản cho người nhận chuyển nhượng sau. Với mô hình chuỗi giao dịch, người nhận chuyển nhượng muốn có được sự an toàn thì phải bỏ công sức, tiền bạc tìm hiểu cặn kẽ lịch sử pháp lý của tài sản thông qua hồ sơ do người chuyển nhượng giao cũng như thông qua các nguồn chứng cứ tự mình tìm kiếm và khai thác. Dịch vụ tư vấn chuyển nhượng được triển khai để hỗ trợ cho các bên trong việc thu thập thông tin về tài sản cũng như đánh giá rủi ro liên quan đến giao dịch. Tuy nhiên, người thực hiện dịch vụ không thể đưa ra lời cam kết về sự bảo đảm an toàn tin cậy được cho các bên, do chính người này không làm chủ được tất cả các nguồn thông tin cho phép xây dựng bức tranh hoàn chỉnh về tình trạng pháp lý của tài sản.   

Hệ thống đăng ký bất động sản được triển khai theo đạo luật Land Registry Act 1862 và được hiện đại hoá theo đạo luật Land Registration Act 2002, quy tắc đăng ký đất Land Registration Rules 2003 khắc phục những khó khăn này. Trong hệ thống này, sổ đăng ký được thiết lập như một lời tuyên bố mang tính quyết định về sự thừa nhận của nhà chức trách đối với quyền của một người và không thể sửa đổi, trừ một số trường hợp thật đặc biệt được luật dự kiến. Sổ đăng ký có chức năng của một tấm gương phản ánh với toàn xã hội về tình trạng đích thực của quyền đối với tài sản[13]. Sổ đăng ký đồng thời giữ vai trò của một vách ngăn giữa quá khứ và hiện tại[14]: việc tìm hiểu những gì xảy ra trước khi quyền được đăng ký vào sổ là điều không cần thiết đối với xã hội.

Với hệ thống đăng ký xác lập quyền, người có quyền sở hữu được đăng ký không hẳn là chủ sở hữu đích thực trong mọi trường hợp. Đơn giản, người này đã trải qua một cuộc thử thách, sàng lọc khắt khe và đã được lựa chọn theo những tiêu chí được vạch sẵn để được trao tư cách chủ sở hữu và được bảo hộ bằng luật. Cuộc sàng lọc được thực hiện một cách đặc biệt chặt chẽ trong trường hợp đăng ký lần đầu[15]. Không loại trừ khả năng do những sai lầm trong tác nghiệp, người ta trao tư cách chủ sở hữu cho một người, trong khi chủ sở hữu đích thực là một người khác. Để bù đắp những thiệt hại mà chủ sở hữu đích thực có thể gánh chịu do quyền sở hữu được đăng ký nhầm cho người khác, nhà chức trách đặt ra một quỹ bồi thường, gọi là Indemnity Scheme, hình thành từ sự đóng góp của nhà nước và của các chủ thể quyền được đăng ký lần đầu[16].  

Thủ tục đăng ký chuyển dịch quyền đối với đất được gọi là conveyancing được kích hoạt bằng việc tiếp nhận bộ hồ sơ gọi là conveyance[17]. Việc lập conveyance được thực hiện với sự trợ giúp của các luật sư chuyên về giao dịch bất động sản (licensed conveyancer) hoặc luật sư tư vấn tổng hợp. Vai trò của các luật sư cũng giống như công chứng viên ở Pháp, nghĩa là hỗ trợ bên giao dịch trong việc xác minh tình trạng pháp lý của tài sản giao dịch và trong việc đàm phán, thương lượng để xác định nội dung hợp đồng. Luật sư hỗ trợ khách hàng đọc và hiểu các thông tin được cơ quan đăng ký đất đai cung cấp, đồng thời tư vấn cho bên giao dịch trong việc làm rõ các điều kiện giao kết hợp đồng trước khi các bên tiến hành xác lập và thực hiện hợp đồng. Trách nhiệm của luật sư được san sẻ một phần lớn nhờ hệ thống đăng ký bất động sản được tổ chức chặt chẽ, quy củ. Trong điều kiện hệ thống đăng ký bất động sản nhận lãnh phần lớn trách nhiệm bảo đảm an toàn giao dịch, trách nhiệm của các luật sư trở nên nhẹ nhàng.

Tóm lại, trong hệ thống bảo đảm an toàn giao dịch bất động sản của Anh, chủ thể giữ trách nhiệm chính trong việc bảo đảm an toàn cho bên giao dịch là cơ quan đăng ký, còn người cung ứng dịch vụ pháp lý trong xác lập giao dịch giữ vai trò hỗ trợ. Điều này tạo sự khác biệt giữa luật của Pháp và luật của Anh. 

Ở Mỹ không có hệ thống đăng ký được tổ chức thống nhất trên toàn liên bang. Mỗi bang có hệ thống đăng ký tài sản của mình. Mô hình đăng ký phổ biến là mô hình đăng ký tổng hợp - hộ tịch, tài sản, giao dịch,… - được đặt dưới sự quản lý của Chánh văn phòng tòa thị chính (county clerk)[18].  Trên nguyên tắc việc đăng ký có tác dụng ghi nhận dữ kiện được đăng ký để lưu giữ. Khác với hệ thống đăng ký của Anh, hệ thống của Hoa Kỳ về nguyên tắc không xác lập một sự bảo đảm của Nhà nước về tính xác thực cuối cùng của quyền được ghi nhận. Tuy nhiên, việc “recording” không chỉ có ý nghĩa lưu giữ thông tin mà, tùy luật của từng bang, còn có thể tạo ra hiệu lực về thông báo, thứ tự ưu tiên và khả năng đối kháng của các quyền cạnh tranh[19]. Việc đăng ký không đem lại tiện ích như suy đoán quyền, suy đoán tính xác thực, đối kháng với người thứ ba hay sự bảo đảm nào mạnh mẽ cho đương sự về hiệu lực của quyền. Quyền được đăng ký luôn có thể bị bác bỏ, phủ nhận; người dựa vào các thông tin liên quan đến tài sản được ghi nhận tại sổ đăng ký để giao dịch luôn có nguy cơ đối mặt với những đòi hỏi của người khác về quyền đối với tài sản và buộc phải thừa nhận các quyền của họ, dù quyền này không hề được đăng ký. 

Để hỗ trợ người giao dịch, đặc biệt là người nhận chuyển nhượng, trong việc giảm thiểu rủi ro khi giao dịch, người Mỹ đặt ra kỹ thuật bảo hiểm giao dịch (title insurance)[20]. Cơ chế bảo hiểm giao dịch có thể được hình dung như sau.

Được yêu cầu bảo hiểm một giao dịch chuyển nhượng tài sản, công ty bảo hiểm tiến hành sưu tra và thẩm định các thông tin ghi nhận trong các sổ đăng ký giao dịch. Nếu trong quá trình sưu tra và thẩm định mà phát hiện khả năng ai đó sẽ đòi hỏi có quyền đối với tài sản, thì công ty bảo hiểm ghi nhận điều này trong một báo cáo gửi cho người có nhu cầu bảo hiểm. Các rủi ro được cảnh báo trước thường được loại ra khỏi phạm vi bảo hiểm: người nhận chuyển nhượng đã được cảnh báo trước và phải cân nhắc lợi hại trước khi quyết định xác lập giao dịch. Cũng có trường hợp công ty bảo hiểm chấp nhận bảo hiểm cả đối với những rủi ro được ghi nhận trong báo cáo. Điều chắc chắn là nếu xuất hiện những cản trở, tranh chấp không được dự báo trước, dẫn đến thiệt hại cho người được bảo hiểm, thì người bảo hiểm phải đền bù.  

Do có dịch vụ bảo hiểm giao dịch, các luật sư tư vấn về giao dịch bất động sản chỉ tập trung hỗ trợ khách hàng trong việc đàm phán, thương lượng để xác định nội dung và các điều kiện thực hiện giao dịch. Thông thường, tại văn phòng luật sư chuyên về giao dịch bất động sản có cả các đại diện của công ty bảo hiểm giao dịch. Người làm việc trong công ty cũng là chuyên gia luật đồng thời là chuyên gia bảo hiểm. Hiệu quả của công ty bảo hiểm, đặc biệt trong việc tư vấn quản trị rủi ro cho khách hàng trong giao dịch bất động sản, tùy thuộc vào chất lượng của kho dữ liệu mà công ty nắm giữ cũng như năng lực thu thập thông tin bổ sung và năng lực phân tích, đánh giá dữ liệu của chuyên viên tư vấn. Trong điều kiện có nhiều công ty bảo hiểm giao dịch cùng hoạt động, sự cạnh tranh giữa các công ty tạo ra sự bảo đảm an toàn giao dịch cho khách hàng.

Nói tóm lại, mô hình bảo đảm an toàn giao dịch bất động sản của Hoa Kỳ đặc trưng bằng dịch vụ bảo hiểm giao dịch do tư nhân tổ chức và vận hành trên cơ sở thỏa thuận với khách hàng; hệ thống đăng ký tài sản không giữ vai trò tích cực và cũng không có trách nhiệm gì đặc thù.     

Ở Trung Quốc, đất thuộc sở hữu toàn dân, chủ thể tư chỉ có quyền sử dụng đất giống như ở Việt Nam. Trung Quốc cũng tổ chức hệ thống đăng ký quyền sử dụng đất dưới sự quản lý của Cục đăng ký đất đai trực thuộc Bộ Tài nguyên thiên nhiên.

Cơ sở pháp lý của việc đăng ký quyền sử dụng đất và nói chung các quyền đối với bất động sản là các điều 209 đến 223 Bộ luật Dân sự và quy định tạm thời về đăng ký đất đai năm 2014.

Điểm đặc sắc của luật Trung Quốc là sự phân biệt giữa hợp đồng chuyển nhượng quyền đối với bất động sản và việc xác lập, chuyển dịch chính quyền đó[21]. Hợp đồng chuyển nhượng có giá trị một khi các điều kiện xác lập hợp đồng theo luật chung được tuân thủ và việc đăng ký quyền được chuyển nhượng không phải là điều kiện để hợp đồng có giá trị. Tuy nhiên, quyền chỉ được thừa nhận một khi việc đăng ký được hoàn tất.

Việc đăng ký được kích hoạt trên cơ sở có đơn đăng ký. Trường hợp chuyển quyền theo hợp đồng đối với bất động sản, thì cả hai bên cùng đứng đơn. Hồ sơ đăng ký phải có các giấy tờ minh chứng về quyền và về việc chuyển quyền (giấy chứng nhận đăng ký đã cấp cho bên chuyển nhượng, hợp đồng,…). Cơ quan đăng ký kiểm tra tính chính xác của các giấy tờ xuất trình. Trường hợp cần thiết, cơ quan đăng ký có thể yêu cầu xuất trình giấy tờ bổ sung, thậm chí có quyền trực tiếp xác minh tại hiện trường để làm rõ tình trạng pháp lý của tài sản.  Một khi cho rằng có đủ căn cứ để tiến hành đăng ký, cơ quan đăng ký thực hiện đăng ký và cấp giấy chứng nhận.

Về hiệu lực, luật quy định chỉ từ thời điểm được đăng ký, quyền đối với tài sản mới được thừa nhận cho chủ thể. Hệ thống đăng ký bất động sản cũng có tác dụng xác lập quyền như ở Anh, nhưng không dựa trên các nguyên tắc tấm gương và bức màn như trong luật của Anh[22]. Tính chất xác lập quyền của việc đăng ký cũng không tuyệt đối. Trường hợp nhận thấy nội dung đăng ký có sai sót, chủ thể liên quan có quyền yêu cầu sửa sai thông qua một đơn đăng ký sửa sai. Trường hợp cho rằng nội dung đăng ký về quyền là sai, chủ thể có quyền yêu cầu xem xét lại thông qua một đơn đăng ký phản kháng[23]. Trường hợp cho rằng quyền đã được đăng ký cho người không có quyền, chủ thể liên quan có quyền tiến hành tranh chấp trước tòa án.  

Vấn đề đặt ra liên quan đến hệ thống đăng ký là dù độ chính xác của việc đăng ký không được bảo đảm, luật Trung Quốc lại không xây dựng chế độ bảo hiểm trách nhiệm dựa trên một quỹ bồi thường do đăng ký sai gây thiệt hại cho người dân, như ở Anh. Luật chỉ quy định trong trường hợp đăng ký sai gây thiệt hại cho người khác, cơ quan đăng ký chịu trách nhiệm bồi thường[24]. Sau khi đã bồi thường cho người bị thiệt hại, cơ quan đăng ký có thể quy trách nhiệm đối với người thực hiện đăng ký sai và đòi bồi hoàn[25].  

Dẫu sao, do hệ thống đăng ký được thừa nhận vai trò quan trọng trong việc chứng minh quyền sở hữu, vai trò của người tư vấn giao dịch bất động sản trở nên nhẹ nhàng. Trung Quốc cũng tổ chức hệ thống công chứng theo mô hình có nhiều điểm tương đồng với hệ thống công chứng của Pháp. Công chứng viên cũng phải chịu trách nhiệm về nội dung văn bản giao dịch. Tuy nhiên, luật không quy định bắt buộc công chứng giao dịch đối với bất động sản, cũng không đòi hỏi văn bản giao dịch phải được lập dưới hình thức văn bản công chứng mới được đăng ký như ở Pháp. Trách nhiệm nghề nghiệp của công chứng viên ở Trung Quốc được bảo hiểm theo mô hình ít nhiều tương đồng với mô hình của Pháp, nghĩa là có hai lớp – bảo hiểm cá nhân và bảo hiểm tập thể[26].  Trong bối cảnh việc đăng ký có tác dụng xác lập quyền và công chứng giao dịch không phải là điều kiện bắt buộc để giao dịch được đăng ký, vấn đề trách nhiệm của công chứng viên không phải là vấn đề chính được đăt ra trong trường hợp đăng ký sai.      

Tóm lại, người giao dịch bất động sản ở Trung Quốc phải tự mình xử lý hậu quả rủi ro về giao dịch thông qua các công cụ của luật chung như thương lượng, hòa giải hoặc kiện ra tòa án để tranh chấp hoặc yêu cầu bồi thường thiệt hại do công chứng sai hoặc đăng ký sai. Hệ thống bảo đảm an toàn giao dịch bất động sản của Trung Quốc, với hai công cụ là đăng ký và dịch vụ công chứng, vẫn đang trong quá trình hoàn thiện. Đặc biệt, câu hỏi ai là người chịu trách nhiệm chính trong trường hợp có thiệt hại xảy ra cho người dân do lỗi vận hành của hệ thống và làm thế nào để trách nhiệm được thực hiện một cách thỏa đáng vẫn chưa được trả lời rõ ràng.   

Thời gian qua có nhiều tranh luận xoay quanh vấn đề liệu có nên hay không nên bắt buộc công chứng đối với giao dịch về bất động sản. Tuy nhiên, câu hỏi lớn cần phải trả lời là giải pháp nào tốt nhất cho bài toán bảo đảm an toàn giao dịch trong hoàn cảnh, điều kiện cụ thể của Việt Nam; xây dựng hệ thống bảo đảm an toàn giao dịch như thế nào để trong khuôn khổ vận hành hệ thống đó, giao dịch bất động sản, đặc biệt là giao dịch mua bán được xác lập, thực hiện an toàn, nhất là đối với bên mua tài sản.    

Từ kinh nghiệm của các nước, như được trình bày ở trên, bài học rút ra là mô hình bảo đảm an toàn giao dịch bất động nào cũng dựa vào hai công cụ ( trụ cột): đăng ký và hỗ trợ pháp lý về giao dịch. Trong điều kiện không có công cụ nào bảo đảm được sự an toàn một cách tuyệt đối, cần có thêm công cụ bổ sung, gọi là bảo đảm của bảo đảm, là chế độ bồi thường cho người bị thiệt hại, đúng hơn là chế độ bảo hiểm trách nhiệm của người được giao chức năng sử dụng công cụ này.

Để mô hình vận hành hiệu quả, người làm luật có xu hướng nhấn mạnh vai trò của một trong hai công cụ, chứ không phân vai một cách đồng đều. Người nắm giữ công cụ đảm nhận vai trò chính sẽ được giao thẩm quyền rộng lớn hơn, đồng thời là trách nhiệm nặng nề hơn. Chế độ bảo hiểm trách nhiệm cũng được thiết lập với sự chăm sóc đặc biệt hơn cho người nắm giữ công cụ này. 

Có hệ thống đăng ký mạnh, cùng với cơ chế bồi thường thỏa đáng do đăng ký sai, thì chức năng và trách nhiệm của hệ thống hỗ trợ tư vấn pháp lý về giao dịch trở nên nhẹ nhàng; mô hình của Anh là tiêu biểu. Ngược lại, có hệ thống đăng ký mà trách nhiệm hạn chế hơn, thì trách nhiệm của người thực hiện chức năng tư vấn giao dịch sẽ nặng nề hơn, tương ứng với chế độ bảo hiểm trách nhiệm của người tư vấn được xây dựng chặt chẽ; mô hình của Pháp là kiểu mẫu của sự lựa chọn này. Có trường hợp hệ thống đăng ký được tổ chức với trách nhiệm đặc biệt nhẹ nhàng, thì người tư vấn pháp lý giao dịch lãnh trách nhiệm càng lớn; mô hình của Hoa Kỳ, với điểm nhấn đặc sắc là chế định bảo hiểm giao dịch, mang tính điển hình. Riêng trường hợp Trung Quốc có thể coi là một kiểu pha trộn mô hình Anh và mô hình Pháp trong điều kiện, hoàn cảnh đặc thù của Trung Quốc. 

Mô hình của Mỹ dựa vào dịch vụ tư vấn giao dịch. Cơ quan đăng ký chỉ thực hiện chức năng tiếp nhận và lưu giữ thông tin; trách nhiệm bảo đảm an toàn giao dịch phân bổ chủ yếu cho những người cung ứng dịch vụ hỗ trợ giao dịch bất động sản chuyên nghiệp, trong đó giữ vị trí chủ chốt là người bảo hiểm giao dịch. Hiệu quả của mô hình này phụ thuộc vào độ bao phủ và chất lượng của cơ sở dữ liệu, cũng như khả năng phân tích, đánh giá dữ liệu để hình dung chính xác tình trạng pháp lý của tài sản, đặc biệt là ghi nhận đầy đủ các nguy cơ tiềm ẩn tranh chấp. Mô hình này đòi hỏi phải có một đội ngũ chuyên gia luật mạnh cả về số lượng và chất lượng, đặc biệt là có kiến thức chuyên sâu cả về luật và về bảo hiểm. Việc đào tạo đội ngũ chuyên gia này đòi hỏi rà soát để cải cách sâu rộng chương trình và phương pháp đào tạo luật. Đồng thời, phải giải quyết vấn đề thừa nhận cho tư nhân quyền thu thập và khai thác dữ liệu liên quan đến bất động sản trong hoàn cảnh, điều kiện đặc thù về chính trị, kinh tế, văn hóa của đất nước. Với phân tích trên, mô hình Mỹ chưa phải là sự lựa chọn phù hợp với Việt Nam.    

Mô hình của Anh, trái lại, dựa vào hệ thống đăng ký và đặt nhẹ trách nhiệm của người cung ứng dịch vụ hỗ trợ. Mô hình này chỉ phát huy hiệu quả một khi việc đăng ký lần đầu đối với tài sản được thực hiện với độ chính xác cao, dựa vào nguồn thông tin đủ, đúng và sạch. Nước Anh có điều kiện thỏa mãn yêu cầu này, phần lớn do đất nước ít chịu sự tàn phá bởi chiến tranh, thiên tai, biến cố chính trị, xã hội; các tài liệu, giấy tờ ghi nhận giao dịch bất động sản thường được bảo quản tốt, dễ truy tầm[27]. Việt Nam không có được thuận lợi này: từ thời cổ, việc sử dụng văn bản để ghi nhận giao dịch không được luật hóa và cũng không phổ biến; chiến tranh và thiên tai khiến cho việc lưu giữ văn bản gặp khó khăn, thậm chí không thể được trong rất nhiều trường hợp. Việc áp dụng mô hình Anh trong điều kiện của Việt Nam có thể làm tăng rủi ro sai sót trong đăng ký lần đầu, đặt ra áp lực quỹ bồi thường có nguy cơ phá sản[28]. Vì vậy, trong điều kiện hiện nay, mô hình Anh chưa thực sự phù hợp đối với Việt Nam[29].        

Mô hình của Trung Quốc, như đã phân tích ở trên, là mô hình mới, cần có thời gian đánh giá về tính hiệu quả. Xu hướng phát triển mô hình Trung Quốc theo hướng tiệm cận với mô hình Anh, đặc trưng bởi việc thừa nhận đăng ký có tác dụng xác lập quyền. Để mô hình này vận hành tốt, cần xử lý khâu đăng ký lần đầu, đặc biệt là bảo đảm làm sạch thông tin về tình trạng pháp lý của đất, cũng như bảo đảm thông tin đủ và chính xác. Trung Quốc cũng đứng trước thử thách đáp ứng yêu cầu này, giống như Việt Nam. 

Mô hình của Pháp, như đã biết, đặt nặng trách nhiệm của người cung ứng dịch vụ hỗ trợ giao dịch bất động sản, cụ thể là công chứng viên. Mô hình này có nhiều nét tương đồng với hệ thống đã và đang triển khai ở Việt Nam. Công chứng viên ở Việt Nam chịu trách nhiệm về tính xác thực của nội dung văn bản công chứng. Do đó, hoàn thiện hệ thống đăng ký theo hướng xây dựng chuỗi cung ứng dịch vụ công bảo đảm giao dịch an toàn với hai mắt xích cơ bản liên kết chặt chẽ là công chứng và đăng ký, theo kiểu Pháp có thể là hướng tiếp cận phù hợp với điều kiện của Việt Nam.  

Có ý kiến cho rằng, Pháp khác với Việt Nam ở chỗ luật của Pháp không bắt buộc công chứng hợp đồng mua bán bất động sản[30]. Tuy nhiên, cách nhìn này cần được xem xét trong mối liên hệ giữa công chứng và đăng ký bất động sản. Xét về bản chất, giữa mô hình của Pháp và mô hình Việt Nam vẫn có sự tương đồng trong triết lý bảo đảm an toàn giao dịch. Quy định bắt buộc công chứng giao dịch đối với bất động sản, hoặc quy định công chứng giao dịch không bắt buộc nhưng bắt buộc công chứng văn bản giao dịch để thực hiện thủ tục đăng ký chỉ là hai cách thể hiện của cùng một giải pháp cho bài toán bảo đảm an toàn giao dịch trong hệ sinh thái bảo đảm dựa vào hai mắt xích là công chứng và đăng ký.

Pháp có một đạo luật chuyên biệt về đăng ký bất động sản, như đã nói, là Sắc lệnh ngày 04/01/1955.  Do đó, người Pháp có cơ sở để quy định bắt buộc lập văn bản công chứng để tiến hành thủ tục đăng ký mà không cần trực tiếp quy định bắt buộc công chứng văn bản giao dịch trong các luật liên quan.   

Việt Nam không có một đạo luật chuyên biệt về đăng ký bất động sản để ghi nhận việc lập văn bản công chứng như là điều kiện bắt buộc để đăng ký. Trong hoàn cảnh đó, việc quy định bắt buộc công chứng đối với giao dịch bất động sản như là điều kiện để giao dịch có giá trị là cần thiết, để tạo sự liên hoàn giữa công chứng và đăng ký như là hai mắt xích của cơ chế bảo đảm an toàn giao dịch đang vận hành. Cụ thể, cần có quy định minh thị bắt buộc công chứng giao dịch bất động sản trong các luật chuyên biệt về bất động sản như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản.        

Tất nhiên, để hoàn thiện cơ chế đang vận hành ở Việt Nam trên cơ sở vận dụng kinh nghiệm của Pháp, cần tiếp tục nghiên cứu xây dựng chế độ bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp của công chứng viên theo hướng chặt chẽ nhằm bảo đảm việc bồi thường thỏa đáng cho người bị thiệt hại do lỗi nghiệp vụ của công chứng viên.  

 

---