Tóm tắt: Trên cơ sở phân tích các quy định của Luật Đất đai năm 2024, Luật Giao dịch điện tử năm 2023, Luật Dữ liệu năm 2024, Luật Công chứng năm 2024, Luật Trí tuệ nhân tạo năm 2025 và tinh thần Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28/7/2026, bài viết làm rõ những giới hạn về mặt kỹ thuật của xác thực điện tử và trí tuệ nhân tạo trong việc kiểm tra tính hợp pháp của giao dịch; đồng thời xác định vị trí, vai trò của công chứng viên trong chuỗi tạo lập, xác thực và khai thác dữ liệu đất đai. Trên cơ sở đối chiếu kinh nghiệm của Pháp, Đức, Australia và Hoa Kỳ, bài viết đề xuất mô hình công chứng liên thông, hướng tới đơn giản hóa thủ tục cho người dân và nâng cao chất lượng, hiệu quả quản trị cơ sở dữ liệu đất đai ở Việt Nam.
Từ khóa: Dữ liệu đất đai; công chứng; xác thực điện tử; trí tuệ nhân tạo; chất lượng dữ liệu.
Abstract: Based on an analysis of the provisions of the Land Law 2024, the Law on Electronic Transactions 2023, the Law on Data 2024, the Law on Notarization 2024, the Law on Artificial Intelligence 2025, and the spirit of Resolution No. 21-NQ/TW dated 28 July 2026, this article clarifies the technical limitations of electronic authentication and artificial intelligence in verifying the legality of transactions; simultaneously, it determines the position and role of notaries within the chain of creating, authenticating, and utilizing land data. Drawing on the comparative experiences of France, Germany, Australia, and the United States, the article proposes an interconnected notarization model aimed at simplifying procedures for citizens and enhancing the quality and effectiveness of land database governance in Vietnam.
Keywords: Land data; notarisation; electronic authentication; artificial intelligence; data quality.
Ảnh minh họa: Nguồn Internet.
Đặt vấn đề
Cơ sở dữ liệu (CSDL) đất đai quốc gia là hạ tầng nền tảng của tiến trình chuyển đổi số trong quản lý và sử dụng đất. Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV đặt mục tiêu xây dựng, vận hành Hệ thống thông tin quốc gia về đất đai theo hướng tập trung, thống nhất, đồng bộ, hiện đại, đa mục tiêu; bảo đảm kết nối, liên thông, chia sẻ dữ liệu với Cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư và các CSDL chuyên ngành về quy hoạch, thuế, công chứng, ngân hàng, bất động sản, đáp ứng yêu cầu “đúng, đủ, sạch, sống, thống nhất, dùng chung”
[1]. Đi cùng với đó là định hướng đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính, giảm đầu mối, giảm khâu trung gian, gắn với mức độ hoàn thiện của CSDL đất đai. Đây là chủ trương đúng đắn và cấp thiết.
Tuy nhiên, một câu hỏi mang tính khoa học pháp lý - công nghệ được đặt ra là khi CSDL đất đai đã đầy đủ và các công cụ định danh, xác thực điện tử, trí tuệ nhân tạo đã vận hành ổn định thì công đoạn nào trong quy trình giao dịch quyền sử dụng đất (QSDĐ) sẽ được công nghệ thay thế và công đoạn nào về bản chất kỹ thuật không thể thay thế. Để bảo đảm tính khách quan, bài viết đặt giả định rằng CSDL đất đai đã hoàn thiện, vận hành chính xác và đã liên thông đầy đủ với CSDL quốc gia về dân cư và CSDL hộ tịch. Nếu ngay trong điều kiện lý tưởng đó công nghệ vẫn không giải quyết được mọi vấn đề pháp lý của việc xác lập giao dịch thì giới hạn của nó càng được chứng minh rõ ràng.
1. Quản trị chất lượng dữ liệu đầu vào trong xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai
1.1. Yêu cầu về chất lượng dữ liệu đầu vào theo Luật Dữ liệu năm 2024
Chất lượng của một CSDL được cấu thành bởi hai yếu tố khác nhau
[2]. Yếu tố thứ nhất là chất lượng hình thức, gồm tính hợp lệ của định dạng, tính đầy đủ của các trường thông tin, tính thống nhất và tính không trùng lặp. Đây là cách thức mà các công cụ tự động kiểm soát tốt hơn con người rất nhiều. Yếu tố thứ hai là chất lượng nội dung, tức mức độ tương ứng giữa bản ghi trong hệ thống với trạng thái pháp lý có thật bên ngoài. Một thửa đất được ghi nhận đứng tên một người trong khi trên thực tế là tài sản chung là bản ghi hoàn chỉnh về hình thức nhưng sai lệch về nội dung mà không một thuật toán nào phát hiện được sai lệch ấy, bởi trong hệ thống không tồn tại dữ liệu nào mâu thuẫn với nó. Với CSDL đất đai quốc gia, yêu cầu về chất lượng nội dung phải được bảo đảm ngay tại thời điểm phát sinh hoặc dịch chuyển QSDĐ.
Dưới góc độ pháp lý,
biến động đất đai chủ yếu phát sinh từ các giao dịch dân sự (chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, góp vốn...). Nếu thông tin đưa vào CSDL đất đai chỉ dừng lại ở các chỉ số kỹ thuật (thông tin người sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, diện tích, tọa độ, mục đích sử dụng, loại đất…) mà bỏ qua tính chuẩn xác, đầy đủ về mặt chủ thể, năng lực hành vi dân sự, tình trạng tài sản chung - riêng hoặc sự tự nguyện về ý chí của các bên thì hệ thống CSDL đó thực chất chỉ là một “kho lưu trữ kỹ thuật” tiềm ẩn nhiều rủi ro[3]. Chính vì thế, việc bảo đảm dữ liệu luôn sạch, luôn sống thì không có cách nào tốt hơn là dữ liệu đó được cập nhật liên tục ngay từ giai đoạn xem xét tính chính xác, hợp pháp và xác thực giao dịch liên quan.
1.2. Trách nhiệm của các chủ thể đối với dữ liệu giao dịch
Thứ nhất, về giá trị pháp lý của dữ liệu giao dịch, cần phân biệt rõ hai vấn đề mà thực tiễn thường đồng nhất với nhau. Luật Giao dịch điện tử năm 2023 điều chỉnh phương tiện thực hiện giao dịch và tại khoản 2 Điều 1 đã xác định Luật này không quy định về nội dung, điều kiện, hình thức của giao dịch. Như vậy, việc thừa nhận giá trị pháp lý của thông điệp dữ liệu cho phép loại bỏ khâu luân chuyển hồ sơ giấy và mở đường cho việc nộp hồ sơ trực tuyến toàn trình, nhưng không đồng thời miễn trừ các điều kiện về hình thức mà Bộ luật Dân sự và luật chuyên ngành đặt ra đối với giao dịch. Bên cạnh đó, khoản 1 Điều 20 Luật Dữ liệu năm 2024 quy định dữ liệu được xác nhận có giá trị chứng minh sự tồn tại, thời gian và nơi lưu trữ của dữ liệu trên không gian mạng. Cả ba yếu tố này đều thuộc về hình thức. Có thể thấy chính pháp luật thực định đã xác định phạm vi hiệu lực của xác thực điện tử là bảo đảm dữ liệu trung thành với nguồn, chứ chưa bảo đảm bản thân nguồn dữ liệu là đúng.
Thứ hai, về phân định ranh giới trách nhiệm của các bên trong hệ thống CSDL. Quản trị CSDL đất đai đòi hỏi sự minh định rõ ràng về trách nhiệm của từng chủ thể tham gia vào chuỗi cung ứng và sử dụng dữ liệu. Trên thực tế, Công chứng viên (CCV) hiện nay chưa được kết nối đồng bộ trên phạm vi toàn quốc và không có quyền trực tiếp nhập dữ liệu vào CSDL đất đai. Quy trình vận hành theo hai công đoạn tách rời: CCV xác thực giao dịch và lưu dữ liệu trong CSDL công chứng, sau đó các bên tự mang hồ sơ đã công chứng đến bộ phận một cửa, nơi cơ quan đăng ký mới nhập dữ liệu vào CSDL đất đai. Khâu trung gian thủ công này tiềm ẩn nguy cơ thất lạc, sai lệch hồ sơ và chưa khai thác giá trị của dữ liệu đã được xác thực tại nguồn. Trách nhiệm cụ thể của từng chủ thể trong thực trạng vận hành này được thể hiện qua bảng sau:
Sự kết hợp giữa Luật Đất đai, Luật Công chứng và Luật Giao dịch điện tử sẽ tạo nên cơ chế kiểm soát chéo. Cơ quan nhà nước không phải gánh toàn bộ rủi ro hay tốn chi phí kiểm tra lại những thông tin mà CCV đã kiểm tra và chịu trách nhiệm pháp lý. Tuy nhiên, tiềm năng của cơ chế kiểm soát chéo này hiện chưa được phát huy triệt để, do vẫn phải đi qua khâu chuyển giao hồ sơ thủ công giữa hai hệ thống dữ liệu độc lập như đã phân tích ở trên. Nếu CSDL công chứng và CSDL đất đai được kết nối, liên thông trực tiếp, để dữ liệu đã được CCV xác thực có thể được truyền tự động, tức thời sang CSDL đất đai ngay sau khi hợp đồng được công chứng mà không phải qua khâu nộp hồ sơ thủ công do các bên tự thực hiện, thì tiềm lực của mô hình phân định trách nhiệm nêu trên mới thực sự được phát huy triệt để.
2. Tác động của chất lượng dữ liệu đất đai đến tính hợp pháp, xác thực giao dịch
2.1. Rủi ro bỏ sót người sử dụng đất, người sở hữu tài sản gắn liền với đất trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Thực tiễn áp dụng pháp luật và công tác cấp Giấy chứng nhận (GCN) lần đầu hoặc cấp đổi GCN QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại các địa phương hiện nay vẫn còn tồn tại sự không thống nhất, dẫn đến nguy cơ lớn về việc bỏ sót người sử dụng đất, người sở hữu tài sản gắn liền với đất. Điều này thể hiện rõ qua hai trường hợp điển hình sau:
Trường hợp 1: Rủi ro bỏ sót thành viên hộ gia đình từ cơ chế tự thỏa thuận. Theo khoản 5 Điều 135 Luật Đất đai năm 2024, “Việc xác định các thành viên có chung QSDĐ của hộ gia đình để ghi tên trên GCN QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất do các thành viên này tự thỏa thuận và chịu trách nhiệm trước pháp luật”. Quy định này một mặt thể hiện sự tôn trọng quyền tự quyết dân sự, nhưng mặt khác lại phát sinh bất cập lớn trong thực tiễn quản lý. Do hiểu biết pháp luật không đồng đều và tâm lý muốn đơn giản hóa thủ tục, nhiều gia đình tự thỏa thuận chỉ ghi tên hai hoặc ba đại diện (thường là cha, mẹ) trên GCN mà bỏ qua tên của các con hoặc các thành viên khác - những người thực tế có chung QSDĐ (do cùng đóng góp công sức, được cấp đất tại thời điểm giao đất theo nhân khẩu...). Khi các thông tin bị bỏ sót này được nhập vào CSDL đất đai, hệ thống sẽ chỉ ghi nhận chủ thể hiển thị trên GCN. Hệ lụy là khi phát sinh các giao dịch (chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế…), quyền lợi hợp pháp của các thành viên bị bỏ sót, bị xâm phạm, dẫn đến các tranh chấp gia đình phức tạp và kéo dài tại Tòa án.
Trường hợp 2: Tài sản chung của vợ chồng nhưng GCN chỉ ghi tên một người. Dù pháp luật hôn nhân và gia đình qua các thời kỳ cũng như Luật Đất đai và Nghị quyết số 254/2025/QH15 ngày 11/12/2025 của Quốc hội luôn nhất quán nguyên tắc: QSDĐ là tài sản chung của vợ chồng thì GCN phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng (trừ trường hợp có thỏa thuận khác)
[4]. Tuy nhiên, trên thực tế, tồn tại các trường hợp GCN được cấp qua các thời kỳ trước đây hoặc thậm chí cả hiện nay do sai sót nghiệp vụ hoặc không thống nhất ở từng địa phương nên chỉ ghi tên một người (chồng hoặc vợ) dù QSDĐ, tài sản gắn liền với đất được nhận chuyển nhượng hoặc tạo lập trong thời kỳ hôn nhân.
Nếu cơ quan đăng ký đất đai chỉ căn cứ vào thông tin trên GCN để nạp dữ liệu vào CSDL quốc gia mà không đối soát, làm sạch thông tin với CSDL quốc gia về dân cư và CSDL hộ tịch thì hệ thống dễ dàng coi đây là tài sản riêng. Khi người đứng tên trên GCN tự ý thực hiện giao dịch định đoạt mà không có cơ chế kiểm soát, không có sự đồng ý của người vợ hoặc người chồng còn lại, giao dịch đó đứng trước nguy cơ bị Tòa án tuyên bố vô hiệu, gây thiệt hại cho người thứ ba ngay tình và làm giảm độ tin cậy của chính CSDL đất đai quốc gia.
Như vậy, việc ghi tên người sử dụng đất, người sở hữu tài sản gắn liền với đất không đầy đủ và thiếu thống nhất giữa các địa phương chính là lỗ hổng lớn. Nếu không được phát hiện và chỉnh lý trước khi đưa vào lưu vết điện tử, các thiếu sót ấy sẽ được chuẩn hóa thành dữ liệu sai trên quy mô toàn quốc.
2.2. Hệ quả pháp lý phát sinh từ chất lượng của cơ sở dữ liệu đất đai
Những thiếu sót về chủ thể và thông tin pháp lý nêu trên trực tiếp đe dọa tính xác thực và độ tin cậy vận hành của CSDL đất đai quốc gia. Có thể chỉ ra ba hệ lụy sau:
Thứ nhất, hiện tượng sai lệch trong số hóa thông tin. Nếu dữ liệu nạp vào hệ thống ban đầu không chuẩn xác (thiếu thành viên hộ gia đình, ẩn thông tin tài sản chung vợ chồng, bỏ sót hạn chế giao dịch), hạ tầng số sẽ vô tình chuẩn hóa và lan truyền các sai sót đó với tốc độ cực nhanh. Một dữ liệu sai khi đã nằm trong hệ thống quốc gia và được liên thông sang cơ quan Thuế, Ngân hàng, Văn phòng Đăng ký đất đai... sẽ tạo ra một chuỗi các quyết định hành chính và giao dịch dân sự dựa trên cơ sở sai lệch, gây ra hậu quả dây chuyền vô cùng khó khắc phục.
Thứ hai, suy giảm niềm tin của người dân vào CSDL quốc gia. Mục tiêu cao nhất của CSDL đất đai là tạo ra một “nguồn sự thật duy nhất” (Single Source of Truth)
[5] để người dân, doanh nghiệp và các cơ quan nhà nước có thể tra cứu và đặt niềm tin khi thực hiện giao dịch. Nếu thông tin trên CSDL không chính xác và đầy đủ thì rất dễ phát sinh tranh chấp, làm suy giảm độ tin cậy của CSDL đất đai.
Thứ ba, gia tăng rủi ro, trách nhiệm cho cán bộ thực thi công vụ. Cán bộ tiếp nhận và xử lý hồ sơ tại Văn phòng Đăng ký đất đai chịu áp lực lớn về thời hạn giải quyết thủ tục. Nếu hệ thống CSDL chứa đựng những thông tin chủ thể không đầy đủ, cán bộ thụ lý hồ sơ dựa vào dữ liệu đó để giải quyết biến động sẽ đứng trước rủi ro pháp lý rất cao (bị khiếu kiện, xử lý kỷ luật hoặc trách nhiệm liên đới khi bỏ sót chủ thể có quyền).
Tóm lại, nếu thông tin biến động được ghi nhận vào CSDL mà không qua khâu kiểm tra, làm sạch và chứng nhận của CCV thì kết quả có thể là một CSDL đồ sộ về quy mô nhưng mỏng manh về độ tin cậy pháp lý.
3. Hạn chế của xác thực điện tử, trí tuệ nhân tạo và bài toán chi phí xã hội
3.1. Khả năng xác thực của chữ ký số, sinh trắc học và trí tuệ nhân tạo
Trong quá trình hoàn thiện pháp luật đất đai, có ý kiến cho rằng, khi CSDL đất đai hoàn thiện và kết hợp với các công nghệ hiện đại như trí tuệ nhân tạo, nhận diện sinh trắc học và chữ ký số thì phần lớn công việc kiểm tra hồ sơ trong khâu xác thực hợp đồng, giao dịch có thể được tự động hóa. Trong phạm vi kiểm tra giấy tờ, nhận định này chính xác và cần được ủng hộ: Yêu cầu người dân xuất trình thông tin mà Nhà nước đã có sẵn là lãng phí. Vấn đề cần làm rõ là ngoài phạm vi ấy, còn nội dung nào của việc xác thực giao dịch mà công nghệ chưa đảm nhận được và giới hạn đó bắt nguồn từ đâu.
Chữ ký số, thẻ căn cước gắn chíp, mã QR và các công cụ nhận diện khuôn mặt giải quyết rất hiệu quả bài toán định danh và bài toán toàn vẹn dữ liệu. Trong thời gian rất ngắn, hệ thống có thể kiểm tra một cá nhân có tồn tại trong CSDL quốc gia về dân cư hay không, giấy tờ có dấu hiệu bị làm giả về mặt kỹ thuật hay không, thông tin thửa đất có khớp với dữ liệu địa chính hay không? Cần nhìn nhận đầy đủ rằng, ba thuộc tính mà một chữ ký điện tử bảo đảm là xác thực nguồn gốc, toàn vẹn thông điệp và chống chối bỏ
[6] và cả ba đều được xây dựng trên một giả định nền tảng duy nhất, đó là người kiểm soát khóa bí mật cũng chính là người có ý chí giao kết. Toàn bộ nhóm rủi ro mà chế định công chứng ra đời để phòng ngừa, gồm giao dịch giả tạo theo Điều 124, giao dịch xác lập do nhầm lẫn theo Điều 126, do lừa dối, đe dọa, cưỡng ép theo Điều 127 Bộ luật Dân sự năm 2015, cùng trường hợp người mất năng lực hành vi dân sự hoặc có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, đều là những tình huống mà giả định nền tảng ấy bị phá vỡ. Đây không phải hạn chế tạm thời của trình độ công nghệ hiện nay mà là giới hạn thuộc về thiết kế, bởi hệ chữ ký số không được xây dựng để trả lời câu hỏi về ý chí. Tương tự, nhận diện sinh trắc học giải bài toán đối sánh giữa khuôn mặt và hồ sơ, không giải bài toán ý chí, vì một người bị ép buộc vẫn nhìn thẳng vào ống kính
[7].
Trên thực tế, một người bị lệ thuộc vào chất gây nghiện, một người bị ép buộc ký kết dưới sự đe dọa, hay một người cao tuổi bị lừa dối để chuyển nhượng toàn bộ tài sản đều có thể vượt qua mọi hệ thống quét khuôn mặt, vân tay và ký số mà không để lại bất kỳ dấu hiệu bất thường nào trong dữ liệu. Các yếu tố tâm lý, cảm xúc và biểu hiện hành vi mang tính bối cảnh không được ghi nhận dưới dạng dữ liệu, nên chúng nằm ngoài phạm vi quan sát của thuật toán. Việc nhận diện một chủ thể có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi tại thời điểm ký kết đòi hỏi sự tiếp xúc trực tiếp, quan sát, hỏi đáp và kinh nghiệm nghề nghiệp của CCV.
Cách tiếp cận nêu trên phù hợp với nguyên tắc đã được ghi nhận trong pháp luật Việt Nam. Khoản 2 Điều 4 Luật Trí tuệ nhân tạo năm 2025 xác định trí tuệ nhân tạo phục vụ con người, không thay thế thẩm quyền và trách nhiệm của con người, đồng thời phải bảo đảm duy trì sự kiểm soát và khả năng can thiệp của con người đối với mọi quyết định và hành vi của hệ thống. Riêng đối với lĩnh vực cung cấp dịch vụ công, khoản 2 Điều 27 của Luật này quy định hệ thống trí tuệ nhân tạo không thay thế thẩm quyền và trách nhiệm quyết định của người ra quyết định, người ra quyết định chịu trách nhiệm về việc xem xét, sử dụng kết quả do hệ thống cung cấp. Quy định này áp dụng trực tiếp cho hoạt động công chứng, bởi khoản 1 Điều 2 Luật Công chứng năm 2024 đã xác định công chứng là dịch vụ công do CCV của tổ chức hành nghề công chứng thực hiện.
Từ nguyên tắc này còn phái sinh một yêu cầu cao hơn về chất lượng của sự giám sát. Kinh nghiệm lập pháp của Liên minh châu Âu (EU) cho thấy sự hiện diện hình thức của con người trong quy trình chưa đủ để cấu thành giám sát thực chất
[8]. Điểm b khoản 4 Điều 14 Đạo luật Trí tuệ nhân tạo của EU buộc nhà cung cấp phải thiết kế hệ thống sao cho người được giao giám sát ý thức được xu hướng tin cậy quá mức vào kết quả của máy, hiện tượng được gọi là thiên lệch tự động hóa
[9]. Đi xa hơn, trong bản án ngày 07/12/2023 thuộc vụ C-634/21, Tòa án Công lý EU xác định rằng khi người ra quyết định dựa chủ yếu vào kết quả xử lý tự động thì về bản chất pháp lý đó vẫn là quyết định tự động hóa, bất kể về hình thức có chữ ký của con người
[10]. Từ đó, có thể rút ra bốn điều kiện của một sự giám sát thực chất, gồm năng lực chuyên môn tương xứng, thẩm quyền từ chối, điều kiện tiếp xúc trực tiếp với các bên và trách nhiệm cá nhân về kết quả. Bốn điều kiện này mô tả đúng địa vị pháp lý của CCV theo pháp luật hiện hành.
Thực tiễn quốc tế cũng cung cấp bằng chứng cho nhận định trên. Tại Australia, nơi hệ thống đăng ký bất động sản điện tử PEXA đã vận hành bắt buộc ở nhiều bang, đã xảy ra trường hợp kẻ gian chiếm quyền truy cập tài khoản của người hành nghề chuyển nhượng thông qua chức năng khôi phục mật khẩu, thay đổi tài khoản nhận tiền và ký số lại bằng chính khóa phần cứng cùng mã PIN hợp lệ, khiến người bán mất khoảng 250.000 đô la Australia; một vụ việc khác tại Nam Australia khiến hai người mua mất gần một triệu đô la Australia
[11]. Điều đáng chú ý là chữ ký trong các vụ việc đó hoàn toàn hợp lệ về mặt mật mã học, với đúng khóa, đúng chứng thư số và thông điệp toàn vẹn, nhưng giao dịch vẫn là giao dịch gian lận. Tính hợp lệ về kỹ thuật và tính hợp pháp về pháp lý của một giao dịch vì vậy là hai tập hợp giao nhau, không phải hai tập hợp lồng nhau.
Do đó, chữ ký số và trí tuệ nhân tạo xác nhận rằng một thao tác kỹ thuật đã được thực hiện đúng quy trình, nhưng chưa đủ để kết luận rằng giao dịch được xác lập một cách tự nguyện và có hiệu lực dân sự.
3.2. So sánh chi phí xã hội giữa kiểm tra trước giao dịch và giải quyết tranh chấp sau giao dịch
Dưới góc độ phân tích kinh tế về pháp luật, một chính sách hành chính hay lập pháp tối ưu phải là chính sách giúp tối thiểu hóa tổng chi phí xã hội (bao gồm chi phí tuân thủ thủ tục và chi phí tổn thất do rủi ro tranh chấp phát sinh)
[12].
Trong quá trình hoàn thiện pháp luật, có ý kiến cho rằng khi CSDL đất đai đã hoàn thiện thì việc chuyển sang cơ chế cơ quan đăng ký đất đai kiểm tra hồ sơ sẽ giúp tiết kiệm chi phí và rút ngắn thời gian cho người dân. Xét riêng phần chi phí trực tiếp mà người dân chi trả tại thời điểm giao dịch, nhận định này là có cơ sở. Tuy nhiên, để đánh giá đầy đủ thì cần đặt khoản chi phí ấy trong tổng chi phí xã hội của cả vòng đời giao dịch, bởi rủi ro pháp lý trong giao dịch tài sản không tự tiêu biến mà dịch chuyển từ giai đoạn phòng ngừa sang giai đoạn giải quyết tranh chấp.
Thứ nhất, bản chất kiểm tra của Văn phòng Đăng ký đất đai. Tổ chức đăng ký đất đai là cơ quan hành chính công, chức năng cốt lõi là ghi nhận và cập nhật biến động thông tin trên sổ địa chính dựa trên hồ sơ hợp lệ. Cơ quan đăng ký đất đai không có chức năng thực hiện đầy đủ các hoạt động kiểm tra về ý chí, năng lực hành vi và hoàn cảnh giao kết như trong quy trình công chứng. Nếu bỏ khâu công chứng, cơ quan đăng ký chủ yếu kiểm tra tính đầy đủ và điều kiện của hồ sơ đăng ký theo thẩm quyền. Các hợp đồng bị lừa dối, giả tạo, bị ép buộc hoặc bỏ sót người có quyền sẽ dễ dàng vượt rào để được đăng ký biến động.
Thứ hai, sự bùng nổ chi phí xã hội ở giai đoạn sau giao dịch. Khi phát sinh tranh chấp, bên bị vi phạm buộc phải khởi kiện ra Tòa án yêu cầu tuyên hợp đồng vô hiệu, hủy GCN hoặc đòi lại tài sản. Người dân phải gánh chịu án phí, lệ phí Tòa án, chi phí thuê luật sư, chi phí giám định độc lập... những khoản tiền này thường lớn gấp nhiều lần so với mức phí công chứng ban đầu. Trong suốt thời gian Tòa án thụ lý, giải quyết vụ án (thường kéo dài nhiều năm qua nhiều cấp xét xử), thửa đất/tài sản sẽ bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời (phong tỏa, cấm chuyển dịch). Tài sản bị vô hiệu hóa chức năng kinh tế, không thể thế chấp vay vốn, không thể đầu tư khai thác, gây lãng phí nguồn lực cho xã hội.
Thứ ba, vai trò phòng ngừa tranh chấp, rủi ro của Tổ chức hành nghề công chứng. Ngược lại, khâu tiền kiểm của CCV hoạt động như một hệ thống bảo hiểm đầu nguồn. Chi phí công chứng mà người dân bỏ ra thực chất là chi phí phòng ngừa rủi ro. Đồng thời, nếu xảy ra sai sót do lỗi của CCV, cơ chế bồi thường thiệt hại và bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp công chứng sẽ đứng ra chi trả, giúp giảm tải toàn bộ gánh nặng tài chính cho Nhà nước và xã hội.
Như vậy, xét trên tổng chi phí xã hội của cả vòng đời giao dịch, khâu tiền kiểm công chứng không làm tăng chi phí mà dịch chuyển một phần chi phí tranh chấp về giai đoạn phòng ngừa, nơi chi phí ấy thấp hơn đáng kể.
3.3. Bốn nhóm giao dịch mà thông tin quyết định tính hợp pháp không tồn tại dưới dạng dữ liệu
Không phải mọi hợp đồng bất động sản đều có cấu trúc đơn giản như trường hợp hai cá nhân minh mẫn, độc thân chuyển nhượng thửa đất đứng tên riêng. Thực tiễn cho thấy bốn nhóm giao dịch phức tạp về chủ thể, quyền sở hữu và năng lực ý chí, mà đối với chúng thuật toán hay việc kiểm tra hồ sơ hình thức tại cơ quan đăng ký không phòng ngừa được rủi ro:
Thứ nhất, giao dịch liên quan đến yếu tố yếu thế và hạn chế năng lực hành vi dân sự. Người cao tuổi, người bị bệnh hiểm nghèo, người bị hạn chế nhận thức hoặc khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người khuyết tật nhìn, nghe, nói hoặc người không biết chữ là nhóm chủ thể rất dễ bị người khác tác động, lừa dối, đe dọa hoặc lợi dụng tình trạng sức khỏe để ép ký kết các hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho tài sản trái với ý nguyện thực sự. CCV phải trực tiếp tiếp xúc, sử dụng nghiệp vụ tâm lý, kỹ năng phỏng vấn độc lập, thậm chí yêu cầu giám định y khoa tại thời điểm công chứng để bảo đảm chủ thể hoàn toàn minh mẫn, nhận thức rõ hậu quả pháp lý của hành vi và thực hiện giao dịch hoàn toàn tự nguyện.
Thứ hai, giao dịch về di sản thừa kế và tài sản của người được giám hộ, đại diện. Phân chia di sản thừa kế là một trong những nguyên nhân dẫn đến tranh chấp đất đai phức tạp. Rủi ro lớn nhất là tình trạng cố tình giấu giếm, bỏ sót hàng thừa kế (con ngoài giá thú, con nuôi thực tế, người thừa kế thế vị...) hoặc làm giả di chúc. Hoặc trường hợp cha mẹ, người giám hộ thực hiện giao dịch tài sản liên quan đến người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, pháp luật quy định nghiêm ngặt giao dịch đó
phải vì lợi ích của người được giám hộ. Những trường hợp này, CCV không chỉ kiểm tra giấy tờ mà phải tiến hành thụ lý, niêm yết công khai thông tin thừa kế tại Ủy ban nhân dân cấp xã, xác minh quan hệ nhân thân và đánh giá mục đích giao dịch đại diện để bảo vệ quyền lợi chính đáng cho người yếu thế
[13].
Thứ ba, giao dịch phân định tài sản chung - riêng của vợ chồng. Các văn bản thỏa thuận tài sản riêng trong thời kỳ hôn nhân, thỏa thuận chia tài sản chung, hoặc phân chia tài sản khi ly hôn chứa đựng rất nhiều yếu tố rủi ro liên quan đến việc tẩu tán tài sản nhằm trốn tránh nghĩa vụ (trốn nợ, trốn thi hành án, trốn thuế). CCV phải giải thích rõ hậu quả pháp lý, kiểm tra thời điểm xác lập nghĩa vụ tài chính của vợ/chồng để ngăn chặn các hợp đồng giả tạo nhằm né tránh nghĩa vụ với bên thứ ba
[14].
Thứ tư, giao dịch có yếu tố nước ngoài. Các giao dịch liên quan đến người Việt Nam định cư ở nước ngoài, người nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam đòi hỏi khâu kiểm tra phức tạp về tư cách pháp lý, điều kiện nhập cảnh, giấy tờ xác nhận nguồn gốc Việt Nam và áp dụng quy định về hợp pháp hóa lãnh sự.
Điểm chung của bốn nhóm giao dịch nêu trên là thông tin quyết định tính hợp pháp của giao dịch không tồn tại dưới dạng dữ liệu trong bất kỳ CSDL nào, mà chỉ hiện ra qua sự tiếp xúc trực tiếp giữa CCV và các bên. Đây là lý do mang tính kỹ thuật, không phải lý do nghề nghiệp, giải thích vì sao khâu kiểm tra trước giao dịch đối với các nhóm này chưa thể tự động hóa. Nếu chuyển toàn bộ sang quy trình đăng ký hành chính, nhóm chủ thể yếu thế sẽ là nhóm chịu rủi ro trước tiên và nặng nề nhất.
4. Kinh nghiệm nước ngoài
4.1. Pháp: Số hóa toàn diện thông qua công chứng viên
Pháp là quốc gia đã đạt gần như trọn vẹn mục tiêu mà Việt Nam đang hướng tới trong lĩnh vực dữ liệu bất động sản. Văn bản công chứng điện tử đầu tiên được ký ngày 28/10/2008. Đến cuối tháng 10/2021, hơn 20 triệu văn bản công chứng điện tử đã được lưu tại Kho dữ liệu quốc gia về bản gốc công chứng điện tử của (PhápMinutier central électronique des notaires de France - MICEN), trong đó mốc một triệu đạt được vào tháng 02/2015 và mốc mười triệu vào ngày 09/4/2019
[15]. Hiện nay, hơn 90% văn bản công chứng tại Pháp được ký điện tử, với chữ ký ở mức đủ điều kiện theo chuẩn eIDAS
[16] và thời hạn lưu giữ 75 năm. Đối với giao dịch bất động sản, dữ liệu được truyền thẳng từ văn phòng công chứng đến cơ quan đăng ký bất động sản qua hệ thống Télé@ctes
[17], toàn bộ chuỗi được phi vật chất hóa và không còn hồ sơ giấy luân chuyển. Điều đáng chú ý là sau gần hai thập niên số hóa, Pháp không thu hẹp yêu cầu công chứng mà đặt CCV vào vị trí cổng vào của dữ liệu giao dịch. Vì thế mô hình công chứng liên thông không phải một đề xuất chưa được kiểm nghiệm mà là mô hình đã vận hành từ năm 2008 tại một quốc gia phát triển.
4.2. Đức: Mức độ bảo đảm của sổ đăng ký quyết định độ chính xác của khâu đầu vào
Tại Đức, Điều 311b Bộ luật Dân sự quy định hợp đồng theo đó một bên cam kết chuyển giao hoặc nhận chuyển giao quyền sở hữu bất động sản phải được CCV chứng nhận; nếu không tuân thủ hình thức thì hợp đồng vô hiệu
[18]. Học lý Đức xác định ba chức năng của yêu cầu hình thức này, gồm chức năng cảnh báo nhằm ngăn ngừa quyết định vội vàng đối với tài sản có giá trị lớn, chức năng tư vấn, giải thích hậu quả pháp lý và chức năng chứng cứ. Điểm đáng lưu ý hơn cả là sổ địa bạ của Đức có hiệu lực bảo vệ người thứ ba tin vào nội dung ghi trong sổ
[19]. Chính vì hậu quả của một bản ghi sai là không thể đảo ngược đối với người thứ ba ngay tình nên khâu đầu vào bắt buộc phải qua CCV. Từ đó rút ra một quy luật về thiết kế hệ thống: Mối quan hệ giữa mức độ bảo đảm pháp lý của sổ đăng ký và độ chặt của khâu kiểm tra trước là mối quan hệ thuận chiều. Sổ đăng ký càng có giá trị pháp lý cao và càng được coi là nguồn thông tin duy nhất đáng tin cậy thì yêu cầu đối với dữ liệu đầu vào càng phải nghiêm ngặt.
4.3. Australia và Hoa Kỳ: Chuyển giao khâu kiểm tra luôn đi kèm cơ chế bảo đảm
Australia thường được dẫn ra như mô hình đăng ký điện tử hiện đại. Nước này đã thiết lập
hệ thống Torrens[20] kết hợp với nền tảng giao dịch và đăng ký bất động sản điện tử (PEXA); trong đó, khâu kiểm tra trước giao dịch không bị loại bỏ mà được chuyển giao cho luật sư hoặc người hành nghề chuyển nhượng được cấp phép, kèm theo ba điều kiện đi liền
[21]. Thứ nhất là chuẩn xác minh danh tính bắt buộc, do người hành nghề thực hiện và chịu trách nhiệm cá nhân. Thứ hai là bảo đảm quyền sở hữu từ phía Nhà nước kèm quỹ bảo đảm bồi thường cho người bị thiệt hại do sai sót của sổ đăng ký. Thứ ba là bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp bắt buộc. Ngay cả khi hội đủ ba điều kiện đó, các vụ gian lận vẫn có thể xảy ra
[22].
Hoa Kỳ đại diện cho một mô hình khác. Cơ quan lưu trữ văn tự tại các bang nói chung không bảo đảm tính bất khả xâm phạm của quyền sở hữu đối với các văn tự đã lưu và khoảng trống bảo đảm ấy đã hình thành nên ngành bảo hiểm quyền sở hữu. Tỷ lệ tổn thất của ngành này chỉ vào khoảng 3% đến 7%, nghĩa là phần lớn phí bảo hiểm không quay trở lại dưới dạng bồi thường mà chuyển thành chi phí vận hành và lợi nhuận
[23]. CCV của Hoa Kỳ chỉ chứng nhận chữ ký chứ không thẩm định nội dung, nên chức năng thẩm định được chuyển sang luật sư và doanh nghiệp bảo hiểm. Kết quả là chi phí chuyển nhượng bất động sản tại Hoa Kỳ thuộc nhóm cao trong các nước phát triển và người mua trên thực tế chi trả cho chức năng thẩm định ở hai nhóm dịch vụ khác nhau
[24].
Đối chiếu các mô hình cho thấy một quy luật nhất quán. Mọi hệ thống chuyển nhượng liên quan đến bất động sản đều phải tổ chức việc kiểm chứng sự đồng thuận của người có quyền và thực tiễn đã kiểm nghiệm ba cách tổ chức gồm: CCV chịu trách nhiệm cá nhân kèm bảo hiểm nghề nghiệp, bảo hiểm quyền sở hữu của khu vực tư nhân và bảo đảm của Nhà nước kèm quỹ bồi thường. Số hóa làm thay đổi cách thức thực hiện việc kiểm chứng, chứ không làm mất nhu cầu kiểm chứng.
5. Kiến nghị hoàn thiện pháp luật có liên quan của Việt Nam
Mô hình công chứng liên thông giúp tổ chức công chứng đồng thời giữ hai chức năng: Là điểm tiếp xúc duy nhất của người dân trong toàn bộ chuỗi thủ tục và là nút kết nối kỹ thuật giữa CSDL công chứng với CSDL quốc gia về dân cư, CSDL hộ tịch, CSDL về đăng ký doanh nghiệp, CSDL về bất động sản và CSDL đất đai. Người dân chỉ cần xuất trình căn cước; CCV truy vấn trực tiếp các CSDL để đối soát nhân thân, tình trạng hôn nhân, thành viên hộ gia đình, tình trạng pháp lý của thửa đất và các thông tin ngăn chặn, thay cho việc yêu cầu nộp giấy tờ chứng minh. Sau khi hoàn tất việc kiểm tra chủ thể, năng lực hành vi dân sự và ý chí tự nguyện, CCV lập văn bản công chứng điện tử, ký số và truyền hồ sơ thẳng đến Văn phòng đăng ký đất đai và cơ quan thuế. Điểm đặc biệt của mô hình này không nằm ở việc thêm một khâu, mà ở việc chuyển toàn bộ hoạt động luân chuyển hồ sơ từ người dân sang hệ thống dữ liệu, trong khi giữ nguyên việc thẩm định ý chí vốn không thể tự động hóa.
Cơ sở lý thuyết của mô hình này nằm ở cấu trúc khuyến khích. Một chủ thể chỉ tạo lập dữ liệu mà không sử dụng dữ liệu thì không có động lực nội tại để dữ liệu chính xác; ngược lại, một chủ thể chỉ sử dụng dữ liệu mà không tham gia tạo lập thì không kiểm soát được chất lượng đầu vào. CCV đồng thời giữ cả hai vai trò, nên chất lượng công việc và mức độ an toàn nghề nghiệp của họ gắn liền với độ tin cậy của CSDL. Đây là lập luận về cấu trúc khuyến khích, độc lập với lập luận về đạo đức nghề nghiệp và vì vậy có giá trị bền vững hơn khi thiết kế thể chế.
Như đã trình bày, chất lượng của CSDL đất đai phụ thuộc trực tiếp vào tính xác thực của dữ liệu đầu vào. Khoản 1 Điều 12 Luật Dữ liệu năm 2024 xác định bảo đảm chất lượng dữ liệu là bảo đảm tính chính xác, hợp lệ, toàn vẹn, đầy đủ, cập nhật kịp thời và thống nhất của dữ liệu; điểm đ khoản 2 Điều 11 của Luật này còn yêu cầu dữ liệu được thu thập, tạo lập phải bảo đảm việc xác thực và truy nguyên được đến bản số hóa giấy tờ, tài liệu. Trong mô hình chính quyền số và quản trị dữ liệu hiện đại, CCV không còn đơn thuần giữ vai trò là người chứng nhận hợp đồng, giao dịch truyền thống. Thay vào đó, CCV xác lập một vị thế chiến lược mang tính chất hai chiều (vừa là chủ thể cung cấp, vừa là chủ thể thụ hưởng) trong CSDL đất đai quốc gia.
Ở chiều “Nạp dữ liệu” (Data Ingestion): CCV đóng vai trò là người gác cổng, bảo đảm tính xác thực của nguồn thông tin biến động. CCV trực tiếp kiểm tra, xác thực để cung cấp nguồn dữ liệu giao dịch “đúng - đủ -
sạch”, sẵn sàng đưa vào hệ thống CSDL đất đai. Sự tham gia của CCV loại bỏ các dữ liệu độc hại (giao dịch giả tạo, giả mạo chủ thể, bỏ sót người có quyền, giao dịch khi bị đe dọa, lừa dối) trước khi thông tin được chuyển dịch sang cơ quan đăng ký đất đai[25].
Ở chiều “Thụ hưởng và khai thác dữ liệu” (Data Consumption): CCV cũng là người thụ hưởng trực tiếp kết quả của một CSDL đất đai chuẩn hóa. Nếu được cấp quyền truy cập, khai thác CSDL đất đai liên thông với CSDL quốc gia về dân cư và hộ tịch, CCV có thể truy xuất tức thì lịch sử pháp lý của thửa đất, các hạn chế giao dịch (đang bị kê biên, thế chấp, tranh chấp), cũng như tình trạng hôn nhân, nhân thân của các bên. Quyền khai thác này giúp rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ và hạn chế nguy cơ tài sản bị giao dịch nhiều lần hoặc bị che giấu tình trạng pháp lý.
Đi kèm vị thế hai chiều là cơ chế trách nhiệm. Nếu dữ liệu do CCV
xác thực để nạp vào hệ thống chứa đựng sai sót do lỗi chủ quan (như không kiểm tra kỹ tư cách chủ thể, bỏ sót người có quyền, nghĩa vụ liên quan), CCV và tổ chức hành nghề công chứng phải bồi thường thiệt hại thực tế phát sinh, đồng thời chịu các hình thức xử lý kỷ luật, hành chính hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự. Chính cơ chế trách nhiệm tài sản và trách nhiệm nghề nghiệp này là bảo chứng cho độ tin cậy của dữ liệu do CCV cung cấp và là cơ sở để cơ quan quản lý cắt giảm các thủ tục kiểm tra thủ công lặp lại
[26].
Để hiện thực hóa mô hình này, các tác giả đề xuất ba nhóm khuyến nghị sau:
Thứ nhất, đối với Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) tới đây, kiến nghị trước hết là tiếp tục duy trì quy định về công chứng, chứng thực đối với hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ, QSDĐ và tài sản gắn liền với đất tại điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai hiện hành. QSDĐ là tài sản có giá trị lớn và có cấu trúc chủ thể phức tạp, liên quan đến quyền lợi của vợ, chồng, các thành viên hộ gia đình và người thừa kế. Như đã phân tích tại mục 2 và mục 3, đây chính là nhóm thông tin mà CSDL và các công cụ xác thực điện tử chưa kiểm tra được, kể cả trong điều kiện hạ tầng dữ liệu đã hoàn thiện. Duy trì khâu kiểm tra trước giao dịch vì vậy không mâu thuẫn với chủ trương cải cách thủ tục hành chính mà là điều kiện để chủ trương ấy bền vững. Đồng thời, kiến nghị bổ sung một điều khoản riêng về đăng ký biến động đất đai trên môi trường điện tử thông qua tổ chức hành nghề công chứng, xác lập thẩm quyền cho CCV gửi hồ sơ đăng ký biến động đã ký số trực tiếp đến CSDL đất đai và cơ quan thuế, làm căn cứ để Văn phòng đăng ký đất đai giải quyết thủ tục trên hồ sơ điện tử mà không yêu cầu người dân nộp lại bản giấy.
Thứ hai, đối với Luật Công chứng và các văn bản hướng dẫn thi hành, cần áp dụng, thực thi quy định cho phép CCV truy cập, đối soát dữ liệu theo thời gian thực đối với CSDL quốc gia về dân cư, CSDL hộ tịch và CSDL đất đai để phục vụ việc kiểm tra nhân thân, tình trạng hôn nhân và tình trạng pháp lý của tài sản. Đi kèm với quyền hạn này là việc phân định rõ phạm vi trách nhiệm giữa các chủ thể trong chuỗi dữ liệu: CCV chịu trách nhiệm về tính xác thực và hợp pháp của nội dung giao dịch, còn cán bộ Văn phòng đăng ký đất đai chịu trách nhiệm về tính chính xác của việc cập nhật biến động vào hệ thống. Cách phân định này vừa bảo đảm mỗi khâu đều có chủ thể chịu trách nhiệm, vừa tránh việc kiểm tra trùng lặp cùng một nội dung ở hai cơ quan khác nhau. Bên cạnh đó, cần rà soát khoản 1 Điều 3 Luật Công chứng hiện hành theo hướng bảo đảm sự thống nhất giữa tiêu chí về mức độ an toàn pháp lý do Luật Công chứng xác lập với quy định của các luật chuyên ngành, tránh tình trạng cùng một loại giao dịch nhưng được áp dụng chuẩn an toàn pháp lý khác nhau.
Thứ ba, đối với các văn bản hướng dẫn dưới luật, Chính phủ và các Bộ, ngành liên quan cần sớm ban hành Quy chế phối hợp liên ngành giữa Bộ Tư pháp, Bộ Nông nghiệp và Môi trường, Bộ Công an và Bộ Tài chính (Cục Thuế) về kết nối, chia sẻ dữ liệu một cửa điện tử. Bên cạnh đó, việc chuẩn hóa cấu trúc dữ liệu hợp đồng, giao dịch bất động sản cũng cần được triển khai ngay để bảo đảm tính tương thích kỹ thuật, giúp việc trích xuất và tích hợp dữ liệu từ hệ thống công chứng sang CSDL đất đai quốc gia diễn ra tự động, thông suốt và an toàn.
Kết luận
Dữ liệu số chỉ phát huy giá trị khi được xây dựng trên nền tảng thông tin chính xác, phản ánh đúng quan hệ pháp lý và ý chí tự nguyện của các chủ thể tham gia giao dịch. Trí tuệ nhân tạo và các quy trình đăng ký hành chính, dù vượt trội về khả năng lưu trữ, tính toán và đối soát dữ liệu hình thức, vẫn không được thiết kế để đánh giá năng lực hành vi dân sự, sự minh mẫn và sự tự nguyện của con người đằng sau mỗi hợp đồng, giao dịch. Giới hạn này không phụ thuộc vào tiến độ hoàn thiện CSDL, bởi thông tin cần thiết để vượt qua nó không tồn tại dưới dạng dữ liệu.
Mô hình công chứng liên thông là phương án dung hòa cho bài toán này, vừa phát huy sức mạnh kết nối của hạ tầng dữ liệu số, vừa giữ được khâu kiểm tra ý chí và năng lực của các bên. Đây là con đường đồng thời đạt được mục tiêu cắt giảm thủ tục hành chính và bảo đảm yêu cầu đúng, đủ, sạch, sống, thống nhất, dùng chung của CSDL đất đai quốc gia./.
[1] Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 của Hội nghị lần thứ ba Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan, phần mục tiêu cụ thể. Nghị quyết này thay thế Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII.
[2] Các yếu tố này tương ứng với cặp khái niệm chất lượng cú pháp (syntactic data quality) và chất lượng ngữ nghĩa (semantic data quality) trong khoa học dữ liệu. Yếu tố thứ nhất đo mức độ tuân thủ các quy tắc biểu diễn và ràng buộc kỹ thuật của dữ liệu; yếu tố thứ hai đo mức độ tương ứng giữa dữ liệu và sự vật, hiện tượng mà dữ liệu phản ánh. Khoản 1 Điều 12 Luật Dữ liệu năm 2024 bao hàm cả hai yếu tố
khi liệt kê đồng thời tính hợp lệ, toàn vẹn và tính chính xác. Xem thêm: Price, R., & Shanks, G. (2005),
A semiotic information quality framework: development and comparative analysis, Journal of Information Technology, 20(2), 88-102; Lindland, O. I., Sindre, G., & Sølvberg, A. (1994),
Understanding quality in conceptual modeling, IEEE Software, 11(2), 42-49. https://doi.org/10.1109/52.268955, truy cập ngày 12/8/2026.
[3] Xem thêm:
Carlo Batini, Cinzia Cappiello, Chiara Francalanci và Andrea Maurino, Methodologies for Data Quality Assessment and Improvement, ACM Computing Surveys, Vol. 41, No. 3, 7/2009, Article 16, https://dl.acm.org/doi/10.1145/1541880.1541883, truy cập ngày 12/8/2026. Ở cấp độ pháp luật thực định, khoản 1 Điều 21 Luật Dữ liệu năm 2024 yêu cầu việc công khai dữ liệu phải bảo đảm phản ánh đúng dữ liệu từ nguồn dữ liệu gốc, như vậy có nghĩa rằng sai lệch tại nguồn sẽ được tái tạo ở mọi khâu sử dụng phía sau.
[4] Nguyên tắc này được ghi nhận tại Điều 34 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 (tài sản chung của vợ chồng mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng thì giấy chứng nhận phải ghi tên cả hai vợ chồng, trừ trường hợp có thỏa thuận khác) và được kế thừa trong pháp luật đất đai hiện hành.
[5] “Nguồn sự thật duy nhất” là khái niệm của quản trị dữ liệu, chỉ trạng thái mà mỗi thực thể chỉ có một bản ghi chuẩn duy nhất được mọi hệ thống tham chiếu. Xem: Carlo Batini và cộng sự, tlđd. Trong pháp luật Việt Nam, yêu cầu tương ứng được thể hiện qua tiêu chí “thống nhất” của dữ liệu tại khoản 1 Điều 12 Luật Dữ liệu năm 2024.
[6] Trong an ninh thông tin, ba thuộc tính này được gọi là xác thực nguồn gốc (authentication), toàn vẹn (integrity) và chống chối bỏ (non-repudiation). Khái niệm mô hình mối đe dọa (threat model) chỉ tập hợp các kịch bản tấn công mà một hệ thống được thiết kế để chống lại. Rủi ro nằm ngoài tập hợp đó không phải là lỗi vận hành của hệ thống mà là giới hạn thuộc phạm vi thiết kế của hệ thống.
[7] Giới hạn phạm vi này được ghi nhận ngay trong chuẩn kỹ thuật quốc tế. ISO/IEC 30107-1:2023,
Information technology - Biometric presentation attack detection - Part 1: Framework xác định phạm vi của chuẩn chỉ bao gồm các cuộc tấn công diễn ra tại thiết bị thu nhận trong quá trình trình diện và thu thập đặc trưng sinh trắc học và tuyên bố rõ chuẩn này không đánh giá an ninh hoặc lỗ hổng ở cấp độ hệ thống tổng thể; xem tại: https://www.iso.org/standard/83828.html, truy cập ngày 12/8/2026. Hệ quả suy ra được là trường hợp một người thật, dùng đặc trưng sinh trắc học thật của chính mình, trình diện dưới sự cưỡng ép không cấu thành “tấn công trình diện” theo định nghĩa của chuẩn và vì vậy nằm ngoài phạm vi mà cơ chế phát hiện được thiết kế để xử lý. Về năng lực và giới hạn kỹ thuật của nhận diện khuôn mặt, xem: Patrick Grother, Mei Ngan và Kayee Hanaoka,
Face Recognition Vendor Test (FRVT) Part 3: Demographic Effects, NISTIR 8280, National Institute of Standards and Technology, 12/2019, https://doi.org/10.6028/NIST.IR.8280, truy cập ngày 12/8/2026.
[8] Regulation (EU) 2024/1689 of the European Parliament and of the Council of 13 June 2024 laying down harmonised rules on artificial intelligence (Artificial Intelligence Act), điểm b khoản 4 Điều 14. Toàn văn kèm chú giải tại: https://artificialintelligenceact.eu/article/14/, truy cập ngày 11/8/2026.
[9] Xem thêm: Trần Việt Dũng,
Bàn về phát triển quy phạm đạo đức trong tiến trình xây dựng pháp luật về trí tuệ nhân tạo, Tạp chí Khoa học pháp lý Việt Nam, số 09(181)/2024, tr. 31. Về khái niệm thiên lệch tự động hóa (automation bias) và hệ quả pháp lý của nó đối với yêu cầu giám sát của con người, xem:
Laux, J., & Ruschemeier, H., (2025), Automation Bias in the AI Act: On the Legal Implications of Attempting to De-Bias Human Oversight of AI, European Journal of Risk Regulation, 16(4), 1519–1534. doi:10.1017/err.2025.10033, truy cập ngày 11/8/2026.
[10] Court of Justice of the European Union, Case C-634/21, OQ v Land Hessen (SCHUFA Holding AG), bản án ngày 07/12/2023. Toàn văn bản án tra cứu tại: https://curia.europa.eu theo số vụ C-634/21. Phân tích nội dung bản án xem: Bird & Bird,
CJEU confirms preparatory acts can be automated individual decisions: the SCHUFA cases, https://www.twobirds.com/en/insights/2023/global/key-takeaways-from-the-schufa-case-of-the-cjeu, truy cập ngày 11/8/2026.
[11] Registrar General of New South Wales,
Update on the two incidents of fraudulent activity that affected PEXA subscribers in Victoria, https://www.registrargeneral.nsw.gov.au/news/update-on-the-two-incidents-of-fraudulent-activity-that-affected-pexa-subscribers-in-victoria., truy cập ngày 11/8/2026; iTnews,
PEXA beefs up security controls after home sale fraud, https://www.itnews.com.au/news/pexa-beefs-up-security-controls-after-home-sale-fraud-495437, truy cập ngày 11/8/2026; Mortgage Professional Australia,
PEXA bolsters security after high-profile fraud case reveals gaps, https://www.mpamag.com/au/news/general/pexa-bolsters-security-after-high-profile-fraud-case-reveals-gaps/295389, truy cập ngày 11/8/2026.
[12] Benito Arruñada,
Property Enforcement as Organized Consent, The Journal of Law, Economics, and Organization, Vol. 19, No. 2, tháng 10/2003, tr. 401-444, https://academic.oup.com/jleo/article-abstract/19/2/401/857275, truy cập ngày 11/8/2026; Benito Arruñada,
The economics of notaries, European Journal of Law and Economics, Vol. 3, No. 1, 1996, tr. 5-37, https://link.springer.com/article/10.1007/BF00149081, truy cập ngày 11/8/2026.
[13] Điển hình một ví dụ thực tiễn đã được tác giả xử lý trong thực tiễn hành nghề công chứng: Hộ gia đình ông A và bà B khai hoang và sử dụng ổn định đất từ năm 1978 đến năm 2019 thì ông A và bà B chết. Ông A, bà B có tất cả 9 người con, trong đó có 1 người con là C chết vào năm 2020 (ông C có vợ và 5 người con). Năm 2025, 8 người con còn lại của ông A và bà B yêu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với quyền sử dụng đất của Hộ gia đình ông A và bà B. Căn cứ quy định tại tại khoản 5 Điều 135 Luật Đất đai 2024, 8 người con còn lại tự thỏa thuận về việc xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và đã được Ủy ban nhân dân nơi có đất cấp Giấy chứng nhận ghi tên 8 người. Trường hợp này, Ủy ban nhân dân đã bỏ sót quyền lợi của những người thừa kế của ông C, nếu 8 người con chuyển nhượng tài sản, chỉ căn cứ vào thông tin ghi trên Giấy chứng nhận, không qua thủ tục công chứng thì rất dễ phát sinh tranh chấp do bỏ sót những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là vợ và các con ông C.
[14] Tình huống thực tiễn: Năm 2008, bà A nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời kỳ hôn nhân với ông B, GCN chỉ đứng tên bà A. Năm 2018, ông B chết; theo khoản 1, khoản 2 Điều 66 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014, phần quyền sở hữu của ông B trong khối tài sản chung đã trở thành di sản và xác lập cho hàng thừa kế thứ nhất của ông ngay tại thời điểm này, dù chưa kê khai, phân chia. Năm 2020, bà A cấp đổi GCN và chuyển mục đích sử dụng đất. Năm 2026, bà A yêu cầu công chứng chuyển nhượng với hồ sơ chỉ gồm GCN, căn cước công dân
và Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (từ khi chồng chết đến nay không đăng ký kết hôn với ai ) - nếu chỉ xét hồ sơ và tên trên GCN thì không thể biết tài sản còn tồn tại phần di sản của ông B chưa giải quyết. Qua tra cứu hệ thống cơ sở dữ liệu công chứng, CCV phát hiện nguồn gốc tài sản liên quan đến ông B và sự kiện ông đã chết, từ đó yêu cầu giải quyết quyền lợi của những người thừa kế ông B, tránh được rủi ro, tranh chấp cho người mua.
[15] Conseil supérieur du notariat,
Dépôt du 20 millionième acte authentique électronique: la révolution digitale du notariat s’accélère, Actu-Juridique, https://www.actu-juridique.fr/breves/professions/depot-du-20-millionieme-acte-authentique-electronique-la-revolution-digitale-du-notariat-saccelere/, truy cập ngày 11/8/2026; Le Monde du Droit,
Notaires: 20 millions d’actes électroniques authentiques depuis 2008, https://www.lemondedudroit.fr/professions/241-notaire/78239-notaires-20-millions-d-actes-electroniques-depuis-2008.html, truy cập ngày 11/8/2026. Về văn bản công chứng điện tử đầu tiên ký ngày 28/10/2008, xem hồ sơ báo chí của Bộ Tư pháp Pháp tại: https://www.justice.gouv.fr/sites/default/files/migrations/presse/art_pix/1_DPacteauthentiqusursupportelectronique1.pdf, truy cập ngày 11/8/2026.
[16] eIDAS là tên gọi tắt của Regulation (EU) No 910/2014 of the European Parliament and of the Council of 23 July 2014 on electronic identification and trust services for electronic transactions in the internal market; khoản 2 Điều 25 của Quy định này xác định chữ ký điện tử đủ điều kiện (qualified electronic signature) có hiệu lực pháp lý tương đương chữ ký tay. Toàn văn tại: https://eur-lex.europa.eu/legal-content/EN/TXT/?uri=CELEX%3A32014R0910, truy cập ngày 11/8/2026.
[17] Télé@ctes là hệ thống truyền dữ liệu điện tử giữa văn phòng công chứng và cơ quan đăng ký bất động sản của Pháp. Xem: Notaires de France,
L’acte authentique du notaire, https://www.notaires.fr/en/notaire/role-notaire-and-his-principal-activities/notarized-document-authentic-deed, truy cập ngày 11/8/2026.
[18] § 311b Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (Bộ luật Dân sự Đức). Nguyên văn tại: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/311b.html, truy cập ngày 11/8/2026.
[19] Về lý luận tư pháp phòng ngừa (vorsorgende Rechtspflege) và ba chức năng của yêu cầu hình thức công chứng trong hệ thống dân luật, xem: Peter L. Murray và Rolf Stürner,
The Civil Law Notary - Neutral Lawyer for the Situation: A Comparative Study on Preventative Justice in Modern Societies, C.H. Beck, München, 2010. Hiệu lực bảo vệ người thứ ba tin vào nội dung sổ địa bạ (öffentlicher Glaube des Grundbuchs) được quy định tại § 892 Bürgerliches Gesetzbuch, https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__892.html, truy cập ngày 11/8/2026. Ba chức năng nêu trên (
Warnfunktion, Beratungsfunktion, Beweisfunktion) là học lý phổ biến của luật Đức về yêu cầu hình thức công chứng đối với hợp đồng về bất động sản; xem tổng thuật tại dejure.org, § 311b BGB, https://dejure.org/gesetze/BGB/311b.html và Haufe,
Grundstückskauf: Umfang und Grenzen der Beurkundungspflicht, https://www.haufe.de/wohnungswirtschafts-office-professional/grundstueckskauf-umfang-und-grenzen-der-beurkundungspflicht_idesk_PI17795_HI2308352.html, truy cập ngày 12/8/2026.
[20] Hệ thống Torrens dựa trên ba nguyên tắc: Nguyên tắc tấm gương (
mirror principle) theo đó sổ đăng ký phản ánh đầy đủ và chính xác tình trạng pháp lý của thửa đất; nguyên tắc bức màn (
curtain principle) theo đó người mua không phải truy xét lịch sử giao dịch phía sau sổ đăng ký; và nguyên tắc bảo đảm (
assurance principle) theo đó Nhà nước bảo đảm tính chính xác của sổ và bồi thường cho người bị thiệt hại do sai sót của sổ. Về phân tích kinh tế học so sánh giữa hệ thống đăng ký quyền (
registration of rights) và hệ thống lưu văn tự (
recording of deeds), xem: Benito Arruñada,
Property Enforcement as Organized Consent, The Journal of Law, Economics, and Organization, Vol. 19, No. 2, 10/2003, tr. 401-444.
[21] Về chuẩn xác minh danh tính bắt buộc (Verification of Identity) và trách nhiệm của người hành nghề trong giao dịch bất động sản điện tử tại Australia, xem hướng dẫn của Registrar General bang New South Wales tại: https://www.registrargeneral.nsw.gov.au, truy cập ngày 11/8/2026.
[22] Xem: Australian Computer Society,
Mandatory e-conveyancing software under fire, Information Age, https://ia.acs.org.au/article/2018/mandatory-e-conveyancing-software-under-fire.html, truy cập ngày 11/8/2026.
[23] Stewart E. Sterk,
Title Insurance: Protecting Property at What Price?, Washington University Law Review, Vol. 99, No. 2, 2021, tr. 519-572, https://wustllawreview.org/wp-content/uploads/2022/01/Sterk_-Title-Insurance.pdf, truy cập ngày 12/8/2026. Số liệu cụ thể: năm 2019 ngành bảo hiểm quyền sở hữu tại Hoa Kỳ thu phí 15,81 tỷ USD nhưng chỉ chi trả bồi thường 544 triệu USD
(tương đương khoảng 3,44%) (tr. 521); tác giả cũng khái quát rằng các doanh nghiệp bảo hiểm quyền sở hữu thường chỉ chi trả khoảng 5% số phí thu được (tr. 534).
[25] Xét về thuật ngữ pháp lý, sản phẩm của khâu này thuộc phạm trù “dữ liệu gốc” theo khoản 5 Điều 3 Luật Dữ liệu năm 2024, tức dữ liệu được tạo lập trong quá trình hoạt động của cơ quan, tổ chức, cá nhân hoặc thu thập, tạo lập từ số hóa bản chính giấy tờ, tài liệu, các dạng vật chất khác.
[26] Khoản 1 Điều 39 Luật Công chứng năm 2024 xác định bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp của CCV là loại hình bảo hiểm bắt buộc.
