Tóm tắt: Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là loại giao dịch tiềm ẩn nhiều rủi ro do đối tượng của hợp đồng chưa tồn tại tại thời điểm giao kết. Để bảo vệ quyền lợi của người mua và bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ của chủ đầu tư, pháp luật Việt Nam đã thiết lập cơ chế bảo lãnh ngân hàng đối với loại giao dịch này. Bài viết phân tích các quy định pháp luật Việt Nam về bảo lãnh ngân hàng trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, đồng thời tham khảo kinh nghiệm của một số quốc gia. Trên cơ sở đó, bài viết đề xuất một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật theo hướng phù hợp với thực tiễn và tiếp cận xu hướng chung của thế giới.
Từ khóa: Bảo lãnh ngân hàng; nhà ở hình thành trong tương lai; hợp đồng mua bán nhà ở.
Absstract: Contracts for the sale of future-formed houses are transactions that entail significant risks, as the subject matter of the contract does not yet exist at the time of conclusion. To protect buyers’ rights and ensure the fulfillment of developers’ obligations, Vietnamese law has established a bank guarantee mechanism for this type of transaction. The article analyzes Vietnam’s legal provisions on bank guarantees in future-formed houses sales, while also drawing on the experiences of several countries. On this basis, it proposes recommendations for improving the law in a manner consistent with practical realities and aligned with global trends.
Keywords: Bank guarantee; future-formed house; housing sale contract.
Ảnh minh họa: Nguồn Internet.
Đặt vấn đề
Giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là một hình thức phổ biến trong thực tiễn, cho phép bên mua tiếp cận và xác lập quyền đối với bất động sản ngay từ giai đoạn chưa hoàn thiện. Tuy nhiên, do đối tượng của giao dịch là tài sản chưa tồn tại tại thời điểm giao kết, loại hình này tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý và tài chính, đặc biệt liên quan đến năng lực thực hiện dự án và nghĩa vụ của chủ đầu tư. Trước thực tiễn đó, nhiều quốc gia đã xây dựng các khuôn khổ pháp lý chặt chẽ nhằm kiểm soát điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh, trong đó đặc biệt nhấn mạnh đến cơ chế bảo lãnh của tổ chức tín dụng đối với nghĩa vụ của chủ đầu tư khi xác lập hợp đồng mua bán. Mặc dù có sự khác biệt nhất định về kỹ thuật lập pháp giữa các quốc gia, song các hệ thống pháp luật đều hướng đến những mục tiêu chung như bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người mua, nâng cao tính minh bạch của thị trường và tăng cường trách nhiệm pháp lý của chủ đầu tư. Trong đó, bảo lãnh ngân hàng được xem là một công cụ quan trọng nhằm bảo đảm nghĩa vụ tài chính và nghĩa vụ bàn giao nhà đúng cam kết.
Tại Việt Nam, nhà ở hình thành trong tương lai là loại tài sản có giá trị lớn và có ý nghĩa quan trọng đối với người mua, do đó pháp luật đã từng bước hoàn thiện các quy định điều chỉnh, trong đó có cơ chế bảo lãnh khi xác lập hợp đồng mua bán. Tuy nhiên, trong bối cảnh hội nhập và so sánh với kinh nghiệm của một số quốc gia trên thế giới, các quy định hiện hành vẫn còn bộc lộ những hạn chế nhất định. Điều này đặt ra yêu cầu tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện pháp luật nhằm bảo vệ hiệu quả quyền lợi của người mua, đồng thời tiệm cận các chuẩn mực pháp lý tiên tiến.
1. Khái quát về bảo lãnh ngân hàng khi xác lập hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Hợp đồng là một chế định quan trọng trong pháp luật Việt Nam. Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự[1]. Theo tác giả Nguyễn Ngọc Điện, hợp đồng trước hết là sự bày tỏ ý chí của chủ thể; nhưng khác với hành vi pháp lý đơn phương, hợp đồng còn đòi hỏi sự gặp gỡ về ý chí của ít nhất hai chủ thể nhằm tạo ra ý chí chung
[2].
Trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa chủ đầu tư và bên mua đối với nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng hoặc chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định pháp luật
[3]. Do đối tượng của giao dịch chưa tồn tại hoàn chỉnh tại thời điểm giao kết nên loại hợp đồng này tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý và tài chính đối với bên mua.
Để bảo đảm an toàn cho giao dịch, pháp luật quy định chủ đầu tư trước khi bán nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài hoạt động hợp pháp tại Việt Nam chấp thuận cấp bảo lãnh đối với nghĩa vụ tài chính của mình
[4]. Dưới góc độ ngôn ngữ, “
bảo lãnh là bảo đảm người khác thực hiện một nghĩa vụ và chịu trách nhiệm nếu người đó không thực hiện”[5]. Nội hàm của khái niệm này thể hiện rõ tính chất bảo đảm bằng uy tín và trách nhiệm của bên bảo lãnh đối với bên có quyền.
Dưới góc độ pháp luật dân sự, bảo lãnh là một trong chín biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Bảo lãnh là việc người thứ ba (sau đây gọi là bên bảo lãnh) cam kết với bên có quyền (sau đây gọi là bên nhận bảo lãnh) sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ (sau đây gọi là bên được bảo lãnh), nếu khi đến thời hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ” (khoản 1 Điều 335). Khái niệm này xác định rõ chủ thể của quan hệ bảo lãnh gồm bên bảo lãnh, bên nhận bảo lãnh và bên được bảo lãnh. Khi bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ đến hạn, bên bảo lãnh phải thực hiện nghĩa vụ thay, nhằm bảo vệ quyền lợi của bên có quyền.
Trên cơ sở đó, có thể hiểu bảo lãnh ngân hàng khi xác lập hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là việc ngân hàng thương mại hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài hoạt động hợp pháp tại Việt Namcam kết với bên mua sẽ thực hiện thay nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư trong trường hợp chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ bàn giao nhà ở theo hợp đồng. Đây là cơ chế bảo đảm mang tính phòng ngừa rủi ro, nhằm bảo vệ quyền lợi của bên mua, nâng cao trách nhiệm của chủ đầu tư và tăng cường tính minh bạch, an toàn cho thị trường bất động sản.
2. Pháp luật Việt Nam về bảo lãnh ngân hàng khi xác lập hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Tại Việt Nam, việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được ghi nhận lần đầu tiên tại Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006. Tuy nhiên, việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai chỉ mới dừng lại ở khái niệm và các quy định sơ khởi, chưa có cơ chế bảo lãnh ngân hàng bắt buộc như Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023. Cụ thể, các quy định về bảo lãnh ngân hàng khi xác lập hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được thể hiện như sau:
Thứ nhất,bảo lãnh ngân hàng được xác định là điều kiện bắt buộc trước khi nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh.
Khoản 1 Điều 26 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định: “Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại trong nước, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam chấp thuận cấp bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với bên mua, thuê mua nhà ở khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo cam kết trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai”.
So với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014
[6], quy định mới đã mở rộng chủ thể có thẩm quyền bảo lãnh, cho phép các chi nhánh ngân hàng nước ngoài tham gia cung ứng dịch vụ bảo lãnh. Sự thay đổi này phản ánh xu hướng hội nhập tài chính quốc tế, đồng thời tạo điều kiện gia tăng tính cạnh tranh và đa dạng hóa nguồn cung dịch vụ bảo lãnh trên thị trường. Việc mở rộng chủ thể bảo lãnh còn góp phần nâng cao năng lực giám sát tài chính và tăng cường niềm tin của khách hàng đối với các dự án bất động sản hình thành trong tương lai.
Thứ hai,về nội dung nghĩa vụ bảo lãnh, pháp luật hiện hành xác định nghĩa vụ được bảo lãnh là nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với bên mua nhà ở. Theo khoản 1 Điều 26 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo cam kết, ngân hàng bảo lãnh có trách nhiệm thực hiện thay nghĩa vụ tài chính, bao gồm khoản tiền ứng trước mà chủ đầu tư đã nhận và các khoản tiền khác theo hợp đồng. Quy định này đã cụ thể hóa phạm vi trách nhiệm tài chính của chủ đầu tư cũng như trách nhiệm thực hiện thay của ngân hàng. Qua đó, cơ chế bảo lãnh không chỉ mang ý nghĩa hình thức mà còn bảo đảm khả năng bồi hoàn thực tế cho bên mua khi xảy ra vi phạm. Đồng thời, việc gắn trách nhiệm bảo lãnh với nghĩa vụ tài chính giúp làm rõ bản chất của bảo lãnh ngân hàng là cơ chế bảo đảm thanh toán thay trong trường hợp chủ đầu tư mất khả năng hoặc không thực hiện nghĩa vụ.
Thứ ba,về hình thức ghi nhận biện pháp bảo lãnh.
Một điểm tiến bộ đáng chú ý của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 là việc thiết lập cơ chế ghi nhận bảo lãnh theo nhiều tầng nấc pháp lý. Theo đó, bảo lãnh được thực hiện thông qua ba loại văn bản gồm: Thỏa thuận cấp bảo lãnh giữa ngân hàng và chủ đầu tư; văn bản cam kết phát hành bảo lãnh; và thư bảo lãnh riêng biệt cho từng khách hàng[7]. Cấu trúc này thể hiện sự phát triển từ cơ chế bảo lãnh mang tính “khung” sang cơ chế bảo lãnh mang tính “cá thể hóa”, bảo đảm mỗi bên mua đều được cấp một thư bảo lãnh độc lập. Thư bảo lãnh chính là căn cứ pháp lý trực tiếp để khách hàng yêu cầu ngân hàng thực hiện nghĩa vụ khi chủ đầu tư vi phạm. Đặc biệt, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 còn quy định chủ đầu tư phải cung cấp thư bảo lãnh cho khách hàng trong thời hạn nhất định (10 ngày làm việc) và chỉ được nhận tiền thanh toán sau khi khách hàng đã nhận được thư bảo lãnh. Quy định này góp phần hạn chế tình trạng huy động vốn trái quy định hoặc chậm phát hành bảo lãnh như đã từng xảy ra trên thực tế.
Thứ tư,về trách nhiệm của ngân hàng bảo lãnh.
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã hoàn thiện hơn so với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 khi quy định trách nhiệm bảo lãnh phát sinh không chỉ khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở mà còn khi không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với khách hàng
[8]. Việc bổ sung căn cứ này mang ý nghĩa quan trọng vì nghĩa vụ được bảo lãnh về bản chất là nghĩa vụ tài chính. Do đó, trách nhiệm của ngân hàng cần gắn trực tiếp với việc bảo đảm quyền lợi vật chất của bên mua chứ không chỉ dừng lại ở việc xác định hành vi vi phạm tiến độ bàn giao nhà. Cách tiếp cận này phù hợp với bản chất của bảo lãnh ngân hàng trong hoạt động thương mại và góp phần nâng cao hiệu quả thực tế của cơ chế bảo vệ người mua nhà.
Thứ năm,về thời hạn bảo lãnh.
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định bảo lãnh có hiệu lực cho đến khi nhà ở được bàn giao cho bên mua
[9]. Trong khi đó, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 chuyển sang cơ chế linh hoạt hơn khi giao cho các bên thỏa thuận và ghi nhận cụ thể trong văn bản bảo lãnh
[10]. Cách tiếp cận này phù hợp với nguyên tắc tự do thỏa thuận của pháp luật dân sự và tạo điều kiện cho các chủ thể linh hoạt thiết kế giao dịch phù hợp với từng dự án cụ thể. Tuy nhiên, việc không quy định một “ngưỡng tối thiểu” về thời hạn bảo lãnh cũng có thể làm phát sinh rủi ro cho khách hàng nếu thời hạn bảo lãnh ngắn hơn tiến độ thực tế của dự án. Vì vậy, từ góc độ bảo vệ bên yếu thế, việc bảo lãnh kéo dài ít nhất cho đến thời điểm bàn giao nhà ở vẫn được xem là giải pháp hợp lý nhằm bảo đảm tính toàn diện của cơ chế bảo vệ.
Thứ sáu,về quyền lựa chọn bảo lãnh khi mua nhà ở hình thành trong tương lai của khách hàng.
Một điểm mới nữa đáng chú ý là Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 là cho phép bên mua có thể lựa chọn áp dụng hoặc từ chối bảo lãnh và việc từ chối phải được ghi nhận bằng văn bản trong hợp đồng
[11]. Quy định này thể hiện sự tôn trọng quyền tự định đoạt của các bên trong quan hệ dân sự. Tuy nhiên, trong bối cảnh bên mua thường ở vị thế yếu hơn về thông tin và khả năng thương lượng, cơ chế “tự lựa chọn” cũng tiềm ẩn nguy cơ khách hàng bị tác động hoặc định hướng từ phía chủ đầu tư nhằm giảm chi phí bảo lãnh. Vì vậy, để bảo đảm hiệu quả thực chất của cơ chế bảo vệ, cần thiết phải tăng cường nghĩa vụ minh bạch thông tin và trách nhiệm giải thích của chủ đầu tư đối với khách hàng trước khi giao kết hợp đồng.
Thứ bảy, về số dư bảo lãnh trong bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai.
Thông tư số 61/2024/TT-NHNN đã bổ sung quy định về số dư bảo lãnh nhằm kiểm soát nghĩa vụ tài chính của ngân hàng trong suốt quá trình thực hiện dự án. Theo đó, số dư bảo lãnh được xác định trên cơ sở số tiền mà chủ đầu tư đã nhận ứng trước từ khách hàng và phải được cập nhật thường xuyên
[12]. Quy định này bước đầu hình thành cơ chế quản lý “động” đối với nghĩa vụ bảo lãnh, bảo đảm sự tương thích giữa nghĩa vụ của ngân hàng và thực tế huy động vốn của chủ đầu tư. Tuy nhiên, do cơ chế này vẫn phụ thuộc nhiều vào việc tự khai báo của chủ đầu tư, nên cần tăng cường hoạt động kiểm tra, đối chiếu và giám sát từ phía ngân hàng nhằm hạn chế nguy cơ sai lệch thông tin hoặc che giấu dòng tiền.
Có thể thấy, pháp luật Việt Nam về bảo lãnh ngân hàng trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đã có bước phát triển đáng kể theo hướng ngày càng chặt chẽ và hoàn thiện hơn. Những quy định mới về thư bảo lãnh, thời hạn cung cấp bảo lãnh, trách nhiệm của ngân hàng, quyền lựa chọn của khách hàng và cơ chế quản lý số dư bảo lãnh đã góp phần nâng cao mức độ an toàn pháp lý của giao dịch. Đồng thời, các quy định này cũng tăng cường trách nhiệm của chủ đầu tư trong quá trình huy động vốn và thực hiện dự án, qua đó củng cố niềm tin của thị trường bất động sản và bảo vệ hiệu quả hơn quyền lợi chính đáng của người mua nhà.
3. Những hạn chế và giải pháp hoàn thiện pháp luật về bảo lãnh ngân hàng khi xác lập hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai trên cơ sở tham khảo kinh nghiệm một số nước
Thứ nhất, về nội dung bảo lãnh ngân hàng trong bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã xác định phạm vi nghĩa vụ được bảo lãnh gồm khoản tiền ứng trước và các khoản tiền khác theo hợp đồng mua bán
[13]. Tuy nhiên, thực tiễn giao dịch cho thấy, giữa chủ đầu tư và khách hàng còn tồn tại nhiều khoản thanh toán khác như tiền đặt cọc, tiền giữ chỗ, tiền phạt vi phạm hoặc bồi thường thiệt hại. Trong khi đó, Điều 336 Bộ luật Dân sự năm 2015 cho phép phạm vi bảo lãnh bao gồm cả lãi chậm trả, tiền phạt và bồi thường thiệt hại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Sự thiếu thống nhất giữa pháp luật chuyên ngành và pháp luật dân sự dẫn đến khó khăn trong việc xác định chính xác phạm vi nghĩa vụ bảo lãnh của ngân hàng. Đồng thời, nhiều khoản tiền phát sinh từ các giao dịch “tiền hợp đồng” hiện chưa được pháp luật quy định rõ có thuộc phạm vi bảo lãnh hay không. Điều này tạo ra khoảng trống pháp lý và làm suy giảm hiệu quả bảo vệ quyền lợi của bên mua trong thực tiễn giao dịch bất động sản. Nghiên cứu kinh nghiệm một số nước cho thấy:
Tại Tiểu Bang New South Wales (Australia,
tiền đặt cọc và bất kỳ khoản thanh toán định kỳ trong hợp đồng phải được giữ trong tài khoản ký quỹ, không được giải ngân cho nhà phát triển cho đến khi dự án hoàn thành và hợp đồng đến kỳ thanh toán[14]. Ở bang California (Hoa Kỳ)
, theo Bộ luật Kinh doanh và nghề nghiệp California năm 2024, tại Mục 11013.4, toàn bộ số tiền mà người mua đã trả hoặc ứng trước được gửi vào một khoản ký quỹ cho đến khi quyền sở hữu hợp pháp hoặc quyền lợi khác theo hợp đồng được chuyển giao cho người mua, hoặc chủ sở hữu phải nộp bảo đảm cho bang California để bảo đảm trả lại tiền người mua đã trả nếu chủ sỡ hữu không giao quyền sở hữu hợp pháp hoặc quyền lợi khác theo hợp đồng
[15]. Ngoài ra, theo Luật Tiểu bang Florida năm 2024, tại Mục 718.202, nếu bán căn hộ trước khi xây dựng hoàn tất, tất cả các khoản thanh toán lên tới 10% giá bán từ người mua phải được đưa vào tài khoản ký quỹ và không được sử dụng bởi chủ đầu tư cho tới khi: Giao dịch hoàn tất hoặc trả lại cho người mua nếu họ rút khỏi hợp đồng theo quyền hợp pháp
[16].
Từ việc tham khảo kinh nghiệm của một số nước trên thế giới,cáctác giả kiến nghị cần sửa đổi, bổ sung Điều 26 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 theo hướng: Tiền đặt cọc và tất cả các khoản tiền khác người mua thanh toán cho chủ đầu tư (nếu có) phải được giữ trong tài khoản ký quỹ và không được sử dụng bởi chủ đầu tư cho tới khi các bên ký hợp đồng chính thức hoặc trả lại cho người mua nếu họ hủy hợp đồng theo quyền hợp pháp. Phần tiền thanh toán sau khi ký hợp đồng chính thức cũng phải được giữ trong tài khoản dự án, có sự giám sát của bên bảo lãnh và chỉ giải ngân theo tiến độ hoàn thành xây dựng, trừ khi hợp đồng cho phép dùng cho chi phí xây dựng cụ thể. Ngoài ra, cần mở rộng hoặc cụ thể hóa phạm vi các khoản tiền được bảo lãnh, bao gồm cả những khoản phát sinh từ các giao dịch tiền hợp đồng có bản chất huy động vốn từ bên mua, nhằm bảo đảm tính đầy đủ và hiệu quả của cơ chế bảo vệ khách hàng.
Thứ hai, về vấn đề pháp luật cho phép bên mua lựa chọn có hoặc không áp dụng bảo lãnh ngân hàng khi xác lập hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Quy định này thể hiện sự tôn trọng nguyên tắc tự do thỏa thuận theo Bộ luật Dân sự năm 2015. Tuy nhiên, trong thực tiễn thị trường bất động sản, quy định này tiềm ẩn nhiều rủi ro do sự bất cân xứng về thông tin, vị thế thương lượng và khả năng nhận thức pháp lý giữa bên mua với chủ đầu tư. Khi từ chối bảo lãnh, bên mua sẽ mất đi cơ chế bảo đảm tài chính từ ngân hàng và phải tự gánh chịu rủi ro nếu chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ bàn giao hoặc hoàn trả tiền. Bên cạnh đó, chủ đầu tư có thể lợi dụng quy định này để định hướng khách hàng từ chối bảo lãnh nhằm giảm chi phí hoặc né tránh nghĩa vụ bảo lãnh thông qua gắn việc giảm giá, ưu đãi với điều kiện khách hàng từ chối bảo lãnh hoặc tách giao dịch thành các hợp đồng khác (đặt cọc, giữ chỗ) để né tránh nghĩa vụ bảo lãnh. Pháp luật hiện hành cũng chưa đặt ra cơ chế bắt buộc giải thích, cảnh báo rủi ro hoặc kiểm soát tính tự nguyện thực chất của việc từ chối bảo lãnh, từ đó dễ phát sinh tranh chấp về hiệu lực thỏa thuận. Về lâu dài, việc giảm tỷ lệ áp dụng bảo lãnh ngân hàng còn có thể làm suy yếu vai trò kiểm soát rủi ro của tổ chức tín dụng và ảnh hưởng đến tính ổn định của thị trường bất động sản. Tham khảo kinh nghiệm một số nước trên thế giới về vấn đề này nhận thấy:
Ở Tây Ban Nha,
Luật số 57/1968 quy định bắt buộc chủ đầu tư phải có bảo lãnh ngân hàng đối với toàn bộ khoản tiền mà người mua thanh toán cho nhà ở hình thành trong tương lai. Các khoản tiền ứng trước phải được quản lý thông qua tài khoản riêng biệt và chỉ sử dụng cho mục đích xây dựng dự án. Nếu dự án không được hoàn thành đúng hạn, người mua có quyền yêu cầu hoàn trả toàn bộ số tiền đã thanh toán kèm lãi suất hoặc thỏa thuận gia hạn thực hiện hợp đồng. Đặc biệt, người mua có thể trực tiếp yêu cầu ngân hàng bảo lãnh hoàn trả tiền mà không phụ thuộc vào việc giải quyết tranh chấp với chủ đầu tư. Cơ chế này góp phần nâng cao hiệu quả bảo vệ quyền lợi của người mua và kiểm soát rủi ro trong thị trường bất động sản[17].Tại Pháp, bảo lãnh tài chính hoàn thành và bảo lãnh hoàn tiền là yêu cầu bắt buộc khi bán nhà ở hình thành trong tương lai. Đây là bảo lãnh cho người mua rằng, nhà ở sẽ được hoàn thành theo cam kết, ngay cả khi chủ đầu tư vỡ nợ. Trong trường hợp dự án không tiếp tục, người mua sẽ được hoàn lại các khoản đã thanh toán. Các giấy tờ xác nhận những bảo lãnh này phải gắn kèm với hợp đồng đặt chỗ và hợp đồng chính thức
[18].
Từ những phân tích nêu trên,cáctác giả kiến nghị cần sửa đổi, bổ sung khoản 3 Điều 26 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 theo hướng:
Phương án 1: Trên cơ sở nhận diện những rủi ro pháp lý phát sinh từ quy định hiện hành và tham khảo kinh nghiệm lập pháp của các quốc gia như Tây Ban Nha và Pháp, kiến nghị sửa đổi theo hướng bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với người mua là yêu cầu bắt buộc khi xác lập hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Phương án 2: Kiến nghị sửa đổi, bổ sung theo hướng bảo đảm cân bằng giữa nguyên tắc tự do lựa chọn và yêu cầu bảo vệ bên yếu thế trong giao dịch, cụ thể như sau:
- Bổ sung điều kiện chặt chẽ đối với việc từ chối bảo lãnh: Việc từ chối bảo lãnh cần được đặt dưới các điều kiện pháp lý nghiêm ngặt, bao gồm: Phải được lập thành văn bản riêng biệt, không gộp chung trong hợp đồng; phải có xác nhận độc lập của bên thứ ba (văn phòng công chứng); phải kèm theo biên bản giải thích đầy đủ về rủi ro pháp lý do chủ đầu tư cung cấp và có thể xem xét quy định thời gian “cân nhắc lại” để bên mua thay đổi quyết định. Quy định này nhằm bảo đảm sự từ chối là thực sự tự nguyện và có hiểu biết đầy đủ, tránh bị lạm dụng.
- Bổ sung nghĩa vụ minh bạch và giải thích của chủ đầu tư, theo đó pháp luật cần quy định rõ chủ đầu tư có nghĩa vụ: Cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về bảo lãnh; giải thích rõ hệ quả pháp lý khi từ chối bảo lãnh; cảnh báo rủi ro bằng văn bản cho bên mua và trường hợp vi phạm nghĩa vụ này thì điều khoản từ chối bảo lãnh có thể bị tuyên vô hiệu.
- Cấm các hành vi lách luật làm vô hiệu cơ chế bảo lãnh, theo đó cần bổ sung quy định nghiêm cấm chủ đầu tư gắn ưu đãi, chiết khấu với điều kiện từ chối bảo lãnh: Soạn thảo điều khoản “mặc định không bảo lãnh”; tách giao dịch thành hợp đồng đặt cọc, giữ chỗ… để né tránh nghĩa vụ bảo lãnh. Các thỏa thuận nhằm né tránh nghĩa vụ bảo lãnh sẽ bị coi là vô hiệu toàn bộ hoặc từng phần.
- Tăng cường cơ chế thực thi trực tiếp của người mua đối với ngân hàng bảo lãnh như trong trường hợp có bằng chứng về việc dự án đã không được hoàn thành theo đúng tiến độ, người mua có thể trực tiếp yêu cầu tổ chức bảo lãnh thực hiện nghĩa vụ hoàn trả, mà không cần phụ thuộc vào việc giải quyết tranh chấp với chủ đầu tư.
Thứ ba, về cơ chế xác định và cập nhật số dư bảo lãnh.
Quy định tại khoản 7 Điều 13 Thông tư số 61/2024/TT-NHNN đã thiết lập cơ chế cập nhật số dư bảo lãnh, tuy nhiên vẫn tồn tại những hạn chế đáng kể như cho phép “chủ đầu tư chịu trách nhiệm trước pháp luật về việc thông báo chính xác số tiền và thời điểm đã nhận ứng trước của các bên mua cho bên bảo lãnh”
[19], trong khi thiếu cơ chế đối chiếu độc lập; thời điểm ghi nhận số dư bảo lãnh gắn với thời điểm thông báo, không phải thời điểm thực tế nhận tiền, dẫn đến nguy cơ sai lệch; chu kỳ cập nhật theo tháng có thể không phản ánh kịp thời biến động dòng tiền, đặc biệt trong các giai đoạn huy động vốn cao điểm. Hệ quả là phạm vi bảo lãnh có thể không tương xứng với nghĩa vụ thực tế, làm suy giảm hiệu quả bảo vệ bên mua. Tìm hiểu kinh nghiệm điều chỉnh pháp luật của một số quốc trên thế giới thấy rằng:
P
háp luật Pháp không sử dụng khái niệm “số dư bảo lãnh” theo nghĩa kỹ thuật như Việt Nam, nhưng thiết lập cơ chế tương đương thông qua nghĩa vụ bảo lãnh tài chính bắt buộc. Thanh toán theo tiến độ xây dựng được kiểm soát chặt chẽ trong đó các khoản thanh toán của người mua được thực hiện theo từng giai đoạn xây dựng (35% – 70% – 95%...) và mỗi lần thanh toán phải có chứng nhận tiến độ công trình bởi kiến trúc sư hoặc chuyên gia độc lập[20]. Điều này cho thấy, nghĩa vụ bảo lãnh tự động cập nhật theo tiến độ công trình, không phụ thuộc vào khai báo của chủ đầu tư và có sự tham gia của chủ thể độc lập (kiến trúc sư, công chứng viên) nhằm bảo đảm tính chính xác, khách quan của giá trị nghĩa vụ bảo lãnh.Tại Hoa Kỳ, Mục 718.202 Luật Tiểu bang Florida năm 2024 quy định: Nếu bán căn hộ trước khi xây dựng hoàn tất, tất cả các khoản thanh toán lên tới 10% giá bán từ người mua phải được đưa vào tài khoản ký quỹ và không được sử dụng bởi chủ đầu tư cho tới khi: Giao dịch hoàn tất hoặc trả lại cho người mua nếu họ rút khỏi hợp đồng theo quyền hợp pháp. Mọi khoản tiền được ghi nhận ngay tại thời điểm nhận tiền thực tế, không phụ thuộc vào thông báo của chủ đầu tư và người giữ tiền ký quỹ có nghĩa vụ ghi nhận, theo dõi và báo cáo số dư liên tục
[21].
Ở Các Tiểu vương quốc Ả Rập Thống nhất (UAE
), pháp luật quy định các khoản thanh toán do người mua nhà trên bản vẽ hoặc các nhà tài trợ của dự án thực hiện sẽ được gửi vào một tài khoản được mở với đại lý ký quỹ dưới tên của dự án phát triển bất động sản. Đại lý ký quỹ phải cung cấp cho Bộ Đất đai các báo cáo định kỳ về thu nhập và chi tiêu của tài khoản ký quỹ của mình và trong mọi trường hợp, Bộ Đất đai có thể tìm kiếm sự hỗ trợ từ bất kỳ người nào mà Bộ Đất đai cho là phù hợp để kiểm toán các báo cáo và dữ liệu đó
[22]. Điều này cho thấy, UAE có 03 lớp để kiểm soát dòng tiền đã thanh toán của người mua bao gồm: Đại lý ký quỹ, cơ quan quản lý và kiểm toán kỹ thuật.
Qua việc tham khảo kinh nghiệm nêu trên,cáctác giả kiến nghị cần sửa đổi, bổ sung khoản 7 Điều 13 Thông tư số 61/2024/TT-NHNN theo hướng tăng cường tính khách quan và minh bạch trong cơ chế xác định số dư bảo lãnh. Theo đó, số dư bảo lãnh cần được xác định trên cơ sở dòng tiền thực tế phát sinh qua tài khoản chuyên dụng thay vì phụ thuộc vào cơ chế tự khai báo của chủ đầu tư. Thời điểm ghi nhận số dư bảo lãnh nên được xác định tại thời điểm khoản tiền được ghi có vào tài khoản bảo lãnh và được cập nhật liên tục theo từng giao dịch phát sinh. Giải pháp này tiệm cận với mô hình của bang Florida, nơi nghĩa vụ tài chính được ghi nhận theo thời gian thực thông qua tài khoản ký quỹ. Đồng thời, cần thiết lập cơ chế kiểm chứng độc lập với sự tham gia của ngân hàng, tổ chức kiểm toán, cơ quan quản lý nhà nước và quyền giám sát của bên mua. Mô hình này tương đồng với hệ thống của UAE, nơi dòng tiền được kiểm soát bởi ngân hàng, cơ quan quản lý và kiểm toán. Bên cạnh đó, việc xác định và điều chỉnh số dư bảo lãnh cần gắn với tiến độ thực hiện dự án được xác nhận bởi chủ thể chuyên môn độc lập nhằm bảo đảm sự tương thích giữa nghĩa vụ bảo lãnh và thực tế triển khai công trình, tương tự mô hình của Pháp.
Thứ tư, đối với việc kiểm soát dòng tiền người mua đã thanh toán gắn với tiến độ của dự án.
Hiện nay, chưa có quy định bắt buộc các khoản tiền ứng trước của khách hàng phải được chuyển qua tài khoản do ngân hàng bảo lãnh quản lý, dẫn đến ngân hàng khó theo dõi đầy đủ và kịp thời dòng tiền huy động của chủ đầu tư. Điều này làm suy giảm mối liên hệ giữa nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư với tiến độ thực hiện dự án, đồng thời tạo nguy cơ sử dụng vốn sai mục đích hoặc không tương xứng với mức độ hoàn thành công trình. Bên cạnh đó, pháp luật cũng chưa thiết lập cơ chế giám sát độc lập đối với tiến độ xây dựng sau khi hợp đồng được ký kết, khiến bên mua chủ yếu chỉ có thể chờ đợi, yêu cầu hoàn trả tiền hoặc khởi kiện khi xảy ra vi phạm. Tuy nhiên, các phương thức này đều tiềm ẩn nhiều chi phí, thời gian và rủi ro thu hồi tài sản. Sự thiếu hụt cơ chế kiểm soát đồng bộ giữa dòng tiền và tiến độ dự án không chỉ làm giảm hiệu quả bảo vệ người mua mà còn gia tăng rủi ro và bất cân xứng thông tin trên thị trường bất động sản. Nhìn ra thế giới có thể thấy:
Tại Pháp, bảo lãnh tài chính hoàn thành và bảo lãnh hoàn tiền là yêu cầu bắt buộc khi bán nhà ở hình thành trong tương lai. Đây là bảo lãnh cho người mua rằng nhà ở sẽ được hoàn thành theo cam kết, ngay cả khi chủ đầu tư vỡ nợ. Trong trường hợp dự án không tiếp tục, người mua sẽ được hoàn lại các khoản đã thanh toán. Các giấy tờ xác nhận những bảo lãnh này phải gắn kèm với hợp đồng đặt chỗ và hợp đồng chính thức
[23].
Trong khi đó, pháp luật Tiểu bang New South Wales (Australia)
quy định chủ đầu tư phải cung cấp bảo hiểm bảo đảm công trình trước khi bán, bảo hiểm này bảo vệ người mua trong trường hợp dự án không hoàn thành, lỗi xây dựng hoặc nhà thầu bị vỡ nợ. Bên cạnh đó, pháp luật cho phép bên bán hoặc người mua hủy hợp đồng nếu dự án chưa hoàn thành vào ngày đã xác định. Tuy nhiên, nhằm hạn chế việc chủ đầu tư lạm dụng quyền chấm dứt hợp đồng, luật quy định phải có sự đồng ý bằng văn bản của người mua trước khi chấm dứt hợp đồng hoặc phải được Tòa án tối cao chấp nhận việc chấm dứt đó[24].Trên cơ sở kinh nghiệm nêu trên,cáctác giả kiến nghị sửa đổi, bổ sung Điều 26 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 theo hướng tăng cường cơ chế kiểm soát dòng tiền và tiến độ thực hiện dự án. Theo đó, cần quy định bắt buộc mọi khoản tiền ứng trước của bên mua phải được thanh toán thông qua tài khoản chuyên dụng do ngân hàng bảo lãnh quản lý và chỉ được giải ngân theo tiến độ xây dựng đã được chủ thể chuyên môn độc lập xác nhận. Đồng thời, pháp luật nên bổ sung cơ chế bảo lãnh tài chính hoàn thành, bảo lãnh hoàn tiền và bảo hiểm bảo đảm công trình nhằm bảo vệ người mua trong trường hợp dự án chậm tiến độ, không hoàn thành hoặc chủ đầu tư mất khả năng thanh toán. Bên cạnh đó, cần cho phép bên mua hoặc bên bán được quyền hủy hợp đồng khi dự án không hoàn thành đúng thời hạn, nhưng việc chấm dứt hợp đồng phải có sự đồng ý bằng văn bản của bên mua hoặc được Tòa án chấp thuận. Sau khi hợp đồng bị hủy bỏ, bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn trả các khoản tiền mà bên mua đã thanh toán.
Kết luận
Từ việc phân tích các quy định của pháp luật Việt Nam và đối chiếu với kinh nghiệm của một số quốc gia, có thể thấy cơ chế bảo lãnh ngân hàng trong xác lập hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đã có bước tiến quan trọng nhưng vẫn tồn tại những khoảng trống pháp lý đáng kể. Những hạn chế này làm suy giảm hiệu quả của cơ chế bảo lãnh và gia tăng rủi ro trong thực tiễn giao dịch. Trên cơ sở đó, việc hoàn thiện pháp luật theo hướng tăng cường kiểm soát dòng tiền, thiết lập cơ chế bảo đảm đa tầng và gắn nghĩa vụ tài chính với tiến độ dự án… là yêu cầu cấp thiết. Đồng thời, cần cân bằng giữa nguyên tắc tự do thỏa thuận trong giao kết hợp đồng và yêu cầu bảo vệ bên yếu thế nhằm bảo đảm tính công bằng trong giao dịch. Việc tiếp thu có chọn lọc kinh nghiệm nước ngoài sẽ góp phần nâng cao tính minh bạch, an toàn và ổn định của thị trường nhà ở hình thành trong tương lai tại Việt Nam trong bối cảnh hội nhập./.
[1] Điều 385 Bộ luật Dân sự năm 2015.
[2] Nguyễn Ngọc Điện,
Giáo trình Luật Dân sự - tập 2, Nxb. Đại học Quốc gia TP. Hồ Chí Minh, năm 2022, tr. 18.
[3] Khoản 5 Điều 3
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 và khoản 24 Điều 2 Luật Nhà ở năm 2023 đưa ra khái niệm: “Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng hoặc chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định pháp luật về xây dựng”.
[4] Khoản 1 Điều 26
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023.
[5] Hoàng Phê,
Từ điển Tiếng Việt, Nxb. Khoa học xã hội, năm 1994, tr. 37.
[6] Khoản 1 Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định: “Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng”.
[7] Khoản 2 và khoản 4 Điều 26 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023.
[8] Khoản 7 Điều 26 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023.
[9] Khoản 2 Điều 56
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.
[10] Khoản 5 Điều 26 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023.
[11] Khoản 3 Điều 26 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023.
[12] Khoản 7 Điều 13 Thông tư số 61/2024/TT-NHNN.
[13] Khoản 1 Điều 26
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023.
[15] California State (2024),
California Business and Professions Code, https://codes.findlaw.com/ca/business-and-professions-code/bpc-sect-11013-4, truy cập ngày 03/01/2026.
[16] The Florida (2024),
2024 Florida Statutes (Including 2025C),
https://www.flsenate.gov/Laws/Statutes/2024/718.202, truy cập ngày 03/01/2026.
[18] France (1978),
Article L.261-10-1 Code de la construction et de l'habitation – CCH, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/texte_lc/LEGITEXT000006074096/, truy cập ngày 03/01/2026.
[19] Điểm c khoản 7 Điều 13 Thông tư số 61/2024/TT-NHNN.
[20] Wesite Enter-france,
Buying off-plan property in France: legal rules every foreign buyer should know, https://www.enter-france.com/portfolio-item/buying-off-plan-property-in-france-legal-rules-every-foreign-buyer-should-know/, truy cập ngày 03/01/2026.
[21] The Florida (2024),
2024 Florida Statutes (Including 2025C),
https://www.flsenate.gov/Laws/Statutes/2024/718.202, truy cập ngày 03/01/2026.
[22] Dubai (2007),
Article 7 and Article 11 Law Concerning Escrow Accounts for Real Estate Developments in the Emirate of Dubai, https://dlp.dubai.gov.ae/Legislation%20Reference/2007/Law%20No.%20(8)%20of%202007.pdf, truy cập ngày 03/01/2026.
[23] France (1978),
Article L.261-10-1 Code de la construction et de l'habitation – CCH, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/texte_lc/LEGITEXT000006074096/, truy cập ngày 03/01/2026.
