Ảnh minh họa: Nguồn Internet.

Hiện nay, tại Điều 112 và Điều 113 Luật Nhà ở năm 2023 quy định về các nguồn vốn phát triển nhà ở, bao gồm: vốn chủ sở hữu của các tổ chức, cá nhân; vốn đầu tư công theo quy định của pháp luật về đầu tư công; vốn từ công trái quốc gia, trái phiếu, vốn hỗ trợ phát triển chính thức, vốn vay ưu đãi của các nhà tài trợ, vốn tín dụng đầu tư phát triển của Nhà nước; vốn huy động từ Quỹ phát triển đất, các quỹ tài chính nhà nước ngoài ngân sách khác theo quy định của pháp luật; vốn huy động từ các tổ chức, cá nhân; vốn đầu tư nước ngoài; nguồn tài chính công đoàn theo quy định của pháp luật về công đoàn và nguồn vốn hợp pháp khác. Tuy nhiên, Luật Nhà ở năm 2023 chưa có quy định về cơ chế tổ chức, quản lý, vận hành các nguồn vốn để phát triển nhà ở giá rẻ, bao gồm nhà ở thương mại giá rẻ và nhà ở xã hội. Vì vậy, việc thành lập Quỹ Tiết kiệm nhà ở là cần thiết để tạo nguồn lực tài chính dài hạn hỗ trợ phát triển nhà ở giá rẻ, giúp thị trường bất động sản giảm sự phụ thuộc vào các nguồn vốn tín dụng. Với mô hình này, Việt Nam sẽ có thêm công cụ hỗ trợ điều tiết giá cả và là biện pháp tháo gỡ những vướng mắc cho nhiều người lao động đang gặp khó khăn về nhà ở.   

Hàn Quốc thành lập Quỹ Nhà ở quốc gia (NHF) vào năm 1981 để tài trợ cho việc xây dựng nhà cho thuê, mua và cung cấp các khoản vay nhà ở cho các hộ gia đình thu nhập thấp. Nguồn tài trợ cho NHF có nguồn gốc từ ngân sách chính phủ, trái phiếu nhà ở quốc gia và trái phiếu NHF, một hình thức xổ số nhà ở và tiết kiệm theo hợp đồng, các khoản vay nước ngoài, quỹ khấu hao và các quỹ liên quan khác… Hệ thống này giúp bảo đảm khả năng chi trả của người vay và ổn định thị trường tài chính nhà ở[1].

Trong giai đoạn đầu phát triển nhà ở xã hội, Chính phủ có nguồn ngân sách không nhiều nên việc huy động chủ yếu thông qua Quỹ Xổ số nhà ở. Hiện nay, việc huy động vốn chủ yếu thông qua Quỹ nhà ở và đô thị quốc gia (tiền thân là Quỹ nhà ở quốc gia), có khoảng 70% vốn được huy động từ trái phiếu nhà ở quốc gia do Nhà nước phát hành, khoảng 30% vốn còn lại được huy động từ tiền gửi tiết kiệm của người dân và các nguồn khác. Người dân muốn vay tiền từ Quỹ thì phải tham gia gửi tiết kiệm, không bắt buộc với người không có nhu cầu vay[2]. Chế độ đăng ký mua nhà ở kết hợp tiết kiệm nhà ở như sau: Mức độ ưu tiên 1: Những người đã giữ tài khoản tiết kiệm đăng ký mua nhà trong 2 năm và gửi tiết kiệm hằng tháng từ 24 lần trở lên. Mức độ ưu tiên 2: Những người đã giữ tài khoản tiết kiệm đăng ký mua nhà trong 6 tháng và gửi tiền tiết kiệm hằng tháng từ 6 lần trở lên[3].

Để người dân tiếp cận nhà ở, Hàn Quốc thành lập Quỹ Tiết kiệm nhà ở (Housing Subscription Savings Fund). Quỹ này hoạt động theo nguyên tắc “tiết kiệm trước - vay sau”, tức là người dân phải tham gia gửi tiết kiệm một khoảng thời gian nhất định trước khi có thể vay tiền để mua nhà. Đối tượng tham gia và hưởng lợi từ Quỹ bao gồm: người lao động phổ thông và người có thu nhập trung bình - thấp, những người khó tiếp cận các khoản vay thương mại thông thường. Người trẻ tuổi (dưới 40 tuổi), đặc biệt là các cặp vợ chồng mới cưới, thường nhận được ưu đãi từ Quỹ. Người chưa sở hữu nhà được ưu tiên hơn khi đăng ký mua các căn hộ do Chính phủ hỗ trợ. Về cơ chế tiết kiệm nhà ở: Người lao động có thể mở tài khoản tiết kiệm nhà ở tại các ngân hàng được chỉ định[4]. Mỗi tháng, người lao động có thể đóng 100 USD hoặc nhiều hơn là 500 USD vào Quỹ, cũng có một số người thu nhập rất thấp, không thể đóng góp[5]. Hàn Quốc có cơ chế khuyến khích người dân gửi tiền tiết kiệm cho Quỹ Tiết kiệm nhà ở. Như ở khu vực Seoul, Quỹ Tiết kiệm nhà ở sẽ thông báo rộng rãi về chỉ tiêu và minh bạch để người dân an tâm tiết kiệm[6]. Thời gian gửi tối thiểu là 2 năm, sau đó, người tham gia có thể sử dụng Quỹ để vay tiền mua nhà. Lãi suất tiết kiệm thường dao động từ 1,8% - 2,5%/năm. Những người có thời gian gửi tiết kiệm lâu hơn và số tiền gửi cao hơn sẽ được ưu tiên tiếp cận các khoản vay có lãi suất thấp hơn hoặc mua nhà ở giá ưu đãi từ Chính phủ. Khoản vay có thể lên tới 70% giá trị căn nhà, giúp người mua dễ dàng sở hữu nhà. Thời gian trả nợ linh hoạt từ 10 - 30 năm, phù hợp với khả năng tài chính của người vay.

Tại Trung Quốc, Quỹ Tiết kiệm nhà ở (Housing Provident Fund – HPF) lần đầu tiên áp dụng tại Thượng Hải vào năm 1991 và chính thức trở thành chương trình quốc gia vào thời điểm cải cách nhà ở năm 1994, là nền tảng của hệ thống chính sách nhà ở hiện tại của Trung Quốc nhằm mục đích cải thiện khả năng chi trả cho nhà ở[7]. HPF là chương trình chính sách nhà ở bắt buộc duy nhất ở Trung Quốc mà người lao động thành thị phải tham gia theo luật. Khi mới được thành lập, người lao động phải nộp 1% mức thu nhập, người sử dụng lao động phải nộp từ 1% - 2%[8]. Hiện nay, một nhân viên phải đóng góp tỷ lệ phần trăm (%) nhất định, dao động từ 5% đến 12% trong tiền lương hằng tháng vào tài khoản HPF của mình, tài khoản này không phải chịu thuế. Chính phủ giám sát và quản lý nhưng không trực tiếp tham gia đóng góp[9]. Khi mua nhà, người lao động được phép rút tiền tiết kiệm từ tài khoản HPF và có thể đăng ký vay thế chấp với lãi suất được trợ cấp từ hệ thống HPF. Đến cuối năm 2021, hệ thống HPF đã thu được 22,50 nghìn tỷ nhân dân tệ (khoảng 308 tỷ USD) từ 164 triệu người đóng góp, khiến HPF trở thành chương trình chính sách nhà ở lớn nhất thế giới[10].

HPF hoạt động theo nguyên tắc “người lao động và doanh nghiệp cùng đóng góp - vay ưu đãi để mua nhà”. Những người không có nhu cầu mua hoặc thuê mua nhà, khi về hưu sẽ được nhận lại toàn bộ khoản tiền đã nộp cộng với lãi suất; những người có nhu cầu mua nhà sẽ được xem xét, nếu đúng đối tượng và có khả năng trả nợ thì được vay tiền mua nhà[11]. Về cơ chế vay vốn từ Quỹ, sau khi tham gia một khoảng thời gian nhất định (thường tối thiểu 2 năm), người lao động có thể vay tiền mua nhà với lãi suất thấp, thường chỉ khoảng 3,1% - 3,5%/năm. Khoản vay có thể lên tới 80% giá trị căn nhà, giúp người mua nhà giảm áp lực tài chính[12]. Thời gian vay linh hoạt từ 10 - 30 năm. Người lao động có thể dùng toàn bộ số tiền trong Quỹ để thanh toán tiền mua nhà hoặc sử dụng để trả gốc và lãi vay. Ngoài ra, Quỹ còn được sử dụng để trả tiền thuê nhà cho những người chưa đủ điều kiện mua nhà; sửa chữa, cải tạo nhà khi người lao động có nhu cầu; hỗ trợ những người thất nghiệp (họ có thể rút tiền trong Quỹ khi mất việc).

Quỹ được đóng góp chung bởi người sử dụng lao động và người lao động, với tỷ lệ khác nhau tùy theo thành phố. Mỗi người lao động có một tài khoản cá nhân do Trung tâm quản lý Quỹ nhà ở địa phương quản lý. Các khoản đóng góp của người lao động được khấu trừ hằng tháng từ tiền lương của họ, người sử dụng lao động sẽ đóng góp theo cùng tỷ lệ. Cơ sở đóng góp thường được xác định theo tổng lương của nhân viên từ năm trước. Sau đây là bảng phân tích tỷ lệ đóng góp tại các thành phố chính[13]:

 

Singapore áp dụng hệ thống tiết kiệm bắt buộc với tên gọi “Quỹ Phòng xa Trung ương” (Central Provident Fund - CPF)[14]. CPF được lập vào tháng 7/1955 nhằm cung cấp sự bảo đảm về tài chính cho người lao động khi họ nghỉ hưu hoặc không thể tiếp tục làm việc[15]. Văn bản mang tính pháp lý cao nhất liên quan đến CPF là Hiến pháp Singapore. Tuy nhiên, ở vị trí của một đạo luật mang tính pháp lý tối cao, Hiến pháp Singapore chỉ quy định CPF ở tầm vĩ mô. Việc vận hành CPF một cách nhịp nhàng, thống nhất chủ yếu dựa trên Đạo luật Quỹ Dự trữ Trung ương - Central Provident Fund Act (QDTTW). Theo khoản 1 Điều 13 Đạo luật QDTTW, cơ cấu CPF bao gồm ba tài khoản: tài khoản thông thường (Ordinary Account – OA), tài khoản đặc biệt (Special Account – SA) và tài khoản y tế (Medisave Account – MA)[16].

Quỹ CPF chỉ có thể được rút vì một số lý do cụ thể - trong đó, việc mua nhà là lý do quan trọng phổ biến nhất[17]. Các chính sách xã hội của Singapore dựa trên triết lý “sự hỗ trợ của Chính phủ phải song hành với sự tự lực của công dân”[18]. Do đó, hằng tháng công dân và thường trú nhân Singapore bắt buộc trích một phần thu nhập để đóng vào CPF, bên tuyển dụng lao động cũng phải đóng góp chung vào Quỹ[19]. Tỷ lệ đóng góp được thay đổi theo biến động của nền kinh tế, nếu kinh tế phát triển ổn định thì tỷ lệ đóng góp sẽ cao; còn kinh tế suy thoái, tỷ lệ này sẽ giảm. Tỷ lệ đóng góp CPF trên tiền lương và các khoản trợ cấp, phụ cấp... phụ thuộc vào tuổi tác và thu nhập của người lao động, được chia thành các nhóm: dưới 55 tuổi, trên 55 đến 60 tuổi, trên 60 đến 65 tuổi, trên 65 đến 70 tuổi và trên 70 tuổi. Theo đó, người lao động trong độ tuổi lao động, mức đóng cao hơn so với người sử dụng lao động. Ngược lại, ngoài độ tuổi lao động, mức đóng của người sử dụng lao động cao hơn người lao động. Tỷ lệ đóng góp tỷ lệ nghịch với độ tuổi người lao động, cụ thể, độ tuổi người lao động càng tăng, mức đóng càng giảm.

Đối với nhân viên có mức lương hàng tháng vượt quá 750 SGD (khoảng hơn 500 USD)[20]:

Đối với những người có mức lương hàng tháng trên 500 đến 750 SGD (khoảng 370 - 560 USD), mức đóng của người lao động sẽ được áp dụng theo từng giai đoạn.

CPF sẽ tham gia vào các kênh đầu tư, một trong các kênh đầu tư của CPF là đầu tư xây dựng nhà ở xã hội và bán lại cho những người đã tích lũy tiền vào CPF. Quá trình này tạo thành dòng vốn đi từ người lao động đến Chính phủ và quay trở lại với người lao động[21]. Đây là một hệ thống biến tích lũy nhiều năm làm việc thành quyền sở hữu nhà hữu hình, tạo cơ hội cho người dân có thể chủ động mua nhà.  

Theo Quy định số 21 năm 2024 của Chính phủ Indonesia về Quỹ tiết kiệm nhà ở công cộng (Public Housing Saving) thì quỹ tiết kiệm nhà ở công cộng là khoản tiết kiệm do người tham gia gửi tiền thường xuyên theo định kỳ trong một khoảng thời gian nhất định và chỉ có thể được sử dụng để tài trợ nhà ở và/hoặc được hoàn trả khi quá trình tham gia kết thúc[22]. Quỹ này được thành lập từ năm 2016 với mục tiêu giúp cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở xã hội của các nhóm thu nhập thấp thông qua nhiều chương trình tài chính khác nhau, ví dụ như các khoản vay với lãi suất thấp để sở hữu nhà, xây dựng và cải tạo nhà. Những người có thu nhập hằng tháng dưới 8 triệu IDR (khoảng 470 USD) đủ điều kiện nhận trợ giúp của Cơ quan quản lý Quỹ tiết kiệm nhà ở công cộng (BP Tapera)[23].

Mục tiêu chính của chương trình Quỹ tiết kiệm nhà ở công cộng là tạo điều kiện thuận lợi cho việc mua nhà ở giá rẻ (khuyến khích tiết kiệm thường xuyên để giúp mọi người có đủ khả năng mua nhà ở, đặc biệt đối với cộng đồng có thu nhập thấp) và thúc đẩy phát triển nhà ở bền vững (hướng đến mục tiêu tạo ra nguồn tài trợ dài hạn, chi phí thấp cho phát triển nhà ở, giải quyết nhu cầu ngày càng tăng về nhà ở giá rẻ). Quy định số 21 năm 2024 của Chính phủ Indonesia về Quỹ tiết kiệm nhà ở công cộng đưa ra những thay đổi đáng kể so với Quy định số 25 năm 2020, cụ thể: quy định mở rộng phạm vi tham gia bao gồm nhân viên khu vực tư nhân, nhân viên BUMN[24]/BUMD[25], nhân viên TNI[26]/POLRI[27] và người lao động tự do. Ngoài ra, còn sửa đổi công thức tính đóng góp cho người làm việc tự do. Theo đó, người lao động tự do là mọi công dân Indonesia làm việc không phụ thuộc vào người sử dụng lao động để kiếm thu nhập[28].

Theo Quy định số 25 năm 2020 và Luật số 4 năm 2016, những cá nhân được yêu cầu tham gia chương trình phải đáp ứng các tiêu chí sau: Công dân Indonesia (WNI); phải ít nhất 20 tuổi hoặc đã kết hôn; có thu nhập ít nhất bằng mức lương tối thiểu; thuộc nhóm ứng viên công chức (CPNS), công chức (ASN), thành viên TNI/POLRI, viên chức nhà nước, nhân viên BUMN/BUMD/BUMS[29], nhân viên tư nhân hoặc người lao động tự do/không chính thức, người nước ngoài làm việc tại Indonesia từ sáu tháng trở lên. Tuy nhiên, quyền thành viên sẽ chấm dứt khi người tham gia thuộc bất kỳ điều kiện nào sau đây: Đã nghỉ hưu với tư cách là một công nhân; đạt đến độ tuổi 58 (đặc biệt đối với người lao động tự do); đã qua đời; không đáp ứng tiêu chí tham gia Quỹ tiết kiệm nhà ở công cộng trong 5 năm liên tiếp[30].

Dựa trên Quy định số 21 năm 2024, người sử dụng lao động phải đăng ký cho người lao động với Cơ quan quản lý Quỹ tiết kiệm nhà ở công cộng chậm nhất là 7 năm từ ngày ban hành Quy định số 25 năm 2020. Điều này có nghĩa, tất cả đơn vị sử dụng lao động phải đăng ký cho người lao động tham gia Quỹ tiết kiệm nhà ở cộng cộng trước năm 2027[31]. Theo Điều 15 Quy định số 21 năm 2024, số tiền đóng quỹ tiết kiệm là 3% tiền lương mà những người được phân loại là công nhân và người làm nghề tự do nhận được. Khoản đóng này là trách nhiệm chung của người lao động: 0,5% do người sử dụng lao động chi trả và người lao động phải chịu 2,5%[32].

Mô hình ngân hàng tiết kiệm nhà ở đã có lịch sử hơn 90 năm phát triển với nhiều thành tựu tại Cộng hòa Liên bang Đức (CHLB Đức). Nước này có 20 ngân hàng tiết kiệm nhà ở, trong đó, có 8 ngân hàng nhà nước và 12 ngân hàng tư nhân. Ngân hàng tiết kiệm nhà ở Bausparkasse Schwabisch Hall AG (BSH) dẫn đầu thị trường CHLB Đức trong lĩnh vực tiết kiệm nhà ở[33].

Tại CHLB Đức, dưới sự bảo trợ của Chính phủ, mô hình Quỹ Tiết kiệm nhà ở đã triển khai rất thành công. Quỹ được thành lập và hoạt động thông qua hệ thống 2 ngân hàng thành viên quan trọng là ngân hàng thế chấp bất động sản và ngân hàng tiết kiệm xây dựng. Nguồn vốn huy động là từ đóng góp của người lao động thông qua hợp đồng tiết kiệm gửi tại ngân hàng tiết kiệm nhà ở. Cụ thể, người gửi tiền ký hợp đồng với ngân hàng tiết kiệm, trong đó, quy định người gửi tiền có trách nhiệm trong khoảng thời gian nhất định (tối thiểu 1,5 - 2 năm) phải gửi tiền vào Quỹ và được hưởng lợi nhuận theo lãi suất thỏa thuận. Số tiền hằng tháng gửi vào Quỹ và thời hạn tích lũy được người gửi tiền tự quyết định theo khả năng tài chính của mình. Khi đã tiết kiệm được tối thiểu 50% giá trị nhà ở cần mua, người gửi được vay 50% còn lại thông qua ngân hàng tín dụng nhà ở với lãi suất thấp cố định đã thỏa thuận khi ký hợp đồng tiết kiệm[34].

Nguyên tắc hoạt động của Quỹ Tiết kiệm nhà ở tại CHLB Đức chia thành 2 giai đoạn: Giai đoạn thứ nhất, người dân gửi tiết kiệm hằng tháng trong một khoảng thời gian đến khi họ đạt được 1/2 giá trị căn hộ muốn mua; giai đoạn thứ hai, khi đã tiết kiệm được một nửa, người gửi được phép vay nửa còn lại với lãi suất thấp để đủ mua căn hộ, thời gian còn lại họ sẽ dần dần trả lại khoản vay[35]. Ngoài ra, còn được Chính phủ hỗ trợ một khoản tiền nhỏ mang tính khuyến khích khi thực hiện chính sách tiết kiệm này[36]. Vì lãi suất của khoản vay tín dụng được ấn định tại thời điểm ký kết hợp đồng tiết kiệm nhà ở và cố định trong thời gian vay nên người gửi không lo biến động lãi suất trên thị trường. Hơn thế nữa, mức lãi suất này thông thường thấp hơn lãi suất trên thị trường đối với các khoản tín dụng tương đương giúp người mua hoặc sửa nhà tránh được rủi ro lãi suất… Đây là một trong những lý do mà mô hình ngân hàng tiết kiệm nhà ở tại CHLB Đức tạo niềm tin lớn đối với người dân[37].

Các giao dịch cấp tín dụng và mua nhà ở được ngân hàng thế chấp bất động sản và ngân hàng tiết kiệm xây dựng hỗ trợ và bảo đảm trả nợ khi có trường hợp rủi ro phát sinh bằng tài sản thế chấp là đất đai, nhà. Quỹ được quản lý rất hợp lý thông qua hệ thống khung pháp lý đồng bộ về tiết kiệm nhà ở, quy chế hoạt động của Quỹ, một số quy định chi tiết về hỗ trợ bù lãi suất, thưởng trực tiếp cho người tham gia tiết kiệm... đặc biệt là 2 đạo luật quan trọng là “Luật về ngân hàng thế chấp bất động sản” và “Luật về nghiệp vụ tín dụng”[38]. Tại CHLB Đức, Quỹ Tiết kiệm nhà ở được xây dựng trên nguyên tắc tự nguyện tham gia, đóng góp và xã hội hoá. Do đó, thay vì sử dụng vốn chính sách, Quỹ sử dụng vốn tư nhân và vốn nhàn rỗi của người dân[39]. Người dân cùng tham gia hỗ trợ giúp nhau xây dựng nhà ở thông qua việc gửi tiền tiết kiệm vào ngân hàng. Nguồn tiền này sẽ cho những người có nhu cầu mua hoặc sửa chữa nhà ở vay với lãi suất thấp[40].

Để tạo ra đột phá trong phát triển nhà ở giá rẻ, trên cơ sở kinh nghiệm của các quốc gia đã phân tích, Việt Nam nên thành lập Quỹ Tiết kiệm nhà ở. Đây được xem là nguồn thu bền vững giúp người lao động giảm bớt gánh nặng về chi phí nhà ở. Quỹ được dùng với mục đích hỗ trợ lãi suất vay cho người mua nhà hoặc có thể sử dụng như một bộ phận để xây dựng và phát triển nhà ở thương mại giá rẻ, nhà ở xã hội. Mô hình tiết kiệm này vẫn còn mới tại Việt Nam, nhưng trên thế giới, nhiều quốc gia đã triển khai thành công dưới nhiều hình thức khác nhau. Có 2 mô hình cơ bản, gồm: mô hình dựa trên nguyên tắc bắt buộc đóng góp (Hàn Quốc, Trung Quốc, Singapore, Indonesia…) và mô hình dựa trên nguyên tắc tự nguyện đóng góp[41] (CHLB Đức…). Việc tham khảo mô hình Quỹ Tiết kiệm nhà ở để áp dụng phù hợp với điều kiện Việt Nam là cần thiết. Dù Quỹ này theo hướng bắt buộc hay tự nguyện đều mang đến những thành công nhất định và có ưu điểm, hạn chế riêng của từng mô hình:

Thứ nhất, nhà ở là nhu cầu cơ bản của con người. Vì vậy, việc đóng Quỹ theo hình thức tự nguyện sẽ nhận được sự đồng thuận của người dân, nhất là những người có nhu cầu cấp thiết về nhà ở mong muốn tiết kiệm để sở hữu nhà. Tuy nhiên, nếu Quỹ hoạt động theo nguyên tắc tự nguyện đóng góp thì rất khó để người dân tiếp cận nhà ở. Ngoài ra, để Quỹ này thành công còn phải tính toán thật kỹ tỷ lệ % người hưởng lương có nguyện vọng tham gia, bởi vì nếu tỷ lệ quá nhỏ, Quỹ sẽ không thể phát huy được tác dụng theo kỳ vọng là giúp những người khó khăn về tài chính có thể tiếp cận nhà ở với giá phải chăng. Ngân hàng Thế giới (WB) phân loại các nền kinh tế trên thế giới thành 4 nhóm thu nhập: thấp, trung bình thấp, trung bình cao và cao. Danh sách phân loại sẽ được cập nhật vào ngày 1/7 hằng năm, dựa trên số liệu tổng thu nhập quốc dân (GNI) bình quân đầu người[42]. Cụ thể, theo WB, tính từ ngày 1/7/2023 - 1/7/2024, các quốc gia có thu nhập bình quân đầu người/năm dưới 1.135 USD thuộc nhóm quốc gia có thu nhập thấp; trong khoảng 1.136 - 4.465 USD thuộc nhóm quốc gia có thu nhập trung bình thấp; trong khoảng 4.466 - 13.845 USD thuộc nhóm quốc gia có thu nhập trung bình cao; trên 13.845 USD thuộc nhóm quốc gia có thu nhập cao. Còn theo phân loại tính từ 1/7/2024 trở đi, nhóm quốc gia có thu nhập bình quân đầu người từ 4.516 - 14.005 USD được xếp là nước có thu nhập trung bình cao cho giai đoạn 2024 – 2025[43]. Năm 2024, thu nhập bình quân đầu người của Việt Nam đạt 4.700 USD[44]. Như vậy, năm 2024 Việt Nam là nước có thu nhập trung bình. Thu nhập bình quân đầu người là chỉ tiêu kinh tế - xã hội quan trọng phản ánh “mức thu nhập và cơ cấu thu nhập của các tầng lớp dân cư”. Chỉ tiêu này dùng để đánh giá mức sống, phân hóa giàu nghèo, tính tỷ lệ nghèo làm cơ sở cho việc hoạch định chính sách nhằm nâng cao mức sống của nhân dân[45].

Theo báo cáo về tình hình lao động, việc làm quý I năm 2025 của Cục Thống kê (Bộ Tài chính), thu nhập bình quân theo tháng của người lao động quý I năm 2025 là 8.300.000 đồng (khoảng 322,49 USD)[46]. Nếu tính trung bình thu nhập của một người hưởng lương tại Việt Nam là 8.300.000 đồng (khoảng 322,49 USD) thì việc trích 1 - 2% lương vào Quỹ một năm cũng chỉ là 996.000 đồng - 1.992.000 đồng (khoảng 38,70 USD - 77,40 USD). Trong 10 năm, cũng chỉ dành ra 9.960.000 - 19.920.000 đồng (khoảng 386,99 - 773,98 USD), đây là một con số quá nhỏ để có thể sở hữu một căn nhà.

Thứ hai, nhà ở ngoài là nhu cầu cơ bản của mỗi người, còn là yếu tố quan trọng bảo đảm sự phát triển ổn định, bền vững của gia đình và xã hội. Do đó, việc thành lập Quỹ Tiết kiệm nhà ở theo hướng bắt buộc là hoàn toàn phù hợp, giúp những người khó khăn có nhà ở nhanh nhất có thể, để họ an tâm tham gia lao động sản xuất, góp phần vào sự nghiệp phát triển bền vững của đất nước. Mặc dù, các quốc gia thành lập Quỹ Tiết kiệm nhà ở theo hướng bắt buộc người lao động đóng góp một phần thu nhập hằng tháng vào Quỹ như ở Hàn Quốc, Trung Quốc, Singapore, Indonesia… nhưng hầu hết các quốc gia này đều không đặt ra quy định cụ thể về việc những người đã có nhà ở thuộc sở hữu của mình có bắt buộc phải đóng Quỹ hay không. Tại Hàn Quốc, Quỹ Tiết kiệm nhà ở chỉ bắt buộc đối với người có nhu cầu vay tiền để mua nhà, không bắt buộc đối với người không có nhu cầu. Vậy, có thể hiểu, ở Hàn Quốc, người đã có nhà thuộc sở hữu của mình thì không bắt buộc tham gia Quỹ. Khác với Hàn Quốc, ở Trung Quốc, Quỹ này sẽ bắt buộc với tất cả người lao động chính thức tại Trung Quốc và nếu những người đã tham gia đóng góp nhưng không có nhu cầu mua hoặc thuê mua nhà khi về hưu sẽ được nhận lại toàn bộ khoản tiền đã nộp với lãi suất. Ngoài ra, Quỹ còn được sử dụng để sửa chữa, cải tạo nhà khi người lao động có nhu cầu hoặc hỗ trợ những người thất nghiệp. Như vậy, tại Trung Quốc, không phân biệt người dân có nhà thuộc sở hữu của mình hay chưa đều phải đóng góp vì ngoài sử dụng cho mục đích nhà ở, Quỹ còn có thể hỗ trợ những người thất nghiệp. Hay tại Singapore, CPF cũng là một khoản đóng góp bắt buộc đối với công dân và thường trú nhân Singapore đang làm việc theo hợp đồng lao động. CPF được xem là một quỹ an sinh xã hội bắt buộc tích lũy cho nhà ở, hưu trí và y tế. Vậy, tại Singapore, dù người dân đã có nhà ở thuộc sở hữu của mình thì cũng sẽ tham gia đóng góp.

Việc Trung Quốc hay Singapore không phân biệt người dân đã có nhà ở thuộc sở hữu của mình đều bắt buộc đóng vào Quỹ Tiết kiệm nhà ở là hoàn toàn hợp lý, góp phần tạo được nguồn tài chính vững mạnh, một trong những yếu tố quyết định sự thành công trong phát triển nhà ở. Trong suốt quá trình đóng Quỹ, người có nhà sẽ cho người không có nhà “mượn tiền” để mua nhà. Đây được xem là việc làm có ý nghĩa nhân văn, vừa là một hình thức tiết kiệm dài hạn. Tuy nhiên, việc bắt buộc đóng Quỹ cũng sẽ gặp không ít khó khăn và có thể sẽ vấp phải sự phản đối của người dân. Hơn nữa, trong bối cảnh lạm phát tăng cao, việc phải trích thêm phần trăm tiền lương để đóng Quỹ là một gánh nặng với người lao động thu nhập thấp. Tuy nhiên, theo rà soát của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, từ đầu năm 2025 đến nay, cùng với đà tăng giá của phân khúc nhà ở thương mại, giá nhà ở xã hội cũng không ngừng tăng theo trên thị trường. Nhiều dự án nhà ở xã hội đã thiết lập mặt bằng giá mới, cao gấp 2 - 3 lần so với đầu năm 2024[47]. Với việc tăng giá như vậy sẽ gây khó khăn cho người dân muốn sở hữu nhà. Vì vậy, Việt Nam cần nhanh chóng thành lập Quỹ Tiết kiệm nhà ở để sớm biến mong muốn “an cư lạc nghiệp” của người dân thành hiện thực là việc làm cấp bách và được xác định là trách nhiệm của toàn xã hội, không phải riêng của Nhà nước hay bất kỳ chủ thể nào. Ngoài ra, việc thành lập Quỹ Tiết kiệm nhà ở còn tạo được nguồn lực tài chính ổn định hỗ trợ phát triển nhà ở giá rẻ và là nhân tố quyết định thay đổi cục diện và cấu trúc lại thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.

Theo đó, pháp luật Việt Nam cần đặt ra tiêu chí cụ thể để người có nhu cầu nhà ở đóng góp theo tỷ lệ phần trăm tiền lương hằng tháng vào Quỹ với mức phù hợp, trên tinh thần vẫn bảo đảm khả năng chi trả cho các khoản chi tiêu khác của họ. Các tiêu chí đó có thể là độ tuổi, thu nhập, mức sống ở từng khu vực… mức đóng này sẽ được định kỳ thay đổi theo tình hình phát triển kinh tế của đất nước. Đồng thời, người sử dụng lao động cũng phải đóng góp vào Quỹ để giúp người lao động trên nguyên tắc không khấu trừ vào tiền lương của người lao động, mức lương của người lao động vẫn phải được bảo đảm.

Ngoài ra, những người đã có nhà ở thuộc sở hữu của mình phải cùng chung tay đóng góp vào Quỹ. Để bảo đảm sự công bằng trong xã hội, địa phương sẽ dùng một phần số tiền mà họ đã góp để tạo phúc lợi xã hội cho họ, chẳng hạn như nâng cao đời sống tinh thần, các dịch vụ chăm sóc sức khỏe, y tế… để họ thấy được việc góp một phần thu nhập vào Quỹ vừa là việc làm có ý nghĩa, vừa giúp nâng cao đời sống của mình hoặc khi về hưu họ sẽ được nhận lại toàn bộ khoản tiền đã đóng và lãi suất. Theo đó, những người đã có nhà ở thuộc sở hữu của mình hằng tháng được quyết định tỷ lệ phần trăm tiền lương tham gia đóng góp. Nếu số tiền góp càng nhiều thì phúc lợi hoặc lãi suất nhận được sẽ nhiều hơn. Khi mọi người đều có cơ hội tiếp cận nhà ở, khoảng cách giàu nghèo sẽ được thu hẹp, xã hội trở nên hài hòa và ổn định. Điều này đặc biệt quan trọng trong bối cảnh Việt Nam đang nỗ lực xây dựng một xã hội công bằng, dân chủ, văn minh. Quỹ Tiết kiệm nhà ở sẽ giải quyết được vấn đề vốn dài hạn xây dựng nhà ở giá rẻ trên cơ sở lấy số đông giúp số ít và xã hội hóa công tác phát triển nhà ở, thu hút mọi đối tượng tham gia hỗ trợ người khó khăn có điều kiện mua nhà.

Các doanh nghiệp bất động sản cũng phải thể hiện trách nhiệm của mình với xã hội. Việc trích một phần lợi nhuận từ các dự án nhà ở thương mại để xây dựng nhà ở giá rẻ sẽ góp phần giải quyết vấn đề nhà ở cho người lao động có thu nhập thấp. Đặc biệt, tại các khu công nghiệp, các doanh nghiệp cần phải gắn trách nhiệm của mình với việc xây dựng nhà ở cho công nhân.

Mô hình Quỹ Tiết kiệm nhà ở đã được triển khai hiệu quả tại nhiều quốc gia như Hàn Quốc, Singapore, Trung Quốc, Indonesia, CHLB Đức... điểm chung của các mô hình này là có khung pháp lý rõ ràng, nguồn vốn đa dạng, quản lý minh bạch và sự phối hợp chặt chẽ từ nhiều bên liên quan. Theo đó, để mô hình này thành công thì pháp luật Việt Nam cần đặt ra những quy định để bảo đảm Quỹ được quản lý một cách minh bạch, rõ ràng, công khai, tránh lãng phí nguồn lực và không để xảy ra tình trạng bị lạm dụng hoặc thất thoát. Cụ thể, cần nghiên cứu xây dựng Luật riêng về nhà ở xã hội, trong đó, quy định chi tiết về Quỹ Tiết kiệm nhà ở quốc gia như về cách thức thành lập, phương thức hoạt động, quyền lợi và nghĩa vụ của người tham gia, trách nhiệm của cơ quan đơn vị điều hành Quỹ, chế tài xử lý đối với hành vi vi phạm… Ngoài ra, Bộ Xây dựng cần phối hợp với Bộ Tài chính, Ngân hàng Nhà nước và tham khảo ý kiến người dân xây dựng quy chế quản lý Quỹ. Sau khi quy chế được thông qua cần công bố rộng rãi để nâng cao tính minh bạch và giám sát sử dụng Quỹ. Hơn thế nữa, cần xây dựng cổng thông tin điện tử quốc gia công khai về các khoản thu - chi và thiết lập cơ chế giám sát độc lập, cho phép người dân cũng như các tổ chức theo dõi hoạt động của Quỹ và số tiền đã đóng.

Để Quỹ Tiết kiệm nhà ở tại Việt Nam đạt được những thành công nhất định đòi hỏi cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan quản lý nhà nước, chính quyền địa phương và các đơn vị có liên quan. Quan trọng hơn, đó là sự cam kết trong việc đặt lợi ích cộng đồng, trách nhiệm xã hội lên hàng đầu, bảo đảm công khai, minh bạch, hiệu quả và sử dụng đúng mục đích, phù hợp với các quy định của pháp luật.

Về cách thức huy động nguồn lực, nguồn vốn cho Quỹ Tiết kiệm nhà ở có thể huy động từ các nguồn sau: (1) Ngân sách Nhà nước có thể cấp vốn ban đầu để Quỹ khởi động, sau đó Quỹ tự vận hành và tái tạo vốn; (2) Đóng góp bắt buộc từ người lao động, người sử dụng lao động và người đã có nhà ở thuộc sở hữu của mình; (3) Đóng góp từ doanh nghiệp bất động sản: các chủ đầu tư nhà ở thương mại sẽ đóng góp một phần lợi nhuận thu được từ nhà ở thương mại vào Quỹ. Nhà nước có thể áp dụng các chính sách ưu đãi như giảm thuế, hỗ trợ tài chính… nhằm thu hút đầu tư vào phân khúc nhà ở giá rẻ; (4) Khuyến khích quỹ đầu tư trong và ngoài nước góp vốn vào Quỹ và cam kết lợi suất ổn định./.

---