Tóm tắt: Vi bằng tạo điều kiện các bên đương sự bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình, tránh xảy ra các tranh chấp trong tương lai. Dưới tác động của hội nhập quốc tế và kinh tế thị trường, vi bằng góp phần hỗ trợ cho người sử dụng đất và chủ sở hữu nhà ở trong việc xác nhận tình trạng pháp lý của đất đai, nhà ở. Tuy nhiên, tình trạng vô ý hay cố tình “lạm dụng” vi bằng thay cho công chứng, chứng thực là hiện tượng khá phổ biến diễn ra trong thời gian gần đây. Thông qua việc đề cập đến một số trường hợp lạm dụng vi bằng đã được Tòa án đưa ra phán quyết, bài viết đưa ra khái niệm để nhận diện vi bằng, chỉ ra những giới hạn của vi bằng và những rủi ro khi lạm dụng vi bằng trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở tại Việt Nam. Từ đó, đưa ra một số kiến nghị để tránh những rủi ro về pháp lý và ngộ nhận về giá trị pháp lý của vi bằng.
Từ khóa: Vi bằng; văn bản công chứng; quyền sử dụng đất; quyền sở hữu nhà ở.
Abstract: Written records enable parties to protect their legitimate rights and interests and help prevent future disputes. In the context of international integration and the market economy, written records play an important role in assisting land users and homeowners in confirming the legal status of land and housing. However, the unintentional or deliberate misuse of written records as substitutes for notarization or certification has become increasingly common in recent years. By examining several court-adjudicated cases involving the misuse of written records, this article develops a conceptual framework for identifying written records, clarifies their limitations, and highlights the legal risks arising from their misuse in land-use right transfers and housing transactions in Vietnam. The article also proposes recommendations aimed at avoiding legal risks and misconceptions regarding the legal value of written records.
Keywords: Written record; notarized document; land use rights; home ownership rights.
Ảnh minh họa: Nguồn Internet.
1. Khái quát về vi bằng
Trên thế giới, nghề Thừa phát lại phát triển sớm, ở nhiều quốc gia như
Cộng hòa Pháp[1], Vương quốc Bỉ[2], Angieria[3]... Trong đó, Cộng hòa Pháp được xem là nơi lâu đời nhất, chuyên nghiệp nhất của nghề Thừa phát lại này[4]. Tuy nhiên, tuỳ vào pháp luật của mỗi quốc gia mà Thừa phát lại có chức năng khác nhau. Theo đó, không phải tất cả các quốc gia có áp dụng chế định Thừa phát lại thì Thừa phát lại ở quốc gia đó có chức năng lập vi bằng. Ở Việt Nam, vi bằng là một thuật ngữ được sử dụng từ thời điểm chế định Thừa phát lại mới du nhập vào nước ta thời Pháp thuộc
[5]. Đến khi chế định Thừa phát lại được áp dụng trở lại nước ta, thuật ngữ này vẫn tiếp tục được sử dụng. Theo Từ điển Tiếng Việt, vi bằng có nghĩa động từ là “làm bằng, dùng làm chứng cứ”, nghĩa danh từ là “Biên bản, tờ giấy ghi qua một việc vừa xảy ra với tất cả chi tiết, có chữ ký tên của những người chứng và nhà đương cuộc”
[6]. Từ điển Hán – Việt hiện đại cũng đưa ra quan điểm tương tự khi định nghĩa vi bằng là “dùng làm bằng chứng”
[7].
Hiện nay, tiếp tục kế thừa những quy định về “vi bằng” trong những văn bản pháp lý trước đây, tại khoản 3 Điều 2 Nghị định số 08/2020/NĐ-CP ngày 08/01/2020 của Chính phủ về tổ chức và hoạt động của Thừa phát lại quy định: “Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định”. Như vậy, vi bằng là một tài liệu bằng văn bản có thể kèm theo hình ảnh, âm thanh, video trong trường hợp xét thấy cần thiết. Tài liệu này được tiến hành mô tả, ghi nhận lại hành vi đã xảy ra thực tế, các sự kiện vi bằng mà chính Thừa phát lại chứng kiến một cách khách quan, trung thực. Vi bằng được pháp luật thừa nhận, bảo vệ và sử dụng trong hoạt động cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Vi bằng do những Thừa phát lại có đầy đủ chuyên môn, thẩm quyền thực hiện là nguồn chứng cứ trong hoạt động xét xử của Tòa án, là căn cứ để hòa giải, thỏa thuận, giao dịch các quan hệ pháp lý khác, được bảo đảm đúng nguyên tắc để được công nhận là chứng cứ theo quy định pháp luật.
Trong số bốn chức năng chính của Thừa phát được thực hiện theo quy định của pháp luật hiện nay thì chức năng lập vi bằng đang là xu thế được người dân, tổ chức, cơ quan đón nhận mạnh mẽ nhất. Có thể thấy, vi bằng không thừa nhận hay đánh giá tính hợp pháp của hành vi, sự kiện, quan hệ xã hội mà chỉ ghi nhận những gì có thật đã xảy ra trên thực tế đặc biệt là trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ), mua bán nhà ở. Thực tế cho thấy, hoạt động lập vi bằng của Thừa phát lại đã và đang thể hiện tốt vai trò của mình là một tài liệu có giá trị chứng cứ trước Tòa án nếu có phát sinh tranh chấp. Tuy nhiên, thực trạng một số cá nhân, tổ chức, cơ quan chưa hiểu rõ về vi bằng, giới hạn của vi bằng và những rủi ro pháp lý khi ngộ nhận về giá trị của vi bằng.
2. Giới hạn của vi bằng và những rủi ro pháp lý
Thừa phát lại được lập vi bằng ghi nhận các sự kiện, hành vi có thật theo yêu cầu của cơ quan, tổ chức, cá nhân. Khoản 4 - 6 Điều 37 Nghị định số 08/2020/NĐ-CP quy định rõ: các trường hợp không được lập vi bằng: (i) Xác nhận nội dung, việc ký tên trong hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định thuộc phạm vi hoạt động công chứng, chứng thực; xác nhận tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt; xác nhận chữ ký, bản sao đúng với bản chính; (ii) Ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật; (iii) Ghi nhận sự kiện, hành vi để thực hiện các giao dịch trái pháp luật của người yêu cầu lập vi bằng.
Theo quy định của Luật Nhà ở năm 2023
[8], Luật Đất đai năm 2024[9] và các văn bản hướng dẫn thi hành thì việc mua bán nhà ở, chuyển nhượng QSDĐ phải được lập thành văn bản (hợp đồng) và phải được công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng[10] hoặc chứng thực tại Ủy ban nhân dân (UBND) cấp có thẩm quyền[11] trừ một số trường hợp khác theo quy định pháp luật. Sau đó phải làm thủ tục kê khai nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ và cập nhật, chỉnh lý biến động quyền sở hữu, quyền sử dụng cho bên mua, bên nhận chuyển nhượng tại cơ quan có chức năng quản lý đất đai. Tuy nhiên, thực tế xảy ra một số vấn đề liên quan trong việc lập vi bằng và sử dụng vi bằng trong chuyển nhượng QSDĐ, mua bán nhà ở như sau:
2.1. Rủi ro khi nhầm lẫn giá trị sử dụng của vi bằng với hợp đồng giao dịch có công chứng
Thực tế cho thấy,
nhiều trường hợp lập vi bằng liên quan đến QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở (QSHNƠ) được sử dụng sai tính chất, mục đích, nhằm hợp pháp hóa các giao dịch không phù hợp với quy định của pháp luật.Trong trường hợp này, vi bằng “bị lạm dụng” như một văn bản mang tính chất giao dịch chuyển nhượng QSDĐ khi các giao dịch này không đủ điều kiện để thực hiện thủ tục công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật. Theo quy định Luật Đất đai năm 2024 và các văn bản pháp luật có liên quan quy định: “
Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc Giấy chứng nhận QSHNƠ và QSDĐ ở hoặc Giấy chứng nhận QSDĐ, QSHNƠ và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất...”
[12], trừ một số trường hợp theo luật định
[13]. Đồng thời, việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất phải lập thành văn bản và phải được công chứng, chứng thực theo quy định pháp luật (trừ một số trường hợp pháp luật không bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực).
Hiện nay, nhiều nhất là việc lập vi bằng để ghi nhận nội dung nhờ người đứng tên trên Giấy chứng nhận QSDĐ của người nước ngoài, người không đủ điều kiện nhận chuyển nhượng QSDĐ; ghi nhận việc mua bán nhà ở, chuyển nhượng QSDĐ không có giấy chứng nhận hợp pháp, quy hoạch không đủ diện tích tách thửa để chuyển nhượng, đã chuyển giao tài sản nhưng lập vi bằng với mục đích chuyển giao tài sản lần hai...; hợp pháp hóa một sự kiện mua - bán xảy ra giữa các bên trong giao dịch bất động sản, không cần quan tâm đến nội dung và hình thức của giao dịch này có trái với quy định của pháp luật hiện hành
[14]. Từ đó, xảy ra nhiều tình huống khách hàng vô cùng lo lắng vì trót bỏ tiền tỉ mua nhà qua vi bằng
[15].
Bởi lẽ, việc lập vi bằng chỉ mang ý nghĩa ghi nhận lại sự kiện đã diễn ra, không có tính chất pháp lý thay thế văn bản công chứng, chứng thực, không làm phát sinh quyền sở hữu của các bên đương sự và Tòa án chỉ sử dụng vi bằng là chứng cứ trong việc giải quyết vụ án. Thực tế cho thấy, có nhiều trường hợp các bên mua bán nhà ở, chuyển nhượng QSDĐ bằng giấy viết tay và yêu cầu Thừa phát lại lập vi bằng. Về sau, giao dịch mua bán nhà ở, chuyển nhượng QSDĐ của các bên nếu xảy ra tranh chấp, có thể bị Tòa án tuyên là vô hiệu:
Ví dụ 1: Bản án số 210/2021/DS-ST ngày 24/05/2021 về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ của
Tòa án nhân dân huyện Củ Chi, TP. Hồ Chí Minh thụ lý
[16]. Theo nội dung bản án: “ông Th mua một mảnh đất của ông V với số tiền 250.000.000 đồng bằng giấy tờ tay là vi bằng diện tích đất 52m
2 tại xã Trung An, huyện Củ Chi, TP. Hồ Chí Minh. Sau khi ký hợp đồng, lập vi bằng và giao đầy đủ tiền, ông Th mới biết rằng diện tích đất này đang tranh chấp, do vậy ông khởi kiện yêu cầu ông V trả lại tiền cho ông.
Tòa án nhận định rằng, giao dịch chuyển nhượng QSDĐ giữa ông Th và ông V là giao dịch không bảo đảm về mặt hình thức và chủ thể tiến hành giao dịch đối với tài sản không thuộc quyền sở hữu, sử dụng hợp pháp của mình”. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu là khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.
Ví dụ 2: Bản án số 1071/2018/DS-PT ngày 20/11/2018 về tranh chấp hợp đồng mua bán nhà do Tòa án nhân dân TP. Hồ Chí Minh thụ lý
[17]. Nội dung bản án tóm tắt như sau: “Năm 2002, ông N mua một lô đất bằng giấy tay của bà Lê Thị L. Năm 2005, ông tự xây nhà không phép và được cấp số là 82 đường số Q, khu phố E, phường R, quận B, TP. Hồ Chí Minh. Năm 2012, ông N tiến hành làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận QSDĐ và QSHNƠ nhưng vẫn chưa được nhận Giấy chứng nhận QSDĐ và QSHNƠ vì chưa được Nhà nước cho đóng tiền thuế nhà đất. Thông qua người môi giới tên H, ngày 25/8/2013, ông và bà Phan Nam P đã ký “Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất” thỏa thuận về việc mua bán toàn bộ căn nhà tại số 82 đường số Q, khu phố E, phường R, quận B, TP. Hồ Chí Minh. Do chưa được nhận Giấy chứng nhận QSDĐ và QSHNƠ nên ông và bà P không thể thực hiện việc ký hợp đồng mua bán nhà ở tại phòng công chứng được. Hai bên đã thỏa thuận sau khi ký hợp đồng đặt cọc thì sẽ lập hợp đồng mua bán nhà bằng hình thức lập vi bằng tại Văn phòng Thừa phát lại quận O”.
Xét “Hợp đồng đặt cọc mua nhà đất” ngày 25/8/2013 giữa ông Bùi Ngọc N với bà Phan Nam P (được các bên yêu cầu Văn phòng Thừa phát lại quận O lập “vi bằng” ghi nhận lại lúc 09 giờ 00 phút ngày 02/10/2013), Hội đồng xét xử thấy rằng: Tuy hình thức ghi là “Hợp đồng đặt cọc” nhưng nội dung của hợp đồng này thể hiện là hợp đồng mua bán nhà trong đó có phần thỏa thuận về tiền đặt cọc. Phần đặt cọc được các bên thỏa thuận tại Điều 2 của hợp đồng là “Bên B đặt cọc cho bên A số tiền 100.000.000đ”. Tại Điều 5 của hợp đồng các bên thỏa thuận đến ngày 30/9/2013, bên nào từ chối không ra lập vi bằng thì bên đó phải chịu phạt cọc. Như vậy, các tranh chấp xảy ra sau ngày lập vi bằng không còn là tranh chấp về hợp đồng đặt cọc…”. Kết quả giải quyết của Tòa án nhân dân TP. Hồ Chí Minh là chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn - ông Bùi Ngọc N về việc: Tuyên bố Hợp đồng mua bán nhà giữa ông Bùi Ngọc N và bà Phan Nam P ký ngày 25/8/2013 là hợp đồng dân sự vô hiệu
[18].
Như vậy, vi bằng chỉ có giá trị ghi nhận và chứng minh sự kiện, hành vi có diễn ra. Thừa phát lại không ghi nhận các bên có chuyển nhượng QSDĐ, mua bán nhà ở bằng giấy viết tay hay chứng nhận hành vi, sự việc chuyển nhượng QSDĐ, mua bán nhà ở đó đúng hay sai. Vì vậy, để tránh tiền mất tật mang, mỗi người dân cần thận trọng khi tiến hành các giao dịch liên quan đến chuyển nhượng QSDĐ, mua bán nhà ở, nên xác định rõ giới hạn về giá trị pháp lý của vi bằng.
2.2. Rủi ro khi lạm dụng vi bằng thay cho công chứng, chứng thực
Nhầm lẫn phổ biến là “sử dụng” vi bằng thay cho “văn bản công chứng, chứng thực”.Thực tế hiện nay, nhiều người chuyển nhượng QSDĐ, mua bán nhà ở bị nhầm tưởng vi bằng thừa phát lại có thể thay văn bản công chứng, chứng thực
trong giao dịch mua bán nhà ở, chuyển nhượng QSDĐ và có suy nghĩ nếu không thể công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán nhà ở, chuyển nhượng QSDĐ thì người dân vẫn thường thực hiện thông qua hình thức mua bán nhà ở, chuyển nhượng QSDĐ bằng giấy tờ viết tay hoặc nhầm lẫn trong việc đánh giá vi bằng là giao dịch dân sự trong xét xử. Việc hoạt động của Văn phòng Thừa phát lại với chức năng lập “vi bằng”, lợi dụng sự thiếu hiểu biết pháp luật của người dân, để tạo lòng tin hơn cho người có nhu cầu mua nhà đất để tạo lòng tin hơn cho người mua nhà đất. Các đối tượng bán nhà đất thường dùng hình thức lập vi bằng khi giao nhận tiền, khiến người dân nhầm lẫn mua bán bằng vi bằng có giá trị giống như công chứng
[19]. Các đối tượng đã “thổi phồng” bán nhà đất không có giấy tờ hợp pháp, xây dựng không phép, không phù hợp với quy hoạch... sẽ dùng hình thức đề nghị Văn phòng Thừa phát lại lập vi bằng ghi nhận hành vi, sự kiện giao nhận tiền, giao nhận giấy tờ, nhà đất giữa các bên, nhằm che giấu các giao dịch không phù hợp với quy định của pháp luật, khiến người dân nhầm lẫn việc “chuyển nhượng QSDĐ, mua bán nhà ở” qua vi bằng có giá trị giống như hợp đồng mua bán nhà ở, chuyển nhượng QSDĐ được cơ quan thẩm quyền công chứng, chứng thực. Hoặc, sẽ dẫn đến tình trạng một số chủ sở hữu, chủ sử dụng tài sản đã thế chấp, cầm cố tài sản ở ngân hàng hay chuyển nhượng cho người khác vẫn lập vi bằng mua bán nhà ở, chuyển nhượng QSDĐ, dẫn đến nhiều hệ lụy, hậu quả pháp lý xấu xảy ra do tranh chấp tài sản của các bên liên quan hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền không công nhận việc “chuyển nhượng QSDĐ, mua bán nhà ở” qua vi bằng khi người mua đề nghị cấp Giấy chứng nhận QSHNƠ, Giấy chứng nhận QSDĐ.
Theo quy định pháp luật, Thừa phát lại không có chức năng công chứng các giao dịch về bất động sản. Văn phòng thừa phát lại lập “vi bằng”, không phải là “công chứng” mà chỉ để xác nhận có hành vi giao dịch. Hiện pháp luật về nhà ở, đất đai hiện hành chưa có quy định công nhận thẩm quyền của Thừa phát lại trong hoạt động chứng nhận các hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong đó có nhà, đất. Vì vậy, cần phân tích các quy định của pháp luật, hậu quả pháp lý và những rủi ro có thể gặp; tránh nhầm lẫn việc lập “vi bằng” có giá trị pháp lý như công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển QSDĐ, mua bán nhà ở... Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác
[20]. Tóm lại, “vi bằng” và “văn bản công chứng” là hai loại giấy tờ độc lập, có cách định nghĩa và giá trị pháp lý khác nhau. Xuất phát từ nhận thức của người dân và hoạt động của các tổ chức Thừa phát lại chưa tuân thủ pháp luật như: tiếp tay cho những đối tượng lợi dụng, lừa đảo
[21].
Ví dụ 3: Ngày 20/03/2024, Tòa án nhân dân tỉnh Long An mở phiên tòa xét xử sơ thẩm đối với bị cáo Phạm Duy Th (39 tuổi, ngụ xã Qui Đức, huyện Bình Chánh, TP. Hồ Chí Minh) về Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản thông qua vi bằng ghi nhận thỏa thuận việc mua bán/chuyển nhượng bất động sản. Đối tượng Phạm Duy Th dùng chiêu lừa chuyển nhượng QSDĐ nhiều lần thông qua việc lập vi bằng để chiếm đoạt tài sản
[22]. Theo đó, đối tượng thực hiện phân lô, xây nhà dạng liền kề đối với nhiều thửa đất trên địa bàn thị trấn Cần Giuộc để chuyển nhượng QSDĐ và nhà ở. Không có Giấy chứng nhận, việc mua bán chỉ thông qua vi bằng - giấy để xác nhận giao dịch tự nguyện giữa hai bên chứ không có tính pháp lý trong chuyển nhượng QSDĐ và nhà ở. Thế nhưng, đối tượng Th ở đây lại khẳng định là không vấn đề gì. Với mức giá rẻ hơn khá nhiều so với nhà đất giao dịch có giấy tờ hợp pháp, lại cộng với những lời thuyết phục, không ít người dân đã tin rằng có vi bằng tức là yên tâm về QSDĐ và QSHNƠ nên đã bỏ tiền mua.
Với phương thức, thủ đoạn nêu trên, đối tượng Th đã ký kết nhiều hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và lập các vi bằng mua bán/chuyển nhượng QSDĐ và nhà ở
đối với các thửa đất để chiếm đoạt tổng cộng hơn 10,5 tỷ đồng của 26 bị hại[23]. Th khai nhận đã thực hiện hành vi gian dối trong việc thỏa thuận, ký kết Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và lập vi bằng chuyển nhượng QSDĐ và nhà ở cho nhiều người, diễn ra trong thời gian dài nên không nhớ hết là đã chiếm đoạt tiền của những ai thông qua phương thức, thủ đoạn nêu trên.
Do đó, không phải lúc nào ý chí của các bên trong giao dịch cũng đúng và phù hợp với quy định pháp luật. Hiện nay, Tòa án thụ lý những vụ án lừa đảo, chiếm đoạt tài sản khá phổ biến thông qua lợi dụng vi bằng để trục lợi chuyển nhượng QSDĐ và mua bán nhà ở sai quy định. Theo quy định của pháp luật, bất động sản là đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn với đất đai; tài sản gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng hoặc tài sản mà pháp luật có quy định khác. Vì tài sản chuyển nhượng, mua bán là QSDĐ, nhà ở mà hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất không chỉ chịu sự ràng buộc và điều chỉnh của Bộ luật Dân sự mà còn có cả Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản. Vì vậy, người dân cần hiểu rõ tính pháp lý, đừng vì lợi ích trước mắt mà lạm dụng vi bằng thay cho văn bản công chứng, chứng thực.
2.3. Rủi ro do chưa phân định chức năng giữa Thừa phát lại và công chứng viên
Thực tế cho thấy, có tình trạng chưa phân định giữa chức năng của Thừa phát lại và công chứng viên. Thừa phát lại, công chứng viên đều là các chức danh tư pháp nhưng chức năng, nhiệm vụ lại khác nhau. Có thể thấy, hoạt động của Thừa phát lại và hoạt động của công chứng viên, nhất là hành vi công chứng và hành vi lập vi bằng có nét giống nhau. Hai hoạt động này đều nhằm hỗ trợ ngăn chặn các tranh chấp, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên. Tuy nhiên, hai lĩnh vực này hoàn toàn độc lập với nhau, không hề chồng chéo nhau. Nếu công chứng viên là người thay mặt Nhà nước để chứng kiến và công nhận tính xác thực của các văn bản, giao dịch, hợp đồng, sự kiện, giấy tờ theo yêu cầu của khách hàng thì hoạt động của Thừa phát lại là lập vi bằng về những sự kiện xảy ra ở mọi nơi mà ít bị khống chế về thời gian và không gian theo yêu cầu của khách hàng. Vì vậy, chế định về chủ thể là Thừa phát lại và công chứng viên ra đời như một “công cụ” để người dân chủ động trong việc bảo vệ quyền lợi của mình. Tuy nhiên, nhiều người dân vẫn chưa nhìn nhận đúng để sử dụng hiệu quả các chức năng của hai chủ thể này.
Mặc dù nhận thức của xã hội cả từ phía người dân và cơ quan nhà nước, tổ chức xã hội đã được nâng lên một bước, tuy vậy vẫn còn một số ít cơ quan, tổ chức, cá nhân chưa nhận thức được đầy đủ trách nhiệm trong việc thực hiện các quy định hiện hành về Thừa phát lại trong đó có vi bằng. Cá biệt có những trường hợp vì lợi ích kinh tế vi phạm các quy định pháp luật về Thừa phát lại, ảnh hưởng xấu đến quá trình triển khai chế định này.
Ví dụ 4: Bản án số 225/2022/DS-ST ngày 16/06/2022 về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ của
Tòa án nhân dân huyện B, TP. Hồ Chí Minh thụ lý
[24]. Trong vụ án này: “Bà T và bà Q đến Văn phòng Thừa phát lại HM xác lập hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ. Vi bằng có sự chứng kiến của Thừa phát lại, bà Q giao bản chính Giấy chứng nhận QSDĐ cho bà T và bà T đã giao bà Q số tiền 500.000.000 đồng”. Qua xem xét, Tòa án đã nhận định về hình thức của giao dịch cụ thể như sau: “Khi thực hiện giao dịch hai bên chỉ lập hợp đồng Văn bản thỏa thuận chuyển nhượng QSDĐ ngày 19/8/2020, không ra công chứng, chứng thực là không tuân thủ về hình thức của giao dịch theo quy định tại Điều 502 Bộ luật Dân sự năm 2015”.Trong trường hợp này, hai bên chỉ thực hiện giao dịch bằng hình thức lập vi bằng. Việc chuyển nhượng trên của hai bên là vi phạm quy
định về hình thức giao dịch. Do đó, giao dịch giữa hai bên là vô hiệu. Thông qua bản án trên cho thấy, ngoài việc người bán, dân môi giới đã cố tình “bẻ” hoặc “đánh tráo” khái niệm để nhanh chóng thu lợi từ vi bằng, thì thừa phát lại, những người được giao trọng trách lập vi bằng, cũng mắc nhiều sai phạm trong trình tự thực hiện, vì lợi ích kinh tế vi phạm các quy định pháp luật về thừa phát lại từ đó tạo điều kiện cho nhiều đối tượng tiếp tục trục lợi bất chính.
Có thể nhận thấy rằng, công việc của Thừa phát lại: “là chứng kiến, xác nhận một sự việc là có thật và vi bằng không có giá trị thi hành, chỉ có nội dung thỏa thuận, xác lập giữa các bên trong vi bằng mới có giá trị thực hiện đối với các bên tham gia thỏa thuận, xác lập nội dung hợp đồng, giao dịch được ghi nhận trong vi bằng”. Theo quy định tại khoản 3 Điều 36, Điều 72 Nghị định số 08/2020/NĐ-CP: “Vi bằng là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo quy định của pháp luật; là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật”. Trong một số trường hợp, khi hợp đồng, giao dịch liên quan đến QSDĐ, nhà ở có thể do các bên tự xác lập, thực hiện hoặc theo quy định của pháp luật không bắt buộc phải công chứng, chứng thực như hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng bất động sản.…thì việc yêu cầu Thừa phát lập lập vi bằng với mục đích làm căn cứ để thực hiện các giao dịch sau này hay ghi nhận hiện trạng, lỗi vi phạm của các bên trong quá giao dịch tiền hợp đồng là hoàn toàn phù hợp. Từ ý nghĩa thiết thực, hỗ trợ tích cực cho việc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên, nay vi bằng lại bị một số đối tượng, cá nhân, tổ chức cố tình biến hóa khái niệm, thêm thắt thông tin sai lệch, cố tình sử dụng vi bằng để hợp pháp hóa các giao dịch không phù hợp nhằm phục vụ cho việc kinh doanh bất động sản bất chính.
3. Một số kiến nghị
Một là, nâng cao trách nhiệm nghề nghiệp, trách nhiệm của cá nhân hành nghề Thừa phát lại. Cần thực hiện tốt quy định về đạo đức hành nghề của Thừa phát lại như: (i) Bảo vệ lợi ích của Nhà nước, quyền và lợi ích hợp pháp của cá nhân, tổ chức trong xã hội; (ii) Bảo đảm thượng tôn pháp luật, độc lập, khách quan, tôn trọng sự thật, luôn tận tâm với công việc; (iii) Tôn trọng, bảo vệ uy tín, thanh danh nghề nghiệp và rèn luyện, tu dưỡng bản thân, không ngừng rèn luyện, tu dưỡng đạo đức; (iv) Tích cực tham gia các lớp đào tạo, bồi dưỡng; chủ động học hỏi để trau dồi trình độ chuyên môn, nghiệp vụ, kỹ năng hành nghề, góp phần nâng cao chất lượng công việc, phục vụ người yêu cầu.
Hai là, quy định rõ thẩm quyền lập vi bằng. Thừa phát lại lập vi bằng ghi nhận các hành vi, sự kiện có thật theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức trong phạm vi toàn quốc có nhu cầu muốn lưu trữ chứng cứ, ngoại trừ các trường hợp Thừa phát lại không lập quy định tại Điều 2, Điều 36, Điều 37 Nghị định số 08/2020/NĐ-CP. Tuy nhiên, hiểu thế nào về “các trường hợp thuộc thẩm quyền công chứng của tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực của UBND các cấp” có nhiều ý kiến khác nhau. Vì vậy, để tránh chồng chéo thẩm quyền của Thừa phát lại và thẩm quyền của công chứng, chứng thực, cần ban hành văn bản hướng dẫn cụ thể để phân biệt rõ thẩm quyền của Thừa phát lại với thẩm quyền công chứng, thẩm quyền chứng thực của UBND. Ngoài ra, trong trường hợp tiếp nhận các hồ sơ lập vi bằng mà có nội dung liên quan đến thẩm quyền của công chứng của tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực của UBND, Thừa phát lại cần tuân thủ quy định của pháp luật, chỉ lập vi bằng về các hành vi, sự kiện thuộc thẩm quyền, đồng thời giải thích rõ cho khách hàng chức năng của Thừa phát lại, giá trị pháp lý của vi bằng. Thông qua những quy định và hướng dẫn chi tiết này, mục tiêu hướng đến là ngăn chặn tình trạng thiếu thông tin hoặc thông tin không chính xác, tránh gây hiểu lầm cho người dân về giá trị pháp lý của vi bằng và văn bản công chứng. Từ đó, giảm thiểu nguy cơ phát sinh các tranh chấp không đáng có, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên tham gia và duy trì sự minh bạch, công bằng trong mọi giao dịch pháp lý.
Ba là, cần kiểm tra tình trạng pháp lý của đất đai, nhà ở trước khi làm thủ tục chuyển nhượng để tránh tình trạng tài sản bị ngăn chặn, không có giấy tờ hợp pháp, xây dựng không phép, không phù hợp với quy hoạch xảy ra tranh chấp. Cụ thể: (i) Các bên cần kiểm tra giấy Giấy chứng nhận các nội dung như liên quan đến diện tích đất, mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất; kiểm tra xem tài sản có tranh chấp, thế chấp, quy hoạch, thông báo về nghĩa vụ tài chính như thế nào, bản vẽ hiện trạng ngôi nhà; tài sản có đăng bị ngăn chặn hay không; (ii) Không nên thực hiện mua bán, chuyển nhượng QSDĐ, nhà ở khi chưa đủ điều kiện giao dịch theo quy định của pháp luật, mua bán bằng giấy viết tay. Do vậy, trước khi quyết định tham gia các giao dịch, muốn ghi nhận các sự kiện, hành vi thì nên cân nhắc mức độ rủi ro và có lựa chọn phù hợp. Bởi vì, vi bằng được lập trong những trường hợp cấm có thể gây ra những hệ quả cho cả Thừa phát lại và người tham gia giao dịch.
Bốn là, đẩy mạnh thực hiện việc tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật về hoạt động của Thừa phát lại và hoạt động hành nghề công chứng cho người dân, cụ thể:
(i) Đẩy mạnh việc tuyên truyền, khuyến cáo để người dân hiểu đúng về giá trị của vi bằng, từ đó giúp họ bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình. Vi bằng là văn bản do Thừa phát lại lập, ghi nhận sự kiện, hành vi được dùng làm chứng cứ trong xét xử và trong các quan hệ pháp lý khác. Việc lập vi bằng của Thừa phát lại là để tạo lập chứng cứ mang lại lợi ích cho người dân, phòng ngừa tranh chấp, giảm tải hoạt động của Tòa án khi giải quyết vụ án. Vi bằng của Thừa phát lại là chứng cứ trong tố tụng, không phải là hình thức chuyển nhượng QSDĐ, mua bán nhà ở. Việc hiểu sai giá trị chứng cứ của vi bằng làm chệch hướng hoạt động quản lý về đất đai cũng như quản lý về hoạt động Thừa phát lại.
(ii) Không chuyển nhượng QSDĐ, mua bán nhà ở bằng vi bằng mà phải mua bán, chuyển nhượng thông qua công chứng, chứng thực. Khi thực hiện hợp đồng công chứng, chứng thực các bên có thể yêu cầu Thừa phát lại lập vi bằng để ghi nhận việc bàn giao tiền, tài sản, ghi nhận hiện trạng tài sản để làm chứng cứ chứ không có giá trị như hợp đồng công chứng, chứng thực chuyển nhượng QSDĐ, mua bán nhà ở. Văn bản công chứng, chứng thực có giá trị pháp lý khi đã được công chứng viên ký tên, đóng dấu phát hành của tổ chức hành nghề công chứng, còn vi bằng chỉ ghi nhận lại sự kiện, hành vi diễn ra trước mặt Thừa phát lại. Do vậy, nếu như các bên đã giao tiền, tài sản mà sau đó phát sinh tranh chấp hoặc đổi ý… thì việc đòi lại tiền, tài sản đã giao sẽ rất phức tạp.
(iii) Lựa chọn hình thức tuyên truyền, phổ biến pháp luật phù hợp, hiệu quả và thực sự dễ hiểu về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, vai trò và ý nghĩa của Thừa phát lại đến người dân, doanh nghiệp, chính quyền các cấp và các tổ chức có liên quan
[25]. Từ đó, giúp người dân hiểu được đâu là giá trị của vi bằng, đâu là giá trị của văn bản công chứng, chứng thực góp phần giảm bớt sự nhầm lẫn, hiểu sai về giá trị của vi bằng, ngăn ngừa, hạn chế các vụ lừa đảo, tranh chấp liên quan đến việc giao dịch bất động sản bằng vi bằng như đã xảy ra trong thời gian vừa qua./.
[1] Bộ Tư pháp,
Giới thiệu chung về nghề Thừa phát lại tại Pháp, Lớp tập huấn nghiệp vụ về Thừa phát lại tại TP. Hồ Chí Minh, năm 2012, tr. 30-33.
[2] Vũ Hoài Nam,
Thừa phát lại ở Bỉ - Một vài kinh nghiệm cho Việt Nam, https://moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/nghien-cuu-trao-doi.aspx?ItemID=1678 , truy cập ngày 28/06/2024.
[3] Cổng thông tin điện tử Sở Tư pháp tỉnh Bình Dương,
Một số kinh nghiệm nước ngoài trong lĩnh vực giám định, công chứng, Thừa phát lại có thể tham khảo tại Việt Nam, https://stp.binhduong.gov.vn/bo-tro-tu-phap/Lists/ThuaPhatLai/DispForm.aspx?ID=45&PageIndex=3, truy cập ngày 28/06/2024.
[4] Đinh Công Tuấn,
Mô hình tổ chức hoạt động Thừa phát lại trên thế giới, https://nxbctqg.org.vn/mo-hinh-to-chuc-hoat-dong-thua-phat-lai-tren-the-gioi.html, truy cập ngày 28/06/2024.
[5] Nguyễn Đức Chính (chủ biên),
Tổ chức Thừa phát lại, Nxb. Tư pháp, Hà Nội, năm 2006, tr. 5, 9-11.
[6] Viện Ngôn Ngữ,
Từ điển Tiếng Việt, Nxb. Từ điển Bách khoa, Hà Nội, năm 2007, tr. 1149.
[7] Trần Thị Thanh Liêm,
Từ điển Hán – Việt hiện đại, Nxb. Khoa học xã hội,
Hà Nội, năm 2007, tr. 782.
[8] Khoản 1 Điều 164 Luật Nhà ở năm 2023.
[9] Điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai năm 2024.
[10] Khoản 1 Điều 3, khoản 1 Điều 19 và khoản 1 Điều 73 Luật Công chứng năm 2024.
[11] Điểm d, đ khoản 2 Điều 5 Nghị định số 23/2015/NĐ-CP ngày 16/02/2015 của Chính phủ về về cấp bản sao từ sổ gốc, chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký và chứng thực hợp đồng, giao dịch.
[12] Điểm a khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai năm 2024; điểm a khoản 1 Điều 160 Luật Nhà ở năm 2024; điểm b khoản 1 Điều 36 Nghị định số 23/2015/NĐ-CP ngày 16/02/2015 của Chính phủ về cấp bản sao từ sổ gốc, chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký và chứng thực hợp đồng, giao dịch (đã được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 07/2025/NĐ-CP ngày 09/01/2025 của Chính phủ).
[13] Khoản 2 Điều 160 Luật Nhà ở năm 2024.
[14] Phan Trung Hiền - Chử Duy Thanh,
Pháp luật về lập vi bằng đối với bất động sản, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số 24 (400), tháng 12/2019, tr. 41-46.
[15] Nguyễn Châu,
'Ngồi trên lửa' vì mua nhà qua vi bằng, https://plo.vn/ngoi-tren-lua-vi-mua-nha-qua-vi-bang-post745971.html, truy cập ngày 28/06/2024.
[16] Bản án về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 210/2021/DS-ST, https://thuvienphapluat.vn/banan/ban-an/ban-an-ve-tranh-chap-hop-dong-chuyen-nhuong-quyen-su-dung-dat-so-2102021dsst-224554#google_vignette
, truy cập ngày 5/7/2024.
[18] Hợp đồng mua bán nhà được lập vi bằng số 1079/2013/VB-TPLQ1 ngày 02/10/2013 giữa ông Bùi Ngọc N và bà Phan Nam P tại Văn phòng Thừa phát lại quận O, TP. Hồ Chí Minh đối với nhà đất tại số 82 đường số Q, khu phố E, phường R, quận B, TP. Hồ Chí Minh.
[19] Đình Sơn,
Cấm văn phòng thừa phát lại lập vi bằng mua nhà đất, https://thanhnien.vn/cam-van-phong-thua-phat-lai-lap-vi-bang-185853768.htm, truy cập ngày 08/06/2024.
[20] Khoản 2 Điều 36 Nghị định số 08/2020/NĐ-CP ngày 08/01/2020 của Chính phủ về tổ chức và hoạt động của Thừa phát lại.
[21] Vũ Lê,
8 bẫy lừa bán nhà đất gây mất tiền tỷ, https://vnexpress.net/8-bay-lua-ban-nha-dat-gay-mat-tien-ty-4616912.html, truy cập ngày 08/06/2024.
[22] Kiên Định,
Lừa bán đất bằng vi bằng cho hàng chục người để chiếm đoạt tài sản, https://baolongan.vn/lua-ban-dat-bang-vi-bang-cho-hang-chuc-nguoi-de-chiem-doat-tai-san-a173090.html, truy cập ngày 28/06/2024.
[23] Trang thông tin điện tử Công an tỉnh Long An,
Tìm bị hại trong vụ án “Lừa đảo chiếm đoạt tài sản”, https://congan.longan.gov.vn/vi/chi-tiet-tin-tuc?Id=82073, truy cập ngày 02/07/2024.
[24] Bản án về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 225/2022/DS-ST, https://thuvienphapluat.vn/banan/ban-an/ban-an-ve-tranh-chap-hop-dong-chuyen-nhuong-quyen-su-dung-dat-so-2252022dsst-273137, truy cập ngày 5/7/2024.
[25] Nguyễn Vinh Hưng,
Một số bất cập trong hoạt động lập vi bằng của Thừa phát lại, Tạp chí Dân chủ và pháp luật, số 3 (323)/2019, tr. 48-52.
