Tóm tắt: Theo quy định của pháp luật về nhà ở, chủ sở hữu căn hộ chung cư phải đóng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung là 2% giá bán căn hộ khi mua nhà chung cư. Sau đó, chủ sở hữu sẽ phải đóng kính phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư khi kinh phí này được sử dụng hết. Trong bài viết này, các tác giả phân tích những điểm bất cập trong quy định của pháp luật hiện nay về thu, quản lý và sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư và kiến nghị các giải pháp hoàn thiện.
Từ khóa: Nhà chung cư; kinh phí bảo trì; chủ đầu tư; ban quản trị.
Abstract: According to the legal regulations on housing, apartment owners are responsible for paying an amount of money for maintenance of the shared ownership facilities of the apartment building of 2% of the apartment's selling price when they purchase the apartment. After that, they will have to pay maintenance money for the shared ownership when this maintenance money is used up. Within this article, the authors give out an analysis of the inadequacies in applicable legal regulations on collection, management, and use of the apartment maintenance money and also a number of recommendations for further improvements.
Keywords: Apartment building; maintenance money; investor; condominium administration board

Ảnh minh họa: Nguồn internet
1. Một số hạn chế trong các quy định của pháp luật về kinh phí bảo trì nhà chung cư
1.1. Quy định về thu phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư
Thứ nhất, về thời điểm thu phí bảo trì nhà chung cư
Sự mâu thuẫn giữa Luật Nhà ở năm 2014 và Nghị định số 30/2021/NĐ-CP về thời điểm nộp kinh phí bảo trì vẫn chưa được thống nhất. Xét về góc độ pháp lý, trong trường hợp các văn bản quy phạm pháp luật có quy định khác nhau về cùng một vấn đề thì áp dụng văn bản có hiệu lực pháp lý cao hơn
[1]. Vì vậy, thời điểm người mua, thuê mua phải nộp kinh phí bảo trì nhà chung cư 2% sẽ áp dụng theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014, người mua, thuê mua phải đóng khi nhận bàn giao nhà. Trên thực tế, hợp đồng mua bán nhà ở là nhà chung cư thì những điều khoản thỏa thuận về thời gian đóng kinh phí bảo trì nhà chung cư 2% sẽ áp dụng theo Luật Nhà ở năm 2014 hay áp dụng theo Nghị định số 30/2021/NĐ-CP? Nếu áp dụng theo Luật Nhà ở năm 2014 thì người mua, thuê mua phải đóng 2% kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư ngay tại thời điểm bàn giao nhà, nếu người mua, thuê mua đưa ra các lý do trì hoãn (loại trừ những lý do khách quan) việc nộp khoản phí này thì chắc chắn không được bàn giao nhà và làm kéo dài thêm quá trình mua bán (đi lại, thỏa thuận) gây chậm tiến độ bàn giao căn hộ chung cư và nếu chủ đầu tư có bàn giao nhà thì việc thu phí bảo trì sau đó khó có thể triển khai thực hiện.
Tại khoản 1 Điều 152 Luật Nhà ở năm 2023 về kinh phí bảo trì của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu quy định trách nhiệm của người mua, thuê mua phải đóng 2% kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư như sau: Đối với căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư mà chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở bán, cho thuê mua thì người mua, thuê mua phải đóng kinh phí bảo trì là 2% giá trị căn hộ, phần diện tích bán, cho thuê mua này; khoản tiền này được tính riêng với tiền bán, tiền thuê mua căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư và được quy định rõ trong hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua. Bên cạnh đó, điểm b khoản 1 Điều 153 Luật Nhà ở năm 2023 quy định rõ: “… Người mua, thuê mua trước khi nhận bàn giao căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư phải đóng kinh phí bảo trì theo quy định tại Điều 152 Luật Nhà ở năm 2023 vào tài khoản đã ghi trong hợp đồng và sao gửi xác nhận đã đóng kinh phí bảo trì cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở; trường hợp không đóng kinh phí bảo trì thì không được bàn giao căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư đã mua, thuê mua; nếu chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở vẫn bàn giao thì chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải nộp khoản kinh phí bảo trì đối với căn hộ, phần diện tích này”.
Thứ hai, về nghĩa vụ đóng kinh phí bảo trì của chủ đầu tư
Đối với chủ đầu tư, mặc dù luật có quy định về nghĩa vụ đóng kinh phí bảo trì 2% giá trị căn hộ, phần diện tích khác mà chủ đầu tư giữ lại không bán, không cho thuê mua hoặc chưa bán, chưa cho thuê mua tính đến thời điểm bàn giao đưa nhà chung cư vào sử dụng và được tính theo giá bán căn hộ cao nhất của nhà chung cư
[2]. Kế thừa quy định trong Luật Nhà ở năm 2014, Luật Nhà ở năm 2023 vẫn giữ nguyên quy định nghĩa vụ đóng kinh phí bảo trì của chủ đầu tư tại khoản 2 Điều 152 như sau:
Đối với căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư mà chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở giữ lại không bán, không cho thuê mua hoặc chưa bán, chưa cho thuê mua tính tại thời điểm bàn giao đưa nhà chung cư vào sử dụng, trừ phần diện tích thuộc sở hữu chung thì chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải đóng kinh phí bảo trì là 2% giá trị căn hộ, phần diện tích giữ lại; phần giá trị này được tính theo giá bán căn hộ có giá cao nhất của nhà chung cư đó tại thời điểm bàn giao đưa nhà chung cư vào sử dụng. Tuy nhiên, việc đóng kinh phí bảo trì của chủ đầu tư không được cơ quan có thẩm quyền giám sát hay có cơ chế quản lý hoạt động này của chủ đầu tư. Hiện nay, quy định chỉ dừng lại ở việc chủ đầu tư thông báo cho Sở Xây dựng về tên tài khoản, tên ngân hàng, số tài khoản, kỳ hạn gửi tiền, thoạt đầu có thể thấy rằng việc giám sát của cơ quan có thẩm quyền đã chặt chẽ hơn, nhưng thực chất sự can thiệp này còn chưa thỏa đáng với tình hình thực tế, nếu chỉ đặt ra việc thông báo về tên tài khoản, tên ngân hàng, số tài khoản, kỳ hạn gửi tiền thì suy cho cùng không có sự giám sát từ phía Sở Xây dựng trong quá trình nộp phí của các chủ sở hữu, số tiền đóng vào theo mỗi đợt là bao nhiêu, chủ đầu đã nộp phí bảo trì 2% về phần diện tích giữ lại không bán hay chưa, vẫn là những con số không thể kiểm soát. Ngoài ra, về cách xác định diện tích sở hữu chung và sở hữu riêng trên thực tế để làm căn cứ xác định kinh phí bảo trì mà chủ đầu tư phải nộp cũng còn hạn chế. Trong quá trình bàn bạc thống nhất với Ban quản trị nhà chung cư, không loại trừ khả năng chủ đầu tư lợi dụng vào kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ của Ban quản trị không đủ để xác định chi tiết các phần diện tích này trên thực tế mà tính theo hướng có lợi nhất cho mình nhằm nộp khoản kinh phí bảo trì thấp nhất.
Thứ ba, về thu phí bảo trì nhà chung cư sau khi đã sử dụng hết kinh phí bảo trì
Ban quản trị nhà chung cư sẽ có trách nhiệm thu phí bảo trì nhà chung cư sau khi sử dụng hết kinh phí bảo trì. Tuy nhiên, các quy định pháp luật hiện nay lại không quy định cụ thể về cách thức, phương pháp thực hiện; khó khăn lớn nhất là việc tính tỷ lệ và mức thu từ phía cư dân. Ngoài những bất cập vừa nêu, việc thu phí bảo trì nhà chung cư sau khi sử dụng hết kinh phí bảo trì có thể phát sinh các tình huống sau:
(i) Chủ thể nào sẽ là người đóng kinh
phí bảo trì trong trường hợp căn hộ được bán lại nhiều lần? Trên thực tế, có rất nhiều dự án nhà chung cư, bên mua sau khi hoàn thành thủ tục mua bán với chủ đầu tư, sau đó được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở nhưng chưa đóng phí bảo trì hoặc quy định chia ra nhiều lần để đóng kinh phí bảo trì, qua một thời gian chủ sở hữu này bán lại căn hộ chung cư cho một chủ thể khác. Người mua sau đó không thể biết được rằng chủ sở hữu trước đó đã đóng đầy đủ phí bảo trì hay chưa và làm cách nào có thể kiểm tra được điều đó, vấn đề pháp lý được đặt ra là người mua đầu tiên ký hợp đồng với chủ đầu tư hay những người mua căn hộ lại từ các chủ sở hữu căn hộ chung cư phải chịu trách nhiệm đóng khoản kinh phí bảo trì này? Về lý thuyết, người mua sau cùng sẽ là người chịu phí bảo trì 2% ban đầu, và chủ sở hữu căn hộ chung cư ở giai đoạn nào sẽ là người chịu trách nhiệm đóng góp kinh phí bảo trì giai đoạn đó. Tuy nhiên, trong trường hợp này, Ban quản trị nhà chung cư có thể gặp khó khăn vì chưa có một quy định cụ thể trong giai đoạn thu sau khi bàn giao căn hộ, có thể nói rằng trường hợp này lại quy về năng lực của chính chủ thể quản lý nhà chung cư và trách nhiệm, ý thức tự giác của cư dân sinh sống tại đó.
(ii) Trường hợp các chủ sở hữu đã đóng đúng thời hạn và đầy đủ phí bảo trì nhà chung cư, tuy nhiên không thể loại trừ các trường hợp chủ sở hữu không ở căn hộ đó mà đi làm việc ở nơi khác và có nhà ở khác, trong một thời gian dài căn hộ đó được chốt khóa và không sử dụng. Khi quỹ bảo trì sử dụng hết, Ban quản trị không thể liên hệ được với những chủ sở hữu đó để thu thêm phí bảo trì, do đó đã thu những chủ sở hữu còn lại và tiến hành tu sửa nhà chung cư. Sau khi tu sửa xong thì những căn hộ được chốt khóa đó lại được bán cho người khác, người mua căn hộ sau đó không biết và không có trách nhiệm phải biết rằng chủ sở hữu căn hộ này trước đó vẫn còn nợ phí bảo trì chung cư, đồng thời trong hợp đồng mua bán căn hộ cũng không bắt buộc xác nhận còn nợ tiền bảo trì nhà chung cư hay không. Nên khả năng trong một tòa nhà chung cư, cùng sở hữu căn hộ nhưng có chủ thể lại chưa đóng phí bảo trì, vì vậy vấn đề được đặt ra là những chủ thể được chuyển nhượng lại từ các chủ sở hữu căn hộ thì có chuyển luôn cả phần nghĩa vụ đóng kinh phí bảo trì nhà chung cư hay không, hay họ không có trách nhiệm phải đóng cho các chủ sở hữu trước đó?
(iii) Về lãi suất trong trường hợp các chủ sở hữu chậm nộp hay các phương án kế hoạch được nộp sau đó chưa được quy định trong luật. Vì nếu người mua, thuê mua căn hộ đóng phí bảo trì nhà chung cư trước khi nhận bàn giao hoặc ngay khi nhận bàn giao nhà thì khoản phí này trong thời gian tiếp theo sẽ phát sinh lãi suất.
1.2. Quy định về quản lý kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư
Thứ nhất, liên quan đến chủ đầu tư
Căn cứ theo quy định của pháp luật hiện hành thì chủ đầu tư khó mà vận dụng quy định nên chọn mở một tài khoản thanh toán sau đó chuyển sang tiền gửi có kỳ hạn (theo Nghị định số 30/2021/NĐ-CP) hay mở một tài khoản tiền gửi tiết kiệm (theo Luật Nhà ở năm 2014). Vì cho dù chủ đầu tư có lựa chọn mở tài khoản theo một trong hai cách trên thì vẫn không làm trái quy định của pháp luật. Tuy nhiên, vấn đề được đặt ra là hai loại tiền gửi này rất khác nhau về hình thức, lãi suất phát sinh và phương thức trả lãi.
Một là, tiền gửi tiết kiệm: hình thức của tiền gửi tiết kiệm là khách hàng sẽ nhận được một sổ tiết kiệm hay thẻ tiết kiệm là giấy tờ giúp quản lý tài khoản tiết kiệm
[3]; lãi suất sẽ được tính theo quy định của pháp luật và của tổ chức tín dụng nhận tiền gửi tiết kiệm và được bảo hiểm theo quy định của pháp luật về bảo hiểm tiền gửi; phương thức trả lãi thực hiện theo thỏa thuận giữa tổ chức tín dụng và người gửi tiền
[4] có thể trả định kỳ theo tháng, theo từng quý hoặc cuối kỳ. Ngoài ra, lãi suất của tiền gửi tiết kiệm còn phụ thuộc vào người gửi tiền lựa chọn hình thức gửi không kỳ hạn, có kỳ hạn, kéo dài thời hạn gửi tiền hoặc rút trước hạn tiền gửi tiết kiệm
[5].
Hai là, tiền gửi có kỳ hạn: hình thức của tiền gửi có kỳ hạn không phải là sổ tiết kiệm hay thẻ tiết kiệm, mà toàn bộ hoạt động của người gửi tiền sẽ được lưu lại trên hệ thống tổ chức tín dụng và tổ chức tín dụng cung cấp cho người gửi tiền biện pháp để tra cứu khoản tiền gửi và thông báo khi có thay đổi về tiền gửi có kỳ hạn
[6]; lãi suất sẽ được tính theo quy định của pháp luật và của tổ chức tín dụng nhận tiền gửi có kỳ hạn (trên cơ sở số lượng ngày thực gửi 365 ngày hoặc 30 ngày); phương thức trả lãi thực hiện theo thỏa thuận giữa tổ chức tín dụng và người gửi tiền
[7] có thể trả trước, trả sau hoặc theo định kỳ.
Qua đó, có thể thấy tiền gửi có kỳ hạn là số tiền mọi người gửi vào một tài khoản kỳ hạn và có thể rút ra khi đã kết thúc thời hạn ký gửi như đã thỏa thuận giữa bên phía người dùng và tổ chức tín dụng. Khi lập tài khoản tiền gửi có kỳ hạn một hợp đồng sẽ được ký kết với tổ chức tín dụng với một mức thời hạn tối thiểu. Hình thức thanh toán tiền lãi sẽ có thể được trả trước hoặc sau thời điểm hết kỳ hạn, trả theo từng mốc thời điểm. Lãi suất thường được tính theo số lượng ngày thực gửi/365 ngày hoặc 30 ngày. Nếu có nhu cầu, khách hàng có thể rút một phần hoặc toàn bộ số tiền đã gửi cho ngân hàng. Tuy nhiên, số tiền được rút ra sẽ chỉ sở hữu mức lãi suất tính theo dịch vụ gửi tiền không kỳ hạn. Cùng với đó là sự tiện lợi, dễ dàng cho tất cả mọi người quản lý số tiền trên hệ thống của tổ chức tín dụng qua biện pháp mà tổ chức tín dụng cung cấp.
Bên cạnh đó, tại điểm d khoản 2 Điều 68 Nghị định số 16/2022/NĐ-CP quy định chủ đầu tư sẽ bị phạt tiền từ 80.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng nếu quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung không đúng quy định
[8]. Có thể thấy quy định mang tính chung chung thiếu cụ thể khó áp dụng trên thực tế khi xử lý hành vi vi phạm của chủ đầu tư.
Thứ hai, liên quan đến Ban quản trị
Một là, quy định Ban quản trị nhà chung cư có quyền quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư
[9]. Câu hỏi được đặt ra là Ban quản trị có đủ năng lực, trình độ để quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì hay không và làm thế nào để Ban quản trị quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì cũng như quản lý, vận hành nhà chung cư chất lượng? Với quy định hiện nay khuyến khích những người có kinh nghiệm, kiến thức trong lĩnh vực kiến trúc, xây dựng, điện, điện tử, phòng cháy chữa cháy, tài chính, luật tham gia vào Ban quản trị nhà chung cư theo tác giả là chưa hợp lý, thay vào đó nên quy định bắt buộc phải đáp ứng các điều kiện về trình độ chuyên môn. Do Ban quản trị là đại diện cho cư dân và có quyền quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì, vì thế Ban quản trị nếu không tham gia các lớp đào tạo bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư thì phải có quy định về các biện pháp xử lý trách nhiệm tương ứng.
Hai là, một người không phải là chủ sở hữu căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư cũng có thể được bầu làm thành viên Ban quản trị nếu được ủy quyền
[10], điều này có thể dẫn đến tình trạng một số thành viên Ban quản trị nhà chung cư không phải chủ sở hữu tham gia với mưu cầu lợi ích cá nhân hoặc không loại trừ khả năng được sự hậu thuẫn từ phía những chủ thể khác để tham gia vào thành phần Ban quản trị. Bên cạnh đó, chưa có quy định bãi miễn hay miễn nhiệm những chủ thể này, vì theo quy định hiện hành miễn nhiệm hay bãi nhiệm chỉ áp dụng với thành viên Ban quản trị là chủ sở hữu và không còn là chủ sở hữu căn hộ hoặc phần diện tích khác
[11].
Ba là, Ban quản trị lựa chọn đơn vị có năng lực bảo trì nhà chung cư thông qua ký hợp đồng để bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư và giám sát hoạt động bảo trì
[12]. Luật Nhà ở năm 2023 vẫn giữ nguyên quy định về trách nhiệm của Ban quản trị trong việc lựa chọn, ký kết hợp đồng bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư và giám sát hoạt động bảo trì theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư. Việc bảo trì phần sở hữu chung có thể do đơn vị đang quản lý vận hành nhà chung cư hoặc đơn vị khác có năng lực bảo trì theo quy định của pháp luật về xây dựng thực hiện
[13]. Theo quy định này có thể đặt ra một giả thuyết, nếu Ban quản trị lựa chọn sai hoặc cố tình lựa chọn đơn vị không có năng lực bảo trì hoặc đơn vị thiếu chuyên nghiệp thì khó tránh được hậu quả xảy ra trong tương lai. Vì vậy, Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở năm 2023 cần đặt ra những tiêu chí lựa chọn đơn vị bảo trì nhà chung cư để Ban quản trị có sơ sở lựa chọn thuê đơn vị có uy tín, vừa nâng cao hiệu quả vừa bảo đảm quyền lợi của cư dân trong quá trình sử dụng nhà chung cư.
1.3. Quy định về bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư
Căn cứ theo quy định pháp luật hiện hành, trong thời hạn 07 ngày làm việc kể từ ngày Ban quản trị có văn bản đề nghị chuyển giao kinh phí bảo trì thì chủ đầu tư có trách nhiệm chuyển giao kinh phí bảo trì sang tài khoản do Ban quản trị đã lập
[14], kể cả với nhà chung cư có mục đích để ở hoặc mục đích sử dụng hỗn hợp nhưng không phân chia riêng biệt được phần sở hữu chung của khu căn hộ, khu văn phòng, dịch vụ thương mại, hay đối với nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp mà phân chia riêng biệt được phần sở hữu chung của khu căn hộ, khu văn phòng, dịch vụ, thương mại.
Trên thực tế, đã xảy ra nhiều vụ việc tranh chấp giữa Ban quản trị và chủ đầu tư khi chủ đầu tư không chịu bàn giao số tiền phí bảo trì chung cư hoặc chậm bàn giao, cũng như không chịu nộp số tiền phí bảo trì chung cư 2% của phần diện tích mà chủ đầu tư giữ lại không bán. Mặc dù quy định pháp luật đã chỉ rõ chế tài đối với hành vi vi phạm này của chủ đầu tư
[15].
Cụ thể, theo Kết luận thanh tra số 45/KL-TTr ngày 11/05/2021, Thanh tra Bộ Xây dựng cũng chỉ ra nhiều vi phạm liên quan đến việc quản lý, bàn giao kinh phí của chủ đầu tư tại dự án khu nhà cao tầng thuộc Dự án Khu nhà ở, văn phòng, dịch vụ, 136 Hồ Tùng Mậu, quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội (tên thương mại GoldMark City), chủ đầu tư dự án là Công ty cổ phần Thương mại - Quảng cáo - Xây dựng - Địa ốc Việt Hân. Theo đó, kinh phí bảo trì khu dịch vụ chủ đầu tư phải nộp là gần 17,2 tỷ đồng. Trong đó, chủ sở hữu phần diện tích dịch vụ đã nộp hơn 1,8 tỷ đồng và chủ đầu tư Công ty cổ phần Thương mại - Quảng cáo - Xây dựng - Địa ốc Việt Hân chưa nộp hơn 15,2 tỷ đồng kinh phí bảo trì khu dịch vụ. Bên cạnh đó, đoàn thanh tra cũng chỉ rõ việc, chủ đầu tư và 05 Ban quản trị chưa thống nhất lập hồ sơ quyết toán số liệu kinh phí bảo trì. Chủ đầu tư đã bàn giao chậm và bàn giao không đầy đủ kinh phí bảo trì khu căn hộ
[16].
Bên cạnh đó, ở một số nhà chung cư, Ban quản trị cũng khởi kiện vụ án dân sự yêu cầu chủ đầu tư bàn giao số tiền kinh phí bảo trì nhà chung cư cùng với số tiền lãi tương ứng với việc chậm trả của chủ đầu tư. Điển hình tại chung cư CT1 Vân Canh cũng xảy ra tranh chấp liên quan đến bàn giao kinh phí bảo trì của chủ đầu tư. Theo đó, ngày 13/5/2021 Ban quản trị chung cư CT1 Vân Canh (quận Hoài Đức, Hà Nội) đã nộp đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án buộc chủ đầu tư Công ty cổ phần bất động sản AZ phải bàn giao ngay toàn bộ số tiền bảo trì nhà chung cư cho Ban quản trị, với số tiền tạm tính đến ngày 31/3/2021 là hơn 9,4 tỷ đồng. Trong đó, số tiền kinh phí bảo trì là 7,8 tỉ đồng, số tiền lãi từ khi Công ty cổ phần bất động sản AZ thu tiền phí bảo trì đến khi thành lập Ban quản trị lần đầu là 47 triệu đồng, số tiền lãi do chậm thực hiện nghĩa vụ là 1,635 tỷ đồng. Ngoài ra, Ban quản trị tòa nhà yêu cầu chủ đầu tư phải trả số tiền lãi chậm thực hiện nghĩa vụ dân sự từ ngày 1/4/2021 cho đến khi bàn giao hết toàn bộ kinh phí bảo trì và tiền lãi. Chung cư CT1 Vân Canh đã đi vào hoạt động được 5 năm và tính đến ngày 15/5/2020, đã có 499 chủ sở hữu căn hộ nộp tiền kinh phí bảo trì cho chủ đầu tư. Tổng số tiền phí bảo trì Công ty cổ phần bất động sản AZ đã thu tính đến ngày 21/1/2021 là hơn 8,6 tỷ đồng. Tuy nhiên, đến nay chủ đầu tư vẫn chưa bàn giao lại quỹ bảo trì theo quy định, mặc dù Ban quản trị tòa nhà đã được thành lập từ tháng 4/2019
[17].
Qua các vụ việc thực tiễn nêu trên, đặt ra 2 vấn đề cần bàn luận ở đây là:
Thứ nhất, nên có quy định về thời gian lập biên bản quyết toán số liệu giữa chủ đầu tư và Ban quản trị và xử lý vi phạm khi chậm lập biên bản trong thời gian quy định hoặc hết thời hạn quyết toán số liệu mà vẫn chưa thống nhất bàn giao hoặc chưa thống nhất mà đã bàn giao kinh phí bảo trì nhà chung cư. Vì không loại trừ các khả năng chủ đầu tư tìm cách kéo dài thời gian gây khó khăn trong quá trình bàn giao kinh phí bảo trì nhà chung cư. Ngoài ra, điều kiện quan trọng nhất trong việc bàn giao quỹ bảo trì nhà chung cư từ chủ đầu tư sang cho Ban quản trị lại phụ thuộc vào việc thành lập Ban quản trị tại hội nghị nhà chung cư lần đầu và được công nhận tại cơ quan có thẩm quyền. Chính vì lẽ đó, nếu việc tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu bị trì hoãn vì nhiều lý do khác nhau thì đều ảnh hưởng đến việc bàn giao kinh phí bảo trì nhà chung cư.
Thứ hai, nhiệm vụ của chủ đầu tư là phải thông báo cho Sở Xây dựng biết về tài khoản kinh phí bảo trì nhưng không quy định về thời gian thông báo từ đó có thể dẫn đến việc trốn tránh trách nhiệm của chủ đầu tư, nếu chủ đầu tư không có văn bản thông báo hoặc chậm thông báo cho Sở Xây dựng nơi có nhà chung cư biết để theo dõi sau khi đã bàn giao đầy đủ kinh phí bảo trì cho Ban quản trị nhà chung cư thì cũng khó có thể xử lý được hành vi này của chủ đầu tư.
1.4. Quy định về sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư
Theo quy định pháp luật hiện hành, kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư chỉ được sử dụng bảo trì vào các hạng mục theo quy định
[18]; trường hợp nhà chung cư phải phá dỡ mà kinh phí bảo trì chưa sử dụng hết thì được sử dụng để hỗ trợ tái định cư hoặc đưa vào quỹ bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư mới sau khi được xây dựng lại
[19].
Tuy nhiên, trên thực tế, rất nhiều chung cư tranh chấp xảy ra vì số tiền kinh phí bảo trì nhà chung cư sử dụng không đúng mục đích với quy định của pháp luật. Đơn cử như trường hợp Ban quản trị nhà chung cư Bắc Hà - C14 (quận Nam Từ Liêm, Hà Nội), theo Kết luận thanh tra số 25/KL-TTr của Thanh tra Bộ Xây dựng ngày 19/3/2021, những sai phạm của Công ty cổ phần Tập đoàn Bắc Hà liên quan đến công tác quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư, theo đó Ban quản trị nhà chung cư nhiệm kỳ 2017-2020 đã chi hơn 1,3 tỷ đồng cho các khoản chi tiền thù lao Ban quản trị; chi quản lý vận hành (thu gom rác, tiền điện nước); chi tư vấn luật sư, rút tiền mặt… không phục vụ cho hoạt động bảo trì nhà chung cư từ tài khoản kinh phí bảo trì
[20]. Có thể thấy, quy định pháp luật đã hướng dẫn cụ thể những hạng mục được sử dụng phí bảo trì nhà chung cư và cách thức sử dụng cũng như quyền hạn của Ban quản trị về hoạt động báo cáo thu, chi kinh phí bảo trì nhà chung cư nhưng thực tiễn vẫn còn nhiều trường hợp Ban quản trị không tuân thủ quy định pháp luật.
Bên cạnh đó, tại chung cư Mandarin Garden (Hà Nội), gần đây cũng phát sinh nhiều tranh chấp. Đặc biệt là cách quản lý, vận hành và sử dụng kinh phí bảo trì của Ban quản trị chung cư, nhiều cư dân tố giác Ban quản trị tư lợi, không có kinh nghiệm và sử dụng số tiền quỹ bảo trì nhà chung cư không công khai, minh bạch gây thiệt hại rất lớn. Ngoài ra, số tiền quỹ bảo trì 5,6 tỷ đồng hiện tại không gửi dưới hình thức có kỳ hạn mà lại gửi không kỳ hạn, dẫn đến thiệt hại hơn 200 triệu đồng tiền lãi
[21].
2. Kiến nghị hoàn thiện các quy định của pháp luật về kinh phí bảo trì nhà chung cư
2.1. Về thu kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư
Một là, thống nhất thời điểm thu kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư giữa Luật Nhà ở năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành. Việc thu phí bảo trì nhà chung cư vào thời điểm trước khi người mua, thuê mua nhận bàn giao nhà sẽ phù hợp với thực tế, từ đó dễ dàng hơn cho việc quản lý, giám sát của cơ quan có thẩm quyền và chủ đầu tư, hạn chế tối đa những trường hợp mà người mua, thuê mua trốn tránh trách nhiệm và tạo sự công bằng cho tất cả chủ sở hữu. Khi Luật Nhà ở năm 2023 ra đời thay thế Luật Nhà ở năm 2014 thì thời điểm thu kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư được quy định cụ thể tại điểm b khoản 1 Điều 153 như sau: Người mua, thuê mua trước khi nhận bàn giao căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư phải đóng kinh phí bảo trì theo quy định tại Điều 152 của Luật Nhà ở năm 2023 vào tài khoản đã ghi trong hợp đồng và sao gửi xác nhận đã đóng kinh phí bảo trì cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở. Như vậy, Luật Nhà ở năm 2023 đã kế thừa quy định trong Luật Nhà ở năm 2014 và giải quyết được mâu thuẫn giữa Luật Nhà ở năm 2014 và Nghị định số 30/2021/NĐ-CP về thời điểm nộp kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư của người mua, thuê mua cụ thể thời điểm người mua, thuê mua phải nộp kinh phí bảo trì nhà chung cư đó là thời điểm trước khi nhận bàn giao căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư. Ngoài ra, Luật Nhà ở năm 2023 còn quy định trường hợp người mua, thuê mua không đóng kinh phí bảo trì thì sẽ không được bàn giao căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư đã mua, thuê mua. Nếu chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở vẫn bàn giao thì chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải nộp khoản kinh phí bảo trì đối với căn hộ, phần diện tích này. Tuy nhiên, sau khi chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã nộp khoản kinh phí bảo trì đối với căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư và đã tiến hành bàn giao căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư thì người mua, thuê mua có hoàn trả lại kinh phí này cho chủ đầu tư hay không thì Luật Nhà ở năm 2023 không có đề cập. Ngoài ra, trong thời gian sắp tới khi ban hành Nghị định để hướng dẫn thi hành cho Luật Nhà ở năm 2023 thì cần bổ sung quy định đối với các trường hợp người mua, thuê mua khó khăn hơn về vấn đề tài chính, họ có thể thỏa thuận trong hợp đồng mua bán căn hộ với chủ đầu tư về trường hợp trả chậm, trả dần kinh phí bảo trì nhà chung cư cùng với lãi suất phát sinh tương ứng với lãi suất tiền gửi tại ngân hàng tính trên số tiền và thời gian nợ.
Hai là, nhằm tránh việc chủ đầu tư không minh bạch trong việc nộp kinh phí bảo trì và đảm bảo việc thống nhất các phần diện tích sở hữu chung và sở hữu riêng của nhà chung cư, quy định pháp luật cần quy định rõ “phần diện tích mà chủ đầu tư giữ lại được xác định dựa trên bản vẽ thiết kế do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt”. Từ đó, làm căn cứ cho Ban quản trị nhà chung cư thuận lợi xác định diện tích các phần sở hữu riêng của chủ đầu tư trên thực tế cũng như góp phần hạn chế việc chủ đầu tư cố tình tính sai lệch diện tích, tính không đủ phí bảo trì nhà chung cư.
Luật Nhà ở năm 2023 đã quy định chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở có trách nhiệm lập tài khoản riêng để quản lý kinh phí bảo trì; đồng thời, quy định chủ đầu tư không được sử dụng kinh phí bảo trì “vào bất kỳ mục đích nào khác khi chưa bàn giao kinh phí bảo trì cho Ban quản trị nhà chung cư” (Điều 153). Ngoài ra, Luật Nhà ở năm 2023 còn bổ sung thêm quy định mà Luật Nhà ở năm 2014 không có đề cập liên quan đến trường hợp chủ đầu tư dự án không bàn giao kinh phí bảo trì. Cụ thể, Điều 154 Luật Nhà ở năm 2023 quy định như sau:
Một là, trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở không bàn giao kinh phí bảo trì theo quy định tại khoản 2 Điều 153 của Luật Nhà ở năm 2023, Ban quản trị nhà chung cư có văn bản đề nghị Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có nhà chung cư yêu cầu chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở bàn giao kinh phí bảo trì.
Hai là, trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận được văn bản của Ban quản trị nhà chung cư, Ủy ban nhân dân cấp huyện phải có văn bản yêu cầu chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở bàn giao kinh phí bảo trì cho Ban quản trị nhà chung cư.
Ba là, trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày có văn bản của Ủy ban nhân dân cấp huyện mà chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở không bàn giao kinh phí bảo trì thì Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm ban hành quyết định cưỡng chế và tổ chức thu hồi kinh phí bảo trì để bàn giao cho Ban quản trị nhà chung cư theo quyết định cưỡng chế.
Trong quá trình thực hiện cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì, nếu phát hiện chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở có dấu hiệu tội phạm thì Ủy ban nhân dân cấp huyện kiến nghị bằng văn bản và gửi kèm theo chứng cứ, tài liệu liên quan cho cơ quan điều tra có thẩm quyền xem xét, xử lý theo quy định của pháp luật.
Quy định trong Luật Nhà ở năm 2023 về kinh phí bảo trì nhà chung cư rất chi tiết, rõ ràng, cụ thể, phù hợp với thực tiễn và đồng thời còn bảo vệ được quyền, lợi ích hợp pháp, chính đáng của người dân và tăng cường vai trò của Ủy ban nhân dân cấp huyện thực hiện công tác quản lý nhà nước đối với nhà chung cư trên địa bàn, thay vì giao cho cấp tỉnh thực hiện “cưỡng chế và tổ chức thu hồi kinh phí bảo trì” như quy định của Luật Nhà ở năm 2014. Sự linh hoạt trong quản lý kinh phí, đặc biệt là kinh phí bảo trì được quy định trong Luật Nhà ở năm 2023 đã giúp tạo ra môi trường kinh doanh tích cực, hứa hẹn đưa thị trường bất động sản Việt Nam vào một giai đoạn phát triển mới. Tuy nhiên, quy định thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp huyện thực hiện công tác quản lý nhà nước đối với tất cả nhà chung cư trên địa bàn cũng sẽ làm tăng áp lực và khối lượng công việc lên cơ quan này khi mà số lượng biên chế có hạn.
2.2. Về quản lý kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư
Thứ nhất, thống nhất trách nhiệm mở tài khoản kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư của chủ đầu tư theo quy định của Nghị định số 30/2021/NĐ-CP, “chủ đầu tư mở một tài khoản thanh toán tại tổ chức tín dụng và trước khi bàn giao cho Ban quản trị nhà chung cư thì phối hợp với tổ chức tín dụng chuyển tiền từ tài khoản thanh toán sang tiền gửi có kỳ hạn”.
Về vấn đề này, Luật Nhà ở năm 2023 quy định chủ đầu tư dự án phải lập tài khoản “riêng” để quản lý kinh phí bảo trì. Cụ thể, trước khi ký hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư,
chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở có trách nhiệm mở một tài khoản thanh toán tại một tổ chức tín dụng hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động trên địa bàn nơi có nhà chung cư để người mua, thuê mua căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư và chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở nộp kinh phí bảo trì theo quy định tại Điều 152 của Luật Nhà ở năm 2023. Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày mở tài khoản, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có dự án biết về tên chủ tài khoản, số tài khoản đã mở, tên tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài nơi mở tài khoản và kỳ hạn gửi tiền. Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở không được yêu cầu tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài trích kinh phí mà các bên đã nộp vào tài khoản đã lập theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 153 Luật Nhà ở năm 2023 để sử dụng vào bất kỳ mục đích nào khác khi chưa bàn giao kinh phí bảo trì cho Ban quản trị nhà chung cư
[22]. Căn cứ số liệu quyết toán kinh phí bảo trì, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở sẽ phải đề nghị tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang quản lý tài khoản kinh phí bảo trì chuyển kinh phí này và lãi phát sinh từ kinh phí bảo trì sang tài khoản quản lý kinh phí do Ban quản trị nhà chung cư lập.
Về phía Ban quản trị nhà chung cư, Luật Nhà ở năm 2023 cũng đặt ra quy định yêu cầu Ban quản trị phải có trách nhiệm mở tài khoản tại tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam để quản lý kinh phí bảo trì sau khi có quyết định công nhận Ban quản trị nhà chung cư của cơ quan có thẩm quyền. Đây là quy định mới so với Luật Nhà ở năm 2014, được kỳ vọng là sẽ giúp cho việc quản lý kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư được thực hiện tốt hơn và hiệu quả hơn.
Thứ hai, về tiêu chuẩn và điều kiện để trở thành thành viên Ban quản trị nhà chung cư: (i) bỏ quy định “người không phải là chủ sở hữu nếu được chủ sở hữu căn hộ hoặc phần diện tích khác ủy quyền tham dự hội nghị nhà chung cư thì có thể được bầu làm thành viên Ban quản trị nhà chung cư”; (ii) bắt buộc tất cả thành viên Ban quản trị phải tham gia các lớp đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư, và đặt ra chế tài xử phạt tương ứng đối với quy định này. Qua đó, hạn chế được tình trạng Ban quản trị thiếu kiến thức chuyên môn, kỹ năng mà vẫn điều hành quản lý nhà chung cư và kinh phí bảo trì. Bởi Ban quản trị nhà chung cư nếu không có những tiêu chuẩn, điều kiện bắt buộc thì khó có thể đại diện và bảo vệ quyền lợi cho toàn thể cư dân trong nhà chung cư, từ đó phát sinh mâu thuẫn, tranh chấp nhiều như thời gian vừa qua.
2.3. Về bàn giao, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư
Một là, về bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư.
Cần phải xác định cụ thể khoảng thời gian lập biên bản quyết toán số liệu giữa chủ đầu tư và Ban quản trị và xử lý vi phạm khi chậm lập biên bản trong thời gian quy định hoặc hết thời hạn quyết toán số liệu mà vẫn chưa thống nhất bàn giao hoặc chưa thống nhất mà đã bàn giao kinh phí bảo trì nhà chung cư. Theo quy định hiện hành, điều kiện để chủ đầu tư bàn giao cho Ban quản trị nhà chung cư là phải thông qua bước thống nhất quyết toán số liệu kinh phí bảo trì,mà việc quyết toán số liệu về kinh phí bảo trì lại liên hệ mật thiết đến diện tích sở hữu chung và sở hữu riêng của nhà chung cư.Vậy nên, một vấn đề được đặt ra là nếu một trong hai bên không đồng ý với bản quyết toán thì dẫn đến việc không đủ điều kiện bàn giao kinh phí bảo trì và kéo dài thêm quá trình bàn giao. Chính vì lẽ đó, cần có quy định điều kiện về thời gian lập biên bản, thống nhất quyết toán số liệu giữa chủ đầu tư và Ban quản trị nhà chung cư; ngoài ra, nếu chậm lập biên bản hoặc cố tình không tuân thủ sẽ bị xử lý theo quy định.
Nếu như Luật Nhà ở năm 2014 không đặt ra quy định về thời gian lập biên bản, thống nhất quyết toán số liệu kinh phí bảo trì để bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung giữa chủ đầu tư và Ban quản trị nhà chung cư thì Luật Nhà ở năm 2023 đã quy định một cách cụ thể và chi tiết về thời gian này. Cụ thể, trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày có văn bản đề nghị chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở bàn giao kinh phí bảo trì đã thu của Ban quản trị nhà chung cư, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở và Ban quản trị nhà chung cư phải thống nhất quyết toán số liệu kinh phí bảo trì để làm cơ sở bàn giao kinh phí bảo trì theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư.
Ngoài ra, Luật Nhà ở năm 2023 còn quy định về thời gian mà chủ đầu tư phải thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có dự án biết về tài khoản kinh phí bảo trì. Cụ thể, trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày mở tài khoản, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có dự án biết về tên chủ tài khoản, số tài khoản đã mở, tên tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài nơi mở tài khoản và kỳ hạn gửi tiền
[23]. Tuy nhiên, sau khi bàn giao kinh phí bảo trì cho Ban quản trị nhà chung cư thì Luật Nhà ở năm 2023 cũng chỉ dừng lại ở việc quy định chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở có trách nhiệm đóng tài khoản đã lập theo quy định của pháp luật và có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư đó biết để theo dõi mà không quy định về thời gian mà chủ đầu tư dự án thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư đó biết để theo dõi. Như vậy, có thể dẫn đến tình trạng chủ đầu tư chậm thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư biết để theo dõi sau khi đã bàn giao đầy đủ kinh phí bảo trì cho Ban quản trị nhà chung cư và sẽ khó có thể xử lý được hành vi vi phạm của chủ đầu tư khi chậm thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh.
Hai là, về sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư.
Cần xây dựng cơ chế giám sát hoạt động thu, chi của Ban quản trị và yêu cầu Ban quản trị phải công khai minh bạch trước toàn thể cư dân các khoản thu, chi trong những mốc thời hạn quy định. Hiện nay, hoạt động thu, chi và cách thức làm việc của Ban quản trị chỉ gói gọn trong Điều 24 của Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD và liệt kê những nội dung cơ bản. Từ đó, có thể dẫn đến quá trình áp dụng trên thực tế thiếu khả thi vì liên quan đến năng lực và hiệu quả làm việc của Ban quản trị. Vì lẽ đó, cần có cơ chế giám sát các hoạt động thu, chi của Ban quản trị, có thể là các chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư tại Hội nghị nhà chung cư. Bên cạnh đó, để quá trình giám sát hoạt động thu, chi được minh bạch, công khai thì cần có chế tài xử phạt vi phạm nếu như tại Hội nghị nhà chung cư mà Ban quản trị không công khai, minh bạch số tiền kinh phí bảo trì.
Luật Nhà ở năm 2023 cũng chỉ dừng lại ở việc quy định đối với kinh phí bảo trì của tòa nhà chung cư và phần sở hữu chung của khu căn hộ thì chuyển vào tài khoản do Ban quản trị nhà chung cư lập theo quy định tại điểm a khoản 2 Điều 153 để quản lý, sử dụng. Trong trường hợp nhà chung cư không bắt buộc thành lập Ban quản trị nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở năm 2023 thì chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thống nhất cử người đại diện quản lý tài khoản kinh phí bảo trì, việc sử dụng kinh phí bảo trì. Có thể thấy, Luật Nhà ở năm 2023 cũng không đặt ra cơ chế để giám sát hoạt động thu, chi kinh phí bảo trì nhà chung cư. Chính vì vậy, thời gian tới khi ban hành văn bản hướng dẫn Luật Nhà ở năm 2023, cần quan tâm xây dựng cơ chế giám sát hoạt động thu, chi đối với kinh phí bảo trì nhà chung cư để đảm bảo rằng kinh phí bảo trì nhà chung cư được sử dụng đúng với mục đích và giảm thiểu các hành vi sai phạm liên quan đến kinh phí bảo trì nhà chung cư■
[1] Trần Vang Phủ,
Vấn đề lựa chọn và áp dụng pháp luật tại Việt Nam - bất cập và kiến nghị, Tạp chí Nhà nước và Pháp luật, số 5/2018, tr.12-17, 24.
[2]Điểm b khoản 1 Điều 108 Luật Nhà ở năm 2014.
[3] Khoản 1 Điều 7 Thông tư số 48/2018/TT-NHNN.
[4] Điều 9 Thông tư số 48/2018/TT-NHNN.
[5]Điều 6 Thông tư số 48/2018/TT-NHNN.
[6] Điều 8 Thông tư số 49/2018/TT-NHNN.
[7] Điều 7 Thông tư số 49/2018/TT-NHNN.
[8] Cũng hành vi vi phạm này, nhưng điểm d khoản 8 Điều 66 Nghị định số 139/2017/NĐ-CP trước đây quy định chủ đầu tư sẽ bị phạt tiền từ 250.000.000 đồng đến 300.000.000 đồng (Nghị định số 16/2022/NĐ-CP đã thay thế Nghị định số 139/2017/NĐ-CP và có hiệu lực từ ngày 28/01/2022).
[9] Điểm b khoản 1 Điều 104 Luật Nhà ở năm 2014.
[10] Khoản 1 Điều 19 Quy chế quản lý nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 3 Điều 2 Thông tư số 06/2019/TT-BXD.
[11] Điểm b khoản 1 Điều 26 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD.
[12]] Điểm đ khoản 1 Điều 104 Luật Nhà ở năm 2014.
[13] Điểm d khoản 1 Điều 148 Luật Nhà ở năm 2023.
[14]Điểm b khoản 2 và điểm a khoản 4 Điều 36 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD.
[15] Khoản 2 Điều 67 Nghị định số 16/2022/NĐ-CP ngày 28/01/2022 của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng:
Phạt tiền từ 160.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây:
a) Tính toán sai kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư so với quy định;
b) Không ghi trong hợp đồng thông tin về tài khoản kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư theo quy định trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hoặc phần diện tích khác của nhà chung cư;
c) Không gửi hoặc chậm gửi kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư dưới hình thức có kỳ hạn tại tổ chức tín dụng đang hoạt động trên địa bàn nơi có nhà ở mua bán, thuê mua;
d) Không đóng tài khoản kinh phí bảo trì đã lập sau khi bàn giao đầy đủ kinh phí bảo trì cho Ban quản trị nhà chung cư;
đ) Không công khai, minh bạch việc sử dụng kinh phí quản lý vận hành, kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định;
e) Không bàn giao, bàn giao chậm, bàn giao không đầy đủ hoặc bàn giao không đúng đối tượng nhận kinh phí bảo trì và lãi suất tiền gửi kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư theo quy định;
g) Lựa chọn đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư không đủ điều kiện, năng lực theo quy định;
h) Bán, cho thuê chỗ để xe ô tô trong nhà chung cư không đúng quy định.
[18]Điều 34 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD.
[19] Điều 37 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD.
[22] Điểm a khoản 1 Điều 153 Luật Nhà ở năm 2023.
[23] Điểm a khoản 1 Điều 153 Luật Nhà ở năm 2023