Ở Việt Nam, “đất đai là một loại tài sản có giá trị đặc biệt”[1]. Vì vậy, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)[2] hiện nay được đông đảo người dân quan tâm. Một trong những nội dung đó là “hoàn thiện cơ chế xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường”[3].

   Tại Việt Nam, để có cơ sở quản lý đất đai, Nhà nước ta hiện nay vẫn đang sử dụng khung giá đất được ban hành định kỳ 05 năm một lần[4] khi tính thuế sử dụng đất; tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai; tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất…[5]. Tuy nhiên, đa phần ý kiến của người dân và của các cơ quan quản lý nhà nước trong lĩnh vực đất đai đều cho rằng, khung giá đất của Nhà nước chưa phù hợp với giá trị thị trường. Diễn đạt theo cách khác, khung giá đất của Nhà nước chưa sát với giá thị trường và thường thấp hơn rất nhiều so với giá trị mua bán chuyển nhượng trên thị trường. Nghiên cứu cho thấy, khung “giá đất được xác định thường thấp hơn nhiều so với giá đất trên thị trường khiến cho công tác quản lý đất đai của Nhà nước còn gặp nhiều khó khăn”[6]. Không những vậy, điều này dẫn đến việc người dân bị thiệt thòi trong những trường hợp bị Nhà nước thu hồi đất, và có thể làm nảy sinh một số hành vi gian lận trốn thuế khi mua bán chuyển nhượng đất đai. Nếu phân tích chi tiết, cụ thể hơn thì mỗi một nhóm chủ thể liên quan đến việc xác định giá đất đều có những mục đích và mong muốn khác nhau.

Đối với người dân, có thể khẳng định, đa phần người dân đều mong muốn thu cho mình những lợi ích tối đa từ đất đai. Vì thế, khi mua bán chuyển nhượng, người dân thường khai giá trị mua bán ngang bằng hoặc chỉ cao hơn một chút so với khung giá đất của Nhà nước để giảm bớt nghĩa vụ khi phải đóng thuế, phí chuyển nhượng nhà đất. Tuy nhiên, khi tính thuế đất hằng năm phải nộp hay chuyển đổi mục đích sử dụng đất, người dân lại mong muốn tính theo khung giá đất của Nhà nước vì như đã phân tích, khung giá đất luôn thấp hơn khá nhiều so với giá trị thực tế của thửa đất trên thị trường. Nhưng đối với đối tượng thuộc diện bị thu hồi đất thì thường không mong muốn hoặc thậm chí hoàn toàn không thỏa mãn, bởi giá trị thu hồi đất theo giá của Nhà nước lại thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường. Đó cũng là nguyên nhân dẫn đến các hành vi tụ tập, chống đối của một bộ phận người bị thu hồi đất đai để phục vụ cho các dự án.

Còn đối với Nhà nước, việc khung giá đất thấp hơn giá trị thị trường gây ra không ít thiệt hại đối với Nhà nước khi nguồn thu từ thuế, phí chuyển nhượng hay tiền thuế đất đai hằng năm đều thấp hơn rất nhiều. Mặt khác, khung giá đất thấp hơn giá trị thị trường đã tạo ra kẽ hở cho các hành vi vi phạm pháp luật và gây thiệt hại đáng kể đối với ngân sách nhà nước. Tuy nhiên, nếu Nhà nước xác định giá đất theo giá thị trường cũng không phải là vấn đề đơn giản, dễ dàng và có thể bị một bộ phận không nhỏ người dân như đã nêu phản đối. Trong đó, lý do phản đối của đa phần người dân cho rằng, mặt bằng thu nhập chung của xã hội còn quá thấp so với giá trị đất đai nên tiền đóng thuế hằng năm đối với đất đai theo giá thị trường là quá lớn đối với những người không có nhu cầu mua bán, chuyển nhượng mà chỉ đơn thuần là sử dụng bình thường.

Đối với sự công bằng và ổn định của xã hội, việc xác định giá đất chưa phù hợp hay có sự chênh lệch rất lớn giữa khung giá đất của Nhà nước so với giá thị trường làm cho một bộ phận người lợi dụng để làm giàu bất hợp pháp từ đất đai. Chiều hướng ngược lại, một bộ phận người dân lại chịu thiệt hại nếu rơi vào các trường hợp bị thu hồi đất. Điều này gây nên sự bất công bằng, ổn định trong xã hội; đồng thời, còn làm giảm sự tin tưởng, tín nhiệm của người dân vào pháp luật và Nhà nước. Chính vì thế, cần có sự bảo đảm công bằng ở mức độ tương đối giữa các chủ thể có liên quan đến giá đất của Nhà nước và giá đất trên thị trường.

Từ những phân tích trên, có thể thấy rằng, sự cân bằng hay dung hòa lợi ích của mọi chủ thể trong việc xác định giá đất là rất khó. Mặc dù vậy, vẫn cần phải bảo đảm việc xác định giá đất không tạo ra các kẽ hở pháp lý cho những hành vi vi phạm pháp luật về đất đai. Hay vẫn cần phải xác định giá trị đất đai sát với giá thị trường để hài hòa lợi ích giữa các chủ thể và Nhà nước. Tuy nhiên, ở đây, việc xác định giá trị đất đai theo giá thị trường như thế nào mới là hợp lý và được đa số ý kiến đồng tình, nhất trí mới là vấn đề hết sức khó khăn, phức tạp. Có thể lấy ví dụ, hai thửa đất nằm ngay cạnh nhau nhưng mỗi chủ sở hữu lại có nhu cầu, mong muốn khác nhau nên giá bán không thể giống y như nhau. Hơn nữa, mỗi một người mua lại có khả năng, điều kiện và nhu cầu khác nhau hoặc thời điểm mua có những khi chịu sự tác động, ảnh hưởng rất lớn từ các yếu tố như lạm phát, đất đang sốt hay không sốt… nên việc định giá chính xác tuyệt đối từng thửa đất trên thực tế là điều không thể.

Ngoài ra, từng có ý kiến cho rằng, “không thể xác định giá thị trường đất đai”[7]. Và như đã nêu, nhận định này không phải là không có cơ sở khi thực trạng đất đai tại Việt Nam vốn dĩ rất phức tạp và cộng với tâm lý “thích làm giàu nhanh chóng từ đất đai của hầu hết người dân”[8]. Trên thực tiễn, “thị trường bất động sản tại Việt Nam thường tăng trưởng, biến động và thay đổi rất nhanh chóng”[9]. Vì thế, điều hoàn toàn có thể là, một mảnh đất được chuyển nhượng với giá ngày hôm nay nhưng chỉ một thời gian ngắn sau giá chuyển nhượng đã có sự thay đổi rất lớn mà không chủ thể nào có thể giải thích hay xác định chính xác. Tuy nhiên, vẫn cần phải có cơ chế để xác định giá đất phù hợp với giá thị trường để tránh những hành vi vi phạm pháp luật nhằm trục lợi và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp cho những chủ thể có liên quan.

Để xác định giá đất phù hợp với giá thị trường, các cơ quan có thẩm quyền ban hành Luật Đất đai (sửa đổi) nên xem xét các giải pháp sau:

Thứ nhất, về việc bỏ hay không bỏ khung giá đất trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Hiện nay,“Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi bỏ quy định khung giá đất của Chính phủ, chuyển sang xác định giá đất phù hợp với giá phổ biến trên thị trường”[10]. Đây là quy định có nhiều sáng tạo, nhưng theo tác giả, cũng không cần thiết phải bỏ khung giá đất mà vẫn có thể xác định tương đối chính xác giá đất theo giá thị trường. Trong đó, mặt thuận lợi của việc bỏ khung giá đất phần nào xóa bỏ rào cản khi Nhà nước tiến hành các hoạt động liên quan đến đất đai và giúp cho giá đất được định giá sát với giá thực tế của thị trường. Mặc dù vậy,  không hẳn là khung giá đất được Nhà nước ban hành chậm chạp, không phù hợp với giá thị trường mà căn nguyên của sự bất hợp lý này lại chính là vì “cội nguồn của nó là pháp luật về đất đai hiện hành quy định về khung và bảng giá đất áp dụng 5 năm, làm tồn tại song hành hai loại giá có sự chênh rất lớn, trong đó do giá “trần” của bảng giá đất Nhà nước ban hành chưa phản ánh giá trị thực tế của đất đai, chưa tính đến biến động liên tục của thị trường”[11]. Nếu bỏ khung giá đất để tính giá đất sát với giá thị trường cũng có thể sẽ gặp phải sự phản đối rất lớn của những người hoàn toàn không có nhu cầu chuyển nhượng đất đai mà chỉ mong muốn sử dụng đất để đáp ứng các nhu cầu cuộc sống. Hay nếu tính giá đất theo giá thị trường thì tiền thuế đất hằng năm đối với những người đang sở hữu nhà đất hiện nay sẽ rất cao mà chưa tương xứng với mức thu nhập từ tiền lương, tiền công theo mức lương chi trả của Nhà nước. Vì thế, theo tác giả, vẫn có thể giữ khung giá đất để làm cơ sở khi tính những nghĩa vụ nộp thuế đất hằng năm và một số thủ tục liên quan đến đất đai khác… Còn đối với những trường hợp mua bán chuyển nhượng (diễn ra nhiều lần trong khoảng thời gian ngắn) hay thu hồi giải phóng mặt bằng và được đền bù thì có thể xác định theo giá thị trường. Tuy nhiên, khung giá đất cần có sự điều chỉnh thường xuyên, liên tục thay vì để thời gian điều chỉnh dài như hiện nay, do đó có thể điều chỉnh khung giá đất hằng năm thay vì để đến 05 năm mới điều chỉnh một lần.

Thứ hai, cần tăng cường hơn nữa công tác thanh tra, kiểm tra và xử lý nghiêm khắc những hành vi mua bán nhà đất hai giá. Mua bán nhà đất hai giá là hành vi cố tình gian dối của các chủ thể đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi khai không trung thực giá trị mua bán thực tế. Nếu căn cứ theo giá trị hợp đồng chuyển nhượng do các bên nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai hay xác định dựa trên khung giá đất của Nhà nước thì hoàn toàn không thể xác định giá trị thực tế của giao dịch chuyển nhượng. Do đó, một mặt, cần tăng cường công tác tuyên truyền, vận động người dân khai báo trung thực giá trị mua bán đất đai. Mặt khác, cơ quan thuế, văn phòng đăng ký đất đai và cơ quan điều tra cần kiên quyết xử lý các hành vi mua bán nhà đất hai giá[12]. Có như vậy, dần dần bổ sung cho cơ quan đăng ký đất đai những nguồn thông tin tương đối chính xác và chân thực về giá trị mua bán chuyển nhượng đất đai. Đây cũng sẽ là cơ sở để giúp cho việc xác định giá đất theo giá thị trường trở nên chính xác.

Thứ ba, xác định dựa trên đất đấu giá và xử lý tình trạng đất đấu giá cao rồi bỏ cọc gây khó khăn trong việc xác định giá đất theo giá thị trường tại địa phương. Mặc dù giữa đất đấu giá với các loại đất được phép chuyển nhượng khác có sự chênh lệch về vị trí hay giá trị kinh tế. Tuy nhiên, tác giả cho rằng, sự chênh lệch cũng không quá lớn bởi chúng gần như vẫn tồn tại trong một phạm vi địa lý nhất định. Nên ở một mức độ tương đối, có thể dựa trên kết quả đấu giá đất tại từng địa phương (chỉ có thể áp dụng tại các địa phương có đất đấu giá và gần sát với thời điểm xác định giá thị trường) để đánh giá, tính toán giá trị đất theo giá thị trường. Tuy nhiên, cần phải xử lý kiên quyết những chủ thể tham gia đấu giá đất “cố tình đẩy giá trúng lên rất cao nhưng bỏ cọc”[13] với mục đích nhằm nâng giá bán những thửa đất khác ở cạnh khu vực đất đấu giá. Cách giải quyết đơn giản nhất là chỉ cần nâng mức tiền đặt cọc để được tham gia đấu giá lên cao nhiều hơn nữa. Từ đó, những thửa đất trúng đấu giá phần nào sẽ phản ánh giá trị thực của cung cầu thị trường và góp phần giúp cho các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai tham khảo, cân nhắc, so sánh khi cần xác định giá đất theo giá thị trường tại khu vực liên quan.

Thứ tư, thành lập các tổ chuyên trách trong việc xác định giá đất tại địa phương trong các Văn phòng đăng ký đất đai. Văn phòng đăng ký đất đai giữ vai trò rất quan trọng đối với việc giải quyết phần lớn các vấn đề liên quan đến đất đai tại địa phương. Do đó, cần có chính sách và cơ chế hỗ trợ để cơ quan này có thể tổ chức các tổ chịu trách nhiệm trong việc khảo sát, nắm bắt, phân tích giá đất tại địa phương. Tuy vậy, cần đòi hỏi những cán bộ, công chức được giao nhiệm vụ xác định giá thị trường đất đai tại địa phương phải là những người không những có khả năng chuyên môn, nghiệp vụ cao mà còn phải có phẩm chất đạo đức tốt. Cũng có thể tính toán thêm các phương án phối hợp từ các Văn phòng kinh doanh bất động sản ở địa phương trong việc xác định giá trị đất thị trường, bởi các Văn phòng kinh doanh bất động sản là đầu mối thông tin khá đầy đủ, chính xác về giá trị đất đai được chuyển nhượng tại địa phương./. 

 

---