Hoàn thiện pháp luật kinh doanh bất động sản

Tìm hiểu thực trạng pháp luật kinh doanh bất động sản (KDBĐS) trong thời gian qua cho thấy lĩnh vực này đã đạt được một số kết quả cơ bản sau đây:

Thứ nhất, thực thi pháp luật KDBĐS đã góp phần nâng cao ý thức pháp luật của người dân khi tham gia đầu tư, KDBĐS. Trước khi Luật KDBĐS năm 2006 ra đời, người dân có nhu cầu mua nhà ở thường có xu hướng tìm đến các văn phòng tư vấn nhà đất, “cò nhà đất”để tìm hiểu thông tin về nhà, đất. Các giao dịch mua bán nhà, đất theo hình thức “giấy tờ trao tay” trong thời kỳ này chiếm số lượng lớn. Luật KDBĐS năm 2006 và các văn bản hướng dẫn thi hành ra đời đã tác động đến ý thức của người dân khi có nhu cầu mua nhà ở, thay vì tìm đến văn phòng môi giới nhà, đất như trước đây, họ đến các sàn giao dịch bất động sản (BĐS), trung tâm môi giới BĐS chuyên nghiệp để tìm hiểu thông tin về BĐS hoặc nhờ sự tư vấn, giúp đỡ. Hình thức mua bán nhà, đất bằng “giấy tờ trao tay” dần được thay thế bằng hợp đồng mua bán nhà ở theo mẫu do pháp luật quy định và có xác nhận của cơ quan công chứng nhằm đảm bảo sự an toàn về mặt pháp lý.

Thứ hai, thực thi pháp luật KDBĐS góp phần kiện toàn hệ thống cơ quan quản lý nhà nước (QLNN) về KDBĐS và nâng cao hiệu quả QLNN về lĩnh vực này. Luật KDBĐS năm 2006 và các văn bản hướng dẫn thi hành ra đời quy định nội dung QLNN về BĐS và trách nhiệm của Chính phủ, Bộ Xây dựng, các bộ, ngành trung ương và Ủy ban nhân dân (UBND) các cấp. Hệ thống cơ quan chuyên trách về quản lý BĐS cũng được kiện toàn và tăng cường. Ở Trung ương, bên cạnh Ban Chỉ đạo trung ương về chiến lược nhà ở, Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS được thành lập trực thuộc Bộ Xây dựng chịu trách nhiệm giúp Bộ trưởng thực hiện QLNN về BĐS. Ở cấp tỉnh, Phòng Quản lý nhà và Thị trường BĐS được thành lập trực thuộc Sở Xây dựng, chịu trách nhiệm tham mưu giúp UBND cấp tỉnh QLNN về BĐS trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.

Thứ ba, quá trình thực thi pháp luật KDBĐS góp phần nâng cao chỉ số công khai, minh bạch của thị trường BĐS. Theo đó, tổ chức kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS phải thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã, có đăng ký kinh doanh và có ít nhất một người có chứng chỉ môi giới BĐS. Cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS độc lập phải có đăng ký kinh doanh và có chứng chỉ môi giới BĐS. Ngoài ra, sàn giao dịch BĐS ra đời đã tác động tích cực đến việc nâng cao chỉ số công khai, minh bạch. BĐS niêm yết tại sàn giao dịch BĐS phải có đầy đủ thông tin. Trước khi tiến hành đấu giá BĐS, thông tin về BĐS phải công bố công khai tại sàn giao dịch BĐS ít nhất là 07 ngày và được quảng cáo trên đài truyền hình địa phương và đăng trên 03 số báo liên tiếp. Đồng thời, thực thi pháp luật KDBĐS cũng góp phần: (i) hỗ trợ và thúc đẩy thị trường BĐS có tổ chức phát triển; (ii) tạo sự chuyển biến tích cực trong việc xử lý vi phạm pháp luật nói chung và xử lý vi phạm pháp luật KDBĐS nói riêng; (iii) tạo ra một đội ngũ các nhà môi giới BĐS, các nhà định giá BĐS hoạt động chuyên nghiệp và tuân thủ đạo đức nghề nghiệp; (iv) tạo môi trường pháp lý bình đẳng, an toàn và lành mạnh cho hoạt động đầu tư KDBĐS; (v) tạo môi trường pháp lý bình đẳng, an toàn cho các tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước tham gia đầu tư, KDBĐS; đảm bảo quyền tự do kinh doanh.

Bên cạnh những kết quả đạt được, thực thi pháp luật KDBĐS trong thời gian qua còn bộc lộ một số hạn chế sau:

Một là, hệ thống pháp luật KDBĐS còn tồn tại một số quy định có nội dung mâu thuẫn, không thống nhất làm giảm hiệu quả QLNN về KDBĐS.

Hai là, thực thi pháp luật KDBĐS chưa nghiêm, vi phạm pháp luật trong lĩnh vực này còn phổ biến; trong khi chế tài xử lý vi phạm pháp luật KDBĐS chưa đủ sức răn đe đối với người vi phạm.

Ba là, hệ thống pháp luật KDBĐS chưa hoàn thiện và còn “kẽ hở” để các chủ đầu tư và các bên tham gia thị trường BĐS “lách luật” thực hiện các hành vi trục lợi.

Bốn là, về bảo đảm quyền tự do kinh doanh, cạnh tranh bình đẳng trong lĩnh vực KDBĐS vẫn còn nhiều bất cập:

(i) BĐS là một lĩnh vực kinh doanh đa ngành, nghề, được điều chỉnh bởi nhiều đạo luật chuyên ngành khác nhau trong khi đó thủ tục đầu tư KDBĐS ở mỗi địa phương lại có nhiều quy định không nhất quán. Mặt khác, KDBĐS có quá nhiều công đoạn như: xác định quy mô, địa điểm đầu tư; quy hoạch; đánh giá tác động môi trường; xin cấp giấy chứng nhận đầu tư; thủ tục về giao đất, thu hồi đất; giải phóng mặt bằng (GPMB). Đây là rào cản về thủ tục hành chính và làm giảm sự hấp dẫn, thu hút đầu tư, dễ gây tác động tiêu cực đến quyền tự do kinh doanh của doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân trong lĩnh vực BĐS.

(ii) Các quy định về quyền sử dụng đất (SDĐ) có phân biệt giữa hình thức thuê đất trả tiền thuê hàng năm và trả tiền thuê đất một lần khiến các doanh nghiệp trong nước bị hạn chế về năng lực tài chính nhưng không thể mang quyền SDĐ để thế chấp, huy động vốn; dẫn đến khả năng cạnh tranh của các doanh nghiệp trong nước bị ảnh hưởng trong việc tiếp cận vốn từ các tổ chức tín dụng.

 (iii) Pháp luật hiện hành vẫn còn có sự khác biệt về phạm vi hoạt động KDBĐS giữa tổ chức, cá nhân trong nước với tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Mặt khác, theo pháp luật đất đai vẫn tồn tại sự khác biệt giữa tổ chức, cá nhân SDĐ trong nước (được Nhà nước giao đất, cho thuê đất) với tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài (được Nhà nước cho thuê đất). Như vậy, quyền tự do kinh doanh của doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân trong nước với tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài chưa được bảo đảm và chưa bình đẳng.

Năm là, về khuyến khích và bảo hộ đầu tư, kinh doanh cũng bộc lộ một số hạn chế:

(i) Các chính sách khuyến khích, ưu đãi đầu tư chưa cụ thể. Do đó, theo điều kiện cụ thể của mình, mỗi địa phương tự quy định chi tiết những nội dung này dẫn đến sự không công bằng trong chính sách giữa các địa phương, ảnh hưởng tới môi trường kinh doanh.

(ii) Việc thực thi các thủ tục hành chính còn phức tạp, rườm rà; đặc biệt là ưu đãi và hỗ trợ đầu tư. Thời hạn quy định giải quyết các thủ tục hành chính có liên quan trong nhiều trường hợp không được chấp hành đầy đủ.

(ii) Công tác thu hồi đất, GPMB vẫn là công việc khó khăn gây phiền hà cho doanh nghiệp khi tiếp cận quỹ đất sạch từ các địa phương.

(iii) Việc lựa chọn chủ đầu tư theo cơ chế đấu thầu còn nhiều hạn chế, mang tính hình thức và chưa thoát khỏi cơ chế “xin-cho”; nên dễ phát sinh tiêu cực trong quá trình thực hiện.

Sáu là, về tiếp cận và khai thác các nguồn lực đầu tư, KDBĐS còn một số bất cập. Thực tiễn thi hành cho thấy sự thiếu đồng bộ giữa chính sách BĐS với chính sách đất đai, đầu tư, quy hoạch và tài chính BĐS. Điều này dẫn đến tình trạng các chính sách có liên quan đến BĐS, mặc dù đã được ban hành nhưng vẫn còn chồng chéo, chưa thống nhất, gây khó khăn cho việc phát triển và quản lý BĐS. Ngoài ra, các nhà đầu tư mới chỉ được phép tiếp cận vốn vay của tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam. Việc huy động vốn từ các tổ chức tín dụng nước ngoài còn hạn chế và phức tạp.

Bảy là, một số quy định của pháp luật KDBĐS có tính khả thi thấp, khó đi vào cuộc sống; cụ thể:

(i) Thủ tục hành chính phức tạp: Điều 8 Thông tư số 16/2010/TT-BXD[1] quy định người mua phải xuất trình giấy xác nhận của Sở Xây dựng về nhà ở được chia theo hợp đồng góp vốn để làm cơ sở cho việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà. Quy định này gây ra sự phiền hà hơn so với quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà của Luật Nhà ở (Điều 10, 15); của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP[2] (Điều 45) và Nghị định số 88/2009/NĐ-CP[3] (Điều 8). Điều này làm giảm tính hấp dẫn của môi trường đầu tư trong lĩnh vực KDBĐS.

(ii) Quy định về nguyên tắc giá đất do Nhà nước xác định phải đảm bảo sát với giá chuyển nhượng quyền SDĐ thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường (khoản 1 Điều 56 Luật Đất đai năm 2003 - Luật ĐĐ) không có tính khả thi. Hơn nữa, giá đất do UBND cấp tỉnh xác định được công bố vào ngày 01/10 hàng năm mang tính không ổn định, ảnh hưởng đến chiến lược kinh doanh của doanh nghiệp cũng như rủi ro giá đất tăng lên gây khó khăn cho doanh nghiệp.

(iii) Hoạt động tư vấn về định giá đất theo Luật KDBĐS năm 2006 và thẩm định giá theo quy định của ngành tài chính không được quy định rõ ràng, cụ thể về cơ chế, chính sách; nên khó triển khai thực hiện trên thực tế v.v..

Một trong những nguyên nhân khiến thị trường BĐS nước ta hoạt động thiếu minh bạch là chậm ra đời các tổ chức trung gian làm nhiệm vụ hỗ trợ, thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS. Mặc dù Luật KDBĐS được ban hành năm 2006 cho phép tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện do pháp luật quy định được thành lập các tổ chức kinh doanh dịch vụ BĐS (tổ chức môi giới BĐS, tổ chức tư vấn về định giá đất, tổ chức quản lý sàn giao dịch BĐS v.v..) song do thiếu các quy chế pháp lý đồng bộ hướng dẫn việc thành lập và hoạt động nên những tổ chức này dường như hoạt động chưa hiệu quả. Hơn nữa, khoản 1 Điều 57 Luật ĐĐ năm 2003 cũng quy định: “Tổ chức có đủ điều kiện, năng lực và được hoạt động dịch vụ về giá đất thì được tư vấn giá đất”; song tính đến nay, đã 10 năm thi hành Luật ĐĐ, Nhà nước vẫn không có các quy định cụ thể hóa vấn đề này. Kết quả là các tổ chức tư vấn về giá đất không thể ra đời do thiếu cơ sở pháp lý cho việc thành lập. Việc “thiếu vắng” các tổ chức tư vấn về giá đất đã tác động tiêu cực đến sự phát triển của thị trường BĐS theo hướng công khai, minh bạch và góp phần tạo điều kiện cho các giao dịch về BĐS “ngầm” tồn tại. Muốn bảo đảm cho thị trường BĐS hoạt động minh bạch thì Nhà nước cần nhanh chóng ban hành hệ thống quy chế pháp lý đồng bộ về thành lập và hoạt động của các tổ chức trung gian làm nhiệm vụ thúc đẩy, hỗ trợ sự phát triển của thị trường BĐS (trong đó có các tổ chức tư vấn về giá đất).

Bên cạnh đó, Nhà nước cũng cần xây dựng và ban hành các quy định cụ thể hơn về tiêu chuẩn chuyên môn, nghiệp vụ; về tiêu chuẩn đạo đức nghề nghiệp cho những chuyên viên tư vấn về địa ốc hoạt động trong lĩnh vực môi giới BĐS, định giá BĐS, quản lý sàn giao dịch BĐS, đấu giá BĐS, tư vấn BĐS, quản lý BĐS, quảng cáo BĐS v.v.. Việc tạo ra nguồn nhân lực được đào tạo bài bản, có phong cách làm việc chuyên nghiệp và hoạt động trên cơ sở tuân thủ pháp luật và quy tắc đạo đức nghề nghiệp… sẽ là một bảo đảm không thể thiếu được cho thị trường BĐS nước ta hoạt động minh bạch.

Thị trường BĐS muốn hoạt động minh bạch thì các thông tin về BĐS phải được công bố công khai hoặc tạo điều kiện cho công chúng dễ dàng tiếp cận. Ở nước ta, việc quản lý BĐS được Nhà nước giao cho các cơ quan khác nhau thực hiện. Vì vậy thông tin do các cơ quan này thu thập, lưu giữ chủ yếu được sử dụng cho yêu cầu QLNN đối với từng loại BĐS được giao quản lý. Do vậy những thông tin này thường được quản lý theo chế độ bảo mật, ít khi được công bố công khai rộng rãi ra công chúng. Chúng chỉ được cung cấp khi có yêu cầu của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Hơn nữa, do tính “cát cứ” trong hoạt động QLNN đối với từng lĩnh vực được giao nên dường như không có sự liên thông, trao đổi thông tin về BĐS một cách thường xuyên giữa các cơ quan QLNN về BĐS. Mặt khác, hiện nay ở nước ta vẫn chưa có các quy định về tiêu chí đánh giá mức độ công khai, minh bạch của thông tin về BĐS; chưa có cơ quan chuyên trách theo dõi, thu thập, cập nhật thông tin về BĐS hàng ngày; hệ thống cơ sở dữ liệu về thông tin BĐS chưa được xây dựng đồng bộ. Hơn nữa, cơ chế cung cấp thông tin đầy đủ, chính xác, khách quan về thị trường BĐS cho giới đầu tư, doanh nghiệp và ra công chúng chưa hiệu quả … Với phương thức quản lý và cung cấp thông tin về BĐS như vậy thì thị trường BĐS rất khó hoạt động một cách minh bạch. Muốn thị trường BĐS hoạt động minh bạch thì Nhà nước cần rà soát, sửa đổi, bổ sung và ban hành các quy định về xây dựng, lưu trữ và cung cấp thông tin về BĐS theo hướng:

(i) Việc xây dựng, lưu trữ hệ thống thông tin về BĐS cần được quản lý dưới dạng “số hóa” để thuận tiện cho việc truy cập, tra cứu.

(ii) Các thông tin về BĐS liên quan trực tiếp đến hoạt động KDBĐS (đặc biệt là thông tin về quy hoạch, kế hoạch SDĐ) cần được công bố rộng rãi cho công chúng.

(iii) Thiết lập một hệ cơ sở dữ liệu quốc gia về hệ thống thông tin BĐS và hệ thống dữ liệu này được giao cho một cơ quan chịu trách nhiệm thống nhất quản lý.

(iv) Xác lập cơ chế phối hợp trong việc trao đổi, chia xẻ thông tin về BĐS giữa các cơ quan QLNN về nhà, đất.

(v) Xây dựng và ban hành quy định bắt buộc các nhà đầu tư KDBĐS định kỳ phải công bố công khai các thông tin về năng lực tài chính, doanh thu, lợi nhuận… trên sàn giao dịch chứng khoán.

(vi) Quy định bắt buộc các chủ thể KDBĐS phải công bố công khai thông tin về BĐS tại sàn giao dịch BĐS.

(vii) Xây dựng hệ thống tiêu chí về chỉ số đánh giá mức độ công khai, minh bạch của thị trường BĐS.

(viii) Thành lập cơ quan chuyên trách theo dõi, thu thập, xử lý thông tin về thị trường BĐS mang tính thường xuyên hàng ngày và chịu trách nhiệm cung cấp thông tin “sạch” về BĐS cho tổ chức, cá nhân có nhu cầu.

Một trong những sửa đổi, bổ sung quan trọng của Luật ĐĐ năm 2003 so với các Luật ĐĐ được ban hành trước đây là có hẳn một chương (Chương V: từ Điều 122 - Điều 131) đề cập đến thủ tục hành chính về quản lý và SDĐ. Theo đó, trình tự, thủ tục hành chính về quản lý và SDĐ được quy định rõ ràng, rành mạch. Tuy nhiên, với việc nước ta trở thành thành viên chính thức của Tổ chức Thương mại thế giới (WTO); chúng ta có nghĩa vụ phải thực hiện các cam kết khi gia nhập Tổ chức này và tuân thủ những luật lệ mà WTO đã đặt ra. Trong bối cảnh đó, việc rà soát những quy định về thủ tục hành chính trong quản lý và SDĐ của Luật ĐĐ năm 2003 nhằm loại bỏ quy định bất tương thích, không phù hợp với quy chế, luật lệ của WTO là một việc làm cần thiết.

Hơn nữa, Luật ĐĐ năm 2003 còn bổ sung các quy định về việc thành lập các tổ chức dịch vụ về đất đai như văn phòng đăng ký quyền SDĐ, tổ chức phát triển quỹ đất và tư vấn giá đất nhằm đáp ứng nhu cầu của xã hội và góp phần hỗ trợ sự phát triển của thị trường BĐS. Các quy định này được cụ thể hóa tại Nghị định số 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày 29/10/2004 về thi hành Luật ĐĐ năm 2003 (gọi tắt là Nghị định số 181). Tuy nhiên các quy định về lĩnh vực này mới chỉ “dừng lại” ở mức độ khái quát mà chưa có những hướng dẫn cụ thể về tổ chức, hoạt động của các tổ chức dịch vụ và đất đai này. Vì vậy, việc thực thi các quy định này gặp nhiều khó khăn.

Các quy định về môi giới BĐS mới ra đời và đang trong quá trình xây dựng, hoàn thiện nên không tránh khỏi những hạn chế. Để khắc phục những hạn chế này và góp phần hoàn thiện pháp luật về các tổ chức trung gian hỗ trợ, thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS, cần thực hiện một số giải pháp cơ bản sau đây:

Thứ nhất, cần nghiên cứu, xây dựng và sớm ban hành bộ quy tắc ứng xử về đạo đức của nhà môi giới BĐS. Kinh nghiệm của các nước có thị trường BĐS phát triển cho thấy, muốn xây dựng đội ngũ các nhà môi giới BĐS chuyên nghiệp thì một trong những điều kiện là phải xây dựng các quy tắc đạo đức nghề nghiệp môi giới BĐS. Bộ quy tắc đạo đức nghề nghiệp này sẽ định hướng cho hoạt động môi giới BĐS và nâng cao uy tín, hình ảnh, vị thế của những người môi giới BĐS trong xã hội.

Thứ hai, cần rà soát, sửa đổi, bổ sung các quy định về đào tạo, bồi dưỡng và cấp chứng chỉ môi giới BĐS. Luật KDBĐS năm 2006, Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật KDBĐS và các văn bản hướng dẫn thi hành đã quy định về điều kiện, nội dung của hoạt động đào tạo, bồi dưỡng và cấp chứng chỉ môi giới BĐS. Tuy nhiên qua thực tiễn thi hành cho thấy công tác đào tạo, bồi dường và cấp chứng chỉ môi giới BĐS chưa đạt hiệu quả như mong muốn. Để nâng cao hiệu quả công tác này, chúng tôi cho rằng, Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) cần thực hiện một số công việc sau:

(i) Kéo dài thời gian đào tạo, bồi dưỡng về môi giới BĐS lên 06 tháng; trong đó dành một nửa thời gian này cho việc bồi dưỡng kỹ năng và thực hành môi giới BĐS. Bởi lẽ, hiện nay công tác bồi dưỡng, cấp chứng chỉ môi giới BĐS dường như mới chú trọng đến việc trang bị cho học viên những kiến thức về mặt lý thuyết mà chưa có đủ thời gian để thực hành hoạt động môi giới BĐS. Chỉ có thông qua hoạt động thực hành môi giới BĐS thì học viên mới có điều kiện vận dụng kiến thức lý thuyết vào việc xử lý các vụ việc môi giới BĐS cụ thể và tích lũy được kinh nghiệm, kỹ năng nghề nghiệp. Kinh nghiệm của một số nước trên thế giới như Ba Lan, Hoa Kỳ, Thụy Điển… cho thấy, các nước này rất chú trọng đến việc thực hành, rèn luyện kỹ năng môi giới BĐS cho các học viên thông qua việc dành một nửa thời gian đào tạo để thực hành hoạt động môi giới BĐS.

(ii) Thiết kế thêm một số chương trình, chuyên đề về: phong thủy trong KDBĐS; nắm bắt tâm lý khách hành; tiếp thị BĐS; tâm linh trong KDBĐS; dự báo, đánh giá xu hướng phát triển của thị trường BĐS nhằm trang bị kiến thức toàn diện và đồng bộ cho các học viên để giúp họ có thể hoạt động môi giới BĐS có hiệu quả hơn v.v..

(iii) Sửa đổi, bổ sung quy định về tiêu chuẩn đội ngũ những người tham gia đào tạo, bồi dưỡng môi giới BĐS. Để được tham gia hoạt động này, họ phải là người trực tiếp tham gia giảng dạy, nghiên cứu về lĩnh vực BĐS hoặc trực tiếp tham gia môi giới BĐS ít nhất là 10 năm.

(iv) Bổ sung quy định về thời hạn tập sự của người có nhu cầu cấp chứng chỉ môi giới BĐS. Ở Ba Lan, người muốn được cấp chứng chỉ môi giới BĐS phải thực tập 06 tháng tại các công ty môi giới BĐS và phải trực tiếp thực hiện ít nhất 15 thương vụ môi giới. Trong khi đó, pháp luật KDBĐS của nước ta lại không quy định cụ thể thời gian tập sự để được cấp chứng chỉ môi giới là bao nhiêu lâu. Trên thực tế, người xin cấp chứng chỉ môi giới sau khi hoàn thành khóa bồi dưỡng cấp chứng chỉ môi giới được cơ sở đào tạo tổ chức đi thực hành nghề môi giới. Mặc dù trên lý thuyết, các cơ sở đào tạo đều có kế hoạch, nội dung, chương trình cụ thể về thời gian thực tập nghề môi giới, song thực tế công việc này được thực hiện hình thức, mang tính đối phó là chủ yếu. Các cơ sở đào tạo thường liên hệ với một sàn giao dịch BĐS rồi tổ chức 01 buổi cho học viên tham quan, tìm hiểu hoạt động của sàn giao dịch BĐS. Như vậy với cách tổ chức thực tập như hiện nay thì không thể nói là học viên có thể tiếp thu và được trang bị những kỹ năng môi giới BĐS cần thiết. Để khắc phục hạn chế này, Bộ Xây dựng cần bổ sung quy định về thời gian thực tập, hành nghề môi giới BĐS từ 01 - 03 tháng và trong thời gian này người xin cấp chứng chỉ môi giới BĐS phải trực tiếp thực hiện ít nhất 06 thương vụ môi giới BĐS thì mới đủ điều kiện để được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS.

Thứ ba, môi giới BĐS là một loại hình kinh doanh dịch vụ BĐS. Bất kỳ hoạt động kinh doanh nào cũng tiềm ẩn rủi ro. Rủi ro phổ biến nhất của loại hình kinh doanh môi giới BĐS là việc khách hàng không thực hiện nghĩa vụ trả phí môi giới, hoa hồng môi giới đã cam kết. Để chia sẻ rủi ro cho nhà môi giới BĐS, Nhà nước cần nghiên cứu, ban hành các quy định về bảo hiểm rủi ro trong hoạt động KDBĐS nói chung và môi giới BĐS nói riêng; bắt buộc khách hàng công khai tài khoản cá nhân khi ký kết hợp đồng môi giới BĐS; đồng thời sửa đổi, bổ sung các quy định về tăng hình phạt trong trường hợp khách hàng không thực hiện nghĩa vụ trả phí môi giới, hoa hồng môi giới đã cam kết đối với nhà môi giới.

Thứ tư, bổ sung quy định về một trong các điều kiện hành nghề môi giới BĐS. Theo đó, cá nhân muốn hành nghề môi giới BĐS phải mở một tài khoản cá nhân tại ngân hàng do họ lựa chọn. Tham khảo quy định của Thụy Điển và Trung Quốc về vấn đề này, chúng tôi cho rằng, ở nước ta, cá nhân muốn môi giới BĐS thì một trong những điều kiện mà họ phải thỏa mãn là có số tiền tối thiểu là 10 triệu đồng trong tài khoản. Mục đích của quy định này nhằm bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp khi nhà môi giới gây thiệt hại về lợi ích vật chất cho khách hàng trong quá trình hành nghề.

Thứ năm, bổ sung quy định về thời hạn của chứng chỉ môi giới BĐS. Ở các nước trong khu vực như Trung Quốc quy định thời hạn của chứng chỉ môi giới BĐS là 02 năm; Singapore quy định thời hạn này là 01 năm… Hết thời hạn này, nhà môi giới BĐS phải thi kiểm tra sát hạch lại. Nếu ai vượt qua kỳ kiểm tra này sẽ được gia hạn chứng chỉ hành nghề. Trường hợp nhà môi giới không vượt qua kỳ kiểm tra sát hạch sẽ bị buộc phải học lại và thi lấy chứng chỉ môi giới BĐS mới. Mục đích của quy định này nhằm tạo áp lực để nhà môi giới không ngừng học hỏi, cập nhật kiến thức mới để nâng cao năng lực và trình độ chuyên môn. Tham khảo kinh nghiệm của các nước, Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS cần nghiên cứu, xây dựng và đề xuất với Bộ Xây dựng ban hành quy định về thời hạn của chứng chỉ môi giới BĐS. Nhà nước nên quy định thời hạn có giá trị của chứng chỉ môi giới BĐS là 05 năm.

Thứ sáu, bổ sung các quy định về hợp đồng môi giới BĐS trong Bộ luật Dân sự năm 2005.

Một trong những mục đích cơ bản của việc xây dựng sàn giao dịch BĐS là đảm bảo cho các giao dịch mua bán, chuyển nhượng BĐS, cho thuê BĐS và thuê mua BĐS thực hiện công khai, minh bạch; đồng thời chống độc quyền, tự ý nâng giá bán BĐS lên quá cao so với giá trị thực của BĐS của các chủ đầu tư, KDBĐS. Tuy nhiên, pháp luật KDBĐS quy định các điều kiện về thành lập sàn giao dịch BĐS còn sơ sài nên hầu hết các chủ đầu tư, KDBĐS đều tự thành lập sàn giao dịch BĐS để mua bán, cho thuê và thuê mua BĐS. Mục đích của việc làm này là chủ đầu tư, KDBĐS không muốn chia xẻ thông tin về BĐS, bí mật kinh doanh cũng như lợi nhuận thu được từ việc đầu tư, KDBĐS cho người khác biết. Vì vậy, tính công khai, minh bạch của thị trường BĐS ở nước ta hiện nay vẫn còn nhiều bất cập. Để khắc phục hạn chế này, Nhà nước cần sửa đổi, bổ sung các quy định về điều kiện thành lập sàn giao dịch BĐS theo hướng: (i) tăng tỷ lệ số nhân viên của sàn giao dịch BĐS có chứng chỉ môi giới BĐS; (ii) tăng tỷ lệ số vốn đăng ký kinh doanh sàn giao dịch BĐS; (iii) tăng quy mô và diện tích tối thiểu của sàn giao dịch BĐS v.v.. Bên cạnh đó, Nhà nước cũng cần bổ sung các quy định về điều kiện chấm dứt hoạt động của sàn giao dịch BĐS.

Luật KDBĐS năm 2006 và các văn bản hướng dẫn thi hành mới chỉ dừng lại ở việc quy định các loại hình kinh doanh dịch vụ BĐS, bao gồm: môi giới BĐS, định giá BĐS, tư vấn BĐS, đấu giá BĐS, quảng cáo BĐS, quản lý BĐS và sàn giao dịch BĐS. Hiện nay hoạt động môi giới BĐS, định giá BĐS và sàn giao dịch BĐS được pháp luật quy định tương đối chi tiết và người thực hiện những hoạt động dịch vụ này bắt buộc phải tham dự các lớp đào tạo, bồi dưỡng và được cấp chứng chỉ môi giới BĐS, chứng chỉ định giá BĐS, giấy chứng nhận đã qua lớp bồi dưỡng sàn giao dịch BĐS mới được phép hành nghề. Các hoạt động dịch vụ còn lại chưa được pháp luật quy định cụ thể về quy chế thành lập cũng như các điều kiện hành nghề. Điều này dường như tác động tiêu cực đến tính công khai, minh bạch của thị trường BĐS nước ta. Để khắc phục hạn chế này, Nhà nước cần bổ sung quy định cụ thể về nội dung các loại hình kinh doanh dịch vụ BĐS; điều kiện cấp chứng chỉ của những người hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS; bổ sung quy định nội dung, kế hoạch, chương trình, năng lực và điều kiện của các cơ sở đào tạo cấp chứng chỉ về quảng cáo BĐS, tư vấn BĐS, đấu giá BĐS, quản lý BĐS v.v../.        

 

---