Về quyền hưởng dụng và quyền bề mặt
01/08/2016
1. Quyền hưởng dụng
Quyền hưởng dụng được quy định tại mục 2, Chương XIV từ Điều 257 đến Điều 266 trong Bộ Luật Dân sự (BLDS) năm 2015. Điều 257 quy định: “Quyền hưởng dụng là quyền của chủ thể được khai thác công dụng và hưởng hoa lợi, lợi tức đối với tài sản thuộc quyền sở hữu của chủ thể khác trong một thời hạn nhất định”.Căn cứ xác lập quyền hưởng dụng (Điều 258): “Quyền hưởng dụng được xác lập theo quy định của luật, theo thỏa thuận hoặc theo di chúc”.
Các quy định tại Điều 257 và Điều 258 BLDS năm 2015, không chỉ đã tạo ra khả năng thực hiện các quyền dân sự của chủ sở hữu, mà còn là điều kiện cho các chủ thể không phải là chủ sở hữu khai thác tài sản. Quy định về quyền hưởng dụng là quy định đáp ứng được kịp thời nhu cầu của chủ thể và là một biện pháp tiết kiệm trong việc khai thác tài sản, mà không phải khi nào cũng phải thông qua các hợp đồng thuê, mượn. Quy định này giúp giảm được rất nhiều những chi phí về tài sản và thời gian. Chủ thể có quyền hưởng dụng khai thác công dụng và hưởng hoa lợi, lợi tức trên tài sản tương tự như chủ sở hữu, trong một thời hạn nhất định.
Căn cứ xác lập quyền hưởng dụng là do luật định hoặc do chủ sở hữu tài sản để lại di chúc sau khi qua đời.
Do luật định về quyền hưởng dụng trong trường hợp vợ hoặc chồng chết trước, người vợ hoặc người chồng còn sống có quyền quản lý tài sản của người đã chết là di sản thừa kế chưa chia và hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc khai thác tài sản này hoặc sử dụng phần nhà là di sản thừa kế chưa chia của người chồng hoặc của người vợ quá cố.
Quy định về căn cứ xác lập quyền hưởng dụng theo di chúc là một cải cách căn bản trong việc khai thác tài sản của người đã chết bằng hưởng dụng, mà không phải là người được chuyển giao tài sản và quyền sở hữu tài sản theo thừa kế. Quy định về căn cứ xác lập quyền hưởng dụng theo di chúc đã tạo ra khả năng duy trì khối di sản của người chết để lại và bảo đảm quyền của những người thừa kế theo pháp luật, khi người hưởng dụng đầu tiên qua đời hoặc hết thời hạn hưởng dụng tối đa theo luật định là 30 năm. Chủ thể hưởng dụng có thể là cá nhân, có thể là pháp nhân. Theo quy định tại khoản 2 Điều 260 BLDS năm 2015 thì người hưởng dụng có quyền cho thuê quyền hưởng dụng. Quy định này nhằm khai thác triệt để tài sản là đối tượng hưởng dụng, tránh lãng phí trong trường hợp người hưởng dụng không có nhu cầu hoăc không khai thác hết giá trị kinh tế của tài sản hưởng dụng. Quy định này phù hợp với đời sống trong xã hội phát triển nền kinh tế thị trường, đặc biệt đối với việc khai thác những tư liệu sản xuất trong sản xuất, kinh doanh mà tài sản là sản nghiệp như các nhà máy, hệ thống dây chuyền trong sản xuất hàng hóa và các tư liệu sản xuất khác.
Quy định về quyền hưởng dụng tài sản trong BLDS năm 2015 là một cải cách trong tư duy lập pháp tại Việt Nam, kể từ năm 1945 đến nay.
BLDS năm 2005 chưa có quy định về quyền hưởng dụng tài sản một cách cụ thể, cho nên BLDS năm 2015 quy định về quyền hưởng dụng là kịp thời và thật sự cần thiết. Quyền hưởng dụng được hiểu là một yếu tố của quyền sở hữu cho nên quyền này có thể là đối tượng của giao dịch dân sự, và phổ biến nhất là trong giao dịch mà người hưởng dụng được quyền thu lợi từ việc hưởng dụng đó.
Hưởng dụng là quyền của người không phải là chủ sở hữu của tài sản, nhưng có quyền hưởng dụng các lợi ích do tài sản mang lại trên căn cứ hợp đồng hoặc do pháp luật quy định.
Trước đây, Bộ An Nam giản yếu năm 1883 đã phỏng theo luật của Cộng hoà Pháp cùng thời kỳ đó nên Điều 384 quy định: Người cha được quyền hưởng dụng pháp định đối với tài sản riêng của con cho đến khi người con 18 tuổi(người mẹ chỉ được hưởng dụng tài sản của con sau khi người cha chết với điều kiện người mẹ không kết hôn với người khác - không tái giá).Khi người con đến 18 tuổi, người cha được hưởng dụng phải ghi chép về các khoản hoa lợi phát sinh từ tài sản của người con. Nếu chi phí nuôi dưỡng người con này vẫn còn thừa, thì khoản dư thừa này người cha có nghĩa vụ trả lại cho người con. Trong Bộ Dân luật Trung kỳ (1936) và Dân luật Bắc kỳ (1931) đều không có quy định về hưởng dụng tài sản của con chưa đến 18 tuổi. Bởi vì, theo quy định của pháp luật dân sự Trung Kỳ và Bắc Kỳ thì các con còn ở chung với cha, mẹ không có quyền có tài sản riêng, trừ trường hợp các con đã trưởng thành và đã thoát quyền khỏi người cha, người mẹ theo phương thức “kiến giả nhất phận”.
Quyền hưởng dụng còn được quy định trong trường hợp người chồng chết trước người vợ. Theo quy định trong Dân luật Bắc kỳ và Dân luật Trung kỳ thì sau khi người chồng chết, người vợ goá có các quyền:
- Hưởng toàn quyền sở hữu tài sản của người chồng nếu bên nhà chồng không còn bất kỳ người thừa kế nào và quyền hưởng dụng hoa lợi do toàn bộ di sản của người chồng để lại sau khi chết. Người vợ có quyền hưởng dụng tất cả tài sản của người chồng để lại, chỉ trừ hương hoả (Án lệ Nam phần không công nhận người đàn bà có tài sản riêng, do vậy người vợ goá có toàn quyền hưởng dụng đối với tất cả tài sản do người chồng để lại).
Về quyền hưởng dụng là quyền của người không phải là chủ sở hữu tài sản nhưng có quyền thu lợi dựa trên cơ sở thoả thuận hoặc pháp luật quy định, thì theo quy định tại Điều 577 Trung Kỳ hộ luật, quyền hưởng dụng thu lợi có thể không có điều kiện, có kỳ hạn, có thể có điều kiện. Theo quy định tại Điều 578 Trung Kỳ hộ luật thì quyền hưởng dụng được xác lập có thể có kỳ hạn, có thể không có kỳ hạn hoặc có điều kiện, nhưng tối đa đến hết cuộc đời người hưởng dụng. Riêng đối với quyền hưởng dụng được lập ra có kỳ hạn hay cho một pháp nhân hưởng dụng, thì thời hạn tối đa không quá 30 năm. Người hưởng dụng theo quy định tại Điều 587 Trung Kỳ hộ luật còn có quyền cho thuê, cho mượn tài sản mà mình có quyền hưởng dụng. Ngược lại, người hưởng dụng không có quyền yêu cầu chủ sở hữu của tài sản mà mình hưởng dụng phải hoàn trả một khoản tiền với lý do người hưởng dụng đã chi phí làm tăng giá trị của tài sản mà mình hưởng dụng (Điều 591).
Trong Dân luật Bắc kỳ, quyền hưởng dụng cũng được xác lập trên cơ sở luật định hoặc theo thoả thuận (Điều 557). Quyền hưởng dụng có thể vô điều kiện, hay có thời hạn. Quyền hưởng dụng được xác lập có điều kiện hoặc có thời hạn nhưng tối đa cũng không vượt quá cuộc đời người hưởng dụng. Theo Điều 559 Dân luật Bắc kỳ, thì người hưởng dụng có quyền được hưởng tất cả hoa lợi do việc sử dụng tài sản mang lại. Điều 571 quy định, người hưởng dụng không có quyền yêu cầu chủ sở hữu tài sản do mình hưởng dụng đền bù trong trường hợp người hưởng dụng có công hoặc chi phí làm tăng giá trị của tài sản do mình hưởng dụng.
Về quyền hưởng dụng, theo tính chất là quan hệ vật quyền, Bộ Dân luật năm 1972 của Việt Nam Cộng hoà (chế độ Sài Gòn trước năm 1975) cũng có quy định về quyền dụng ích. Điều 417 quy định: “Quyền dụng ích là một vật quyền cho phép hưởng dụng và thu lợi một tài sản thuộc quyền sở hữu của người khác trong một thời gian không quá đời sống của người thụ hưởng, với trách vụ giữ nguyên tài sản ấy”, và: “Người dụng ích được hưởng mọi hoa lợi, dù là hoa lợi tự nhiên, canh tác hay dân sự” (Điều 420). Quyền của người dụng ích cũng tương tự như quyền của chủ sở hữu tài sản trong quan hệ về quyền địa dịch. Điều 425 quy định: “Người dụng ích hưởng quyền địa dịch và mọi quyền lợi liên quan đến bất động sản dụng ích, y như chủ sở hữu”. Quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu và của người dụng ích được quy định tại Điều 430: “Sở hữu chủ không được phép có hành vi gì phương hại đến quyền lợi của người dụng ích.
Về phần người dụng ích, cũng không thể đòi bồi hoàn gì về những tu bổ đã làm trong thời gian dụng ích dù những tu bổ này làm cho giá trị tài sản gia tăng, khi mãn kết quyền dụng ích.
Tuy nhiên, người dụng ích hoặc thừa kế được quyền tháo dỡ những đồ trang trí đã được gắn vào nơi dụng ích, nhưng những nơi ấy phải được chỉnh lập lại như cũ”. Theo quy định tại Điều 438, thì quyền dụng ích chấm dứt trong trường hợp:
- Người dụng ích chết;
- Quyền dụng ích và quyền sở hữu được xác lập ở một chủ thể;
- Tài sản dụng ích bị tiêu huỷ;
- Người dụng ích không hưởng dụng tài tài sản mình có quyền dụng ích trong thời gian 20 năm.
Về quyền của người không phải là chủ sở hữu tài sản nhưng lại có quyền hưởng dụng tài sản của người khác theo quy định của pháp luật hoặc theo thoả thuận được quy định trong Dân luật Bắc kỳ năm 1931, Dân luật Trung kỳ năm 1936 và Bộ Dân luật Sài Gòn năm 1972, để nhằm làm rõ một vấn đề là quyền hưởng dụng hay còn gọi là quyền dụng ích là nhu cầu của quan hệ vật quyền; nó phát sinh một cách khách quan trong xã hội và đã được các BLDS ở nước ta dưới thời thực dân - phong kiến và trước năm 1975 ở miền Nam Việt Nam đều có những quy định điều chỉnh quan hệ quyền hưởng dụng. Tuy nhiên, BLDS năm 1995 và BLDS năm 2005 của Cộng hoà XHCN Việt Nam đã không có một quy định nào về quyền hưởng dụng. Nguyên nhân của sự thiếu vắng quy định này là cách đặt vấn đề và quan điểm lập pháp chỉ nhằm quy định về quyền sở hữu, coi quyền sở hữu như một quyền năng tối cao. Về thực chất, quyền sở hữu tài sản cũng chỉ có vai trò là một thành tố của quan hệ vật quyền mà thôi. Vì vậy, nhiều yếu tố có liên quan đến quyền sở hữu đã không được chú ý và đề cập, chỉ tập trung quy định về quyền sở hữu tài sản, mà không quy định về những quan hệ khác có liên quan đó là quan hệ vật quyền. Thực chất, quyền bề mặt, quyền thuê dài hạn bất động sản của người khác, quyền hưởng dụng tài sản của người không phải là chủ sở hữu tài sản, quyền dụng ích tài sản của người khác và quyền địa dịch đều là những thành tố của quan hệ vật quyền.
Khắc phục sự thiếu vắng những quy định mang tính khách quan và phù hợp với đời sống xã hội, BLDS năm 2015 đã quy định về quyền hưởng dụng với 10 điều, điều chỉnh quan hệ về quyền hưởng dụng tài sản (từ Điều 257 đến Điều 266). Những quy định về quyền hưởng dụng nhằm điều chỉnh căn cứ xác lập quyền hưởng dụng do luật định hoặc theo di chúc (Điều 258), hiệu lực của quyền hưởng dụng được xác định, quyền hưởng dụng được xác lập từ thời điểm nhận chuyển giao tài sản, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật liên quan có quy định khác (Điều 259), thời hạn hưởng dụng dựa trên thỏa thuận của chủ sở hữu tài sản và người hưởng dụng hoặc do luật định nhưng tối đa đến hết cuộc đời người hưởng dụng đầu tiên là cá nhân, đối với người hưởng dụng là cá nhân; đối với pháp nhân hưởng dụng đến khi pháp nhân chấm dứt nhưng tối đa là 30 năm nếu pháp nhân là người hưởng dụng đầu tiên. Như vậy, thời hạn hưởng dụng tối đa đối với cá nhân là đến thời điểm cá nhân qua đời và đối với pháp nhân tối đa là 30 năm. Thời hạn hưởng dụng do luật định và người hưởng dụng có thể được chuyển giao, nhưng thời điểm để tính thời hạn bắt đầu từ người hưởng dụng đầu tiên.
Căn cứ vào các quy định về quyền của người hưởng dụng (Điều 261), nghĩa vụ của người hưởng dụng (Điều 262), quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản (Điều 263) thì người hưởng dụng có các quyền:
- Khai thác, sử dụng tài sản và thu hoa lợi, lợi tức;
- Yêu cầu chủ sở hữu sửa chữa tài sản là đối tượng mình đang khai thác;
- Cho thuê quyền hưởng dụng đối với tài sản là đối tượng của quyền hưởng dụng.
- Quyền hưởng hoa lợi, lợi tức trong thời hạn khai thác tài sản là đối tượng của quyền hưởng dụng. Đặc biệt, ngoài các quyền trên, chủ thể hưởng dụng có nghĩa vụ được quy định tại Điều 262 gồm: nhận tài sản theo hiện trạng, thực hiện đăng ký nếu có quy định; khai thác tài sản phù hợp với công dụng, mục đích sử dụng tài sản; giữ gìn, bảo quản tài sản như của chính mình; bảo dưỡng, sửa chữa tài sản theo định kỳ và thực hiện nghĩa vụ phù hợp với yêu cầu kỹ thuật theo tập quán về bảo quản tài sản. Hoàn trả tài sản cho chủ sở hữu sau khi hết thời hạn hưởng dụng.
Tương ứng với quyền và nghĩa vụ của bên có quyền hưởng dụng, là quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản theo quy định tại Điều 263 và Điều 264 BLDS năm 2015, thì chủ sở hữu vẫn có quyền định đoạt tài sản, nhưng không được làm thay đổi quyền hưởng dụng đã được xác lập. Như vậy, quyền hưởng dụng của chủ thể không thay đổi trong trường hợp tài sản là đối tượng của quyền này vẫn tồn tại và có sự thay đổi về chủ sở hữu trong các trường hợp chuyển giao quyền sở hữu như bán, tặng cho, đổi, để lại thừa kế tài sản. Chủ sở hữu tài sản cũng có quyền đơn phương truất quyền hưởng dụng trong trường hợp người hưởng dụng vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ của mình như khai thác tài sản không đúng với công dụng, mục đích, quản lý tài sản không chu đáo dẫn đến tình trạng hư hỏng, xuống cấp, hao phí… Ngoài các quyền trên, chủ sở hữu tài sản, theo quy định tại khoản 4 Điều 263 có nghĩa vụ sửa chữa tài sản để bảo đảm không bị suy giảm đáng kể dẫn tới tài sản không thể sử dụng được hoặc mất toàn bộ công dụng, giá trị tài sản.
Quan hệ về quyền hưởng dụng tài sản là một quan hệ pháp luật dân sự. Vì vậy, có các điều kiện phát sinh, chấm dứt các quyền và nghĩa vụ của các bên chủ thể khi thời hạn của quyền sử dụng đã hết; theo thỏa thuận của các bên; người hưởng dụng trở thành chủ sở hữu tài sản là đối tượng của quyền hưởng dụng như: mua, được tặng cho, khấu trừ nghĩa vụ dân sự, được thừa kế tài sản là đối tượng đang hưởng dụng…
Quyền hưởng dụng còn bị chấm dứt trong trường hợp người hưởng dụng từ bỏ hoặc không thực hiện quyền hưởng dụng trong thời hạn do luật định hoặc tài sản là đối tượng của quyền hưởng dụng không còn hoặc theo quyết định của Tòa án và các căn cứ khác do luật định.
Đối tượng của quyền hưởng dụng không còn là trường hợp tài sản bị tiêu hủy hoặc hưởng dụng mặt nước để khai thác nuôi trồng thủy sản nhưng đã cạn kiệt do bị sa mạc hóa, bị ô nhiễm nặng hoặc cây ăn quả không còn khả năng ra hoa kết trái do bị già cỗi, bị đổ gẫy, bị hỏa hoạn, diện tích đồi rừng bị lở, xói mòn do mưa lũ cuốn trôi…
2. Quyền bề mặt
Quyền bề mặt được quy định từ Điều 267 đến Điều 273 BLDS năm 2015: “Quyền bề mặt là quyền của một chủ thể đối với mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất mà quyền sử dụng đất đó thuộc về chủ thể khác”.
Về quyền bề mặt, có thể hiểu như quyền sử dụng phần không gian trên bề mặt bất động sản và phổ biến là đất đai để xây dựng các công trình dân dụng hoặc công nghiệp… và sử dụng cả phần phía trên và phía dưới mặt đất. Vì vậy, quyền bề mặt có một đặc điểm của một vật quyền.
Bề mặt của một vật chất cần phải được xác định về không gian ba chiều của nó. Trong thực tế có rất nhiều sự kiện liên quan đến việc sử dụng bề mặt của những vật kiến trúc gắn liền với quyền sử dụng bề mặt đất đai. Ngoài ra, còn những vật kiến trúc được xây dựng trên bề mặt... Bề mặt còn được hiểu theo nghĩa rộng hơn theo chiều thẳng đứng, mặt cắt ngang và dọc của một vật kiến trúc nhất định đang tồn tại trên mặt đất, mà người có quyền sử dụng bề mặt đó không phải là chủ sở hữu của tài sản.
Căn cứ xác lập quyền bề mặt theo quy định tại Điều 268 BLDS năm 2015:
- Quyền bề mặt được xác lập theo quy định của luật;
- Quyền bề mặt được xác lập theo thỏa thuận, hoặc theo di chúc.
Quyền bề mặt được xác lập theo một trong ba căn cứ trên và có hiệu lực theo quy định tại Điều 269 BLDS năm 2015.
Theo quy định tại Điều 269, thì quyền bề mặt có hiệu lực từ thời điểm bên có quyền sử dụng đất chuyển giao mặt đất, mặt nước, khoảng không trên mặt đất, mặt nước và lòng đất cho chủ thể có quyền bề mặt (trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có liên quan có quy định khác). Quyền bề mặt có hiệu lực đối với mọi cá nhân, pháp nhân, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác.
Về thời hạn của quyền bề mặt: Do quyền sử dụng đất có thời hạn nên thời hạn của quyền bề mặt cũng được xác định theo quy định của luật, theo thỏa thuận hoặc theo di chúc nhưng không vượt quá thời hạn sử dụng đất (Khoản 1 Điều 270). Nếu quyền bề mặt đối với đất nông nghiệp để trồng cây hàng năm, nuôi trồng thủy sản thì thời hạn của quyền bề mặt loại đất này không quá 20 năm, thời hạn quyền bề mặt đối với đất ở là quyền sử dụng lâu dài.
Theo quy định tại Điều 271 BLDS năm 2015 thì chủ thể của quyền bề mặt có quyền khai thác, sử dụng mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên măt đất, mặt nước và lòng đất thuộc quyền sử dụng đất của người khác để xây dựng công trình, trồng cây, canh tác phù hợp với quy định pháp luật về đất đai, xây dựng, quy hoạch, tài nguyên, khoáng sản và quy định khác của pháp luật có liên quan.
Theo quy định tại khoản 2 Điều 271, thì chủ thể quyền bề mặt có quyền sở hữu đối với những tài sản được tạo lập trên đất. Tại khoản 3, Điều 271 quy định trong trường hợp bề mặt được chuyển giao một phần hoặc toàn bộ thì chủ thể nhận chuyển giao được kế thừa quyền bề mặt theo điều kiện và trong phạm vi tương ứng.
Theo quy định tại Điều 272 thì quyền bề mặt chấm dứt trong các trường hợp:
- Thời hạn hưởng quyền bề mặt đã hết;
- Chủ thể có quyền bề mặt và chủ thể có quyền sử dụng đất là một. Chấm dứt quyền bề mặt trong trường hợp này là khi người có quyền bề mặt được chuyển giao quyền sở hữu tài sản là đối tượng của quyền bề mặt hoặc quyền sử dụng đất thông qua giao dịch được tặng cho, mua bán, đổi tài sản, thừa kế tài sản hoặc khấu trừ nghĩa vụ về tài sản;
- Chủ thể có quyền bề mặt từ bỏ quyền của mình;
- Quyền sử dụng đất có quyền bề mặt bị thu hồi theo quy định của Luật Đất đai;
- Theo thỏa thuận của các bên hoặc theo quy định của luật.
Một trong những vấn đề phức tạp nhất là việc xử lý tài sản khi quyền bề mặt chấm dứt. Khoản 1 Điều 273 BLDS năm 2015 quy định: “1. Khi quyền bề mặt chấm dứt, chủ thể quyền bề mặt phải trả lại mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất cho chủ thể có quyền sử dụng đất theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật”. Theo quy định này, thì chủ thể của quyền bề mặt phải xử lý tài sản thuộc quyền sở hữu của mình trước khi quyền bề mặt chấm dứt, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Trong trường hợp chủ thể quyền bề mặt không xử lý tài sản trước khi quyền bề mặt chấm dứt thì quyền sở hữu tài sản đó thuộc về chủ thể có quyền sử dụng đất kể từ thời điểm quyền bề mặt chấm dứt, trừ trường hợp chủ thể có quyền sử dụng đất không nhận tài sản đó. Trong trường hợp chủ thể có quyền sử dụng đất không nhận tài sản mà phải xử lý tài sản thì chủ thể có quyền bề mặt phải thanh toán chi phí xử lý tài sản (Khoản 2 Điều 273).
BLDS năm 2005 có quy định về hợp đồng thuê khoán tại Điều 501, có liên quan đến quyền bề mặt. Tuy nhiên, hợp đồng thuê khoán và hợp đồng thuê dài hạn không thuộc về quyền bề mặt. Bởi vì hợp đồng thuê khoán và hợp đồng thuê dài hạn được xác lập theo sự thỏa thuận của bên có tài sản và bên thuê khoán tài sản. Còn quyền bề mặt được xác lập trên các căn cứ khác ngoài thỏa thuận, là do luật định và theo di chúc. Điều 502 BLDS năm 2005 quy định về đối tượng của hợp đồng thuê khoán liên quan đến quyền sử dụng bề mặt như mặt nước chưa khai thác. Khi đã xác định được đối tượng của quyền bề mặt, thì việc xác định quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản và quyền và nghĩa vụ của người có quyền bề mặt không còn là vấn đề phức tạp nữa. Theo đó, khi giải quyết tranh chấp liên quan đến bề mặt thì Toà án có căn cứ để áp dụng và luật sư bảo vệ quyền và lợi ích của thân chủ có cơ sở pháp lý để viện dẫn, lập luận.
Tuy nhiên, khi đề cập đến quyền bề mặt thì sự cần thiết phải làm rõ những vấn đề có liên quan:
- Quyền sử dụng bề mặt có thời hạn như thế nào đối với mặt nước?
- Bề mặt của bất động sản được sử dụng vào mục đích canh tác hay xây dựng? Xây dựng công trình kiến trúc kiên cố hay bán kiên cố trên bề mặt đất đai, mặt nước?
Trên thực tế hiện nay, nếu pháp luật quy định về quyền bề mặt liên quan đến đất đai sẽ có nhiều vấn đề cần phải được giải quyết bằng pháp luật tương ứng.
Thứ nhất, đất đai, rừng núi, sông hồ thuộc sở hữu của Nhà nước theo quy định của Hiến pháp. Như vậy, nếu một cá nhân hay tổ chức có quyền sử dụng đất do thuê của Nhà nước lại xây dựng các công trình kiến trúc trên diện tích đất thuê và sau đó cá nhân, tổ chức này lại chuyển giao quyền sở hữu đối với vật kiến trúc đó cho chủ thể khác thông qua hợp đồng mua bán, đến khi hết thời hạn sử dụng bề mặt, nhưng vật kiến trúc thuộc quyền sở hữu của người mua, thì quyền của người mua đối với bề mặt như thế nào? Cũng tương tự như vậy, người sử dụng mặt nước thông qua hợp đồng hay luật định đã xây dựng bến cảng, cầu tàu nhưng khi hết hạn sử dụng mặt nước thì các vật được xây dựng như cầu, cảng, cầu tàu được giải quyết như thế nào? Những vấn đề này cần được hướng dẫn cách giải quyết.
Thứ hai, cách nay không lâu, nhiều người đã có quan điểm là chỉ cho phép sở hữu có thời hạn đối với căn hộ chung cư. Quan điểm này vừa trái với nguyên tắc bảo vệ quyền sở hữu nhà ở, vừa tạo điều kiện cho nhà đầu tư xây dựng khu chung cư có thể không mấy quan tâm đến chất lượng công trình được bán cho người mua vì người mua này chỉ có quyền sở hữu có thời hạn. Nếu có quy định như vậy, thì sẽ có một loạt nhà chung cư kém chất lượng được xây dựng và quyền dân sự của người mua căn hộ chung cư đó sẽ bị tước đoạt và thậm chí, giá mua còn đắt hơn số tiền chi ra để thuê nhà! Chúng tôi hoàn toàn không đồng tình với quan điểm sở hữu có thời hạn, vì bản chất của quyền sở hữu là tuyệt đối và vô thời hạn khi tài sản là khách thể của quyền đó vẫn tồn tại.
Quy định về quyền hưởng dụng và quyền bề mặt không chỉ là vấn đề thay đổi câu chữ hay cách gọi trong quan hệ tài sản, mà quy định này tuân thủ phương pháp khoa học biện chứng để xác định các thành tố trong quan hệ vật quyền, mà quyền sở hữu tài sản chỉ với vai trò là một thành tố trong quan hệ đó. Quan hệ về quyền hưởng dụng và quyền bề mặt trong BLDS năm 2015 là một bước tiến trong hoạt động lập pháp ở Việt Nam.
Những quy định về quyền hưởng dụng và quyền bề mặt trong BLDS năm 2015 đã mở ra những khả năng và tạo ra hiệu quả điều chỉnh cao hơn của pháp luật dân sự, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi trong giao lưu dân sự liên quan đến bất động sản, trong đó có đất đai.
Những quy định về quyền hưởng dụng và quyền bề mặt tạo ra quyền của người không phải là chủ sở hữu đất đai, bất động sản khác có quyền sử dụng các loại tài sản này trong xây dựng các vật kiến trúc, các hệ thống giao thông, trồng trọt cây cối, đồng thời những quy định này cũng tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ thể trong quan hệ tài sản một cách có hiệu quả, tránh lãng phí vì tài sản được khai thác tối đa, do không tuyệt đối hóa quyền sở hữu tài sản. BLDS năm 2015 đã khắc phục được những khiếm khuyết trong BLDS năm 2005, là có những quy định về quyền hưởng dụng và quyền bề mặt./.