Bản chất pháp lý của hợp đồng mua bán tài sản với các thỏa thuận đặc biệt

01/02/2014

Ths. ĐOÀN THỊ PHƯƠNG DIỆP

khoa Kinh tế Luật, ĐHQG thành phố Hồ Chí Minh

Hợp đồng mua bán tài sản (HĐMBTS) là một loại hợp đồng đóng vai trò khá quan trọng trong chế định về hợp đồng dân sự thông dụng theo quy định của Bộ luật Dân sự (BLDS) Việt Nam 2005. Với HĐMBTS, các bên có thể thỏa thuận đưa thêm vào các điều khoản đặc biệt liên quan đến việc thực hiện hợp đồng, các điều khoản đặc biệt này cũng là một dạng điều kiện thực hiện hợp đồng[1]. Bài viết đề cập đến hai thỏa thuận đặc biệt trong HĐMBTS, thỏa thuận “mua trả chậm, trả dần” (hay mua trả góp) và thỏa thuận chuộc lại tài sản đã bán, phân tích các quy định hiện hành trên cơ sở so sánh với quy định của luật dân sự Pháp

 

Untitled_413.png
Ảnh minh họa: nguồn internet
1. Mua trả chậm, trả dần
Khoản 1 Điều 461 BLDS Việt Nam quy định: “Các bên có thể thỏa thuận về việc bên mua trả chậm hoặc trả dần tiền mua trong một thời hạn sau khi nhận vật mua; bên bán được bảo lưu quyền sở hữu (QSH) của mình đối với vật bán cho đến khi bên mua trả đủ tiền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.
Với quy định này thì thỏa thuận đặc biệt của hai bên xác lập liên quan đến vấn đề thực hiện nghĩa vụ thanh toán của bên mua. Điều khoản này có thể được gọi tên là điều khoản về bảo lưu QSH. Có nghĩa là theo thỏa thuận này, bên bán sẽ vẫn giữ - bảo lưu - QSH của mình cho đến khi bên mua hoàn thành nghĩa vụ thanh toán. Quy định tại khoản 2 “Hợp đồng mua trả chậm hoặc trả dần phải được lập thành văn bản. Bên mua có quyền sử dụng vật mua trả chậm, trả dần và phải chịu rủi ro trong thời gian sử dụng, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.
Như vậy với các quy định trên, sau khi đã giao kết hợp đồng mua bán, bên mua đã được giao tài sản nhưng chỉ có quyền chiếm hữu, sử dụng tài sản mua. Về quyền định đoạt đối với tài sản này, các quy định của BLDS 2005 không đề cập trực tiếp, tuy nhiên khoản 2 Điều 13 Nghị định 163/CP của Chính phủ (2006) về giao dịch bảo đảm (sau đây gọi tắt là Nghị định 163) quy định: “Trong trường hợp tài sản bảo đảm (TSBĐ) là tài sản mua trả chậm, trả dần, tài sản thuê có thời hạn từ một năm trở lên của doanh nghiệp, cá nhân có đăng ký kinh doanh gồm máy móc, thiết bị hoặc động sản khác không thuộc diện phải đăng ký QSH và hợp đồng mua trả chậm, trả dần, hợp đồng thuê được đăng ký tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm có thẩm quyền trong thời hạn mười lăm ngày, kể từ ngày giao kết hợp đồng mua trả chậm, trả dần, hợp đồng thuê thì bên bán có bảo lưu QSH, bên cho thuê có thứ tự ưu tiên thanh toán cao nhất khi xử lý TSBĐ; nếu không đăng ký hoặc đăng ký sau thời hạn trên và sau thời điểm giao dịch bảo đảm đã đăng ký thì bên nhận bảo đảm được coi là bên nhận bảo đảm ngay tình và có thứ tự ưu tiên thanh toán cao nhất khi xử lý TSBĐ”. Như vậy, Nghị định này một cách gián tiếp đã thừa nhận một cách hạn chế các giao dịch bảo đảm mà bên mua trong hợp đồng mua trả chậm, trả dần xác lập trên tài sản mua.
Quy định này của Nghị định 163 cũng công nhận quyền được ưu tiên thanh toán, một trong hai quyền cơ bản của chủ nợ được bảo đảm, đối với bên bán trong hợp đồng mua trả chậm, trả dần. Nghị định cũng yêu cầu đăng ký hợp đồng mua bán trong trường hợp này với tư cách là một giao dịch bảo đảm tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm có thẩm quyền.
Như vậy, bản chất là một biện pháp bảo đảm của điều khoản về bảo lưu QSH trong hợp đồng mua bán theo quy định của luật Việt Nam đã được khẳng định và thừa nhận trong Nghị định 163. Và như vậy, việc không được sắp xếp vào nhóm các biện pháp bảo đảm trong BLDS 2005 không cản trở việc phát huy trên thực tế của bản chất bảo đảm này.
Trên thực tế, nó còn ý nghĩa hơn cả một biện pháp bảo đảm thông thường, mua trả chậm, trả dần (hay mua trả góp hay bán với điều kiện bảo lưu QSH) còn hiệu quả hơn nhiều so với các biện pháp bảo đảm khác được ghi nhận một cách chính thức như cầm cố hay thế chấp tài sản ở chỗ, đây là hình thức bảo đảm bằng QSH tài sản. Nếu như với các biện pháp bảo đảm khác, bên nhận bảo đảm chỉ nắm giữ “tài sản” trong tay để bảo đảm cho việc thực hiện quyền của mình, nếu đến thời điểm cần thực hiện nghĩa vụ, bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ của mình thì bên nhận bảo đảm chỉ có thể yêu cầu được xử lý TSBĐ để thu hồi nợ và sẽ tham gia vào quá trình thanh toán, phân chia giá trị tài sản này. Trong khi đó, với điều khoản bảo lưu QSH, bên bán - bên có quyền - nếu không được thanh toán hết số tiền mua thì sẽ có quyền lấy lại tài sản với tư cách là chủ sở hữu tài sản. Như vậy, bên bán sẽ có hai lợi thế so với các chủ nợ khác: thứ nhất, không phải cạnh tranh với các chủ nợ khác trong việc phân chia giá trị tài sản như trong các biện pháp bảo đảm thông thường, thứ hai, bên bán chỉ đơn giản là lấy lại tài sản thuộc QSH của mình, không cần phải tiến hành các thủ tục pháp lý rườm rà trong vấn đề yêu cầu xử lý TSBĐ. Với các lợi thế này, có thể thấy rõ tính ưu việt của hình thức bảo đảm này trong thực tiễn thực hiện.
BLDS 1972 Sài Gòn (Quyển 4) khoản 4 Điều thứ 1425 quy định: “Người bán chịu đồ vật, quần áo được đặc quyền trên vật bán nếu những vật ấy còn do người mua giữ, không cứ là người này được hưởng kỳ hạn hay không được hưởng kỳ hạn để trả tiền. Nếu người mua không được hưởng kỳ hạn để trả tiền, người bán còn có thể lấy lại vật bán miễn là vật này còn do người mua giữ và còn nguyên vẹn như lúc bán, nhưng phải xin truy hoàn như vậy trong hạn một tháng kể từ ngày bán”. Quy định này của luật đã công nhận khi “bán chịu”, bên bán có tư cách của một chủ nợ có đặc quyền được ưu tiên thanh toán trước tất cả các chủ nợ khác.
 Điều khoản bảo lưu QSH này bắt đầu được công nhận với tư cách là một hình thức bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong luật dân sự Pháp từ Pháp lệnh ngày 23/3/2006[1]. Loại thỏa thuận này không những được ghi nhận trong luật dân sự mà còn được quy định trong Bộ luật Tiền tệ Pháp (Code Monétaire). Theo các quy định của luật dân sự Pháp, hình thức mua bán này cùng tồn tại song song với nghiệp vụ thuê mua tài sản[2], tất nhiên với rất nhiều những khác biệt[3]. Riêng với hình thức bảo lưu QSH thì luật dân sự Pháp cho phép áp dụng đối với cả hai loại tài sản, động sản và bất động sản.
Điều 2371 BLDS Pháp quy định: “Trong trường hợp bên có nghĩa vụ không hoàn thành nghĩa vụ thanh toán của mình, bên có quyền có quyền yêu cầu lấy lại tài sản để thực hiện quyền của mình” và “nếu giá trị tài sản thu hồi lớn hơn so với nghĩa vụ thanh toán thì bên thu hồi tài sản - bên bán - có nghĩa vụ hoàn trả phần chênh lệch cho bên mua”. Tồn tại song song cùng với hình thức bảo đảm này, luật dân sự Pháp cũng ghi nhận một biện pháp bảo đảm khác bằng QSH đó là việc chuyển giao QSH từ bên có nghĩa vụ sang bên có quyền để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ. Nếu đến hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ của mình thì bên có quyền không cần phải làm gì cả vì người này đã là chủ sở hữu hợp pháp của tài sản, ngược lại, sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ của mình, bên có nghĩa vụ sẽ được bên có quyền chuyển giao lại QSH đối với TSBĐ. Cả hai hình thức bảo đảm này đều tạo ra cho bên có quyền một lợi thế đặc biệt so với các biện pháp bảo đảm khác, họ không phải cạnh tranh với các chủ nợ khác (nếu có) của bên có nghĩa vụ trong việc phân chia giá trị TSBĐ theo thứ tự ưu tiên. Hình thức bảo đảm thứ hai này đã manh nha xuất hiện trong thực tiễn ở Việt Nam thông qua các HĐMBTS ký ngay tại thời điểm giao kết hợp đồng vay, trong đó bên bán tài sản chính là bên đi vay và bên mua là bên cho vay. Tuy nhiên các tòa án ở Việt Nam hiện nay có xu hướng không công nhận giá trị pháp lý của loại hợp đồng mua bán với tính chất bảo đảm này. Lý do của sự không công nhận là thiếu quy định của pháp luật và việc hành xử có xu hướng lấn lướt của chủ nợ trong những tình huống xảy ra trong thực tiễn.
Trên cơ sở các quy định của luật dân sự Việt Nam và Pháp vừa trích dẫn trên đây, có thể thấy, không thể phủ nhận bản chất ưu việt của thuộc tính bảo đảm trong hợp đồng mua bán với điều kiện bảo lưu QSH. Tuy nhiên, trên cơ sở so sánh, có thể thấy một vài hạn chế của luật dân sự Việt Nam trong lĩnh vực này.
Thứ nhất, thiếu vắng một cơ chế xử lý tài sản trong trường hợp có sự vi phạm nghĩa vụ thanh toán. Luật dân sự Việt Nam chỉ quy định rất đơn giản rằng “Bên bán được bảo lưu QSH của mình đối với vật bán cho đến khi bên mua trả đủ tiền”. Như vậy, bên bán sẽ “hành xử” với tư cách là chủ sở hữu tài sản nếu bên mua không trả đủ tiền, có nghĩa là sẽ lấy lại tài sản đã bán. Tuy nhiên, luật không dự liệu cơ chế tính toán chênh lệch trong trường hợp này, rất có khả năng là bên mua đã thanh toán gần hết tiền mua, như vậy khi lấy lại tài sản, cần xác định giá trị tài sản và khấu hao cần thiết để tính toán lại cho hợp lý và cũng nên buộc bên bán phải hoàn trả phần nào số tiền đã trả nếu như không muốn nói là phải hoàn trả toàn bộ. Nếu không có quy định cụ thể như vậy, trên thực tế, bên bán sẽ lấy lại tài sản và bên mua sẽ mất hoàn toàn số tiền đã trả trước. Lối xử sự như vậy hoàn toàn không phù hợp với thực tiễn vì nó mang lại quá nhiều bất lợi cho bên mua.  
Thứ hai, thiếu các quy định trong việc thiết lập giới hạn về quyền của bên mua, bên bán đối với tài sản, đặc biệt là quyền của bên mua. Luật dân sự Việt Nam hoàn toàn không đề cập gì về quyền và nghĩa vụ của các bên trong quá trình thực hiện hợp đồng mua bán này (cho đến trước khi hoàn tất nghĩa vụ thanh toán). Sự thiếu vắng này dẫn đến thực tế là người ta sẽ e ngại khi giao kết hợp đồng mua bán kiểu này. Và thực tế đã chứng minh là nếu có nhu cầu giao kết hợp đồng mua trả chậm, trả dần như thế, các bên sẽ tìm cách né mà chuyển sang giao kết hợp đồng theo kiểu mua đứt bán đoạn nếu có thể[4]. Và như vậy, giá trị áp dụng của quy định này sẽ không cao.
Như vậy, luật dân sự Việt Nam cần tiếp tục ghi nhận loại thỏa thuận đặc biệt này trong hợp đồng mua bán vì với tính chất bảo đảm, loại thỏa thuận này cho các bên cơ hội để có thể xác lập hợp đồng mua bán phù hợp với điều kiện thực tiễn của mình. Tuy nhiên, bên cạnh việc khẳng định vai trò của thỏa thuận này, cần thiết phải có những quy định bổ sung cho phù hợp để làm tăng giá trị áp dụng. Cụ thể, về vị trí, có thể giữ nguyên vị trí của quy định như hiện tại (là một loại hợp đồng mua bán đặc biệt), về vấn đề xử lý tài sản mua trong trường hợp bên mua vi phạm nghĩa vụ thanh toán, cần quy định cụ thể rằng bên bán có quyền lấy lại tài sản đã bán nhưng phải thanh toán cho bên mua giá trị chênh lệch trên cơ sở đã khấu hao tài sản trong quá trình sử dụng. Liên quan đến quyền và nghĩa vụ của các bên, luật cần quy định cụ thể các quyền cụ thể của bên mua, những giao dịch dân sự nào bên mua được xác lập trên tài sản mua.
2. Bán với điều kiện chuộc lại tài sản đã bán[5]
Điều 462 BLDS Việt Nam 2005 quy định:
“1. Bên bán có thể thỏa thuận với bên mua về quyền chuộc lại tài sản đã bán sau một thời hạn gọi là thời hạn chuộc lại.
Thời hạn chuộc lại tài sản do các bên thỏa thuận nhưng không quá một năm đối với động sản và năm năm đối với bất động sản, kể từ thời điểm giao tài sản. Trong thời hạn này bên bán có quyền chuộc lại bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên mua trong một thời gian hợp lý. Giá chuộc lại là giá thị trường tại thời điểm và địa điểm chuộc lại, nếu không có thỏa thuận khác.
2. Trong thời hạn chuộc lại, bên mua không được bán, trao đổi, tặng cho, cho thuê, thế chấp, cầm cố tài sản, phải chịu rủi ro đối với tài sản”.
Trên thực tế, với loại hợp đồng mua bán này, bên bán thực sự không muốn bán tài sản. Tuy nhiên, do việc cần tiền mà không thể vay hoặc không muốn vay, người này có thể lựa chọn giải pháp bán tài sản - một cách tạm thời - để rồi sau đó, trong một khoảng thời gian nhất định có thể chuộc lại tài sản này. Xét ở khía cạnh bảo đảm, hợp đồng này có bản chất của một loại giao dịch bảo đảm bằng QSH. Cụ thể, bên bán chính là bên vay tài sản, bên mua là bên cho vay, và để bảo đảm cho nghĩa vụ hoàn trả tiền vay (tiền mua tài sản), bên vay phải chuyển giao QSH tài sản cho bên cho vay để bảo đảm. Bản chất bảo đảm của loại hợp đồng mua bán này không rõ nét lắm trong thực tiễn thực hiện, tuy nhiên xét về bản chất pháp lý đây hoàn toàn có thể xem là một dạng bảo đảm bằng QSH tài sản.
Điều 1659 BLDS Pháp quy định “Chuộc lại tài sản là thỏa thuận trong hợp đồng mua bán mà theo đó bên bán được giữ quyền chuộc lại tài sản đã bán thông qua việc thanh toán cho bên mua giá trị tài sản được quy định tại Điều 1673 Bộ luật này”. Còn theo quy định tại Điều 1673 thì “Bên bán thực hiện quyền chuộc lại tài sản phải thanh toán cho bên mua không những giá trị của tài sản mà còn các khoản chi phí hợp lý của việc mua bán, chi phí sửa chữa, nâng cấp, tu bổ tài sản. Bên bán chỉ có thể lấy đi tài sản sau khi đã thực hiện tất cả các nghĩa vụ này”. Cũng theo quy định của điều luật này, hợp đồng mua bán với điều kiện được chuộc lại tài sản phải được đăng ký tại cơ quan đăng ký thế chấp.
Có thể thấy, các quy định của luật dân sự Việt Nam liên quan đến hợp đồng bán tài sản với điều kiện được chuộc lại tài sản khá gần với các quy định của luật dân sự Pháp, cụ thể như về định nghĩa, thời hạn chuộc tối đa cũng là 5 năm[6]. Tuy nhiên, nếu như trong luật dân sự Việt Nam, điều khoản về chuộc lại tài sản chỉ được quy định với đúng ý nghĩa là một việc mua lại tài sản, hơn nữa là mua theo giá thị trường (có thể tăng lên hoặc giảm xuống so với giá mua), thì trong luật dân sự Pháp lại quy định rất rõ về các khoản tiền mà bên bán phải thanh toán cho bên mua để chuộc lại tài sản. Cách quy định của luật dân sự Pháp đảm bảo quyền lợi của bên mua, bên mua sẽ không bao giờ có thể bị thanh toán với giá thấp hơn số tiền đã bỏ ra mua tài sản mà còn ngược lại. Quy định này thể hiện rõ nét hơn bản chất của một giao dịch bảo đảm so với quy định của luật dân sự Việt Nam. Dù sao đi chăng nữa, với xu thế hiện nay trên cơ sở quy định của luật dân sự Việt Nam hiện hành, không thể phủ nhận bản chất là một công cụ vay hữu hiệu cho phép chủ sở hữu tài sản có được một khoản tiền trong ngắn hạn với lãi suất hấp dẫn mà vẫn không phải từ bỏ vĩnh viễn QSH của mình đối với tài sản[7].
Với những ưu điểm rõ ràng như vậy, cần tiếp tục thừa nhận loại điều khoản này với tư cách là một thỏa thuận đặc biệt của các bên trong hợp đồng mua bán. Tuy nhiên, luật dân sự Việt Nam cần quy định rõ một số vấn đề có liên quan như sau: cần khẳng định loại thỏa thuận này có thể áp dụng đối với cả động sản và bất động sản; cần thừa nhận không phải chỉ bên bán mới có quyền được chuộc lại tài sản mà cả người thừa kế của người này hoặc người được ủy quyền của người này cũng có thể chuộc lại tài sản; với tư cách là bên mua và đã được chuyển giao QSH tài sản, pháp luật nên công nhận cho bên này các quyền định đoạt tài sản, tuy nhiên cần quy định bên nhận chuyển nhượng QSH tài sản tiếp tục phải có nghĩa vụ cho phép chuộc lại tài sản đối với bên bán; không nên quy định giá chuộc lại tài sản là giá thị trường mà nên quy định như trong luật dân sự Pháp, giá chuộc lại là giá bán tài sản cộng thêm chi phí hợp lý trong việc tu bổ, nâng cấp tài sản và các chi phí có liên quan đến việc mua bán tài sản, quy định như vậy sẽ thể hiện rõ ràng hơn bản chất là một giao dịch bảo đảm của loại điều khoản chuộc lại tài sản trong luật dân sự Việt Nam.
Tóm lại, trong hai loại thỏa thuận đặ biệt nói trên trong HĐMBTS, có vẻ như nhà làm luật chỉ dự liệu đến tính chất bảo đảm đối với loại thỏa thuận thứ nhất. Loại thỏa thuận thứ hai, thỏa thuận chuộc lại tài sản bán đơn giản chỉ được xem là một thỏa thuận đặc biệt, tuy nhiên bối cảnh thực hiện loại thỏa thuận này trên thực tế lại có xu hướng đi đến một sự bảo đảm hữu hiệu, bảo đảm bằng QSH tài sản. Hình thức bảo đảm này cực kỳ ưu việt xét về phía chủ nợ, bên cho vay. Tuy nhiên, nó có thể bị lạm dụng dẫn đến tình trạng chèn ép quyền đối với bên đi vay, bên có nghĩa vụ. Do đó, để bảo đảm sự bình đẳng về địa vị pháp lý, BLDS mới của Việt Nam cần sửa đổi, bổ sung cho phù hợp vấn đề này
 

[1]“Hợp đồng dân sự có điều kiện là hợp đồng mà việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ dân sự của các bên phụ thuộc vào một sự kiện khách quan nhất định do các bên thỏa thuận không trái pháp luật, trái đạo đức xã hội và là những sự kiện phổ biến, biện chứng không mang tính chất hoang đường được xác định trong một thời hạn, một không gian nhất định và trong một phạm vi cụ thể và lấy đó làm điều kiện để xác định việc phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ của các bên khi sự kiện do các bên thỏa thuận phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt”, Trần Thị Thu Quỳnh, Luận văn thạc sỹ luật học “ Hợp đồng dân sự có điều kiện”, Khoa Luật, Đại học quốc gia Hà Nội, tr 4.

[1] Trước đó điều khoản này cũng đã được quy định nhưng chưa được công nhận một cách rộng rãi và phổ biến, theo Marie-Noelle JOBARD-BACHELLIER, Manuella BOURASSIN và Vincent BREMOND, “Droit des surete”, tr 315, số 1231.
[2]Crédit- bail hay Leasing.
[3] Marie-Noelle JOBARD-BACHELLIER, Manuella BOURASSIN và Vincent BREMOND, “Droit des surete”, tr 315.
[4] Ví dụ trong trường hợp mua một căn hộ chung cư, bên bán cho phép thanh toán trong vòng hai năm nhưng trong trường hợp này thay vì ký hợp đồng mua trả chậm, trả dần thì các bên lại ký kết hợp đồng mua bán bình thường và sau đó bên mua sẽ ký hợp đồng vay với ngân hàng để ngân hàng đứng ra thanh toán, bên mua sẽ thanh toán lại cho ngân hàng số tiền vay theo thỏa thuận gần như là theo kỳ hạn trả góp với bên bán, dĩ nhiên ngân hàng sẽ được bảo đảm bằng căn hộ, đối tượng của hợp đồng mua bán.
[5] Trong tiếng Pháp là “La vente avec faculté de rachat” hay “la vente à réméré.”
[6]Điều 1660 BLDS Pháp.
[7]TS. Nguyễn Thị Thu Vân; TS. Trần Thị Thu Hà - Khoa Tài chính - Kế toán, Đại học Hoà Bình, “Hợp đồng repo chứng khoán và việc sửa đổi chế định hợp đồng chuộc lại tài sản trong BLDS 2005”, http://www.khaiphong.vn/?id_news_dt=2207&language=1

(Nguồn tin: Bài viết đăng tải trên Ấn phẩm Nghiên cứu lập pháp số 2+3(258+259), tháng 2/2014)